研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
商業(yè)街選址的問題
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1、復(fù)合零售型商業(yè)街
2、復(fù)合批發(fā)型商業(yè)街
3、專業(yè)批發(fā)型商業(yè)街
4、專業(yè)零售型商業(yè)街。
商業(yè)街：建在哪,誰(shuí)來(lái)建,怎么建?
--國(guó)家經(jīng)貿(mào)委貿(mào)易市場(chǎng)局局長(zhǎng)黃海接受《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》采訪
記者：前幾年我國(guó)許多城市掀起了興建商業(yè)街的熱潮，現(xiàn)在大大小小的城市里幾乎都有了人造的商業(yè)街，但是“幾家歡喜幾家愁”，有不少商業(yè)街剛開街就冷冷清清，有街無(wú)市。我們能不能把商業(yè)街“火”起來(lái)的要素明確歸納成幾點(diǎn)？
黃海：商業(yè)街“火爆”的關(guān)鍵因素在于人流數(shù)量多，而人流多的原因主要有二：一是購(gòu)物，二是觀光，兩者相輔相成。日本商界把商業(yè)街分為近鄰型、社區(qū)型和區(qū)域型三種類型，再根據(jù)不同的類型采取不同的經(jīng)營(yíng)方針，其中的經(jīng)驗(yàn)值得我們借鑒。
近鄰型商業(yè)街的主要服務(wù)對(duì)象是附近居民，商品以日用消費(fèi)品為主，店鋪類型可以有一兩個(gè)超市，其余多為按商品分類的專業(yè)店，以及餐飲、洗染、理發(fā)等服務(wù)門店。這種類型的商業(yè)街店鋪結(jié)構(gòu)類似，但根據(jù)鄰近居民區(qū)的不同收入水平，分別確定不同的商品結(jié)構(gòu)和價(jià)格檔次。
社區(qū)型商業(yè)街要兼顧附近居民購(gòu)物和旅游者觀光兩種需求，商店類型和商品品種檔次都要比近鄰型商業(yè)街更加豐富。社區(qū)型商業(yè)街可以是綜合性的，也可以建成銷售某類商品的專業(yè)街，便于消費(fèi)者貨比三家。由于消費(fèi)者并不居住在附近，應(yīng)準(zhǔn)備汽車停車場(chǎng)所，附近的公共交通也應(yīng)非常便利。
區(qū)域型商業(yè)街應(yīng)把旅游者購(gòu)物和本地顧客休閑購(gòu)物作為重點(diǎn)服務(wù)對(duì)象。商店類型和商品品種、檔次，應(yīng)比社區(qū)型商業(yè)街更為豐富，店鋪面積應(yīng)該更大，裝修水平也應(yīng)更加高檔。除了購(gòu)物和生活服務(wù)場(chǎng)所外，還應(yīng)建有影劇院、書店等文化活動(dòng)場(chǎng)所。
記者：剛才我們談了商業(yè)街成功的主要原因，現(xiàn)在很多地方關(guān)注的是如果要新建一條商業(yè)街，必須具備怎樣的條件才能保證“火”起來(lái)？
黃海：不論是歷史形成的傳統(tǒng)商業(yè)街，還是城市改造中新建的商業(yè)街，都需要進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃。
制訂商業(yè)街的規(guī)劃，首先必須確定商業(yè)街的類型。而商業(yè)街類型的確定，必須以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，既要進(jìn)行該街區(qū)歷史（包括經(jīng)濟(jì)的和人文的）、環(huán)境（包括現(xiàn)有的和規(guī)劃中的）和未來(lái)發(fā)展前景等宏觀分析，又要分析周邊居民數(shù)量、階層、購(gòu)買習(xí)慣等具體問題，還要研究附近已建的大型商業(yè)設(shè)施對(duì)商業(yè)街可能產(chǎn)生的影響，這樣才能準(zhǔn)確定位，體現(xiàn)不同的經(jīng)營(yíng)特色。
第二，商業(yè)街的總體設(shè)計(jì)和招商必須統(tǒng)一進(jìn)行，否則無(wú)法保證準(zhǔn)確定位，也難以實(shí)現(xiàn)各個(gè)店鋪之間的經(jīng)營(yíng)互補(bǔ)。我國(guó)有的城市在商業(yè)街建設(shè)中，設(shè)計(jì)時(shí)沒有總體規(guī)劃，招商時(shí)誰(shuí)出錢多就租給誰(shuí)，結(jié)果整個(gè)商業(yè)街定位不準(zhǔn)、形象不清，成了帶狀的“集貿(mào)市場(chǎng)”，走向蕭條是必然的結(jié)局。
