研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專(zhuān)業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專(zhuān)家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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實(shí)戰(zhàn)操盤(pán)
投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)緣何屢屢中招
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投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)
緣何屢屢中招
已過(guò)而立之年的裕興不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理沈敏強(qiáng)，從事地產(chǎn)行業(yè)近十年，在長(zhǎng)三角多個(gè)城市運(yùn)營(yíng)過(guò)地產(chǎn)項(xiàng)目。記者剛剛落座，他便開(kāi)門(mén)見(jiàn)山地說(shuō)，投資樓市，并非只賺不賠，特別是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)這類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)，更需要專(zhuān)業(yè)的投資理念。這幾年專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)猶如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)出來(lái)，相當(dāng)一部分市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)慘淡：營(yíng)業(yè)員比客戶(hù)多，不少做不下去成爛尾，投資客更是血本無(wú)歸。
專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)是這樣“吹”大的
榜樣的力量是很大的，比如義烏小商品市場(chǎng)，杭州四季青服裝市場(chǎng)、頤高數(shù)碼城這類(lèi)區(qū)域性的市場(chǎng)，整體給人感覺(jué)很火紅、很成功，那個(gè)“一鋪養(yǎng)三代”，誘惑力太大了。坊間經(jīng)常傳說(shuō)某某市場(chǎng)一個(gè)原始鋪翻了多少倍，給后面的投資客帶去很多期望。所以很多人都想一夜暴富，開(kāi)始投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。殊不知，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的水太深了，投資客往往中招，而且中招了還不知所以然。
知其然，還要知其所以然，這首先得通曉專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)本身。
專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)是怎么做得遍地開(kāi)花的呢？
一方面，成功典型的泛濫復(fù)制。比如義烏小商品市場(chǎng)這個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)成功了，就考慮到永康、金華、杭州等城市復(fù)制，浙江復(fù)制得差不多了，就復(fù)制到省外去，這種不斷復(fù)制、迅速膨脹的商業(yè)模式在擴(kuò)張過(guò)程中遇到了越來(lái)越多的挑戰(zhàn)，畢竟城市人口、區(qū)域環(huán)境、商業(yè)政策、消費(fèi)習(xí)慣以及經(jīng)銷(xiāo)商的異地物流、經(jīng)營(yíng)能力等等都不同，簡(jiǎn)單拷貝導(dǎo)致了越來(lái)越多的失敗。
另一方面，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的被動(dòng)開(kāi)發(fā)。沒(méi)有進(jìn)行前期的市場(chǎng)研發(fā)，拿到地塊先按照市場(chǎng)的模式造好了再說(shuō)，總以為商鋪市場(chǎng)紅火，畫(huà)好“餅”把商鋪賣(mài)掉就行了。
就這樣，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)越開(kāi)越多，有少數(shù)成功的，但更多的拷貝失敗，并且同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，甚至有重復(fù)建設(shè)、重復(fù)規(guī)劃的“撞車(chē)”事件。
判斷一個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)是否成功，有不同的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，商鋪出售完畢，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利，這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)就是成功的；對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)紅火，商鋪價(jià)值得到提升，他也是成功的；對(duì)于租賃戶(hù)來(lái)說(shuō)，客戶(hù)盈門(mén)，經(jīng)營(yíng)獲利，他也是成功的。只不過(guò)，這三者，往往很難兼顧，實(shí)現(xiàn)共贏。
地產(chǎn)商必須變著法子快速回籠資金，
返租、回購(gòu)，更多的是一個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目啟動(dòng)之前的一個(gè)“畫(huà)餅”行為
專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)常常做不起來(lái)，與其兩大先天性硬傷有關(guān)。
首先是開(kāi)發(fā)資金。
