研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專(zhuān)業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專(zhuān)家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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實(shí)戰(zhàn)操盤(pán)
商鋪投資故事:水域開(kāi)闊，但暗礁橫行
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2006年4月，他在上海莘莊地鐵站附近的一條街上買(mǎi)入一個(gè)商鋪，銷(xiāo)售單價(jià)在12000元/平方米，面積為98平方米。
如今，隨著莘莊的不斷繁榮以及周邊優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目和寫(xiě)字樓項(xiàng)目的陸續(xù)興建，他的商鋪銷(xiāo)售單價(jià)已經(jīng)超過(guò)20000元/平方米，并且一鋪難求。
劉先生當(dāng)時(shí)的投資思路是，2006年春，在宏觀調(diào)控政策的影響之下，上海的住宅投資熱潮漸漸平息，但個(gè)人投資者的投資沖動(dòng)卻并沒(méi)有就此止步。一個(gè)新的投資熱點(diǎn)——商鋪投資在上海樓市之間涌動(dòng)。
“商鋪是一種好的投資工具，大部分的商鋪會(huì)越用越升值，而商鋪的抗跌性和抗波動(dòng)性?xún)?yōu)于住宅房，商鋪的投資趨勢(shì)將加強(qiáng)。”劉先生認(rèn)為，零售業(yè)、服務(wù)業(yè)的投資受到追捧，勢(shì)必造成社區(qū)型沿街商鋪繼續(xù)成為搶手貨，商鋪將依然熱銷(xiāo)，投資價(jià)值不減。從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，已經(jīng)形成梯級(jí)型消費(fèi)市場(chǎng)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看100平方米的社區(qū)商鋪將成為市場(chǎng)銷(xiāo)售的主流。
就在劉先生出手拿下這個(gè)商鋪不久，在北京大肆掃樓的山西購(gòu)房客開(kāi)始現(xiàn)身上海，財(cái)大氣粗的山西煤老板們“悄然”卷走寶山一幢商鋪樓盤(pán)約30套房源，大部分客戶(hù)選擇一次性付清數(shù)百萬(wàn)元房款。據(jù)悉，山西投資者雖然關(guān)注一些投資性樓盤(pán)，但他們多數(shù)是因?yàn)槠浔旧韺?duì)樓盤(pán)所處地區(qū)較熟悉，或者為子女未來(lái)發(fā)展著想。這讓劉先生更加堅(jiān)定了自己的投資策略。
協(xié)助劉先生完成此項(xiàng)商鋪投資的是上海臣信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司金牌物業(yè)顧問(wèn)小陳。在小陳看來(lái)，商鋪投資者要考慮許多因素，比如投資回報(bào)率是否穩(wěn)定。不要輕易相信開(kāi)發(fā)商承諾，必須了解商業(yè)整體規(guī)劃，追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)，不要只看眼前幾年的固定租金回報(bào)。如果沒(méi)有長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)規(guī)劃，這樣商鋪投資的失敗概率很大。
小陳認(rèn)為，如果某區(qū)域目前的商鋪入住率低，但由于政府規(guī)劃，以后周邊會(huì)有交通樞紐中心，這樣的商鋪仍然具有較高的投資價(jià)值；如果周邊規(guī)劃將要建造寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等附加值更高的物業(yè)，那更是要抓緊投資；如果幾個(gè)住宅小區(qū)聚集在一起形成“扎堆效應(yīng)”，那也是理想的商鋪，因?yàn)檫@些小區(qū)底商/沿街商鋪會(huì)形成商業(yè)街的格局，將會(huì)帶來(lái)理想的消費(fèi)人流。此類(lèi)合理的業(yè)態(tài)是以服務(wù)性業(yè)態(tài)為主，如干洗店、便利店、音像制品店、面包房、餐飲等。
上海二手房代理商——上海中原物業(yè)代理有限公司數(shù)據(jù)顯示，上海的商鋪投資雖然熱度很高，但其中的風(fēng)險(xiǎn)卻不可小覷，比如，諸多稅費(fèi)。商鋪轉(zhuǎn)讓需要繳納土地增值稅，以轉(zhuǎn)手前后的差價(jià)為稅基（即賣(mài)出價(jià)格-買(mǎi)入價(jià)格-本次買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的手續(xù)費(fèi)稅等費(fèi)用后得到的正數(shù)），實(shí)行超額累進(jìn)辦法征收30%~60%不等的稅收。
從最近兩三年的商鋪?zhàn)邉?shì)來(lái)看，商鋪價(jià)格的不斷高漲和商業(yè)利潤(rùn)的不斷下降形成了鮮明的反差。不少商鋪的價(jià)格上漲僅僅是因?yàn)槿藗儗?duì)租金的預(yù)期上升以及不斷轉(zhuǎn)手炒賣(mài)引起的。很多從中賺取不菲利益的投資客、炒家準(zhǔn)備出貨，中小投資者的風(fēng)險(xiǎn)正在加劇。
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投資商鋪需要注意的事項(xiàng)：
1.首先考慮政策因素。與一般商鋪相比，政策因素對(duì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的影響是比較大的。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)在哪個(gè)地方，肯定會(huì)對(duì)周邊的環(huán)境及交通等產(chǎn)生一定的影響，這時(shí)政府就不得不干預(yù)。
2.要了解市場(chǎng)的知名度。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)不同于其他商鋪，它所服務(wù)的客戶(hù)對(duì)象較為專(zhuān)一。在這種情況下它的知名度就是一個(gè)品牌，這對(duì)吸引客源具有很重要的作用，也對(duì)日后專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)的興旺起很大的作用�！�
3.正確評(píng)估投資回報(bào)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)的租金收益以及投資回報(bào)率，投資者自己要去實(shí)地考察，多方探查開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)實(shí)力、誠(chéng)信度、知名度等，摸準(zhǔn)該地段真實(shí)的租金價(jià)位�！�
4.重點(diǎn)考慮開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)由于消費(fèi)群體有一定的特殊性，因此，經(jīng)營(yíng)管理是否專(zhuān)業(yè)將直接決定其市場(chǎng)培育周期和是否能穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，公司管理的能力將直接影響到單個(gè)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。
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