研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場(chǎng)營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場(chǎng)運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場(chǎng)可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場(chǎng)定位分析 | ...... |
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實(shí)戰(zhàn)操盤
外資集中拋售真相 商業(yè)地產(chǎn)PE拐點(diǎn)乍現(xiàn)
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“現(xiàn)在的主要工作，是尋找可供投資的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目�！比ツ�7月，原仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民離開了他供職近7年的這家百年老店，如今他的身份是——盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理。
這是一家去年9月份剛在上海成立的私募基金公司，主業(yè)為：專注于投資長三角地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)。具體來說，就是以上海為核心，輻射長三角的二線城市。
“凡是價(jià)值被低估的項(xiàng)目，都是我們關(guān)注的對(duì)象�！彼麖�(qiáng)調(diào)道。
從高職厚薪的國際大機(jī)構(gòu)中出來自己創(chuàng)業(yè)，這顯然是一個(gè)冒險(xiǎn)的決定。不過，陳立民卻顯得成竹在胸。
“本土商業(yè)地產(chǎn)PE的發(fā)展已經(jīng)到了一個(gè)‘拐點(diǎn)’。這個(gè)市場(chǎng)在未來十年肯定會(huì)蓬勃成長，參與者會(huì)越來越多，資金量也會(huì)越來越大。”
有趣的是，讓陳立民看到這片商業(yè)地產(chǎn)投資“藍(lán)�！钡睦碛�，恰恰是前段時(shí)間被各界非議紛紛的“外資集體拋售中國物業(yè)”事件。
“外資集體拋盤”真相
日前有消息稱，高盛正與上海復(fù)地集團(tuán)洽商出售其持有的上�；▓@廣場(chǎng)項(xiàng)目。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價(jià)格在2.5萬元/平方米左右，總價(jià)將超過20億元人民幣。
在此之前，高盛已經(jīng)將其在上海的一宗寫字樓物業(yè)“高騰大廈”易手。
同期，關(guān)于其他外資基金密集拋售一線城市物業(yè)的消息，也是絡(luò)繹不絕。據(jù)透露，凱雷已正式退出豪宅“濟(jì)南路8號(hào)”，接盤者為上海城利房地產(chǎn)有限公司。而來自北歐的老牌金融集團(tuán)SEB名下地產(chǎn)基金SEBImmobilien，也將2006年底從麥格理手中接盤的新茂大廈（已改名鉑金大廈）成功轉(zhuǎn)手。此外，摩根士丹利將出售上海錦麟天地項(xiàng)目的消息，業(yè)已得到證實(shí)……
事實(shí)上，從去年開始，花旗、麥格理等外資兵團(tuán)已相繼將手頭的中國物業(yè)陸續(xù)拋售。
這和2004年中國市場(chǎng)上境外機(jī)構(gòu)大肆投資的狀況截然相反——當(dāng)時(shí)，幾乎所有的境外投資者都等著在中國購買一處物業(yè)。
一時(shí)間，外資套現(xiàn)離場(chǎng)的說法不脛而走。而他們的表現(xiàn)，似乎成了對(duì)中國樓市泡沫化警訊的權(quán)威詮釋。
但是，多年來一直為各大外資機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)顧問服務(wù)的陳立民認(rèn)為，這種觀點(diǎn)并不準(zhǔn)確。
