二、如何正確評(píng)估商鋪價(jià)值？

商鋪正以其投資收益穩(wěn)定、保值增值的特性越來(lái)越受到房地產(chǎn)投資者的青睞。簡(jiǎn)單概括而言，商鋪的投資收益可由以下公式表達(dá)： 商鋪投資收益＝商鋪持有期間出租所獲租金收益＋未來(lái)出售所獲增值收益 筆者希望通過(guò)這篇文章，可以幫助投資者：正確了解所要投資商鋪的市場(chǎng)租金——為確定商鋪售價(jià)提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支撐。其最大理論依據(jù)仍然是——租金收入是引發(fā)一切商用地產(chǎn)交易的動(dòng)源。這也是與住宅定價(jià)最大的區(qū)別，也就是特別強(qiáng)調(diào)突出了租金水準(zhǔn)與商鋪?zhàn)罱K售價(jià)之間的關(guān)系如下所列公式：投資回報(bào)率＝商鋪購(gòu)買(mǎi)價(jià)值／租金收入 。

要購(gòu)買(mǎi)商品，首先必須確定商品的價(jià)值，然后才能正確定價(jià)，同樣道理，要對(duì)商鋪進(jìn)行投資，首先要對(duì)于該商鋪進(jìn)行正確估價(jià)。

根據(jù)筆者數(shù)十年的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，目前在一般商鋪估價(jià)最經(jīng)常采用的方法——市場(chǎng)比較法。

1、搜集交易實(shí)例——多收集周?chē)�商鋪的成交行情，其中包括買(mǎi)賣(mài)和租賃行情。

注意：由于商鋪買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有租賃的成交量大，因此在實(shí)際操作過(guò)程中，往往租賃的數(shù)據(jù)多于買(mǎi)賣(mài)。

2、選取可比實(shí)例——即從上述成交案例中，挑選出與所評(píng)估商鋪?zhàn)罱咏�的３－１０個(gè)可比案例。注意：重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的是可比性。

3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)——包括５方面內(nèi)容：１）統(tǒng)一付款方式；２）統(tǒng)一采用單價(jià)；３）統(tǒng)一幣種和貨幣單位；４）統(tǒng)一面積內(nèi)涵；５）統(tǒng)一面積單位。

注意：這中間很容易將實(shí)際使用面積＆建筑面積混淆——差之毫厘，謬以千里。

4、進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況的修正

在這過(guò)程中，提醒投資者注意以下一些要點(diǎn)：

毛租金＆凈租金：即租金中包含了一些其他東西，比如：有些業(yè)主要求租賃稅收由承租方承擔(dān)、業(yè)主同意每年給承租方一定期限的免租期、租金中包含物業(yè)管理費(fèi)等。

開(kāi)價(jià)＆實(shí)際成交價(jià)：投資者比較容易了解到開(kāi)價(jià)，而較難了解到實(shí)際成交價(jià)，但這對(duì)于最后的準(zhǔn)確估價(jià)有很大影響。

樓層差異：商鋪一樓與二樓的租金差異很大，直接導(dǎo)致了其售價(jià)差異，因此在確定交易情況時(shí)務(wù)必將各樓層商鋪價(jià)格分清。

其他：交易日期、土地使用年限、門(mén)面寬深比、新舊程度等不再贅述。

注意：進(jìn)行必要修正對(duì)于商鋪估價(jià)起到不容忽視的作用。

5、綜合評(píng)估決定估價(jià)額

這里需要特別強(qiáng)調(diào)指出：二手帶租約出售商鋪的價(jià)值評(píng)估，對(duì)于租期內(nèi)的租金收益必須嚴(yán)格按照租賃合同中所約定的——即使那是非正常交易價(jià)格。原因很簡(jiǎn)單，那就是——買(mǎi)賣(mài)不破租約！

注意：綜合評(píng)估需要估價(jià)人員有豐富的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)。

綜上所述，商鋪估價(jià)所采用的比較法中間，有許多值得投資者注意的關(guān)鍵點(diǎn)，而其中市場(chǎng)租金的了解與修正對(duì)于最后確定商鋪真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值又起到關(guān)鍵作用。

三、商鋪有哪幾種類(lèi)型，如何選擇適合自己的商鋪？

超市商鋪

大型超市往往伴隨居住區(qū)誕生，擁有聚集人氣的先天優(yōu)勢(shì)；大型超市內(nèi)的商鋪大多是分割型的，較獨(dú)立商鋪來(lái)說(shuō)成本要低，經(jīng)營(yíng)靈活，因此風(fēng)險(xiǎn)也較低。從目前大型超市的商鋪銷(xiāo)售情況看，在超市開(kāi)業(yè)時(shí)幾乎銷(xiāo)售一空，不存在閑置現(xiàn)象。

提醒：超市商鋪是依賴于超市而產(chǎn)生的，超市經(jīng)營(yíng)的好壞直接影響超市商鋪的贏利狀況。因此選擇有實(shí)力的超市經(jīng)營(yíng)商或者已經(jīng)樹(shù)立起良好口碑的超市會(huì)起到事半功倍的作用。

商務(wù)區(qū)商鋪

商鋪投資的訣竅之一就是“看客買(mǎi)鋪”。哪里的消費(fèi)能力高，哪里的商鋪投資就越有價(jià)值。從城市的發(fā)展看，每個(gè)城市的cbd商務(wù)區(qū)規(guī)劃都非常有限，因此特別適合一些現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)行業(yè)的業(yè)態(tài)入駐。在高質(zhì)量定位的前提下，此區(qū)域內(nèi)的商鋪投資潛力較大，甚至在未來(lái)幾年會(huì)成為商鋪中的稀缺資源。

