專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)需要政府部門的行業(yè)規(guī)劃嗎？

    一個(gè)經(jīng)歷幾年市場(chǎng)培育開始走向成熟的大型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目，往往會(huì)在周圍會(huì)冒出很多在規(guī)模、經(jīng)營范圍、硬件設(shè)施都相同項(xiàng)目。國內(nèi)各大專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)都有相同的版本，對(duì)這種現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士一般有兩種看法。
    有的人認(rèn)為政府的規(guī)劃缺位導(dǎo)致重復(fù)建設(shè)，造成惡性競爭。畢竟經(jīng)營資源和終端客戶是有限的，短期內(nèi)無休止的增加經(jīng)營面積將使市場(chǎng)走向沒落，經(jīng)營商家被分化，人心浮動(dòng)、缺乏凝聚力，降低了經(jīng)營效益，容易導(dǎo)致商家的流失，也失去了人們對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的信心。
    還有的人認(rèn)為市場(chǎng)是競爭出來的，市場(chǎng)行為不能用人為因素去調(diào)節(jié)。同類項(xiàng)目之間的競爭是正常的企業(yè)之間的行為，因?yàn)橛辛烁偁幉趴梢源偈故袌?chǎng)在硬件和軟件都有升級(jí)的基礎(chǔ)，才能保障市場(chǎng)不能落后，不能被淘汰。
兩種觀點(diǎn)孰是孰非！
    凱恩斯的古典主義經(jīng)濟(jì)學(xué)在這次金融危機(jī)中被證明：理論是正確的，執(zhí)行是困難的！我想專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模、定位問題也是同樣的問題。認(rèn)為盲目的重復(fù)建設(shè)，造成惡性競爭，最終導(dǎo)致社會(huì)公共資源的浪費(fèi)現(xiàn)象是客觀存在的，但是認(rèn)為是由于政府監(jiān)管不力造成的就有點(diǎn)心口開河了。
    專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模應(yīng)該控制在一個(gè)什么樣的范圍內(nèi)最合適，其實(shí)連那幫整天被冠以專家的商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員也說不清楚，更何況是那幫政府官員。長期保持一家市場(chǎng)的過度繁榮就是壟斷，于市場(chǎng)的健康發(fā)展是不利的，這個(gè)不用論述的問題；如果一家成功，馬上造成全國一窩蜂而上，也肯定會(huì)造成損失。問題是這個(gè)所謂的“監(jiān)管不力”造成損失與保持市場(chǎng)自由競爭需要之間，哪個(gè)能給社會(huì)帶來更大的效益、能更大程度上推動(dòng)社會(huì)發(fā)展。我是認(rèn)為在不知道怎樣精確監(jiān)控之前，由其自生自滅更合乎自然規(guī)律。
    其次，開發(fā)商也不是小孩子，他們應(yīng)該有也的確有自己獨(dú)立判斷事物并做出判斷決策的能力。如果是后來的開發(fā)商把市場(chǎng)的規(guī)模搞的太大了，最終是他們自己付出代價(jià)，沒有生意做就關(guān)門，跟在別人后面有點(diǎn)陰影是正常的。如果是已經(jīng)發(fā)展很好的市場(chǎng)，也就是已得利益者，希望通過政府的監(jiān)管增設(shè)壁壘，不允許后來者進(jìn)入那就是更不正常的市場(chǎng)行為了。任何時(shí)候市場(chǎng)的強(qiáng)者都要承受后來者的挑戰(zhàn)，頂不住你就淘汰。
    最后，市場(chǎng)的過度競爭帶來所謂的公共社會(huì)資源損失本遠(yuǎn)沒有想象中的大，損失最大的是那幫投資搞市場(chǎng)的人。市場(chǎng)從來都是因?yàn)橐�入競爭機(jī)制而更加繁榮，沒有聽說過因?yàn)閺堥_保護(hù)而更加健全。不僅是沈陽有這種情況，杭州也一樣，全國都一樣，但是杭州的四季青就“低調(diào)老實(shí)”了很多。   

    江湖壯士