第三，規(guī)劃必須遵循商業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律。根據(jù)國(guó)家經(jīng)貿(mào)委對(duì)全國(guó)600種主要商品供求情況的分析預(yù)測(cè)，2003年上半年將有85.5％的商品供過于求，其余14.5％的商品供求基本平衡，沒有供不應(yīng)求的商品。我國(guó)千人平均擁有批發(fā)零售網(wǎng)點(diǎn)已達(dá)15個(gè)左右，高于不少發(fā)達(dá)國(guó)家。由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，我國(guó)零售業(yè)的平均利潤(rùn)率不斷下降，高檔百貨店的利潤(rùn)率甚至低于國(guó)外的連鎖超市。在如此激烈競(jìng)爭(zhēng)的形勢(shì)下，如果仍然盲目發(fā)展包括商業(yè)街在內(nèi)的商業(yè)設(shè)施，必然受到經(jīng)濟(jì)規(guī)律的懲罰。
除此以外，還應(yīng)該注意商業(yè)街的一些共性規(guī)律。如因?yàn)橄M(fèi)者購(gòu)物要步行，因此商業(yè)街的長(zhǎng)度不能過長(zhǎng)。如果街道的長(zhǎng)度已無(wú)法更改，應(yīng)在中段設(shè)立綠地等休閑空間，實(shí)際上把商業(yè)街分成幾個(gè)單元。再如，不論是綜合性還是專業(yè)性商業(yè)街，都應(yīng)有自己的特色。這種特色包括商品的性能價(jià)格比、品牌知名度、目標(biāo)顧客的消費(fèi)特征等各個(gè)方面。
記者：現(xiàn)在我國(guó)的商業(yè)街現(xiàn)狀如何？存在哪些問題？應(yīng)該如何解決？
黃海：我國(guó)商業(yè)街建設(shè)出現(xiàn)一些偏差，同輕視商業(yè)規(guī)劃的傳統(tǒng)思維有著直接的關(guān)系。實(shí)際上，商業(yè)主管部門多年來(lái)一直在呼吁加強(qiáng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的權(quán)威性，反對(duì)不顧實(shí)際需要盲目建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目。但是，長(zhǎng)期以來(lái)情況并不樂觀。
加強(qiáng)商業(yè)規(guī)劃不僅是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要，而且也是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家通行的做法。法國(guó)《商業(yè)法》第720 5 1 1條明確規(guī)定：凡是新設(shè)銷售面積超過300平方米的零售商店，或是銷售面積已經(jīng)達(dá)到300平方米的零售商店的擴(kuò)建，或是銷售面積已經(jīng)達(dá)到300平方米的零售商店停業(yè)兩年后重新開業(yè)，以及銷售面積2000平方米以上商店對(duì)經(jīng)營(yíng)范圍的任何變更，都需要經(jīng)過省商業(yè)設(shè)施委員會(huì)審查期限為4個(gè)月的審批。
近一兩年，北京、上海、大連等城市，已經(jīng)或正在通過立法程序，制訂了大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)聽證制度，對(duì)加強(qiáng)商業(yè)規(guī)劃的科學(xué)性、權(quán)威性，發(fā)揮了重要作用。這方面的經(jīng)驗(yàn)應(yīng)該推廣。實(shí)踐已經(jīng)證明，城市商業(yè)街建設(shè)不僅是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的重要組成部分，也是城市房地產(chǎn)開發(fā)的重要內(nèi)容。各級(jí)經(jīng)貿(mào)部門和建設(shè)部門應(yīng)該加強(qiáng)合作，共同制定好包括商業(yè)街在內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。
