研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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義烏研究
政府出錯企業(yè)買單 義烏一土地被強(qiáng)行拍賣受質(zhì)疑
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據(jù)了解，當(dāng)天上午，義烏市國土資源局以拍賣的方式出讓了該市蘇溪鎮(zhèn)37省道東側(cè)(景園商住小區(qū))地塊，區(qū)塊面積21236.26平米，起拍價1.08億元，最后成交價2.61億元。而在拍賣地塊中有8966平方米的土地金華市人民政府已于2000年2月2日審批出讓給義烏市響當(dāng)當(dāng)公司，土地使用性質(zhì)為工業(yè)用地，使用年限50年。但因?yàn)檎嚓P(guān)職能部門的不作為，導(dǎo)致企業(yè)在繳納了部分土地出讓金后，至今沒拿到土地，被迫面臨今天土地被拍賣的窘境。
一塊土地審批十年土地權(quán)屬成爭議
1999年11月，義烏響當(dāng)當(dāng)公司因企業(yè)發(fā)展需要，向義烏市蘇溪鎮(zhèn)政府申請位于義北工業(yè)園區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地20畝。
經(jīng)過層層審批，2000年2月2日金華市人民政府批給義烏響當(dāng)當(dāng)公司8966平方米土地(約13.5畝)。用途為工業(yè)用地，年限50年，當(dāng)時的成交地價為每平米280元，總價251萬元。
10年過去后，義烏響當(dāng)當(dāng)公司不僅沒有拿到土地，反而得知，義烏市國土資源局將在2010年2月2日掛牌拍賣這塊土地。
據(jù)金中介紹，10年前其公司每年的產(chǎn)值大概在三四千萬元左右，比起周圍的幾個品牌服裝企業(yè)，產(chǎn)值相對要少。公司打算申請20畝土地再造廠房，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模。
于是在1999年年底，義烏響當(dāng)當(dāng)公司向義烏市蘇溪鎮(zhèn)政府申請位于地義北工業(yè)園區(qū)內(nèi)的工業(yè)用20畝。1999年12月22日，義烏市土地管理局(現(xiàn)更名為義烏市國土資源局)與義烏響當(dāng)當(dāng)公司簽訂了一份《國有土地使用權(quán)出讓合同》(草案)((以下簡稱《合同》)，《合同》確定以協(xié)議的方式出讓8966平方米國有土地使用權(quán)。
記者從蘇溪鎮(zhèn)政府2001年3月19日的黨政聯(lián)席會議紀(jì)要上看到：義烏響當(dāng)當(dāng)公司要求用地20畝，安排在鎮(zhèn)東小區(qū)10畝以內(nèi)。一周后，義烏市義北工業(yè)園區(qū)通知用地單位繳納國有土地出讓金，當(dāng)天義烏響當(dāng)當(dāng)公司就通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式預(yù)交了15萬元土地出讓金。
此后，義烏響當(dāng)當(dāng)公司一直等待審批消息，這一等就是10年。
在《金華市(地區(qū))建設(shè)用地呈報(bào)表》中記者看到，金華市國土資源局2000年2月2日同意上報(bào)，當(dāng)日金華市政府同意審批，并蓋上了“金華市政府土地征用專用章”。
2010年1月12日，義烏市國土資源局在當(dāng)?shù)貓?bào)紙刊登了一份名為“義圖拍【2009】19號”的公告。
公告稱，該局將于2010年2月2日上午9：00在義烏市365便民服務(wù)中心三樓以拍賣方式出讓蘇溪鎮(zhèn)37省道東側(cè)(景園商住小區(qū))地塊，區(qū)塊面積21236.26平米，起拍價1.08億元。而拍賣出讓地塊其中一部分正好是義烏響當(dāng)當(dāng)公司在2000年2月日經(jīng)金華市人民政府審批出讓的工業(yè)用地8966平方米，此時土地性質(zhì)已變?yōu)樯套∮玫�，�?BR> 一份合同兩個受讓主體是否存在“借殼”拿地
