研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
社區(qū)商鋪：到底是餡餅還是陷阱
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而其中,社區(qū)商鋪又因投資門檻相對較低、風(fēng)險較低、收益較穩(wěn)定等特點而受到很多投資者的追捧。 在開發(fā)商“韓流時尚”、“N年返租”、“與xx大超市為鄰”等宣傳攻勢下,很多人把投資目光集中到了社區(qū)商鋪的身上,買下來出租,先承租再轉(zhuǎn)租,或是親自上陣經(jīng)營,不一而足。
但是,你如果因艷羨別人的旺鋪而跟隨其后,不做分析,盲目投資,如果認(rèn)為任何商鋪都能“養(yǎng)三代”的話,那就真是大錯而特錯了。
夢碎商鋪
2004年,張先生投資了北京郊區(qū)的兩層商鋪。這時候,他對地產(chǎn)業(yè)一無所知,只是聽說升值潛力很大。而且這個商鋪很便宜,一平方米才5000元,140多平方米一共兩層的商鋪,總價只要70多萬元。就算年回報率7%,一個月也能收三四千元的租金�？烧l知郊區(qū)的經(jīng)濟(jì)遲遲沒有發(fā)展起來,那里的人氣幾年也都沒起來。張先生的商鋪開過瓷磚店、飲水機(jī)店,甚至做過倉庫,月租金從最初的2000元一路跌到后來的900元。第一次的投資就以失敗告終。
盡管第一次投資商鋪出師不利,但張先生的理想并未發(fā)生改變。2007年,他又以每平方米28000元的價格買下市區(qū)某小區(qū)35平方米的一處底商。張先生付了一半的首付,剩下一半分10年按揭。本來張先生已經(jīng)找好了一個開快餐店的租客,談好租金每月10000元。沒想到開發(fā)商一次又一次地推遲交房時間,租客看看不對,就付違約金逃掉了。后來雖然交房了,但由于入住率低,客流量小,開張營業(yè)的商鋪大都生意冷清。張先生好歹找到了一個賣土耳其烤肉的商家,每月8000元租金簽了3年,連按揭款都抵不了。即便如此,那個租客每天的營業(yè)額也就300元左右。
現(xiàn)在,張先生已經(jīng)不再做“一鋪養(yǎng)三代”的夢了,投資不利就是場噩夢。像張先生這樣的投資者并不在少數(shù),懷揣著商鋪生財?shù)膲粝?卻不得不為自己滿腔的投資熱情埋單,“一鋪養(yǎng)三代”最終變成現(xiàn)實版的“三代養(yǎng)一鋪”。
警惕陷阱
作為商鋪的一種類型,社區(qū)商鋪同街區(qū)型商鋪、市場型商鋪等相比,一般面積不大,單價也不算高,由于面對穩(wěn)定的消費(fèi)群,不可控因素較少,故而風(fēng)險相對較小,很適合中小投資者投資或經(jīng)營。但個中風(fēng)險,卻很值得投資者細(xì)細(xì)考慮。
一般的社區(qū)商鋪,從總體形式上看,不外乎兩種,出售或出租。一般來說,規(guī)模較大的臨街型商鋪或底層商鋪,以出售居多。而小區(qū)內(nèi)部規(guī)模較小的商業(yè)街或零星的店鋪,則以出租為主。
如果單從收益上看,出租無疑對房地產(chǎn)商更有利一些,長期算下來,收益較出售要高得多,但出租對開發(fā)商的要求也較高,首先要有資金實力,不急于回籠資金;其次要有良好的管理團(tuán)隊,還要有對商業(yè)地產(chǎn)的管理經(jīng)驗,熟悉各種商業(yè)業(yè)態(tài),能支付較高的管理成本等。而出售則顯得簡單一些,只要項目規(guī)劃設(shè)計好,和住宅互相補(bǔ)充,相得益彰,也能很快收回成本。
但在租的過程中,有一種情況要特別當(dāng)心,即開發(fā)商為了銷售房子,而創(chuàng)造了一個商業(yè)街概念,實際上這條街的使命,也就是為了和小區(qū)相配套,一旦房子售完,商鋪也就很有可能壽終正寢,或改作他用。由于這種商鋪事先并沒有通過規(guī)劃審批,有點類似于臨時房。因此,房產(chǎn)商不具有產(chǎn)權(quán)證,沒有產(chǎn)權(quán),當(dāng)然更沒有租賃權(quán)。在這種情況下,和商戶簽訂租賃合同的也只能是假手一個自然人而不是法人了。如果日后產(chǎn)生糾紛,按合同規(guī)定,也只能和簽訂合同的那位自然人打官司了,風(fēng)險無疑增大了許多。
再則,如果真的是臨時房,存在的期限又特別短,投資者就要慎重考慮,如果選擇的商業(yè)經(jīng)營回收期特別長,會不會還沒有收回裝修、培育市場等前期投資,商鋪就不存在了?