著名步行街具有較高的文化內(nèi)涵與藝術(shù)品味。 對(duì)步行街所在城市的歷史、風(fēng)俗、人文的研究,有助于確定步行街的主題，找到一個(gè)好的方向。步行街是一種商業(yè)形式，同時(shí)也可以是一個(gè)城市或城區(qū)的內(nèi)在的體現(xiàn)和招牌。建設(shè)有風(fēng)俗文化作鋪墊的，有自身獨(dú)特風(fēng)格的步行街，便可以作為城市的旅游資源推向更大的市場(chǎng)。一方水土一方人，有主題的步行街也是外來(lái)游客認(rèn)識(shí)一座城市的窗口。
商業(yè)街占有城市的一定地域。傳統(tǒng)商業(yè)街幾乎都在城市的幾何中心，如天津和平路商業(yè)街；現(xiàn)代商業(yè)街偏重于城市交通條件最佳之處居多，如北京懷柔區(qū)城西門商業(yè)街，既不是縣城的幾何中心，也不是人口密集區(qū)，而是公路、鐵路交通便捷之處，流動(dòng)客流為商業(yè)街帶來(lái)了繁榮，在城鎮(zhèn)規(guī)劃中占一定的地域。
大型商業(yè)街
此類商業(yè)街地處大城市的幾何中心或交通便捷處，街區(qū)長(zhǎng)度為1000-5000米，商業(yè)設(shè)施立面高度為6層以上，商店密度為80%-100%。這種商業(yè)街所處的大城市人口為100萬(wàn)以上，其商業(yè)區(qū)輻射人口為300萬(wàn)人，來(lái)此街的消費(fèi)者主要是通過汽車、火車等工具而至，其目的為休閑性購(gòu)物。此商業(yè)街的形態(tài)為平面圈狀構(gòu)造，設(shè)施構(gòu)成為觀賞、服務(wù)、飲食、商業(yè)等綜合方式；行業(yè)以高檔商店、高檔餐館、高級(jí)娛樂中心、高級(jí)服務(wù)設(shè)施為中心，行業(yè)數(shù)目為300個(gè)，核心營(yíng)業(yè)點(diǎn)是高級(jí)時(shí)裝店、大型游樂場(chǎng)所、各類專業(yè)服務(wù)店，貿(mào)易洽談場(chǎng)所、汽車商店等。來(lái)此街的消費(fèi)者是復(fù)合階層人口和外來(lái)流動(dòng)人口，購(gòu)買的頻率小，但數(shù)額巨大。此街給人以豪華、舒適、個(gè)性、新潮的感覺。這種商業(yè)街與城市主體交通網(wǎng)應(yīng)融為一體，各種城市機(jī)制與此不應(yīng)造成人為矛盾。
地區(qū)型商業(yè)街。
此商業(yè)街地處中等城市中心區(qū)或大型城市副中心區(qū)，其城市人口規(guī)模為30萬(wàn)人，其商業(yè)區(qū)輻射人口為100萬(wàn)人，來(lái)此街的消費(fèi)者主要是乘公共電汽車、地鐵等交通工具。正常日客流量為5萬(wàn)人，來(lái)此街購(gòu)物客流比例小于閑逛商店客流比例。此商業(yè)街構(gòu)成形態(tài)為環(huán)狀或圈狀構(gòu)造，商店數(shù)目為1000-3000.家，設(shè)施構(gòu)成為商業(yè)、飲食、娛樂、社會(huì)多功能營(yíng)業(yè)點(diǎn)，行業(yè)以日常購(gòu)物的中檔商店為中心，行業(yè)數(shù)目為200個(gè)，核心商店是百貨、服裝、五金交電等專營(yíng)商店。來(lái)此街的主要顧客是社會(huì)集團(tuán)及復(fù)合階層人口，購(gòu)物日頻率較大。日本東京都神樂坂商業(yè)街的典型的地區(qū)型商業(yè)街。此商業(yè)街是東京都“山手線”軌道電車環(huán)線內(nèi)富有日本特色的商業(yè)街。
地域型商業(yè)街。
此類商業(yè)街地處地域中的城市內(nèi)，街區(qū)長(zhǎng)度為500-700米，商業(yè)設(shè)施立面高度為2-4層，商店密度為70%-90%。這種商業(yè)街所處的中心城市人口規(guī)模為3萬(wàn)人，其商業(yè)輻射人口為10萬(wàn)人，來(lái)此街購(gòu)物客流比例大于閑逛商店客流比例。此商業(yè)街構(gòu)成形態(tài)為帶狀附以樹枝狀構(gòu)造，商店數(shù)目為300-400家。設(shè)施構(gòu)成為商業(yè)、飲食、雙功能店，行業(yè)以常購(gòu)買的中、低檔日用品為中心，行業(yè)數(shù)目為100個(gè)，核心商店是糧油食品店和百貨店。來(lái)此街的主要顧客是復(fù)合型階層人口，購(gòu)物的數(shù)額較大，而且周頻率也較高。此街給人以大眾化和個(gè)性化的印象。