記者在查看義烏市國土資源局和義烏響當(dāng)當(dāng)公司簽訂的《合同》時，發(fā)現(xiàn)一件頗為蹊蹺的事：《合同》中先后出現(xiàn)義烏響當(dāng)當(dāng)公司和上海響當(dāng)當(dāng)服飾有限公司兩個不同受讓方。
《合同》第1頁受讓方為義烏響當(dāng)當(dāng)公司(乙方)，而第5頁乙方則變成了上海響當(dāng)當(dāng)服飾有限公司。
《合同》中出讓方的銀行名稱、賬號均為空白。
對此，義烏國土資源局副局長吳小平解釋，“可能是當(dāng)年相關(guān)人員辦理業(yè)務(wù)不熟練，導(dǎo)致在受讓人審核方面有所瑕疵。”
浙江省國土資源廳政策法規(guī)處一位不愿透露姓名的工作人員在接受記者采訪時表示，《合同》從法律的角度講是一份無效合同。“一份合同出現(xiàn)兩個受讓主體，當(dāng)時出讓方(義烏市國土資源局)就應(yīng)該發(fā)現(xiàn)，這個只要有小學(xué)文化的人就應(yīng)該知道�！�
“工業(yè)用地的審批是有準(zhǔn)入門檻的，按照"義烏響當(dāng)當(dāng)公司"的實(shí)力，根本沒能力建廠房。如果單位土地面積無法達(dá)到一定的產(chǎn)出，該地塊的使用權(quán)仍有可能被義烏市政府收回�！碧K溪鎮(zhèn)黨委委員周大富接受浙江《今日早報(bào)》記者采訪時表示。
周大富的說法，記者在采訪義烏國土資源局吳小平副局長時也多次聽他提到。
而鎮(zhèn)政府又有另外一種說法，1999年由于當(dāng)時土地監(jiān)管不是很到位，鎮(zhèn)政府出于拿地的目的，就借用義烏響當(dāng)當(dāng)公司的名義向國土部門拿地，即“借殼”拿地。
義烏當(dāng)?shù)匾晃蛔龇b生產(chǎn)的老板告訴記者，以前土地管理很混亂，給一些政府不法官員鉆了空子�！罢云髽I(yè)的名義先把土地先下來，然后再按照企業(yè)的申請劃分，這樣政府的某些官員就能得到好處。”
合同被解除土地被拍賣
2008年3月28日，義烏國土資源局給義烏響當(dāng)當(dāng)公司發(fā)了一份名為“關(guān)于解除《國有土地使用權(quán)出讓合同》函”，此函的文件號為義土資函(2008)4號。
文件顯示，義烏市國資源土局解除合同的理由是：義烏響當(dāng)當(dāng)公司違反了《合同》第八條規(guī)定，即未能在七日內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金，則出讓方有權(quán)決定解除其合同。
記者在一份2006年5月31日的《義烏市政府辦公室告知單》上看到，1、凡2004年8月13日(市委發(fā)【2004】14號文件下發(fā)之日)前，經(jīng)鎮(zhèn)(街道)黨政班子研究，土地已預(yù)安排，并交土地出讓金或預(yù)交款，項(xiàng)目用地為建設(shè)用地的工業(yè)項(xiàng)目作為歷史遺留問題予以確認(rèn)，可不予公示，并給予辦理用地報(bào)批手續(xù)。2、作為歷史遺留問題，該批項(xiàng)目土地出讓價格按當(dāng)時政策處理。
而早在2001年3月26日，義烏響當(dāng)當(dāng)公司就已經(jīng)通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式預(yù)交了15萬元土地出讓金。因此義烏響當(dāng)當(dāng)公司具備了上述告知單的條件。當(dāng)年，義烏響當(dāng)當(dāng)公司在預(yù)交土地出讓金后，相關(guān)部門并沒有通知繳納尾款，也沒有落實(shí)金華政府已批準(zhǔn)的工業(yè)用地。
對于這份《合同》，金華市國土資源局法規(guī)監(jiān)察處的工作人員說，《合同》并不具備法律效應(yīng)。但2008年，義烏市國土資源局卻要求解除《國有土地使用權(quán)出讓合同》�！凹热粺o效，何來解除一說�！边@點(diǎn)金中一直想不通。
吳小平接受采訪時說，到目前為止這塊土地(義烏響當(dāng)當(dāng)公司的8966平米)還是屬于政府的。
隨后，吳小平表示，根據(jù)相關(guān)法律，受讓方只有在辦理土地產(chǎn)權(quán)證，進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)登記后該塊土地才算正式權(quán)屬轉(zhuǎn)移�！岸谶@之前還是很多環(huán)節(jié)，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都有可能導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的中止�！�
土地部門：這是土地規(guī)劃的原因
另一個爭議是土地性質(zhì)的改變。十年前，在義烏響當(dāng)當(dāng)公司簽署的《合同》中，明明白白的寫著該土地用途為工業(yè)用地，而今，該塊地卻以商業(yè)用地拍賣。
“可能十年前這塊地適合工業(yè)用地，義烏的發(fā)展那么快，根據(jù)需要，現(xiàn)在又規(guī)劃為商業(yè)用地，計(jì)劃趕不上變化，這是規(guī)劃的原因�！眳切∑秸f。
金華市國土資源局法規(guī)監(jiān)察處的工作人員告訴記者，這塊土地出現(xiàn)爭議責(zé)任不在國土部門�！澳銈儜�(yīng)該去找金華市政府、義烏市政府和規(guī)劃部門。土地是政府批出去的，土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變是規(guī)劃部門說了算的�！�
另外，當(dāng)年與義烏響當(dāng)當(dāng)公司同樣申請?jiān)搲K用地的義烏好派服飾公司已于2009年3月28日收到了一份由義烏市國土資源局發(fā)送的關(guān)于解除《國有土地使用權(quán)出讓合同》的函，而義烏響當(dāng)當(dāng)公司卻一直沒有收到相關(guān)通知。只是在2008年的6月11日直接接到政府發(fā)來的《收回國有土地使用權(quán)補(bǔ)償安置情況表》。
當(dāng)記者想向蘇溪鎮(zhèn)政府了解進(jìn)一步情況時，該鎮(zhèn)工作人員表示采訪聯(lián)系函已經(jīng)收到，但領(lǐng)導(dǎo)都到市里開會了，沒空接受采訪。
法律專家：這是一個低級錯誤
按照上述《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定，義烏響當(dāng)當(dāng)公司的土地成交地價為每平米280元，總價251萬元。而現(xiàn)在的情況是，該塊土地性質(zhì)變?yōu)榱松套∮玫�，起拍價1.08億元，2.61億元成交。
“按照成交價算，同地塊的價格從原來的每平米280元漲到了12290元，說到底一個利字在作怪。”上海市錦天城律師事務(wù)所杭州分所專職律師陳建文接受記者采訪時表示。
中國律師精英網(wǎng)首席律師尹富強(qiáng)律師認(rèn)為，這個《合同》雖然存在兩個單位名稱，但不能基于此瑕疵而否定合同的效力。
尹富強(qiáng)律師說，義烏市國土資源局就此《合同》行使的解除權(quán)的效力是值得推敲的�！案鶕�(jù)合同法第九十四條規(guī)定：當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)的，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人可解除合同。法律雖然賦予了當(dāng)事人解除權(quán)，但是是有限制的，是需要經(jīng)過催告且在催告后的合理期限內(nèi)仍未履行的。”
尹富強(qiáng)律師最后還表示，土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)該是一個十分嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪^程，尤其是作為國家工作人員。根據(jù)我國刑法的相關(guān)規(guī)定，國家機(jī)關(guān)工作人員，在簽訂、履行合同過程中，嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，致使公共財(cái)產(chǎn)遭受特別重大損失的，有可能涉嫌國家機(jī)關(guān)工作人員簽訂、履行合同失職罪。這需要相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查的，應(yīng)當(dāng)追究相關(guān)責(zé)任人員的行政或刑事責(zé)任。 (成效偉 沈蘭 倪幼杰)
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