研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
|
·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
|
| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
|
| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
|
| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
|
| ·市場可研報告 |
·人員培訓服務(wù)
|
| ·市場定位分析 | ...... |
聯(lián)系方式
電 話：0579-83059667
手機：15325915356
郵 箱：xqjcf126@126.com
在線QQ：1832216846
地 址：中國義烏市總部經(jīng)濟公館2號樓2單元502室（義烏貝村路1108號）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁 > 研究報告
研究報告
購物中心應該如何選址
 |
 |
之所以要就此問題進行探討，是因為當前購物中心開發(fā)市場存在明顯的忽視選址決策的問題。開發(fā)商往往先不考慮未來開發(fā)購物中心的可行性，先拿下地再說，這種操作思路潛藏巨大風險，而且購物中心規(guī)模越大，上述風險越大。
一、交通條件匹配程度
購物中心成功經(jīng)營對交通條件的要求體現(xiàn)在三個方面：1、交通通達性，2、停車條件，3、交通功能性。交通通達性主要指交通條件是否便于消費者到達，交通的功能性指交通條件的服務(wù)對象。
1、交通通達性
購物中心作為集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)，經(jīng)營期間必然面對大規(guī)模的消費者，而大規(guī)模的消費者也同時意味著對購物中心項目地塊周邊及區(qū)域交通的相應的要求，假如交通條件差，通達性不好，消費者無法大規(guī)模順利到達，那么項目就會面臨經(jīng)營風險。這樣的情況一旦出現(xiàn)，就說明開發(fā)商在土地決策上有問題。
對于城市中心購物中心來講,規(guī)模越大,對公共交通條件的依賴越高——如果是一個城市中心SHOPPING MALL，那么從長期發(fā)展的眼光看，地鐵交通對于其成功將產(chǎn)生重要影響；對于郊區(qū)購物中心，尤其是郊區(qū)SHOPPING MALL來講，如果項目地塊無法和快速路、高速公路形成直接連通或者周邊交通體系不通暢，那么其長期經(jīng)營也會出現(xiàn)問題。
假如城市中心大型購物中心缺乏地鐵等便利的公共交通條件，郊區(qū)大型購物中心缺乏良好的與快速路或/和高速路直接連通的交通體系，那么開發(fā)商就必須關(guān)注土地進行SHOPPING MALL開發(fā)的適合性問題。從目前國內(nèi)多個SHOPPING MALL項目的案例看，都普遍存在項目的土地與開發(fā)的大型購物中心規(guī)模、類型不匹配的情況，換言之，土地決策存在問題，或者購物中心項目的類型、規(guī)模的判斷存在問題。
交通條件是未來購物中心經(jīng)營成功與否的重要影響因素，對于中國購物中心市場來講，因為人口規(guī)模龐大，私家車大規(guī)模增長，這一因素就特別關(guān)鍵。相信未來中國有的購物中心的失敗不只是因為商業(yè)問題，也會因為交通或停車問題而出現(xiàn)投資經(jīng)營慘劇。
2、停車問題
從長期發(fā)展的角度，購物中心項目對停車的要求也必然呈現(xiàn)增長的趨勢，無論是區(qū)域停車條件還是項目自身，都勢必關(guān)注到中國汽車市場成長對人們消費方式產(chǎn)生的影響，以及中高端消費與私家車緊密聯(lián)系的必然結(jié)果。如果購物中心開發(fā)商不能有北京國貿(mào)中心對停車問題戰(zhàn)略性考慮的戰(zhàn)略思維，購物中心項目最終面臨經(jīng)營風險是不可回避的。