鄰里型商業(yè)街。
此類商業(yè)街位置處于地方城鎮(zhèn)幾何中心，街區(qū)長(zhǎng)度為100-200米，商業(yè)設(shè)施立面高度為1-2層，商店密度為50%-80%。這種商業(yè)街所處的城鎮(zhèn)，自身人口為3000人，其商業(yè)區(qū)輻射人口為10000人。來(lái)此街消費(fèi)者主要靠步行和騎自行車，其目的只是單純的購(gòu)物動(dòng)機(jī)。由商業(yè)街構(gòu)成形狀為線狀路線構(gòu)造，商店數(shù)目為50家，設(shè)施構(gòu)成為商業(yè)和風(fēng)味小吃店，行業(yè)以生活日用品為中心，行業(yè)數(shù)目為20個(gè)，核心商店是副食品店或食品超級(jí)市場(chǎng)。來(lái)此街購(gòu)物的主要顧客是家庭主婦或保姆，購(gòu)買商品的數(shù)額小，但日頻率高。此街給人的印象是隨意、親切和大眾化。這種商業(yè)街只與交通網(wǎng)相連，但并非是客貨流運(yùn)動(dòng)線上，因此，這種商業(yè)街方便了固定消費(fèi)者而妨礙吸引流動(dòng)顧客，其商業(yè)范圍有限，盈利微薄。
商業(yè)街與城市結(jié)構(gòu)。
分析商業(yè)街與城市結(jié)構(gòu)的狀況，通常有以下三個(gè)方面進(jìn)行。
一是看城市發(fā)展的歷史和商業(yè)形成的對(duì)應(yīng)關(guān)系。北京城市的幾何中心是皇宮，而天津是在貿(mào)易港口基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的。
二是城市的主要職能偏重，偏重商業(yè)，則商業(yè)街完善；偏重工業(yè)發(fā)展，則商業(yè)街就發(fā)展緩慢；偏重政治和軍事，則商業(yè)街發(fā)展規(guī)模和更新速度就落后于時(shí)代。
三是看城市的規(guī)劃與商業(yè)街所處的位置。大體有三大類型。第一，商業(yè)街在城市幾何中心，也稱為內(nèi)核心型商業(yè)街（德國(guó)波恩），第二，商業(yè)街在城市近環(huán)路的邊緣，也稱中核心型商業(yè)街，第三，商業(yè)街在城市外環(huán)路的邊緣，又稱外核心商業(yè)街（法國(guó)的巴黎）。
上面三種商業(yè)街布局模式的出現(xiàn)，是由于世界消費(fèi)人口逆城市化發(fā)展的趨勢(shì)而形成的。人口密集在城市的內(nèi)核，則商業(yè)街布局應(yīng)采用波恩式。如果人口轉(zhuǎn)移到城市郊外，則可采取倫敦式或巴黎式商業(yè)街區(qū)位。
成都的春熙路是一條百年老街，是成都市的商業(yè)中心，它位于成都市的地理幾何中心，近年來(lái)經(jīng)過改造后繁華更勝?gòu)那�，本人曾�?jīng)在成都呆過兩年，離開后對(duì)春熙路的繁華原因體會(huì)更深，相信它在新業(yè)態(tài)不斷產(chǎn)生的現(xiàn)在和未來(lái)將會(huì)維持繁榮。
專業(yè)商業(yè)街商鋪鑒于整個(gè)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)商品的統(tǒng)一性特點(diǎn)，整個(gè)商業(yè)街的市場(chǎng)成本比較低，只要商業(yè)街的開發(fā)商/經(jīng)營(yíng)商對(duì)整個(gè)商業(yè)街恰當(dāng)進(jìn)行包裝，那么所有的商鋪就可以享受開發(fā)商統(tǒng)一市場(chǎng)宣傳所帶來(lái)的市場(chǎng)效果。另外，因?yàn)閷I(yè)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)商品的品種簡(jiǎn)單化特點(diǎn)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)的復(fù)雜程度較低，開發(fā)商不太容易發(fā)生因?yàn)樯虡I(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，最終對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)發(fā)生負(fù)面影響的情況。