“高盛等外資基金所投資的項(xiàng)目，通常3-5年就會(huì)考慮退出�！倍�，由于進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間比較早，其收益都很高，而在一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷2009年的暴漲之后，繼續(xù)持有的增值空間也在逐步下降，反不如脫手，尋找新的投資機(jī)會(huì)。另一方面，全球金融海嘯的爆發(fā)，讓他們?cè)诨厥召Y金需求的同時(shí)也變得更加謹(jǐn)慎�！暗�，外資并不會(huì)就此退出，他們肯定在繼續(xù)物色中國的地產(chǎn)項(xiàng)目�！�
事實(shí)也證實(shí)了陳立民的判斷。
“在退出一線城市部分項(xiàng)目后，摩根士丹利將會(huì)在二三線城市尋找新的投資機(jī)會(huì)�！币晃唤咏Ω康だ娜耸客嘎�。
由東南歐最大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商土耳其的特克莫公司與歐洲綜合業(yè)務(wù)集團(tuán)菲巴集團(tuán)在上海合資設(shè)立的星摩爾集團(tuán)，其CEO白浪此前也對(duì)媒體表示，公司的業(yè)務(wù)重心放在二線城市的大型購物中心上。
種種跡象表明，在集體拋盤的背后，更多的外資力量已悄然開始了新一輪的戰(zhàn)略部署：一邊在一線城市積極尋找價(jià)格更合理的物業(yè)，一邊在二三線城市進(jìn)行更深更廣的開拓。
“相比一線城市的地產(chǎn)價(jià)格屢創(chuàng)新高，現(xiàn)在國內(nèi)二三線城市的機(jī)會(huì)特別多。也相對(duì)比較安全，特別是商業(yè)地產(chǎn)�！币晃粯I(yè)內(nèi)人指出，部分二三線城市的經(jīng)濟(jì)增長速度甚至高于北京、上海等一線城市，潛在的消費(fèi)能力驚人，且高端消費(fèi)者的認(rèn)知能力也在增強(qiáng)，這種需求也恰恰迎合了國際品牌的發(fā)展需求。
據(jù)推算，這種處于發(fā)展起步期的城市，新型商業(yè)良好積蓄后，一旦成熟，其價(jià)值增長可以達(dá)到200％甚至300％以上。
不過業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，接下來外資的主要精力應(yīng)該依舊集中于一線城市，畢竟，二三線城市的市場(chǎng)容量、成熟度等與一線城市相比完全不可同日而語。
而關(guān)注外資買賣物業(yè)的細(xì)節(jié)可以發(fā)現(xiàn)，外資對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的具體物業(yè)類型正在發(fā)生變化：從最初的整體收購辦公類物業(yè)，到大批量購入高檔住宅，如今這兩類物業(yè)已逐漸成為2009年以來外資出售的主力，尤其是住宅類物業(yè)高點(diǎn)拋售的跡象明顯。
另一方面，國內(nèi)大宗商業(yè)零售物業(yè)正成為外資新的目標(biāo)。
2009年，先有澳大利亞麥格理銀行計(jì)劃斥資9000萬美元收購萬達(dá)集團(tuán)旗下9個(gè)購物中心股權(quán)，再有深國投宣布將與美國西蒙地產(chǎn)集團(tuán)以及摩根士丹利房地產(chǎn)基金三方合資，共同開發(fā)位于上海等長三角城市的至少12個(gè)購物中心。英國最大房地產(chǎn)基金公司高富諾也在進(jìn)行一個(gè)商場(chǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目的收購計(jì)劃。
而在這一次的市場(chǎng)演變中，本土大型投資者的崛起則是最不容忽視的促進(jìn)因素。
拐點(diǎn)乍現(xiàn)
相對(duì)于過去一年來境外眾多資本的紛紛出貨，國內(nèi)公司成了最主要的接盤手。
一切得從2009年3月20日說起。
當(dāng)天，上海浦項(xiàng)商務(wù)廣場(chǎng)正式宣布易手，韓國浦項(xiàng)集團(tuán)退場(chǎng)，原地主陸家嘴（600663）集團(tuán)以17.6億元的代價(jià)接棒，約合每平方米2.58萬元�！鞍醋饨�7元/平方米/天計(jì)算，回報(bào)率達(dá)10％，陸家嘴集團(tuán)‘撿便宜’了�！标惲⒚裾f，這是金融海嘯后大家足足觀望了半年才終于有的第一筆交易。
陳立民認(rèn)為，更為重要的意義在于，這是之前國內(nèi)很少見到的本土資本參與整棟的商業(yè)地產(chǎn)交易。
而接下來陸續(xù)浮現(xiàn)的同類型的大宗買賣，讓浦項(xiàng)廣場(chǎng)的出售在某種意義上，成為一個(gè)市場(chǎng)主角發(fā)生轉(zhuǎn)變的“拐點(diǎn)”。