美國大型購物中心停車位的配置有些達到每一萬平方米500個停車位或更多，國內(nèi)購物中心對停車位的要求顯然還達不到這樣的水平，但按照國內(nèi)現(xiàn)有規(guī)范進行停車位的配置，注定是有問題的。
3、交通功能性
交通功能性問題對購物中心選址的影響是目前開發(fā)商普遍忽視的問題。大家普遍認為交通條件越好，對購物中心的成功運營越有利，所以出現(xiàn)了交通樞紐地段大家競相開發(fā)購物中心的情況。
個人在此提出這樣的觀點供大家參考：便利的交通條件對購物中心來講是必不可少的要素，但是當區(qū)域交通成為交通樞紐，尤其屬于汽車終點站、長途客運站，乃至火車站的時候，這些地方進行中高檔購物中心開發(fā)的條件就相應的受到影響�？赡懿簧贅I(yè)內(nèi)人士不同意上述觀點，但大家只要看看全國各地火車站周邊，就會發(fā)現(xiàn)全國火車站周邊似乎真的沒有成功的購物中心。
特別建議中國的購物中心的開發(fā)商在考慮購物中心決策以及未來的規(guī)劃的過程中，要用戰(zhàn)略眼光考慮交通和停車問題，為自己的項目長期的競爭力留下戰(zhàn)略空間。
二、周邊消費市場不匹配
眾所周知，購物中心是集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的新型商業(yè)業(yè)態(tài)，主要針對的目標消費市場均屬于當?shù)刂卸嘶蛑卸艘陨系南M者——如果購物中心定位低端，賽睿顧問認為是不會有競爭力的，因為各類市場在價格方面有絕對競爭力。顯然，購物中心休閑消費的特點也需要市場的支撐，假如開發(fā)商在土地決策時忽視周邊成熟商業(yè)的特點，以及周邊消費者的整體消費水平，那么很容易出現(xiàn)購物中心未來經(jīng)營的產(chǎn)品和周邊消費環(huán)境不匹配的情況，這種情況一旦出現(xiàn)，項目的運做就不可避免地走入風險境地。
既然購物中心屬于中端或以上的定位特點，那么開發(fā)商就必須關(guān)注周邊消費市場的消費水平：假如周邊消費市場的消費水平比較低，那么購物中心就有可能不適合開發(fā)，或者階段性市場不成熟。從全國各地的情況看，并不是所有城市都具備進行購物中心的開發(fā)條件，更不要說大型購物中心，SHOPPING MALL項目。一些很小的城市，經(jīng)濟發(fā)展相對落后，開發(fā)商也進行SHOPPING MALL的開發(fā)，這些項目從決策開始就意味著風險，甚至是失敗。
三、周邊商業(yè)氛圍不匹配
購物中心的消費結(jié)構(gòu)和很多傳統(tǒng)的商業(yè)有差別，尤其和批發(fā)商業(yè)之間存在典型的沖突性，所以購物中心項目擬選土地周邊成熟的商業(yè)氛圍對購物中心項目的土地決策有直接影響。
以北京南三環(huán)木樨園地區(qū)為例，周邊經(jīng)過長期成熟發(fā)展，已經(jīng)形成典型的批發(fā)商業(yè)區(qū)域，周邊的批發(fā)商業(yè)所覆蓋的商品類型有服裝、辦公用品、燈具、玩具等，有影響力的項目有京溫市場、天雅服裝市場、永外沙子口辦公文具批發(fā)市場等，每年這些項目總的營業(yè)額達六、七十億。這樣一個批發(fā)商業(yè)氛圍很濃厚的地區(qū)，假如開發(fā)商想進行大型購物中心的開發(fā)，就得謹慎考慮周邊市場的適應性問題。賽睿顧問認為，該地區(qū)批發(fā)類型的商業(yè)特點，意味著核心的“消費”結(jié)構(gòu)主要是零售商戶和部分個人消費者，這樣的“消費”結(jié)構(gòu)和購物中心的消費結(jié)構(gòu)有根本的區(qū)別，甚至是沖突，這樣的話，開發(fā)商在此區(qū)域進行現(xiàn)代購物中心的開發(fā)就有可能發(fā)生決策失誤。
從上述三個因素可以看出，購物中心項目的選址決策是一個很嚴謹?shù)目茖W判斷的問題，任何因素的忽視都會直接導致項目最終失敗。
|
|
點擊次數(shù):1021