作為開(kāi)發(fā)者，總是希望持續(xù)不斷地開(kāi)發(fā)，而不是只做一個(gè)項(xiàng)目。在這個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目沒(méi)有成功運(yùn)營(yíng)之前，很難套現(xiàn)，就算是套現(xiàn)也只是套一部分，欲罷不能，想走也走不掉。開(kāi)發(fā)商首先肯定要解決資金鏈問(wèn)題，大部分人都希望快速回籠資金。
這里扯開(kāi)談一下，為什么商業(yè)地產(chǎn)更缺資金？住宅與商業(yè)有比較大的區(qū)別。第一，住宅回款速度快，落地就能賣(mài)；商業(yè)地產(chǎn)有時(shí)建好了都未必能賣(mài)，為什么？因?yàn)樯啼佒挥型癸@價(jià)值才會(huì)被認(rèn)同，比如說(shuō)，商鋪賣(mài)給張三賣(mài)給李四，人家肯定要問(wèn)買(mǎi)你這個(gè)鋪有什么用；除非自己做生意，但是自己做生意的人又不愿買(mǎi)鋪，因?yàn)檫@資金占用量太大了，有錢(qián)還不如擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，又不會(huì)去經(jīng)營(yíng)商業(yè)自己使用商鋪，這三者都需要協(xié)調(diào)統(tǒng)一起來(lái)。所以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)一建好也可以賣(mài)，但必須要有包裝，要有回報(bào)，要有其他誘人的措施，不然很難賣(mài)，賣(mài)不動(dòng)。第二，商業(yè)地產(chǎn)尤其是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)體量往往比較大，所需的資金缺口都非常大。
做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)要想快速回籠資金，那怎么辦？那只有先賣(mài)，想著法子去賣(mài)。在開(kāi)盤(pán)時(shí)制造氛圍，搖號(hào)抽獎(jiǎng)啊，現(xiàn)場(chǎng)搞得熱火朝天，水泄不通。越是難買(mǎi)到，越是有人會(huì)買(mǎi)。許多人匆匆忙忙下單，結(jié)果留下后遺癥。
專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售最為常見(jiàn)的是返租、回購(gòu)。
返租、回購(gòu)，更多的是一個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目啟動(dòng)之前的一個(gè)“畫(huà)餅”行為，僅憑一塊毛地或者只是腳手架，很難撬動(dòng)市場(chǎng)，銷(xiāo)售人員跟你說(shuō)這里以后前景如何靚麗，你也認(rèn)可了，但是要你砸真金白銀，你敢嗎，不敢。所以你希望有一些保障措施。那好，現(xiàn)在承諾你三年，每年給你8%回報(bào)率，這樣是不是更有說(shuō)服力和誘人些了呢？為什么是三年，因?yàn)閷?zhuān)業(yè)市場(chǎng)從毛地到開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)有三年左右銜接期。
如果僅僅是返租還打動(dòng)不了你，那就承諾回購(gòu)。三年后開(kāi)張了，如果市場(chǎng)運(yùn)作形勢(shì)不好，無(wú)條件回購(gòu)，你可以按原來(lái)價(jià)格賣(mài)給我，甚至加上原來(lái)價(jià)格的利息賣(mài)給我，刺激你來(lái)買(mǎi)。這種情況在浙江不多，但在江西、安徽、江蘇比較常見(jiàn)。
其實(shí)返租、回購(gòu)很多程序不是很完善，有些投資者不清楚相關(guān)法律、法規(guī)，往往容易上當(dāng)，比如說(shuō)返租合同，到底是跟哪個(gè)公司去簽，是集團(tuán)公司還是置業(yè)公司還是經(jīng)營(yíng)管理公司，這是比較大的一個(gè)問(wèn)題，有沒(méi)有第三方擔(dān)保的？我確實(shí)簽好了，白紙黑字的，到時(shí)候跟我簽協(xié)議的公司不存在了，開(kāi)發(fā)主體不存在了，或者注銷(xiāo)掉了，到時(shí)候跟誰(shuí)去要“返祖”要“回購(gòu)”呢？所以返租、回購(gòu)看上去很誘人的，但有可能存在陷阱。
國(guó)家早已禁止商業(yè)地產(chǎn)“返租”、“回報(bào)”，但是變相營(yíng)銷(xiāo)方法還會(huì)源源不斷地出來(lái)，屢禁不止。
隨著專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的重復(fù)拷貝，需要不斷有管理團(tuán)隊(duì)介入，后續(xù)的管理團(tuán)隊(duì)能否達(dá)到相應(yīng)的管理水準(zhǔn)？跨區(qū)域的市場(chǎng)管理是否“水土不服”？管理團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性如何？這些都是很大的問(wèn)題
專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的另一個(gè)硬傷，就是管理團(tuán)隊(duì)。
國(guó)內(nèi)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)往往都是連鎖經(jīng)營(yíng)、不斷拷貝做大的。重復(fù)拷貝、不斷擴(kuò)張，對(duì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的管理是一個(gè)很大的考驗(yàn)。開(kāi)發(fā)者把整個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分割出售，由經(jīng)營(yíng)管理公司來(lái)接盤(pán)；整個(gè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)非常專(zhuān)業(yè)，同時(shí)人員架構(gòu)也比較穩(wěn)定，這是一個(gè)非常好的經(jīng)營(yíng)模式。隨著專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的重復(fù)拷貝，需要不斷有管理團(tuán)隊(duì)介入，后續(xù)的管理團(tuán)隊(duì)能否達(dá)到相應(yīng)的管理水準(zhǔn)？跨區(qū)域的市場(chǎng)管理是否“水土不服”？管理團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性如何？這些都是很大的問(wèn)題。一個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，要想讓整個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)變得很紅火，很難。