    對(duì)政府的專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃，不敢茍同��！有時(shí)覺得政府的專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)為了部分人員是利益，為了鋪平自己的仕途之路。大量市場(chǎng)的建議往往都沒有因地制宜，沒有統(tǒng)籌規(guī)劃，更沒有關(guān)注資源稟賦。浪費(fèi)大量的人力物力�，F(xiàn)在是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)，經(jīng)濟(jì)決定政治，政治促進(jìn)經(jīng)濟(jì)。政府部門要做的應(yīng)該是促進(jìn)作用，而不是決定作用，很多的時(shí)候政府部門想放權(quán)又不敢放權(quán)，導(dǎo)致大好的時(shí)機(jī)擺在面前，經(jīng)營的商家想做又不敢做，讓煮熟的雞都飛走了。
    豬八戒
    根據(jù)這幾年做市場(chǎng)的經(jīng)歷，簡單談幾點(diǎn)體會(huì)啊。
    首先明確一點(diǎn)，就政府是否應(yīng)該參與到專業(yè)市場(chǎng)的行業(yè)規(guī)劃中去？關(guān)于這個(gè)問題，答案是肯定的。
    2、政府規(guī)劃部門作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控部門，對(duì)城市整體商業(yè)經(jīng)濟(jì)的定位和發(fā)展有這不可推卸的責(zé)任和義務(wù)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)并不是放任自流，任其自生自滅，這樣反而會(huì)導(dǎo)致更嚴(yán)重的無序競爭。政府應(yīng)該從增強(qiáng)整個(gè)城市競爭力和促進(jìn)本區(qū)域商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的角度來考慮大型專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃布局的問題，而不應(yīng)該是注重局部地區(qū)利益或者個(gè)別開發(fā)商利益。 所以整體的市場(chǎng)規(guī)劃是很有必要的，比如，北京前兩年已經(jīng)在城市規(guī)劃商業(yè)布局方面制定了三環(huán)以內(nèi)不再新批大型市場(chǎng)的相關(guān)管理規(guī)定，以緩解因大型商業(yè)設(shè)施過度集中市區(qū)而帶來的諸多難題。
    3、政府部門是對(duì)整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)乃至本地區(qū)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是有著很清晰的判斷和認(rèn)識(shí)的，所以更應(yīng)該利用宏觀調(diào)控手段來從根本上解決市場(chǎng)惡性競爭、無序競爭的問題，以避免勞民傷財(cái)，浪費(fèi)社會(huì)資源。 作為開發(fā)商應(yīng)該是積極主動(dòng)的引導(dǎo)或者適應(yīng)政府的規(guī)劃，從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的真實(shí)需求，分析某項(xiàng)目是否能夠順利開發(fā)、運(yùn)營，而不是一味的盲從。
從國內(nèi)目前專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展比較發(fā)達(dá)的城市來看，政府部門在市場(chǎng)規(guī)劃方面都起到了積極的促進(jìn)和引導(dǎo)作用，畢竟，政府的力量要遠(yuǎn)比某個(gè)開發(fā)商要強(qiáng)大的多。比如浙江義烏、河北白溝、山東臨沂，這些城市都是在以政府為主導(dǎo)力量的市場(chǎng)規(guī)劃、管理的體系下，專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)才取得的長足的且令人矚目的成績。