復(fù)合商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容沒有統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性，所以開發(fā)商/經(jīng)營(yíng)商對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)宣傳所能帶給經(jīng)營(yíng)者的利益相對(duì)較少。除此因素以外，復(fù)合商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)難度較高，開發(fā)商操作不當(dāng)，就會(huì)發(fā)生因投資者、經(jīng)營(yíng)者不認(rèn)同項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案而導(dǎo)致的項(xiàng)目失敗，也會(huì)發(fā)生因項(xiàng)目市場(chǎng)成本太高，引起的競(jìng)爭(zhēng)力降低的情況。復(fù)合商業(yè)街在國(guó)內(nèi)成功的案例很多，但基本上都屬于經(jīng)過幾十年市場(chǎng)長(zhǎng)期錘煉的品牌化商業(yè)房地產(chǎn)綜合形式。北京的王府井商業(yè)街，西單商業(yè)街，前門大柵欄商業(yè)街，上海南京路都屬于典型的復(fù)合商業(yè)街形式，它們都經(jīng)過了長(zhǎng)期的市場(chǎng)培育，在國(guó)內(nèi)已經(jīng)成為耳熟能詳?shù)纳虡I(yè)品牌，所以它們的成功是自然的，必然的，也是值得借鑒的。
專業(yè)商業(yè)街規(guī)模特點(diǎn)。首先，規(guī)模大小和經(jīng)營(yíng)的商品的類型有關(guān)，比如，經(jīng)營(yíng)服裝的商業(yè)街和經(jīng)營(yíng)建材的商業(yè)街其規(guī)�？赡軙�(huì)有較大的差別。北京的“女人街“屬于典型的女性服裝商業(yè)街，每個(gè)獨(dú)立的“女人街“規(guī)模在一萬(wàn)多平米；而北京十里河建材街，建筑規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一萬(wàn)平米，達(dá)到近十萬(wàn)平方米。其次，和所在城市的經(jīng)濟(jì)規(guī)模與人口規(guī)模有關(guān)，同樣是一條“女人街”，在北京的規(guī)模肯定可以做得比在廈門的大�？傊�，商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場(chǎng)需求和所經(jīng)營(yíng)的商品適合的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。如果一個(gè)商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng)，那么商業(yè)街將會(huì)面臨市場(chǎng)承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營(yíng)困境。
專業(yè)商業(yè)街名稱特點(diǎn)。專業(yè)商業(yè)街的名稱往往體現(xiàn)商業(yè)街所在的位置和所經(jīng)營(yíng)的商品類型兩大要素。比如，“北京三里屯酒吧街“名稱就準(zhǔn)確包含了位置元素“三里屯“，和經(jīng)營(yíng)商品類型元素“酒吧“。正如我們?cè)谇拔乃劦降�，專業(yè)商業(yè)街會(huì)節(jié)省商鋪經(jīng)營(yíng)者的市場(chǎng)成本，從北京三里屯酒吧街的例子不難理解，消費(fèi)者從其名稱就可以得到他們所需要的信息，便于消費(fèi)決策。