房產(chǎn)商對小區(qū)環(huán)境、格局的改變也會影響到商鋪的經(jīng)營。曾有一商戶在一小區(qū)拿下面積不小的商鋪,打算做婚紗影樓的外景拍攝基地。沒想到,半年之后,原來漂亮的風(fēng)景不見了,代之而起的是迅速建起的樓房,整個小區(qū)的環(huán)境也失去了做外景的價值,從而不得不改作他用或退租。
另外,開發(fā)商承諾的面積縮水,商品房銷售不暢,住宅入住率不夠,配套設(shè)施不全,都會構(gòu)成社區(qū)商鋪的陷阱,尤需投資者密切注意。
五個問題
對社區(qū)商鋪的投資者來說,做出決策和選擇之前一定要仔細(xì)思考,特別要對開發(fā)商慣常的宣傳概念認(rèn)真分析,多問幾個為什么。
1.頂級商業(yè)能否實現(xiàn)
許多商鋪都推出所謂“頂級品牌”、“韓流時尚”等吸引人的概念,問題是這些概念由誰來實現(xiàn)?要知道,開發(fā)商把一個個商鋪賣給和您一樣的投資人,產(chǎn)權(quán)歸您了,您當(dāng)然是覺得什么賺錢就經(jīng)營什么,誰出的租金高就租給誰,其他人也一樣。所以商鋪賣完了,“頂級品牌”、“韓流時尚”等概念能否實現(xiàn)與開發(fā)商也沒了利益關(guān)系,結(jié)果如何可想而知。
有的項目承諾統(tǒng)一回租、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理。但實踐證明這很難實施,不可能所有商鋪的業(yè)主都心思一致,一旦有特立獨行的,必然導(dǎo)致多米諾骨牌效應(yīng),很難真正執(zhí)行下去。
2.商鋪在社區(qū)還是商業(yè)中心區(qū)
開發(fā)商往往告訴我們,該項目體量多么龐大,周圍人口多么密集,似乎一個未來的商業(yè)中心區(qū)將誕生在這里,事實果真如此嗎?
我們首先應(yīng)當(dāng)搞清楚,這一項目是城市規(guī)劃的商業(yè)項目,還是住宅項目的商業(yè)配套。雖然許多開發(fā)商把住宅配套商業(yè)規(guī)模加大,但只要是建在居住區(qū)內(nèi),其功能必然只能是為社區(qū)服務(wù),不會成為有輻射功能的商業(yè)中心。
要知道,每一個住宅項目,按照國家規(guī)定,都必須配套足夠規(guī)模的社區(qū)商業(yè)。由于對商業(yè)地產(chǎn)銷售前景看好,絕大多數(shù)項目都會按上限設(shè)計商鋪,甚至?xí)瑯?biāo)準(zhǔn)規(guī)劃。因此,當(dāng)開發(fā)商告訴你,該項目周邊有多少住宅項目,有多少居住人口的時候,不要以為這些人都會到你的店中來購物,因為他們所住的小區(qū)里也會有規(guī)模不小的商鋪。
3.商家入駐的商鋪是否一定好
與家樂福、華堂、國美等著名商家為鄰的前景非常誘人:這些店家選址嚴(yán)謹(jǐn),選擇的地段一定不錯,而且它們的入駐必然帶來旺盛的人氣。
但必須知道的是,開發(fā)商提供這些著名商家入駐的條件和賣給你商鋪的是截然不同的。著名商家所支付的租金水平一般不會超過每平方米每天2元,最低的甚至只有幾毛錢。租給家樂福,開發(fā)商賺不到錢,但因此周邊商鋪的價格會被炒高。如果商鋪購買價格過高,即便沾了家樂福人氣的光,也不見得賺錢。
還需注意的是,大商家往往要求獨立門戶,與其他商鋪相對分離,“一步差三市”,如果開發(fā)商推薦給你的商鋪與家樂福分屬兩個樓,人氣差的可不會是一星半點。
4.“N年返租”是否降低風(fēng)險
