研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專(zhuān)業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專(zhuān)家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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實(shí)戰(zhàn)操盤(pán)
投資產(chǎn)權(quán)式商鋪需謹(jǐn)慎
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業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析，投資商鋪一般正�；貓�(bào)率在5％左右，超過(guò)8％就已暗藏很多風(fēng)險(xiǎn)；不少產(chǎn)權(quán)式商鋪銷(xiāo)售是一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商快速回籠資金的短視做法，商場(chǎng)難以對(duì)各商戶(hù)進(jìn)行統(tǒng)一管理，致使品牌混亂、定位偏差，旺銷(xiāo)不旺場(chǎng)。商場(chǎng)如何才能“起死回生”？資深商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家張勇功認(rèn)為，對(duì)于資金不足的開(kāi)發(fā)商，在尋找信托等融資手段的同時(shí)，可找一些資金實(shí)力相對(duì)雄厚的開(kāi)發(fā)商一起運(yùn)作項(xiàng)目，即使利潤(rùn)低一點(diǎn)，但總好于無(wú)利潤(rùn)。
現(xiàn)象綜述 產(chǎn)權(quán)商鋪大多旺銷(xiāo)不旺場(chǎng)
記者在走訪(fǎng)中了解到，與一年前產(chǎn)權(quán)式商鋪火爆銷(xiāo)售截然不同，現(xiàn)今開(kāi)業(yè)逾半年的多家商場(chǎng)及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)慘淡，不少產(chǎn)權(quán)商鋪都貼出了“轉(zhuǎn)租”“轉(zhuǎn)讓”等告示。
4月10日上午十點(diǎn)，記者在位于荔灣區(qū)的盛賢登云天下國(guó)際禮品玩具展貿(mào)中心看到，整個(gè)展貿(mào)中心相對(duì)冷清，一眼掃去見(jiàn)不到幾個(gè)人，兩層逛完，僅看到顧客不超過(guò)15人。據(jù)了解，該商場(chǎng)目前一樓和二樓已經(jīng)正常營(yíng)業(yè)，首層開(kāi)店率相對(duì)較高，而二樓只有為數(shù)不多的幾個(gè)鋪面在開(kāi)門(mén)迎客，臨近電梯旁的商鋪多數(shù)關(guān)著門(mén)，寫(xiě)著“轉(zhuǎn)租”“轉(zhuǎn)讓”等。即使地處人流量比較大的北京路，部分商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)也不盡如人意。11日下午三點(diǎn)，記者在光×廣場(chǎng)看到，門(mén)口以及首層通道客流量非常大，但二樓以上基本上沒(méi)有多少客人，大部分商鋪大門(mén)緊鎖，空空如也。經(jīng)營(yíng)服裝生意的丁先生告訴記者，該廣場(chǎng)大部分商鋪已經(jīng)出售，僅有少數(shù)歸光×廣場(chǎng)所有。
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，“產(chǎn)權(quán)式商鋪”乍聽(tīng)起來(lái)會(huì)有“商鋪產(chǎn)權(quán)有保證”的感覺(jué)，正如住宅有房產(chǎn)證一樣，于是不少投資者趨之若鶩。但這樣的商鋪不一定全是會(huì)下金蛋的母雞，也可能隨時(shí)令你的資本虧損。資深商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家張勇功分析，之前采用商場(chǎng)式產(chǎn)權(quán)商鋪方式銷(xiāo)售的項(xiàng)目大多遭受失敗，是因?yàn)閷a(chǎn)權(quán)分散出售，會(huì)造成眾多業(yè)主難以協(xié)調(diào)，使其在經(jīng)營(yíng)上很難有起色；同時(shí)增加了商鋪投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性，會(huì)出現(xiàn)數(shù)量眾多的不同背景的產(chǎn)權(quán)業(yè)主，從而導(dǎo)致項(xiàng)目在管理上難以協(xié)調(diào)，造成管理失控。
達(dá)鏢國(guó)際中心顧問(wèn)程立志日前在信息時(shí)報(bào)舉行的商業(yè)論壇上表示，如果將商鋪賣(mài)散了，對(duì)于今后的經(jīng)營(yíng)勢(shì)必帶來(lái)困難。舉個(gè)例子，1999年中華廣場(chǎng)周?chē)倘�不是很成熟，就把商鋪分散賣(mài)掉；等到有大商家要求進(jìn)入，開(kāi)發(fā)商又不得不重新找小業(yè)主要求回購(gòu)，但由于每個(gè)商鋪的位置不同，業(yè)主的賣(mài)價(jià)期望也不同，因此很難重新收回，整個(gè)商場(chǎng)也做不夠旺。
探營(yíng)
1 南方永福國(guó)際
前景好 做旺需要過(guò)程
