研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專(zhuān)業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專(zhuān)家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查步驟
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1.確定調(diào)查目標(biāo)：原則和方法
�。�1）確定目標(biāo)的原則。明確營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題所在，即需要市場(chǎng)調(diào)查解決什么問(wèn)題。市場(chǎng)調(diào)查在解決營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題上要恰當(dāng)，既不擴(kuò)大調(diào)查范圍，增加內(nèi)容，也不為省事縮小調(diào)查范圍。調(diào)查內(nèi)容主要有市場(chǎng)調(diào)查人員確定，保證調(diào)查結(jié)果的效度。
�。�2）目標(biāo)確定常用方法。根據(jù)調(diào)查目的的不同，可以采用如下三種方法確定調(diào)查目的。
探測(cè)性調(diào)查--企業(yè)對(duì)需要研究的問(wèn)題和范圍不明確，無(wú)法確定應(yīng)該調(diào)查哪些內(nèi)容，只能收集一些資料進(jìn)行分析，找出癥結(jié)所在，然后再作進(jìn)一步研究。
描述性調(diào)查--描述性調(diào)查只是從外部聯(lián)系上找出各種相關(guān)因素，并不說(shuō)明何者為因，何者為果，即描述性調(diào)查旨在說(shuō)明什么、何時(shí)、如何等問(wèn)題，并不解釋原因。與因果關(guān)系調(diào)查比較，描述性調(diào)查需要有一事先擬定的計(jì)劃，需要確定收集的資料和收集資料的步驟，需要對(duì)某一專(zhuān)門(mén)問(wèn)題提出答案。
因果關(guān)系調(diào)查--是為了弄清原因與結(jié)果之間的關(guān)系。例如關(guān)于房?jī)r(jià)彈性測(cè)試，要回答：房屋價(jià)格上漲10%，銷(xiāo)售額是否會(huì)下降，下降多少？位置、環(huán)境、配高、品牌、企業(yè)實(shí)力、形象哪些因素在起主導(dǎo)作用？
2.確定市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容
確定調(diào)查內(nèi)容的第一步是手機(jī)與調(diào)查目的有關(guān)的信息資料。第二步是分析研究資料，抽取最關(guān)鍵的內(nèi)容和問(wèn)題作為市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容。第三步要與房地產(chǎn)專(zhuān)家和委托人研商，對(duì)初步調(diào)查內(nèi)容進(jìn)行篩選，去粗取精，去偽存真。最后對(duì)內(nèi)容進(jìn)行相關(guān)檢驗(yàn)，對(duì)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)的內(nèi)容要做適當(dāng)取舍，不必列為全部調(diào)查內(nèi)容。
3.選擇調(diào)查方法
�。�1）調(diào)查方法的選擇原則。根據(jù)調(diào)查目標(biāo)和內(nèi)容選擇調(diào)查方法，即內(nèi)容決定方法，方法應(yīng)滿(mǎn)足準(zhǔn)確性、及時(shí)性和經(jīng)濟(jì)性要求，然后根據(jù)方法調(diào)整內(nèi)容，商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查的最佳方法就是非概率抽樣，基本滿(mǎn)足上述條件。
�。�2）調(diào)查方法的選擇.調(diào)查方法取決于調(diào)查對(duì)象，也就是說(shuō)我們計(jì)劃從那里獲得必要的調(diào)查數(shù)據(jù)，普通消費(fèi)者、購(gòu)房者、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士、樓盤(pán)或物業(yè)管理都有可能成為調(diào)查對(duì)象。然后確定樣本量、抽樣方法、調(diào)查區(qū)域、調(diào)查執(zhí)行人員等。
4.制定市場(chǎng)調(diào)查方案
市場(chǎng)調(diào)查方案是調(diào)查之性的指導(dǎo)文件和計(jì)劃書(shū)，有了它就如同行軍有了地圖，永不會(huì)迷路。完整的市場(chǎng)調(diào)查方案應(yīng)包括如下內(nèi)容：
（1）調(diào)查目的：例如為撰寫(xiě)可行性研究報(bào)告提供依據(jù)或者為銷(xiāo)售定價(jià)提供支持，或者分析房屋滯銷(xiāo)的原因。
（2）調(diào)查方法：采取電話訪問(wèn)，還是問(wèn)卷留置、問(wèn)卷面訪等。
�。�3）抽樣方法：采取何種抽樣方法，是隨機(jī)抽樣，還是做重點(diǎn)調(diào)查？什么樣的樣本符合要求？
（4）調(diào)查時(shí)間安排：要列清楚調(diào)查準(zhǔn)備、正式調(diào)查、數(shù)據(jù)處理、報(bào)告撰寫(xiě)和提交報(bào)告的起止時(shí)間，如果不能按時(shí)完成，能否延期？
�。�5）調(diào)查負(fù)責(zé)人：如誰(shuí)負(fù)責(zé)計(jì)劃執(zhí)行統(tǒng)籌工作，誰(shuí)負(fù)責(zé)調(diào)查培訓(xùn)和實(shí)施工作，誰(shuí)負(fù)責(zé)調(diào)查數(shù)據(jù)的錄入，誰(shuí)撰寫(xiě)報(bào)告等，落實(shí)項(xiàng)目責(zé)任制，做到任務(wù)明確清晰，責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合。
�。�6）調(diào)查經(jīng)費(fèi)預(yù)算：列出完成調(diào)查所需要的經(jīng)費(fèi)，盡量詳細(xì)。
5.市場(chǎng)調(diào)查執(zhí)行程序
一般地，市場(chǎng)調(diào)查執(zhí)行的步驟是：第一，培訓(xùn)市場(chǎng)調(diào)查人員；第二，模擬訪問(wèn)、試訪、陪訪；第三，正式調(diào)查訪問(wèn)；第四，問(wèn)卷復(fù)核，調(diào)查員完成的問(wèn)卷必須復(fù)核才有效。目的是防止調(diào)查員作弊，檢驗(yàn)調(diào)查質(zhì)量（如抽樣是否符合要求，回答的內(nèi)容是否前后一致等）。
6.分析并撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)告
市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告是市場(chǎng)調(diào)查的最后文件，是調(diào)查結(jié)果的集中體現(xiàn)，一方面是對(duì)調(diào)查過(guò)程的總結(jié)，另一方面是對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)的分析整理得到的結(jié)構(gòu)和建議的詳細(xì)陳述，所以要認(rèn)真撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)告工作。
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