8月3日，中融碧玉藍(lán)天售出10層辦公樓，外加4個(gè)裙房商鋪，涉及金額達(dá)10.48億元。按租金7元/平方米/天計(jì)算，回報(bào)率僅逾5％。如此低的回報(bào)率令行業(yè)內(nèi)一片嘩然，猜測(cè)買家應(yīng)該是以自用為主。果然不出所料，半個(gè)月后買主身份浮出水面，是上海農(nóng)村商業(yè)銀行。
同樣在去年8月，上海第一爛尾樓“東海廣場(chǎng)”迎來了新主人，SOHO中國以24.5億元的價(jià)格將其收入囊中。
進(jìn)入9月，市場(chǎng)又傳出一則大宗買賣。位于上海環(huán)球金融中心旁邊的“小巨人”21世紀(jì)中心大廈，成交共8層樓面，面積達(dá)2萬平方米，每平方米3.8萬元，按租金7元/平方米/天計(jì)算，回報(bào)率約為6.7％。出售方是項(xiàng)目的開發(fā)商美國漢斯，買主是寧波商業(yè)銀行。
毋庸置疑，本土投資者已經(jīng)開始成為中國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的另一個(gè)主角。
仲量聯(lián)行北京研究部主管覃曉梅指出：“2009年上半年，外國資本在中國主要
大宗物業(yè)投資市場(chǎng)中所占的比例從2005年達(dá)到的近60％下降到10％以下。與此同時(shí)，大陸投資者在投資領(lǐng)域開始變得更加引人注目，2009年上半年，他們?cè)谡w大宗物業(yè)交易中所占的比例約為70％。”
戴德梁行統(tǒng)計(jì)報(bào)告也顯示，從去年1月1日至9月15日，內(nèi)地共錄得32宗大宗物業(yè)交易，涉及總額超過33.6億美元。而在大額投資交易的買入方中，國內(nèi)資金的比率遠(yuǎn)多于國外資金，無論是整體宗數(shù)及金額占比均高達(dá)84％。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)的解釋是，國內(nèi)投資者資金相對(duì)充裕，對(duì)土地及物業(yè)有較大的需求；而與此同時(shí)，不少海外機(jī)構(gòu)出于鎖定投資利潤、調(diào)整資產(chǎn)組合以及把握潛在的新投資機(jī)會(huì)的考慮而出貨——雙方一拍即合。
中原地產(chǎn)研究顯示，內(nèi)資收購偏好寫字樓物業(yè)。從去年以來部分寫字樓大宗交易情況來看，共同點(diǎn)都是單筆交易金額較大，且買方多為資金充裕的大型國有企業(yè)和內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)。這些公司選擇在市場(chǎng)低迷時(shí)期購買寫字樓，在自用的同時(shí)可兼作投資。
盡管相對(duì)于國內(nèi)幾大城市僅3 ％ 的住宅回報(bào)率，寫字樓的租金回報(bào)率一直穩(wěn)定在6％上下，凸顯了商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值，但在業(yè)內(nèi)人士看來，這并不是高回報(bào)的投資。那么，為何去年以來偏偏受到本土投資者的青睞？
“各方追求的東西不一樣�！标惲⒚裾f，與外資對(duì)于物業(yè)有固定的投資周期和回報(bào)要求不同，國內(nèi)投資者很多是自有資金收購，資金壓力小，不會(huì)有一個(gè)很明顯的退出時(shí)間表�！耙簿褪钦f，像大摩等外資作為財(cái)務(wù)性質(zhì)的投資人，其手中的錢可以形容為‘聰明且勤快的’，所以追求較高的利潤并退出是其目的；而像保險(xiǎn)公司等投資者，一般是至少持有5-10 年的長線投資，作為‘保守且懶惰’的錢，穩(wěn)妥是最重要的�！�
在某種意義上，本土大型投資者充當(dāng)了此輪外資基金退出的渠道。
不過，本土大型投資者的崛起并不是偶然。比如，去年10月1日，新《保險(xiǎn)法》正式“下水”，允許保險(xiǎn)公司投資房地產(chǎn)。另外， 政府正強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)房地產(chǎn)投資信托（REITs），而REITs的主要載體是優(yōu)質(zhì)辦公樓物業(yè)。
毫無疑問，隨著天文數(shù)字的保險(xiǎn)資金即將入市，以及REITs上市預(yù)期的推動(dòng)下，優(yōu)質(zhì)辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)的大宗買賣將愈發(fā)頻繁。
