研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
專業(yè)市場(chǎng)商鋪PK普通商鋪
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A 核心優(yōu)勢(shì) 專業(yè)市場(chǎng)背靠一個(gè)產(chǎn)業(yè)
主持人：俗話說(shuō)，一鋪養(yǎng)三代�？墒侨藗冋J(rèn)識(shí)的這個(gè)“鋪”通常是社區(qū)商鋪或沿街商鋪，而非專業(yè)市場(chǎng)商鋪，為何有些人不敢投資專業(yè)市場(chǎng)呢？專業(yè)市場(chǎng)的特色是什么？
張曉東：事實(shí)上，很多人對(duì)專業(yè)市場(chǎng)存在偏見(jiàn)，專業(yè)市場(chǎng)是零散商業(yè)發(fā)展必然形成的結(jié)果，專業(yè)市場(chǎng)的成功與否，在于市場(chǎng)基礎(chǔ)、交通條件與專業(yè)運(yùn)營(yíng)三大核心。
黃富豪：市民普遍對(duì)專業(yè)市場(chǎng)投資存在一定顧慮，主要原因有兩個(gè)：一是對(duì)行業(yè)不熟悉，投資顯然會(huì)更謹(jǐn)慎；二是對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的盈利前景沒(méi)有明確預(yù)判，畢竟專業(yè)市場(chǎng)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)不像社區(qū)商鋪那樣一目了然。
張曉東：專業(yè)市場(chǎng)不僅僅是“產(chǎn)業(yè)商鋪”的概念，是有產(chǎn)業(yè)背景、有集中配套的專業(yè)市場(chǎng)，是產(chǎn)業(yè)賴以發(fā)展、整合、對(duì)外輻射的重要戰(zhàn)略平臺(tái)。專業(yè)商鋪為什么比普通商鋪增值更快、收益更高呢？因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)商鋪背靠一個(gè)產(chǎn)業(yè)，當(dāng)這個(gè)產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展時(shí)，通過(guò)大規(guī)模的運(yùn)營(yíng)，降低成本，賺錢效應(yīng)也更加凸顯。產(chǎn)業(yè)有多大，需求就有多大，目前的一些街邊零散商鋪面臨著規(guī)模小，管理混亂、成本過(guò)高等種種問(wèn)題，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上發(fā)展速度，規(guī)模大集中化的專業(yè)市場(chǎng)是大勢(shì)所趨。
樊建華：專業(yè)市場(chǎng)需要開發(fā)商提供專業(yè)的服務(wù)，同時(shí)經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)要統(tǒng)一。開發(fā)商實(shí)際是平衡商家和業(yè)主關(guān)系之間的紐帶，開發(fā)商聯(lián)系上游產(chǎn)業(yè)，然后在發(fā)散給下游的業(yè)主。由于過(guò)去商家是低成本培育市場(chǎng)，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本過(guò)高，投資者收益自然減少，開發(fā)商實(shí)際擔(dān)任中間角色，引進(jìn)品牌，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行包裝，塑造市場(chǎng)品質(zhì)，找到一種合理的運(yùn)營(yíng)模式。
傅翔：零售型商鋪都以區(qū)域性消費(fèi)為主，主城區(qū)的商業(yè)街其消費(fèi)群體也僅僅是周邊居民以及部分游客，消費(fèi)群體有限，這與專業(yè)市場(chǎng)有很大的不同，專業(yè)市場(chǎng)在產(chǎn)業(yè)鏈完善的過(guò)程中起到舉足輕重的作用。也就是說(shuō)，專業(yè)市場(chǎng)承載的是無(wú)數(shù)條產(chǎn)業(yè)鏈的完善的重任。
B 市場(chǎng)運(yùn)營(yíng) 贏利模式是成敗關(guān)鍵
主持人：有人說(shuō)專業(yè)市場(chǎng)的精髓是“專業(yè)”兩字，前面幾位老總都談到了專業(yè)市場(chǎng)存在的市場(chǎng)基礎(chǔ)，請(qǐng)問(wèn)有了這些基礎(chǔ)后，專業(yè)的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)對(duì)市場(chǎng)的成功發(fā)揮什么作用？請(qǐng)幾位老總談?wù)勗诓僮鲗I(yè)市場(chǎng)時(shí)的一些運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。
傅翔：專業(yè)市場(chǎng)更需要專業(yè)化運(yùn)作，首先需要專業(yè)化的開發(fā)。最好在拿地之前就已完成市場(chǎng)研究并有了清晰的定位；其次是規(guī)劃設(shè)計(jì)，這要根據(jù)市場(chǎng)變化修正定位，一方面要根據(jù)定位正確規(guī)劃和設(shè)計(jì)建筑產(chǎn)品；最后是研究銷售對(duì)后期經(jīng)營(yíng)的影響。
