研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務范圍
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研究報告
詳析青島三小時商圈發(fā)展戰(zhàn)略 已覆蓋臨沂東營
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目前“3小時商圈”覆蓋的區(qū)域，主要是山東半島地區(qū)，囊括日照、臨沂、淄博、東營部分地區(qū)，這一區(qū)域的人口規(guī)模有五千多萬。顯然，“3小時商圈”是一個動態(tài)概念，隨著交通條件的改善與交通效率的提高，“3小時商圈”的覆蓋區(qū)域?qū)M一步擴大。
現(xiàn)代商務活動和消費活動日益呈現(xiàn)出“效率經(jīng)濟”的特點。隨著交通條件的改善，隨著家庭轎車在縣、鄉(xiāng)一級普及率的大幅度提高，以及公共交通體系的完善，異地消費越來越常態(tài)化，“1日商務”和“1日異地消費”模式越來越重要。青島市作為區(qū)域性經(jīng)濟商務中心，其對外輻射功能很大程度上正是建立在“1日商務”和“1日異地消費”模式上�；诖耍瑢I(yè)市場建設(shè)、物流業(yè)、零售業(yè)、商務中心規(guī)劃建設(shè)、節(jié)會營銷等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域必須把“3小時商圈”作為一個重要的戰(zhàn)略視角對待，這就是 “3小時商圈”之所以能成為某種發(fā)展戰(zhàn)略制定的核心概念，凸顯為一個發(fā)展戰(zhàn)略問題的原因。
“3小時商圈”的概念首先提供給了我們一個轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略視角的啟示。這就是商圈內(nèi)約五千萬人口的市場戰(zhàn)略縱深，這一人口規(guī)模近似于兩個韓國，這一市場還意味著六千多億的社會商品零售總額。面向“3小時商圈”的發(fā)展戰(zhàn)略，要求我們在很多產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域和工作領(lǐng)域中將這一商圈作為商務和消費目標市場的主體，而不僅僅是青島主城區(qū)約二百萬人口的封閉型市場。因此，這一戰(zhàn)略的內(nèi)容影響到我們的市區(qū)交通網(wǎng)絡建設(shè)，影響到戰(zhàn)略支撐產(chǎn)業(yè)的選擇和專業(yè)市場發(fā)展，影響到青島市區(qū)域商務中心建設(shè)、物流業(yè)、休閑旅游業(yè)、節(jié)會營銷策略、零售業(yè)、特色街區(qū)建設(shè)、餐飲酒店業(yè)、老城區(qū)和城中村改造諸多領(lǐng)域。
“3小時商圈”發(fā)展戰(zhàn)略首先涉及到的是市區(qū)交通網(wǎng)絡建設(shè)問題，特別是北向出口問題。 “3小時商圈”是一個北向輻射為主的大扇面廣角形態(tài)。青島市的北大門出口現(xiàn)在有重慶路、黑龍江路、松嶺路濱海大道、四流路、青銀高速等五個，其中松嶺路、四流路及青銀高速的北出口功能較弱，承擔北向交通負荷較重的是重慶路、黑龍江路出口，目前這兩條市區(qū)交通干道已經(jīng)大大超載，不堪重負。