仲量聯(lián)行浦東辦公樓部總監(jiān)李凌透露，目前市場(chǎng)上約有60-70億元人民幣的投資交易正在洽談，約5 - 6宗，以寫字樓項(xiàng)目為主，預(yù)計(jì)這些交易將于2010年上半年完成。
顯然，由于新的市場(chǎng)參與者和新的資本運(yùn)作方式的出現(xiàn)，物業(yè)投資市場(chǎng)格局的變化將會(huì)對(duì)中國和外國投資者產(chǎn)生多方面的影響。
而對(duì)陳立民來說，最重要的意義就是，由此將催生出本土商業(yè)地產(chǎn)私募基金的大量市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
后發(fā)之利
這個(gè)市場(chǎng)空間的驟然放大，還包括從去年以來愈發(fā)豐富的市場(chǎng)供給量。
來自民生銀行（600016）地產(chǎn)金融事業(yè)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年商業(yè)用房銷售面積1到10月份增長了33％，住宅銷售面積增長50％；而1到10月份商業(yè)用房投資則有35.4％的增長速度，住宅增長只有14％。這說明商業(yè)地產(chǎn)高投資趨勢(shì)已經(jīng)相當(dāng)明顯，其中除了有資本市場(chǎng)的推動(dòng)，大型房地產(chǎn)集團(tuán)也開始全面進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。
去年11月，重慶最大的地產(chǎn)巨頭龍湖集團(tuán)赴香港上市成功，并表示未來要拿出15％的土地儲(chǔ)備做商業(yè)地產(chǎn)。國內(nèi)最大城市住宅開發(fā)商萬科去年也稱，未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展比重將占到20％。
“之前由于住宅市場(chǎng)太火爆，而且通過炒作獲利的機(jī)會(huì)極多，所以國內(nèi)開發(fā)商很少有對(duì)需要做大量前期投入、花大成本進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，并且通過耐心經(jīng)營才能獲得升值的商業(yè)地產(chǎn)感興趣的�！标惲⒚裾f，如今的情況正在發(fā)生變化，市場(chǎng)由當(dāng)初的“粗放”逐漸轉(zhuǎn)向成熟和理性，“‘撐死膽大的’這種機(jī)會(huì)應(yīng)該越來越少了，所以，不少開發(fā)商開始關(guān)注起‘需要?jiǎng)幽X筋’的商業(yè)地產(chǎn)�！绷硪环矫�，越來越多的本土開發(fā)商原始積累已達(dá)到相當(dāng)大的規(guī)模，也有了開發(fā)和運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資本基礎(chǔ)。
以上種種表明，對(duì)于本土商業(yè)地產(chǎn)PE來說，這已經(jīng)是一個(gè)“水到渠成”的市場(chǎng)了�？梢杂∽C這個(gè)觀點(diǎn)的就是，今年春節(jié)前后，投向商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的人民幣PE基金開始越來越多�！捌渲杏胁簧倩鸲际切鲁闪⒌摹！标惲⒚裢嘎�。
而種種跡象表明，盡管本土商業(yè)地產(chǎn)PE基金處于剛起步階段，但其具有外資基金難以比擬的“后發(fā)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)”。
首先，在目前市場(chǎng)和政策環(huán)境下，與外資基金相比，本土投資者拿到錢的成本較低，海外資金進(jìn)入中國則不太容易；而在資本退出方面，海外投資者投資中國物業(yè)，獲利后資金要打回海外，需要經(jīng)過重重審批，而在國內(nèi)募集人民幣基金，收益直接在國內(nèi)分配，行政成本要低很多。
“從獲利空間上來說，本土私募基金顯然空間更大，相對(duì)也能夠容忍比較低的回報(bào)率。”一位業(yè)內(nèi)人士說。
另一方面來自于政策的支持�！跋尥獾膲毫φ谠龃��！痹摌I(yè)內(nèi)人士透露，早在2009年底時(shí)，國家外管局已經(jīng)開始有所動(dòng)作，這也是近期國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的重要措施中側(cè)重提及防止海外熱錢沖擊的前兆。
