研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
對開發(fā)區(qū)專業(yè)市場的調(diào)查報告
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服務(wù)業(yè)已成為開發(fā)區(qū)重要的經(jīng)濟增長點，同時隨著各市場的運轉(zhuǎn)也取得了較好的經(jīng)濟效益和社會效益。通過對各專業(yè)市場走訪情況作如下匯報：
一、 市場情況：
1、紅星美凱龍家具建材市場：總投資12億元，占地16.3萬平方米，分五期進行建設(shè)，一期占地10萬平方米，二期占地6萬平方米，三期投資1億元，占地3萬平方米，一、二、三期建筑面積16萬平方米，已全部投入運營，現(xiàn)入駐經(jīng)營的建材、家具、家電等商鋪有550家，其中一期商戶300家，入駐率100%；二期商戶150家，入駐率100%；三期商戶100家，入駐率70%。07年1-4月市場交易額7000萬元，同比翻了一番，市場采用商鋪出租形式，進駐單位獨立法人，交易由市場統(tǒng)一開票結(jié)算（但大部分私人購物不開票）。
2、無錫寶鑫鋼鐵建材倉儲市場：總投資7000多萬元，占地78畝，建有700噸極碼頭一個，20噸、30噸碼頭固定吊車各一部、10噸移動式吊車一部，建有2萬多平方米的室內(nèi)庫，內(nèi)有6臺行車，配備進口的世界一流的開平、分條機組，外場行車12部、120噸地衡一臺。市場內(nèi)可容納209個商鋪，交易大廳設(shè)有100多間商務(wù)間可供辦公，該市場04年底正式開業(yè)，開業(yè)后因政策和道路的因素，市場曾一度陷入困境，去年經(jīng)過一年的努力和整合，除了千方百計進行招商，采取免除入駐商戶租金等手段外，專門成立了為入駐企業(yè)融資擔(dān)保的無錫中正擔(dān)保公司，通過一系列的措施，使得市場商戶入駐率節(jié)節(jié)升高，至今市場入駐率達100%，并且一些商戶經(jīng)過了半年的稅務(wù)輔導(dǎo)期，經(jīng)營穩(wěn)定，市場交易業(yè)績顯著，1-4月市場交易額在8億元左右。公司為了擴大經(jīng)營場地，購買了原文笙染整公司地塊作為二期市場，總投資1.2億元，占地面積138畝，擬建商鋪250套，已做好前期準備，馬上要進行開工建設(shè)。
3、賽維拉建材商業(yè)廣場：總投資5億元，原來分為一期裝飾建材，建筑面積4萬多平方；二期為金海馬家具館，建筑面積為3萬多平方；三期是（二泉路以北）包裝市場和板材市場，建筑面積3萬多平方米，產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營。去年6月份試營業(yè)以后，經(jīng)營業(yè)績不是很理想，市場人氣不足，為此賽維拉商業(yè)廣場對原家居市場進行了業(yè)態(tài)調(diào)整，原金海馬調(diào)整為3.3萬平方的國際電動車博覽中心，共有電動車展位100多間，目前已完成60%招商，部分品牌已進場裝修，初定5月6日正式開業(yè)，每年將利用該平臺舉辦電動車博覽會；把原來一期產(chǎn)權(quán)式商鋪進行招商引進電動車配套配件商；印刷包裝材料市場建筑面積1.2萬平方，共有商鋪160多套，目前進駐商戶80多戶，大部分企業(yè)由錫滬路新天地包裝市場搬遷來，他們都有比較穩(wěn)定的客戶，業(yè)務(wù)比較正常，現(xiàn)正在辦理工商變更手續(xù)，預(yù)計全年銷售可達20多億元；木業(yè)板材市場商鋪面積1.2萬平方，已全部出租，進駐商戶60多戶，預(yù)計全年銷售達3億元；1-4月份賽維拉市場交易額2.1億元。
4、東方國際輕紡城：總投資30億元，建筑面積100萬平方米。分三期建設(shè)，一期投資10億元，建筑面積42萬平方米，現(xiàn)已正式開業(yè)，共有商鋪799套，主要經(jīng)營輕紡面料和服裝，至今成功出租608套（不包含自主經(jīng)營商戶），其中布料區(qū)商鋪已全部滿額，只剩下零星家紡區(qū)還有些商鋪，目前開門經(jīng)營的商鋪已有635套。在招商方面輕紡城注重品牌引進，因為他們深知一個市場的質(zhì)量是否高取決于入駐商家的質(zhì)量，先后引進了美羅家訪、情人草、凱盛、凱帝、圣路易絲等著名商家。為了使市場能更高效快速運轉(zhuǎn)，輕紡城非常重視入駐市場的廣大業(yè)主的意見和建議，為入駐商戶搭建平臺，在4月下旬特意成立了“紡織協(xié)會”，認真聽取廣大業(yè)主的建議，加強改進和更好地發(fā)展。二期皮革城建筑面積30萬平方米，已于去年3月份開工建設(shè)，現(xiàn)已完成9000多萬投資，招商工作也在開始。