青島市北部城區(qū)結(jié)構(gòu)有其特殊性，沿重慶路呈長條狀分布，而這一長條狀城區(qū)帶只有一條重慶路主干道，這使得重慶路承擔著雙重功能，既是北向進入主城區(qū)的交通線，對于四方和李滄兩區(qū)來說，同時也是城區(qū)主干道，這一雙重功能使得重慶路交通流量過度密集。自流亭立交樞紐向南即進入低速狀態(tài)，至杭州路長途站的平均車程在四十分鐘以上，如果需抵達市南商務中心區(qū)地帶，還要越過市北、市南的人口稠密區(qū)，需時在一個小時以上，且堵車頻頻。市南商務區(qū)、東海路沿海風光帶、嶗山區(qū)國際會展中心及啤酒節(jié)會址、市北建設(shè)中的CBD、四方海云庵特色民俗街區(qū)、臺東商業(yè)中心區(qū)、市南中山路特色街區(qū)、市北系列特色街區(qū)，這些都是青島市“3小時商圈”輻射端重要的功能板塊，重要的商流承接帶和承接點，無一例外地處于交通低效率的困境中。
這一低效率的交通狀況對“3小時商圈”戰(zhàn)略是一個嚴重的制約因素。高效交通網(wǎng)絡建設(shè)是這一戰(zhàn)略的基礎(chǔ)條件，區(qū)域發(fā)展，交通先行，這是無數(shù)的地區(qū)發(fā)展經(jīng)驗所證明了的，青島市也不例外。必須創(chuàng)新思維，提出有戰(zhàn)略前瞻性的系統(tǒng)方案，解決城區(qū)北部（李滄、四方區(qū)域）沿重慶路的瓶頸因素，開拓新的北向出口，實現(xiàn)從流亭立交橋至杭州路長途站一帶的高速抵達，這將對“3小時商圈”戰(zhàn)略模式產(chǎn)生重要戰(zhàn)略價值。
未來對青島市北向交通流量產(chǎn)生可以預見影響的建設(shè)工程主要是膠州灣跨海大橋的建設(shè)，這一因素預計對緩解北向交通流量的壓力效果不能抱很大期望。膠州灣跨海大橋主要是為青島市擁灣發(fā)展服務的，它所承擔的交通負荷，主要是西向，包含城陽、高新區(qū)、黃島、膠南以及南向縱深區(qū)域日照、臨沂等。換言之，跨海大橋也好、越海隧道也好，都是對原有環(huán)膠州灣高速、輪渡的負荷的轉(zhuǎn)移。這一因素不但不能分流緩解北向交通流量，而且值得擔心的是這一因素將加大對重慶路、四流路、黑龍江路的交通負荷，而不是減輕。
目前，重慶路升級設(shè)計方案正在征求意見中。從助推四流路以西老工業(yè)區(qū)開發(fā)的意義看，勝利橋樞紐作為新的北向出口具有較大可行性和較高戰(zhàn)略價值。設(shè)想如果能在四方長途站至流亭樞紐之間，沿杭州路、金華路、四流路走向，建設(shè)新的城區(qū)干道，或高架高速路，使這一區(qū)域成為“10分鐘車程”區(qū)域，無疑將大大助推四流路以西老工業(yè)區(qū)改造轉(zhuǎn)型，使四方、李滄“兩改”工作具備新的驅(qū)動力，使這一區(qū)域成為效率經(jīng)濟的受益區(qū)域，使北部建設(shè)大大提速。依靠這一新的交通干線，北部將建設(shè)成為我市新的以專業(yè)市場群、科技研發(fā)型產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主體的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)區(qū)，催化新的產(chǎn)業(yè)萌芽和產(chǎn)業(yè)型新城區(qū)的建設(shè)，也將有效分流重慶路和黑龍江路的負荷，使得北部城區(qū)交通效率產(chǎn)生本質(zhì)變化。