義烏由原來的一個(gè)小鎮(zhèn)已經(jīng)發(fā)展為全球小商品采購中心，成績不言而喻；白溝由原來的幾條街道攤販發(fā)展到擁有近100萬平米、十個(gè)大型現(xiàn)代專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模，其中由箱包經(jīng)濟(jì)衍生的整個(gè)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)成為國內(nèi)最大的箱包產(chǎn)業(yè)基地，白溝也由一個(gè)鎮(zhèn)躍升為副地級(jí)的開發(fā)區(qū)；而臨沂也已經(jīng)成為擁有68個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，年交易額500億元僅次于義烏的全國第二大專業(yè)市場(chǎng)集群。而在這些數(shù)字的背后，每個(gè)城市都有一般由市委副書記為主導(dǎo)的商城管理委員會(huì)，來專門統(tǒng)籌整個(gè)城市的專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃、發(fā)展、布局、行業(yè)選擇、產(chǎn)業(yè)促進(jìn)等相關(guān)的管理工作，毫無疑問，這些工作歸于這些城市的發(fā)展起到了巨大的積極推動(dòng)作用。
    5、當(dāng)然并不是所有的政府規(guī)劃都是對(duì)的。比如，沈陽沈河區(qū)，當(dāng)時(shí)在建五愛服裝市場(chǎng)的時(shí)候，規(guī)劃規(guī)定在本區(qū)域不再發(fā)展其他服裝市場(chǎng)。但是經(jīng)過十幾年的發(fā)展，五愛服裝產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為了輻射東三省及內(nèi)蒙古地區(qū)的龍頭服裝市場(chǎng)，年交易額近300億元，但是當(dāng)時(shí)建造的體量和硬件條件早已不能滿足現(xiàn)在本行業(yè)的發(fā)展，而且也制約了該地區(qū)商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展。當(dāng)市場(chǎng)情況發(fā)生很大變化的時(shí)候，再固守政府規(guī)劃的話，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也有會(huì)不允許的。所以當(dāng)五聯(lián)服裝廣場(chǎng)面世的時(shí)候，售價(jià)每平方6萬元仍被搶購一空也就不足為奇了。
    6、同地區(qū)的同類項(xiàng)目應(yīng)該是建立在滿足市場(chǎng)發(fā)展需要、推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展前提下的良性競爭，一般的情況下，政府的規(guī)劃很少有“ 重復(fù)建設(shè)” 的嫌疑，即便有重復(fù)也是立足于未來發(fā)展的角度，因?yàn)槿绻�因�(yàn)檫^度開發(fā)而產(chǎn)生根本性的供應(yīng)量過高而稀釋市場(chǎng)真實(shí)需求的話，或者導(dǎo)致項(xiàng)目失敗，那也不能怪政府，只能怨開發(fā)商自己不懂。當(dāng)然，因?yàn)橛布�升�?jí)、環(huán)境改善而新建市場(chǎng)導(dǎo)致原有市場(chǎng)經(jīng)營效益下滑，那另當(dāng)別論，應(yīng)該屬于正常的市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律和需要。
    七上八下
    第一次認(rèn)識(shí)到政府規(guī)劃對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的影響是在九六年，是在紹興柯橋輕紡城。九十年代初期輕紡城為國內(nèi)頭號(hào)紡織面料專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，曾經(jīng)創(chuàng)下三十幾平米的一個(gè)檔口年租金百萬的神話（九四年的一百萬�。┒�被廣為報(bào)道。槍打出頭鳥（象北京秀水一樣），這則新聞引發(fā)了輕紡城周邊在不到兩年多的時(shí)間里興建了數(shù)個(gè)紡織面料市場(chǎng)，等到我去的時(shí)候，原來的老市場(chǎng)已經(jīng)風(fēng)采不再，新市場(chǎng)大部分也閑置大半。就連和老市場(chǎng)的隔河而望的新區(qū)也開始了跑馬圈地般建市場(chǎng)賣商鋪，印象最深的是看了個(gè)開業(yè)沒多久就關(guān)門的項(xiàng)目，大門半開著，里面一個(gè)人都沒有，滿地垃圾，商鋪都空蕩蕩的，不少上面的門楣還貼著一些商行和廠家的名稱，和我一起去的同事忍不住喊了句：真慘啊！整個(gè)建筑里馬上就發(fā)出了慘啊——��！的回聲。