5、卡摩爾汽車廣場：總投資5億元，建筑面積5.1萬平方，分三期建設(shè)。一期投資1.3億元，建筑面積3.6萬平方，建有商鋪近300間，原定主要經(jīng)營汽車配件用品、汽車改裝、快修、汽車美容等，采用出售和出租并存方式，以出租為主。二期投資3億元，建筑面積7萬平方，主要是汽車美容、改裝、汽車用品銷售，還有與之相應(yīng)的餐飲配套。三期投資1億萬元，建設(shè)一家20多層的高檔酒店，總面積2萬多平方。去年6月一期基建已全部完成，并開始交付使用，當時80%的商戶都準備入駐，并開始進行裝修，有些品牌汽車配件廠商租房合同一訂就是5年，當時招商引資態(tài)勢很好，但由于太湖大道的路口問題遲遲未解決，使得客戶準備起訴開發(fā)商提供虛假信息和廣告，現(xiàn)已有152戶租房商戶辦理了退租手續(xù)，另外一部分已經(jīng)裝修的客戶要求進行賠償，汽車廣場對各類商戶的賠償費已有300多萬元�？栭_發(fā)公司希望政府各級能幫助解決道路交通問題，公司也在積極的尋找能使市場興旺起來的策略，還是堅持要做汽車配件市場，想方設(shè)法要把市場搞活，公司準備和國家汽車零部件協(xié)會合作建立“華東區(qū)汽車零部件中轉(zhuǎn)站”。
現(xiàn)在有一部分購買產(chǎn)權(quán)的商戶把房子出租給了南方不銹鋼市場的經(jīng)營戶，大約有20多戶，這些購房戶本就覺得損失嚴重，現(xiàn)把房子出租還有回報，故卡摩爾公司也就沒法去阻止不讓他們出租給南方市場的商戶，并且南方不銹鋼市場的政策很優(yōu)惠，實行的零基金收費，每張營業(yè)執(zhí)照只要向南方市場每年交5000元管理費。但卡摩爾市場現(xiàn)在也在控制一些公司一定要辦理在開發(fā)區(qū)經(jīng)營，特別是向市場租房的商戶，規(guī)定由市場去代辦營業(yè)執(zhí)照等手續(xù)，以確保能增加稅源。
6、江蘇長江國際電動車城：總投資3.5億元，占地面積220畝，規(guī)劃開發(fā)面積25萬平方米，現(xiàn)一期12萬平方已竣工，并于今年三月份正式開業(yè)，共有300家左右的商戶入駐，一樓商鋪簽約使用比例達100%，二樓比例約60%，目前60多家商戶已正式經(jīng)營，其中有幾家大戶經(jīng)營穩(wěn)定，年銷售都是超億元。市場因道路規(guī)劃改變，使一些客戶提出市場提供虛假廣告，而要求賠償，公司也作讓步賠償費，為了使市場能正常運作起來，還有一些讓步政策，這方面的費用就接近上千萬元，如果政府配套一些相應(yīng)的政策，市場能按預(yù)期的結(jié)果發(fā)展，每年交易額近10億元
二、 整體存在和提出的問題
從各市場走訪情況分析，各市場經(jīng)營者都很有信心做旺市場，并為了把市場興旺起來，可以說是各顯神通，做出了各種舉措，如輕紡城對商鋪進行反租，免收經(jīng)營戶租金、為品牌商戶免費裝修店鋪、補貼經(jīng)營戶水電費、免收物業(yè)管理費等等，但各市場也提出了很多需要政府出面協(xié)調(diào)的問題，和急需出臺一些相應(yīng)稅收、工商等方面的優(yōu)惠政策，呼聲真是此起彼伏，有很多共性的問題。
1、希望盡快出臺稅收優(yōu)惠政策（這點是各市場最迫切的問題）。主要是三項基金征收、土地增殖稅的收取，現(xiàn)在對各市場都沒稅收的優(yōu)惠政策，對于市場招商口徑不能統(tǒng)一，普遍反映客戶進入市場經(jīng)營和在外面經(jīng)營都是一樣的政策，根本不能突出市場經(jīng)營的優(yōu)勢，周邊錫滬路205庫對入駐的商戶征收0.5‰的基金，不收管理費；南方不銹鋼市場對入駐商戶是實行“零基金”，不收取基金費用，每年收取5000元管理費，而開發(fā)區(qū)稅務(wù)三項基金是按1.5‰收取。土地稅的收取對于市場開發(fā)商來說壓力也比較大，現(xiàn)在階段各開發(fā)商都是為興旺市場往里面不斷投入，根本沒利潤可言，也沒有更多余的資金，有的還提出把他們列入房地產(chǎn)開發(fā)商有欠妥當，因為他們和房地產(chǎn)企業(yè)有著完全不同的概念，希望能參照其他地區(qū)各類成熟市場的經(jīng)驗來處理。
2、道路交通問題。（1）卡摩爾市場太湖大道道口不開通及路邊灌木林不調(diào)整嚴重影響了市場的正常運作，也影響了投資者的利益，急需區(qū)政府和開發(fā)區(qū)幫助協(xié)調(diào)解決。（2）賽維拉商業(yè)廣場因錫滬路改道，前面老錫滬路變成了一條“死胡同”，后面二泉路也沒一條公交線路，對客戶進入市場嚴重影響，希望能開通和增設(shè)公交線路。（3）東方國際輕紡城提出希望增設(shè)多條公交線路，把現(xiàn)有的111路能調(diào)整經(jīng)過長江北路新區(qū)段；增設(shè)河埒口經(jīng)市中心及中橋到市場公交線；把至東北塘的3路公交線延伸至市場。輕紡城的線路解決同時友誼鋼材市場的公交線路也同時解決了。
3、入駐商戶的戶口及小孩上學(xué)問題�，F(xiàn)有部分外地商戶，為了能長期在無錫經(jīng)商發(fā)展，舉家來錫，市場提出希望政府能協(xié)調(diào)辦理進入市場經(jīng)營戶的戶口問題、小孩入學(xué)問題，也是為市場的興旺解決后顧之憂，特別是輕紡城和友誼鋼材市場。
4、職能部門服務(wù)問題。各市場都希望工商、稅務(wù)等部門能在市場設(shè)立辦理點（205庫就專門有設(shè)辦理點），減少商戶辦理執(zhí)照和稅務(wù)登記等一系列費時之事，或者由市場代辦，能給予各市場特事特辦的綠色通道。
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