張曉東：統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)、良好的管理同樣是成功打造專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)，并可持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的必要條件之一。天下糧倉(cāng)產(chǎn)業(yè)商鋪的物業(yè)持有者，在5年內(nèi)可能至少會(huì)有50％的盈利點(diǎn)。5年后投資者根據(jù)自身的情況，可選擇賣掉商鋪。在享受了一定的穩(wěn)定收益后，同時(shí)還能得到5年后商鋪的增值收益。如投資者不愿賣掉商鋪也可繼續(xù)持有委托給市場(chǎng)管理方代為出租。同時(shí)，市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理方承諾五年后不滿意無(wú)條件原價(jià)退房。如此一來(lái)，投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)得到了較好的規(guī)避，即使按照最低收益，5年后投資者的一半投入都已被收回。
樊建華：有需求就會(huì)有市場(chǎng)，海發(fā)內(nèi)衣城是依托荷花池這個(gè)西南最大的批發(fā)市場(chǎng)建立起來(lái)，擁有數(shù)百個(gè)標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)包間，年?duì)I業(yè)額過(guò)10億，日銷售額超過(guò)2000萬(wàn)，其中30%的鋪面用于出售。
黃富豪：西部鞋都的運(yùn)營(yíng)模式是圍繞鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)，整合鞋業(yè)行業(yè)商業(yè)資源和產(chǎn)業(yè)資源，通過(guò)打造成品鞋交易市場(chǎng)和原材料交易市場(chǎng)兩大專業(yè)市場(chǎng)為核心的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，突出產(chǎn)業(yè)鏈最重要的貿(mào)易、研發(fā)、原材料三個(gè)環(huán)節(jié)，帶動(dòng)成都鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時(shí)強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)支撐又反過(guò)來(lái)促進(jìn)兩大專業(yè)市場(chǎng)的繁榮。
張曉東：專業(yè)市場(chǎng)需要懂市場(chǎng)，懂產(chǎn)業(yè)的專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。
樊建華：專業(yè)市場(chǎng)與鄰街商鋪?zhàn)畲蟮膮^(qū)別是，專業(yè)市場(chǎng)需要“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)”，“統(tǒng)一管理”。
黃富豪：專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)范圍和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)相對(duì)單一，而且市場(chǎng)需要的培育期也相對(duì)較長(zhǎng)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)有利于市場(chǎng)長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)�！爸皇鄄还堋被蛘摺爸毁u不租”，對(duì)入駐經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，缺乏長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)信心，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，缺乏長(zhǎng)久回報(bào)的支撐。
傅翔：專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展需要專業(yè)化的營(yíng)銷、運(yùn)作手段，通過(guò)商業(yè)化的包裝進(jìn)行專業(yè)化推廣，用專業(yè)化的管理為商家做好配套服務(wù)，保證商家的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。只有這樣，專業(yè)市場(chǎng)地產(chǎn)才能讓投資者規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得投資收益。對(duì)于投資者個(gè)體人員是不能也不愿進(jìn)行市場(chǎng)的整體培育和持續(xù)長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)的投入。