商鋪的正常投資回報期應(yīng)當(dāng)在8?12年之間,開發(fā)商承諾3?5年的返租對降低初期風(fēng)險有一定好處,但這樣承諾很可能導(dǎo)致價格的上漲。如果返租項目的售價高于周邊項目的話,開發(fā)商返還給你的租金可能僅僅能彌補(bǔ)你多付出的房價。
5.商鋪價格是住宅價格的幾倍才合理
許多開發(fā)商在宣傳一種觀點:在香港,商鋪價格超過同地段住宅價格的10倍,而北京商鋪價格僅是住宅1?3倍,上升空間巨大。
但事實是,商鋪價格與住宅價格沒有任何關(guān)聯(lián)性,影響平均商鋪價格的主要因素是市場商鋪供應(yīng)總量。香港人口密度極高,而可供應(yīng)的商鋪用地有限,導(dǎo)致商鋪價格極高。而北京,近年商鋪的供應(yīng)量增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅供應(yīng)量的增長,商鋪總體向過剩發(fā)展,因此北京商鋪價格是住宅價格的1?3倍也不足為奇。
擇鋪原則
同其他投資方式一樣,商鋪投資也有規(guī)可循。投資者在選擇商鋪時,應(yīng)遵循下面這些原則,以少走彎路。
1.投資商鋪“規(guī)劃”為先
規(guī)劃是對未來發(fā)展的遠(yuǎn)景描畫,從而改變未來城市在空間上的格局,使某些市場由此繁榮或由此變得冷寂。顯然,商鋪投資也要以“規(guī)劃為先”,有道是“規(guī)劃改變通途”、“規(guī)劃催生商機(jī)”。
2.在一條商街上要選擇“角”與“邊”上的鋪位
“金角,銀邊,草肚皮”是商業(yè)內(nèi)流行的擇址、選鋪的要訣。一條商街制造的效益并不是均等的,街角上的鋪位是擇鋪首選。因為街角匯聚四方人流,人們要立足的時間長,因而街角商鋪因人流多,必帶來財氣旺。“邊”是指一條街兩端的鋪位處于人流進(jìn)入的端口,也是剛進(jìn)入商街的客流有興趣、有時間高密集停留的地方,商鋪生意由此興旺�！安荻瞧ぁ眲t指街的中間部分,因客流分散、購物興趣下降、行走體力不支而使店鋪經(jīng)營困難重重。
3.選低不選高
顧客在店鋪內(nèi)行走購物為省時、省力,往往不愿向樓上走,因而店鋪低層往往比其他樓層創(chuàng)造更高的營利。為此,在擇鋪時,選擇一、二層比選擇三、四層店鋪要更具有經(jīng)營上的安全性。換言之,一個商業(yè)樓的層高與其經(jīng)濟(jì)效益成反比關(guān)系,即樓層越高,銷售越低,從而利潤就會越少。這是由顧客的購物習(xí)慣與消費(fèi)心理決定的。
4.業(yè)態(tài)配比的合理性
這主要就是避免太多同類產(chǎn)品互相沖擊市場。假如在一個容納500?600戶的小區(qū)內(nèi),開了十幾家美容美發(fā)店或超市,同一業(yè)態(tài)的商鋪超過了小區(qū)內(nèi)整體居住人群的總消費(fèi)水平,形成超負(fù)荷消費(fèi),那么,這樣的社區(qū)商鋪總體經(jīng)營情況就不會好,最終會有部分投資者撤退。
5.商鋪的經(jīng)營內(nèi)容應(yīng)以“便民”為主要準(zhǔn)則
開發(fā)商設(shè)計商鋪的原則是為了方便業(yè)主,因此,商鋪經(jīng)營者應(yīng)該主要以百貨、藥房、沖印、美容、發(fā)型屋、服裝等為經(jīng)營內(nèi)容,而不要一味追求個性和特色。當(dāng)然,要是新樓盤的新商鋪,可以在短期內(nèi)經(jīng)營些建材、飾材等商品,因為新房子需要裝修。
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