新一輪已出的調(diào)控政策中，已流露出對(duì)外資的針對(duì)性遏制。其中包括“向境外投資方出售國內(nèi)資產(chǎn)征稅（國稅函[2009]698號(hào)）”、“土地受讓人首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50％（財(cái)綜[2009]74號(hào)）”，都將直接或間接對(duì)外資的投資舉動(dòng)產(chǎn)生影響。而上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府有可能再次重申‘171號(hào)’文件，即建設(shè)部等六部委于2006年7月份聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》。
對(duì)外資來說，這一輪的限制對(duì)其造成的不利局面與2006年相比已經(jīng)不可同日而語。
“之前外資幾乎沒有遇到本土資本的競(jìng)爭(zhēng)，即便受到限制，在市場(chǎng)上的影響也不會(huì)很大。而現(xiàn)在隨著本土投資人的興起，與外資相比，他們完成收購物業(yè)的速度更快，談判成功的幾率也更大�！标惲⒚裾f。
此外，陳立民的底氣還在于自己對(duì)于本土商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)多年的深入了解，以及在經(jīng)營上的豐富經(jīng)驗(yàn)。
“絕大多數(shù)的外資基金投資商業(yè)地產(chǎn)，往往只關(guān)注‘頭’和‘尾’，也就是篩選項(xiàng)目和退出渠道，有關(guān)項(xiàng)目的具體運(yùn)營他們一般不會(huì)插手，或者會(huì)委托顧問來做，而我們與他們有所不同。”按照陳立民的思路，他所在的PE基金在投資一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后，一定會(huì)要求擁有經(jīng)營權(quán)，通過一支具有豐富商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行改造、包裝，用新的思維來提升項(xiàng)目的價(jià)值。
比如目前在國內(nèi)，由于缺乏相應(yīng)的經(jīng)營管理能力，很少有開發(fā)商能夠把一個(gè)爛掉的購物中心進(jìn)行提升，而這正是過去十幾年來陳立民經(jīng)常思考的問題�！霸瓉淼母拍顑A向于金融業(yè)投資房地產(chǎn)，而我們則從房地產(chǎn)業(yè)出發(fā)，把金融業(yè)的優(yōu)勢(shì)引入進(jìn)來，這種邏輯更有利于商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展�！彼麖�(qiáng)調(diào)道。
不過，在面對(duì)國內(nèi)投資者崛起的競(jìng)爭(zhēng)中，海外投資者顯然不愿意放棄中國這個(gè)曾經(jīng)為他們帶來良好收益且極具潛力的市場(chǎng)。
“他們正在醞釀新模式�！贝鞯铝盒型顿Y部中國區(qū)聯(lián)席主管葉建成透露，已進(jìn)入中國的外資基金，目前正在進(jìn)行資產(chǎn)的整理和重新組合，而更值得關(guān)注的是，因?yàn)樵谌谫Y和稅費(fèi)方面的競(jìng)爭(zhēng)力不足，海外基金在籌劃未來以人民幣房地產(chǎn)基金的形式出現(xiàn)�！霸诓痪玫奈磥�，有望在中國的大宗物業(yè)投資市場(chǎng)看到其身影�！�
而在轉(zhuǎn)型中，外資基金與內(nèi)資的合作，可以更好地利用國內(nèi)的融資優(yōu)勢(shì)以及國外豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的特點(diǎn)，共同分享資產(chǎn)的增值。比如，黑石和陸家嘴集團(tuán)在上海建立的首只人民幣基金“中華發(fā)展投資基金”，歐洲金融機(jī)構(gòu)里昂證券與國盛集團(tuán)共同發(fā)起設(shè)立的人民幣私募股權(quán)基金，都屬此類合作模式。
由此，陳立民對(duì)未來充滿期待，“商業(yè)模式創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)鏈條專業(yè)分工、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新……對(duì)中國的商業(yè)地產(chǎn)來說，接下來的10年肯定十分有趣�！�
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