在青島市傳統(tǒng)制造業(yè)從四流路以西區(qū)域淡出后，青島市四方區(qū)及李滄部分區(qū)域面臨產(chǎn)業(yè)真空的局面，四方區(qū)財政收入僅僅是市南、嶗山的四分之一，是這一狀況的客觀反映。北部城區(qū)亟需進行產(chǎn)業(yè)定位，確定新的戰(zhàn)略支撐產(chǎn)業(yè)�！�3小時商圈”戰(zhàn)略的提出將為青島市四方、李滄等北部區(qū)域進行產(chǎn)業(yè)升級、“退二進三”獲得新的發(fā)展契機，將對青島市的戰(zhàn)略支撐產(chǎn)業(yè)提出新的選擇視角。在黃島、高新區(qū)的現(xiàn)代制造業(yè)，市南、市北的商務區(qū)這兩大戰(zhàn)略支撐之外，催生新的產(chǎn)業(yè)布局理念，即在青島北部主要是四方區(qū)建立新的產(chǎn)業(yè)布局戰(zhàn)場——面向“3小時商圈”的專業(yè)市場群，由此形成青島市產(chǎn)業(yè)布局的第三極，將青島市北部城區(qū)建設(shè)成新的產(chǎn)業(yè)型城區(qū)。北部城區(qū)的村莊改造、老企業(yè)搬遷以及沿海待開發(fā)區(qū)域這三個因素為專業(yè)市場群的建設(shè)提供了比較充沛的空間資源，區(qū)位因素和目前的空間資源為這一戰(zhàn)略構(gòu)想和產(chǎn)業(yè)定位提供了空間上的可行性。
青島市的專業(yè)市場長期存在著小、散、雜、弱、低的缺陷。小是指規(guī)模小，以四方區(qū)為例，大大小小的專業(yè)市場加起來有30多個，總的銷售額不過30億，而溫州柳市鎮(zhèn)一個10萬人口規(guī)模的鎮(zhèn)，其低壓電器市場在150億的規(guī)模，江蘇盛澤鎮(zhèn)的絲綢市場也是這個規(guī)模，常州鄒區(qū)一個燈具市場交易額達到45個億。散是指行業(yè)分布散，無法形成產(chǎn)業(yè)集群效應。雜是指有的“專業(yè)市場”不專業(yè)，行業(yè)門類雜，如溫州路機電市場，產(chǎn)品大類就有20多個，相應的專業(yè)化集聚程度也降低了。弱是指綜合實力弱、競爭力弱。低是指業(yè)態(tài)模式上層次低，或者市場本身自發(fā)形成，或者只是處于攤位制的初級形式，長期陷于同質(zhì)化競爭和低端競爭,如遼陽路東部和長沙路的建材市場。我市專業(yè)市場最大的戰(zhàn)略性缺陷表現(xiàn)在兩個方面,一是缺乏市場戰(zhàn)略縱深，大多是面向本土終端（市區(qū)）消費型態(tài)，目標市場淺；二是缺乏品牌運營主體和力量，大多數(shù)市場沒有強有力的品牌管理運營主體，市場投資機構(gòu)行使的僅僅是房東加物業(yè)公司的職能，收取租金而已，市場管理功能都很微弱，何談品牌塑造運營。
面向“3小時商圈”的發(fā)展戰(zhàn)略要求專業(yè)市場進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。即由本土消費型向輻射型轉(zhuǎn)變，重新確立目標市場，重新定位業(yè)態(tài)模式，確立面向“3小時商圈”的競爭模式，重視電子商務與網(wǎng)絡營銷工具，針對“1日采購”模式制定有針對性的遠程市場營銷組合策略，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與專業(yè)市場所有人應建立強大的市場管理運營機構(gòu)，而不是把營銷功能完全下放至業(yè)戶，通過強化品牌運營，蛻變?yōu)橥庀蜉椛涔δ転橹鞯奶厣珜I(yè)市場型態(tài)。
專業(yè)市場的龍頭拉動作用使該產(chǎn)業(yè)具有較大的投資乘數(shù)效應和產(chǎn)業(yè)鏈波及效果，當專業(yè)市場群的采購員絡繹不絕、商流急劇放大時，必然是餐飲酒店等派生消費行業(yè)生意紅火之時。而政府要做的，是為其車輛提供足夠的停車位，為其提供順暢便捷的進出青島的通道。同時，專業(yè)市場對產(chǎn)業(yè)鏈上游的制造業(yè)的需求將為市區(qū)提供新的創(chuàng)業(yè)空間。
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