所以，對(duì)于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，管理團(tuán)隊(duì)很關(guān)鍵，一要看管理團(tuán)隊(duì)是否夠?qū)I(yè)，二要看管理團(tuán)隊(duì)能否持續(xù)下去。現(xiàn)在杭州大廈、銀泰都在做品牌輸出，在省內(nèi)很多地方做杭州大廈、銀泰商場(chǎng)，派專(zhuān)人指導(dǎo)，托管半年、一年，然后找其他班子接上，后續(xù)的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)能否持續(xù)，能否達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，很難。
記者：按照你的說(shuō)法，是不是說(shuō)不能投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)呢？
沈敏強(qiáng)：不是。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)是一個(gè)非常不錯(cuò)的投資產(chǎn)品，它具有高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的特點(diǎn)。我相信當(dāng)初杭州四季青市場(chǎng)、義烏小商品市場(chǎng)第一桶金的回報(bào)率都非常好。
記者：對(duì)于那些想投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪的普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們應(yīng)該怎么辦？
沈敏強(qiáng)：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)是一個(gè)相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較高的的投資產(chǎn)品，如果你沒(méi)有一個(gè)好的投資理念和經(jīng)驗(yàn)，不要輕易投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。如果投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)有閃失，對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一來(lái)單個(gè)鋪位依賴(lài)市場(chǎng)整體而生存，單獨(dú)拿出來(lái)根本毫無(wú)用處，二來(lái)還要繼續(xù)還貸，三來(lái)項(xiàng)目培育期很難馬上轉(zhuǎn)讓?zhuān)绊懩愕馁Y金合理利用。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)即使運(yùn)營(yíng)不錯(cuò)，也有變數(shù)，比如行業(yè)宏觀調(diào)控、規(guī)劃調(diào)整等，也會(huì)影響專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)持續(xù)運(yùn)營(yíng)，杭州延安路這么好的黃金地段，還要受到路面整治、交通改善、地鐵施工等的影響。
投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，一風(fēng)險(xiǎn)大，二投資門(mén)檻高。相對(duì)住宅，投資失誤大不了自己住，而專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)孤零零一個(gè)商鋪，市場(chǎng)一關(guān)門(mén)，進(jìn)也進(jìn)不去，出也出不來(lái)，做什么都不行。2000年以后建設(shè)的市場(chǎng)，很多熬不過(guò)培育期的，都逐步被淘汰了。
記者：你能否為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的投資客具體支支招呢？
沈敏強(qiáng)：投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，一要量力而行，捫心自問(wèn)我是不是適合投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，我后續(xù)資金鏈如何。每個(gè)人都有風(fēng)險(xiǎn)偏好，就像做股票一樣。有的人喜歡做藍(lán)籌股，貪圖穩(wěn)定安逸；有的人喜歡炒作題材股，追求高額利潤(rùn)。第二，要具體考察整個(gè)市場(chǎng)，周邊租金、人流、后續(xù)發(fā)展、經(jīng)營(yíng)品類(lèi)前景等等，這需要自己多做功課，不要聽(tīng)開(kāi)發(fā)商和所謂專(zhuān)家的一面之詞。第三，簽協(xié)議前多問(wèn)幾個(gè)為什么、怎么辦。有回報(bào)怎么確保能拿到回報(bào)。投資最忌盲目，張三李四買(mǎi)了，我也抓緊買(mǎi)，沖動(dòng)下單。
如有可能，最好在市場(chǎng)達(dá)到開(kāi)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)后再買(mǎi)，雖然這時(shí)候介入的門(mén)檻略高，但是經(jīng)營(yíng)性的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估已經(jīng)可以直接測(cè)算了，相對(duì)而言，更為安全、穩(wěn)妥些。
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