解讀商業(yè)地產(chǎn)之美國漢斯模式

    在業(yè)內(nèi)，凡是探討房企金融發(fā)展之路，美國的漢斯地產(chǎn)必被提及。
    作為全球最大的以商業(yè)地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)之一，漢斯地產(chǎn)早在上世紀(jì)80年代就基本上擺脫了傳統(tǒng)的“拿地——銀行貸款——銷售回款”的老路，建立了“募集權(quán)益資金——開發(fā)、收購與管理——權(quán)益分紅”的新模式，發(fā)起設(shè)立了20多個(gè)投資工具(這其中包括基金、投資信托、有限合伙公司等)。可以說，漢斯地產(chǎn)這一模式背后，有著一群龐大的投資伙伴和客戶，主要包括退休基金、政府投資機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司、金融機(jī)構(gòu)、慈善基金以及個(gè)人投資者。
    在募集資金后，漢斯地產(chǎn)的盈利來源主要包括兩部分：一部分是投資入股自己開發(fā)和管理的項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)資金回籠和變現(xiàn)；另一部分是收購其他開發(fā)商開發(fā)的、質(zhì)量上乘但存在一定風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，通過專業(yè)的開發(fā)和管理使項(xiàng)目持續(xù)增值，最后出租或出售以獲取可觀的回報(bào)。 這一發(fā)展模式的確立，正是漢斯在最近20多年規(guī)�；瘮U(kuò)張的巨大動(dòng)力之一。
    值得注意的是，“漢斯模式”所代表的房企將盈利回報(bào)轉(zhuǎn)向資產(chǎn)配置、資產(chǎn)管理領(lǐng)域的過程中，不僅有著美國金融制度的不斷跟進(jìn)、完善，更有金融創(chuàng)新工具的更替、迭新。而這些在目前的中國金融環(huán)境和房地產(chǎn)市場背景下卻存在著種種掣肘。
    “10年前，全球房地產(chǎn)PE管理機(jī)構(gòu)大概只有100家，目前總數(shù)已大概達(dá)到67萬家。數(shù)據(jù)的增長相當(dāng)可觀，行業(yè)的發(fā)展規(guī)模可見一斑。而這與歐美國家在這一行業(yè)的成熟度不無關(guān)系�！笔腊钗豪硎耍▉喼迏^(qū)）房地產(chǎn)金融部董事鐘一力為本報(bào)記者舉例道，“我們曾在韓國見過一個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目方很想引進(jìn)投資者�？墒怯捎谶@個(gè)項(xiàng)目太大了，很久才可能開發(fā)完畢。退出機(jī)制設(shè)計(jì)的欠缺致使許多投資人在進(jìn)入的時(shí)候就非常猶豫�！�
    同時(shí)，漢斯之所以具有如此強(qiáng)大的號(hào)召力，主要是因?yàn)樗�具有�?xiàng)目開發(fā)管理價(jià)值增值、把握投資機(jī)會(huì)及集成協(xié)同資源的出色能力，能夠給投資者帶來超額收益。漢斯地產(chǎn)自成立以來，每一個(gè)基金的投資回報(bào)率一直持續(xù)、穩(wěn)定地高于全美房地產(chǎn)投資規(guī)劃指數(shù)，回報(bào)率介于15%～25%，這在美國是很少有公司能做到的。
    “只要漢斯一舉手，就會(huì)有大量投資方跟進(jìn)�！辩娨涣Ρ硎�，而在中國多數(shù)開發(fā)企業(yè)并不具有在地產(chǎn)基金領(lǐng)域的背景，其經(jīng)驗(yàn)和具有說服力的業(yè)績也并不多。
    此外，房企與金融的結(jié)合需要把握一定的分寸。美國另外一家在金融領(lǐng)域多有探索的房地產(chǎn)公司——鐵獅門（Tishman）就是代表之一。
    1997年，鐵獅門將它的金融能力進(jìn)一步制度化，發(fā)起設(shè)立了第一只私募基金，此后共發(fā)起14只私募基金，另有1只在澳大利亞上市的REITs，私募基金累計(jì)直接股權(quán)融資額90億美元，吸引了150位長期投資人。迄今，在鐵獅門分布于全球的830位全職員工中，40%從事金融財(cái)務(wù)工作，60%從事物業(yè)的開發(fā)管理工作。
    可以說，基金模式不僅加速了鐵獅門的擴(kuò)張，也為它貢獻(xiàn)了豐厚的收益。其總裁就曾坦言，通過合資基金模式，鐵獅門以不到5%的資本投入，分享了項(xiàng)目40%以上的收益。
    然而，由于在地產(chǎn)高峰期收購物業(yè)的價(jià)格過高，2008年以來，鐵獅門旗下多個(gè)基金出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，甚至陷入債務(wù)危機(jī)。鐵獅門的品牌開始受到質(zhì)疑，融資能力在弱化，競爭優(yōu)勢在縮小。
    地產(chǎn)基金這一放大企業(yè)經(jīng)營能力的杠桿，在金融領(lǐng)域沖動(dòng)不減的情況下為鐵獅門的發(fā)展帶來了“金融化魔咒”。
    北京貝塔策略工作室合伙人杜麗虹指出，在流動(dòng)性泛濫的市場環(huán)境中，財(cái)務(wù)杠桿收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)營杠桿收益。金融投資人，他們不僅希望分享經(jīng)營杠桿的收益，更希望分享財(cái)務(wù)杠桿撬動(dòng)的資產(chǎn)升值收益。因此，地產(chǎn)與金融的結(jié)合“變味”了，金融投資人成為合作的主導(dǎo)，他們的目標(biāo)僅是賺取財(cái)務(wù)杠桿撬動(dòng)的資產(chǎn)升值收益。而這也導(dǎo)致了在2008年次貸風(fēng)波中，地產(chǎn)基金難免收益率下降帶來的種種后果。

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