專業(yè)商業(yè)街商鋪特點(diǎn)。有些專業(yè)商業(yè)街完全采取鋪面形式，如北京三里屯酒吧街；有些則完全采取鋪位形式，如北京“女人街“；其他專業(yè)商業(yè)街采取鋪位、鋪面結(jié)合的方式，如北京十里河建材街。鋪面形式對(duì)商鋪投資者而言意味著高售價(jià)、高租金和高收益，但對(duì)于開發(fā)商來(lái)講，卻意味著可開發(fā)面積減少，零售業(yè)態(tài)商品商業(yè)街采取鋪位形式更多；服務(wù)業(yè)態(tài)、體驗(yàn)業(yè)態(tài)商業(yè)街則主要采取鋪面方式。需要關(guān)注的是，采取鋪面形式的專業(yè)商業(yè)街，成功的比例很高。
復(fù)合商業(yè)街規(guī)模特點(diǎn)。復(fù)合商業(yè)街大多數(shù)規(guī)模龐大。無(wú)論北京的王府井商業(yè)街，還是上海南京路，都是商業(yè)“巨無(wú)霸“，沿街商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積達(dá)幾十萬(wàn)平方米。新開發(fā)復(fù)合商業(yè)街的規(guī)模決策對(duì)開發(fā)商是一個(gè)考驗(yàn)，如果開發(fā)面積太大，超過了市場(chǎng)需求，開發(fā)容易失敗。
復(fù)合商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)。沿街兩側(cè)布置，大多數(shù)為多層建筑，長(zhǎng)度往往比較長(zhǎng)（有的復(fù)合商業(yè)街長(zhǎng)度達(dá)到2-3公里）。復(fù)合商業(yè)街規(guī)模龐大，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的水平有較高要求。設(shè)計(jì)商必須合理、科學(xué)考慮交通組織、停車場(chǎng)規(guī)劃、消防、環(huán)境、商業(yè)引導(dǎo)概念等問題，如果上述問題未予考慮，或考慮的不夠充分，輕者影響項(xiàng)目功能，嚴(yán)重的話，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。以北京平安大街為例，這條街初始規(guī)劃目標(biāo)是建成一條老北京特色街，最終的發(fā)展情況令人失望。原因何在？該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)問題比較大，首先是未充分考慮停車問題，沒有足夠的停車位，絕大多數(shù)商家都無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)；另外這條街的寬度是按照交通干道的標(biāo)準(zhǔn)確定的，所以與商業(yè)經(jīng)營(yíng)的功能需求有很大沖突。以上兩個(gè)原因中的任何一個(gè)都會(huì)直接導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。
復(fù)合商業(yè)街名稱特點(diǎn)。復(fù)合商業(yè)街的名稱主要體現(xiàn)其所在的位置。既然復(fù)合商業(yè)街的名稱主要體現(xiàn)其所在位置的地名，那么這個(gè)地名的品牌價(jià)值需要很高，至少比較高，否則，開發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中，將面臨極大的難度。一個(gè)很陌生的、新開發(fā)的復(fù)合商業(yè)街，其市場(chǎng)前景值得商鋪投資者謹(jǐn)慎考慮。
復(fù)合商業(yè)街商鋪的特點(diǎn)。在運(yùn)營(yíng)成熟的復(fù)合商業(yè)街，主要是鋪位，鋪面商鋪數(shù)量較少、價(jià)值極高，主要采取出租經(jīng)營(yíng)的方式。有些新建大規(guī)模的復(fù)合商業(yè)街往往將沿街的土地出讓給不同的開發(fā)商，由不同的開發(fā)商各自開發(fā)，并且商鋪主要采取出售的開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式，如此一來(lái)，或許項(xiàng)目的建成并不困難，但是竣工交房開始營(yíng)業(yè)后，項(xiàng)目整體營(yíng)運(yùn)成功的困難可能難以克服。如果商業(yè)街是一個(gè)沒有商業(yè)歷史積累的項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)更大。
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