C 投資回報(bào) 專業(yè)市場(chǎng)回報(bào)更穩(wěn)定
主持人：專業(yè)市場(chǎng)與鄰街商鋪?zhàn)畲蟮牟煌谟谑裁�？�?gòu)房者應(yīng)該如何看待投資回報(bào)的合理性？
張曉東：投資專業(yè)市場(chǎng)，如果只從房?jī)r(jià)上考慮，3年內(nèi)通常會(huì)有50％的物業(yè)上升回報(bào)率。租金的計(jì)算由市場(chǎng)管理和市場(chǎng)大環(huán)境來(lái)決定。商鋪其實(shí)是一種流動(dòng)性資產(chǎn)，回報(bào)是源源不斷的。但購(gòu)房者在投資專業(yè)市場(chǎng)時(shí)不能只看回報(bào)率的數(shù)字高低，還應(yīng)該考慮到其租金收益是否穩(wěn)定，租約是否是長(zhǎng)期的。穩(wěn)定、長(zhǎng)期的投資收益，才是最理想的。
樊建華：任何市場(chǎng)都有培育期，在培育期租金收益不會(huì)很高，但隨著市場(chǎng)成熟則會(huì)有大幅提升，且越來(lái)越穩(wěn)定。
黃富豪：首先要考慮回報(bào)的比例，其次要研究回報(bào)的支撐。開發(fā)商都會(huì)把返還的回報(bào)掌握在可控范圍之內(nèi)，但開發(fā)商和投資者間雙贏狀況是容易實(shí)現(xiàn)的。
傅翔：專業(yè)市場(chǎng)投資收益來(lái)自于產(chǎn)業(yè)因市場(chǎng)興旺帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)收益，和物業(yè)本身的升值，投資者需對(duì)專業(yè)市場(chǎng)本身就需要的2-3年培育期有充分的心理認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)備。投資者對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的盈利、反饋給投資者的收益的真實(shí)性、有效性、穩(wěn)定性、長(zhǎng)久性需有理性認(rèn)識(shí)。
D 經(jīng)營(yíng)前景 好的產(chǎn)業(yè)才能有好的商鋪
主持人：作為投資者，應(yīng)如何判斷專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)前景？請(qǐng)各位對(duì)投資者怎樣投資專業(yè)市場(chǎng)給點(diǎn)建議。
張曉東：市場(chǎng)與產(chǎn)業(yè)向來(lái)是密不可分的，產(chǎn)業(yè)與市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)度達(dá)90%以上，好產(chǎn)業(yè)才能有好商鋪。只要是經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)是與大眾消費(fèi)有關(guān)的專業(yè)市場(chǎng)，一般來(lái)說(shuō)投資回報(bào)都是較為穩(wěn)定的。除了業(yè)態(tài)、口岸、交通等要素外，投資者在投資專業(yè)市場(chǎng)時(shí)，還應(yīng)該關(guān)注市場(chǎng)方的招商情況、經(jīng)營(yíng)模式以及對(duì)商家的服務(wù)能力、物業(yè)管理水平。因?yàn)�，一個(gè)龐大的市場(chǎng)完全成型需要3年、5年，這是比較理想的狀況。如果發(fā)展商沒(méi)有較為成熟的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，定位模糊，出現(xiàn)5年、10年甚至更久的培育期，就會(huì)存在著一定風(fēng)險(xiǎn)。
樊建華：投資專業(yè)市場(chǎng)首先要看這個(gè)專業(yè)市場(chǎng)是否與“衣、食、住、行”有關(guān)。第二要看所經(jīng)營(yíng)的商品是否有很強(qiáng)勁的消費(fèi)需求。第三要看市場(chǎng)口岸的人氣、財(cái)氣。第四要看市場(chǎng)管理方的經(jīng)營(yíng)管理水平�！昂０l(fā)內(nèi)衣城”開盤就能銷售近八成，是因?yàn)楹苫ǔ厥袌?chǎng)本身的口岸優(yōu)勢(shì)決定的。因?yàn)�，提到成都的服裝市場(chǎng)，就不能不說(shuō)到荷花池和春熙路。
黃富豪：個(gè)人的建議一是謹(jǐn)慎，二是對(duì)行業(yè)要有所了解。投資專業(yè)市場(chǎng)，不一定要成為專業(yè)的行業(yè)人，但一定要有專業(yè)投資人的眼光。
傅翔：選擇具有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)規(guī)模，且不易受國(guó)家宏觀調(diào)控影響的產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)，才會(huì)擁有穩(wěn)定、高額的回報(bào)。投資者在選擇時(shí)還須擦亮眼睛，對(duì)土地性質(zhì)，要有清楚地認(rèn)識(shí)和了解，如果專業(yè)市場(chǎng)不具備土地出讓條件，只賣經(jīng)營(yíng)權(quán)的話，要防范風(fēng)險(xiǎn)。
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