    其實(shí)與其政府有沒有必要對(duì)專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)劃不如討論下如何把握對(duì)專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)劃的“度”。
    圍繞著一個(gè)成熟的專業(yè)市場(chǎng)無度的進(jìn)行寄生式開發(fā)，后果會(huì)怎么樣？經(jīng)營商家就那么多，客戶和消費(fèi)者的量還是沒有變，但是市場(chǎng)的容量卻在成倍的增加。不對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)劃，不僅投資者的利益等不到保障，商家經(jīng)營穩(wěn)定性差，市場(chǎng)整體競爭能力下降，就連開發(fā)商也是受害者之一。試想一下如果一個(gè)寄生項(xiàng)目的租售大為成功，還沒有等到開業(yè)緊鄰的地塊就開始大張旗鼓的立起帶有效果圖的牌子，這樣的市場(chǎng)所有誰敢去投資？有的人說讓他們公平競爭優(yōu)存劣汰，問題是在這樣一個(gè)人人自危的環(huán)境里有誰是贏家？有的湖友在帖子里提到的沈陽五愛和五聯(lián)的項(xiàng)目風(fēng)波，不知道他是不是清楚一但政府收回承諾批準(zhǔn)沈陽五聯(lián)經(jīng)營服裝，緊鄰五聯(lián)東邊的大成小區(qū)兩大地塊馬上就會(huì)下拆遷通知，也就是說一旦五聯(lián)成功啟動(dòng)，還沒等開業(yè)，又會(huì)有兩個(gè)比五聯(lián)和五愛大的多的項(xiàng)目要開始銷售了！不到三年的時(shí)間里，已經(jīng)飽和的五愛商圈服裝的經(jīng)營面積就會(huì)增加將近四倍！
    還有的湖友認(rèn)為高租金代表著市場(chǎng)拓展的空間很大，對(duì)這點(diǎn)我也有些想法。自然形成的高租金代表市場(chǎng)商戶之間的凝聚力和高素質(zhì)的經(jīng)營能力，意味著下游市場(chǎng)或消費(fèi)者的認(rèn)可。租金是市場(chǎng)經(jīng)營狀況最客觀的體現(xiàn)，租金高低意味著項(xiàng)目整體的經(jīng)營的好壞，做過經(jīng)營管理的人都知道這種自然形成的高租金在對(duì)商戶經(jīng)營能力的篩選起到了重要的作用，使市場(chǎng)保持著良性循環(huán)，高租金也是項(xiàng)目成功發(fā)展的一個(gè)標(biāo)志。如果高租金成為市場(chǎng)擴(kuò)容的一個(gè)理由，那么得益于商業(yè)地產(chǎn)的群體只能是些投機(jī)的開發(fā)商，一個(gè)四十年用途的商業(yè)項(xiàng)目他的壽命究竟有多長？值得考慮。
    至于市場(chǎng)的規(guī)模應(yīng)該如何判斷，我覺得市場(chǎng)的經(jīng)營管理者的意見要比營銷策劃者更準(zhǔn)確些。大部分市場(chǎng)的組成結(jié)構(gòu)為知名品牌、普通品牌、貼牌商品或非品牌商品。前兩者統(tǒng)計(jì)不難，比如服裝中的女裝，現(xiàn)在國內(nèi)能夠連續(xù)三年在批發(fā)市場(chǎng)中立足的品牌不到三百個(gè)。一般來說現(xiàn)在成熟的中轉(zhuǎn)型批發(fā)市場(chǎng)基本上已經(jīng)沒有上游廠家的空白點(diǎn)，這方面經(jīng)營管理者更有發(fā)言權(quán)。
    作為專業(yè)市場(chǎng)的營銷策劃者，攻城略地是職業(yè)本能。但作為專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營管理者也絕不會(huì)坐以待斃。這是一個(gè)屁股決定腦袋的命題，只要有商業(yè)地產(chǎn)就會(huì)有不間斷的攻防之戰(zhàn)，如何避免公共資源浪費(fèi)和惡性競爭應(yīng)該是政府所做規(guī)劃的一個(gè)準(zhǔn)則吧！

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