提醒：在具體投資項(xiàng)目選擇上，一般來(lái)說(shuō)，cbd商務(wù)區(qū)的商鋪客流消費(fèi)能力相對(duì)較高。以商務(wù)樓白領(lǐng)為目標(biāo)消費(fèi)群的酒吧咖啡館、健身健美中心、美容美發(fā)廳、高級(jí)餐廳都會(huì)是這些地方的主角。

社區(qū)商鋪

提醒：值得投資者注意的是一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的包裝宣傳，從而促成了社區(qū)商鋪銷(xiāo)售價(jià)格虛高。這樣商鋪就喪失了升值的空間。因此投資前進(jìn)行詳細(xì)的考察，理性投資非常關(guān)鍵。

商業(yè)街商鋪

商業(yè)街的“經(jīng)典”旺鋪，其優(yōu)越的商業(yè)氛圍、穩(wěn)定的客流量決定了該類(lèi)商鋪運(yùn)營(yíng)收益水平較高。但其租金或單位面積價(jià)格也是高不可攀，在商業(yè)較發(fā)達(dá)的城市甚至?xí)�出現(xiàn)千金難求的局面。

提醒：商業(yè)街商鋪的投資回報(bào)率高，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相應(yīng)增加。商鋪投資專(zhuān)家認(rèn)為，這類(lèi)位置佳、地段好的所謂“經(jīng)典旺鋪”，其價(jià)格已經(jīng)被抬升到一個(gè)很高的價(jià)位區(qū)間，如果盲目入市，存在巨大的套牢風(fēng)險(xiǎn)。

四、商鋪投資案例：

來(lái)自江西的姚青住在閘北區(qū)彭浦新村，來(lái)上海已經(jīng)好幾年了，本來(lái)打算買(mǎi)車(chē)自用。“雖然我當(dāng)時(shí)很想擁有一輛自己的私人汽車(chē)，但是汽車(chē)畢竟是一次性投入的消費(fèi)品，以后還要面臨不斷貶值的命運(yùn)。”

一次很偶然的機(jī)會(huì)，姚青去海門(mén)出差，發(fā)現(xiàn)海門(mén)這個(gè)城市雖小，但專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)非常多，有汽車(chē)城、家具城等，而且還吸引了許多上海投資人在這里購(gòu)房。那時(shí)候，上海的房子價(jià)格已經(jīng)很高，姚青也沒(méi)有這個(gè)實(shí)力，但是海門(mén)房?jī)r(jià)仍然處于低谷，特別是有許多專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，銷(xiāo)售都非常好。經(jīng)過(guò)幾天的考察，姚青收集了一些資料，認(rèn)為幾個(gè)商鋪擁有很高的物業(yè)上漲回報(bào)率，對(duì)租金回報(bào)也十分有信心。

于是，2005年2月，姚青用12萬(wàn)元準(zhǔn)備買(mǎi)汽車(chē)的錢(qián)，買(mǎi)下了兩套位于海門(mén)市南海東路48號(hào)“海門(mén)國(guó)際汽車(chē)城”的商鋪，面積為50平方米，6000元/平方米，總價(jià)在30萬(wàn)元左右，首付12萬(wàn)元。

當(dāng)時(shí)，姚青是這樣考慮的，長(zhǎng)三角以上海為中心形成了汽車(chē)產(chǎn)業(yè)區(qū)，需要汽車(chē)的配套產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的支撐，今后是有一定的投資價(jià)值的。

事實(shí)上，姚青的判斷是正確的。2005年10月，由于海門(mén)國(guó)際汽車(chē)城銷(xiāo)售非常好，特別是“十一”在上海做推廣期間，吸引了一大批上海投資人前去購(gòu)房，價(jià)格上漲至7500元/平方米，8個(gè)月時(shí)間內(nèi)單價(jià)上漲了1500元，此時(shí)，姚青把商鋪賣(mài)掉，獲利7.5萬(wàn)元。

嘗到甜頭的姚青，這次更大膽了，準(zhǔn)備多投資幾套商鋪。起初他擔(dān)心如果購(gòu)買(mǎi)多套商鋪，在長(zhǎng)三角其他城市會(huì)不會(huì)受到一些政策的限制。好在投資多套商鋪，首先銀行貸款是沒(méi)有限制的；其次，長(zhǎng)三角除上海以外其他城市也沒(méi)有期房限轉(zhuǎn)這一規(guī)定。

2005年11月初，姚青從親戚朋友那邊借了30萬(wàn)元，在無(wú)錫購(gòu)買(mǎi)了3套東方國(guó)際輕紡城的商鋪，總價(jià)為120萬(wàn)元，3套商鋪的首付在48萬(wàn)元左右。

姚青沒(méi)有想到的是，輕紡城的升值比汽車(chē)城還快。2005年底，東方國(guó)際輕紡城的價(jià)格在8000元/平方米左右，到2006年底，輕紡城的價(jià)格已經(jīng)漲到11000元/平方米，原本總價(jià)40萬(wàn)元買(mǎi)進(jìn)，此時(shí)姚青拋掉的商鋪，總價(jià)在55萬(wàn)元左右。投資3套商鋪，一共賺到45萬(wàn)元。

姚青認(rèn)為，長(zhǎng)三角一些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)總價(jià)較低，更適合大筆資金投入。他曾經(jīng)在烏鎮(zhèn)的一個(gè)商鋪看到，一個(gè)溫州投資人購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)樓面的商鋪，總價(jià)在300萬(wàn)元左右，首付100萬(wàn)元，一年后就賺到80萬(wàn)元。長(zhǎng)三角的一些城市沒(méi)有期房限轉(zhuǎn)及稅收的政策限制，做短線也方便。