現(xiàn)場(chǎng)直擊：該廣場(chǎng)地處永福汽車(chē)用品商圈核心路段，去年被重新收購(gòu)后，致力于打造經(jīng)營(yíng)汽車(chē)電子、音響影音類(lèi)產(chǎn)品的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。一樓和四樓出租，租金80~100元／平方米，二樓和三樓出售。與永福路盛大國(guó)際對(duì)比，南方永福國(guó)際顯得異常冷清。一樓商鋪全部出租，有從美國(guó)引進(jìn)的IASCA以及華陽(yáng)、東方萊特、JBL、JVC等一些比較知名的品牌進(jìn)駐。但二樓以上仍有不少商鋪空置。
商戶(hù)聲音：二樓一位從事汽車(chē)導(dǎo)航生意的老板表示：“這里的客流非常少，但鋪?zhàn)獗阋�，不像盛大那邊需要�?0多萬(wàn)元的頂手費(fèi)，適合有固定客源的商戶(hù)�！�。一位做汽車(chē)鑰匙生意的東北人稱(chēng)，剛進(jìn)來(lái)20多天，每天雖只有近10人來(lái)看，但有七八個(gè)是實(shí)客，短期經(jīng)營(yíng)比較滿(mǎn)意。
管理者說(shuō)：南方永福國(guó)際汽車(chē)電子用品廣場(chǎng)副總經(jīng)理高曄表示，目前一樓和二樓都已招滿(mǎn)，二樓一些商家還沒(méi)開(kāi)始進(jìn)駐。三樓商鋪面積比較大，引進(jìn)商家有限。因?yàn)槭侵匦率召?gòu)，且時(shí)間不長(zhǎng)，在廣場(chǎng)裝修方面已是整個(gè)永福路最好的，但要做旺還需要一個(gè)過(guò)程，我們有信心。
專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：資深商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家張勇功表示，該廣場(chǎng)剛開(kāi)始招商還比較旺，但后來(lái)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始加價(jià)，又轉(zhuǎn)給一些中介或策劃公司代理，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上出現(xiàn)了問(wèn)題，但目前已解決。但該廣場(chǎng)將首層最外面的優(yōu)質(zhì)商鋪出租給了銀行等，而沒(méi)做汽車(chē)配件，導(dǎo)致容納度不高。經(jīng)過(guò)重新整頓，若能進(jìn)行重新找準(zhǔn)定位，還是有望做旺的。
2 光×廣場(chǎng)
同一廣場(chǎng) 冰火兩重天
現(xiàn)場(chǎng)直擊：上周日，北京路人潮涌涌，位于北京路和西湖路交界處的光×廣場(chǎng)門(mén)口以及首層通道客流量非常大。但二樓以上基本沒(méi)有客人，很多商鋪大門(mén)緊鎖。據(jù)了解，目前光×廣場(chǎng)似乎被大卸八塊，多數(shù)被三家大公司分割，還有一些小商鋪被小業(yè)主購(gòu)買(mǎi)。據(jù)資料顯示，該廣場(chǎng)從2003年開(kāi)始招商，至2005年春節(jié)試營(yíng)業(yè)時(shí)，已有1/3的鋪面租出，租金接近北京路旺鋪水平。目前首層租價(jià)在200~300元/平方米左右，二層租價(jià)為160元/平方米左右（含管理費(fèi)）。
商戶(hù)聲音：在一樓偶遇經(jīng)營(yíng)服裝生意的老同學(xué)，他告訴記者，光×廣場(chǎng)除了大門(mén)附近的商鋪，其他地方及二樓以上基本上已是“死了”。跟動(dòng)漫星城、流行前線(xiàn)這些地下商場(chǎng)比，光×廣場(chǎng)的鋪?zhàn)獾停土魃�，�?jīng)營(yíng)狀況也比較差，該同學(xué)目前經(jīng)營(yíng)的商鋪并不是光×廣場(chǎng)的物業(yè)，而是被一個(gè)私人老板購(gòu)買(mǎi)下來(lái)的物業(yè)。
管理者說(shuō)：記者致電給光×廣場(chǎng)招商、管理處了解情況，被告知并不知情，具體情況也不能透露。
專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊奕勇表示，“天庭開(kāi)的好，就聚財(cái)；天庭開(kāi)的不好，就斷財(cái)”，光×廣場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)并沒(méi)有從商業(yè)模式考慮，造成廣場(chǎng)好看不好用。在銷(xiāo)售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商也只是看到眼前利益，為了迅速回籠資金，將所有商鋪很隨意地一并售出。
3 黃石廣場(chǎng)
“吃不飽也餓不著！”
現(xiàn)場(chǎng)直擊：黃石廣場(chǎng)位于白云區(qū)黃石路旁，于2008年底開(kāi)業(yè)，定位為集休閑、購(gòu)物、餐飲于一體的白云區(qū)高檔、廣州中檔的多功能潮流購(gòu)物商場(chǎng)，資料顯示其正式開(kāi)業(yè)時(shí)出租率已達(dá)80％。項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)商鋪500多個(gè)，配套車(chē)位300個(gè)，首層租金在140~160元/平方米，記者前日傍晚時(shí)分前往該商場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)目前商場(chǎng)已有麥當(dāng)勞、香港榮華餅屋、中域電訊、大卡司、紅蜻蜓等品牌進(jìn)駐，首層C區(qū)所有商鋪都已開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，但二樓手扶電梯已封停，所有商鋪停止?fàn)I業(yè)。
商戶(hù)聲音：首層一位經(jīng)營(yíng)小飾品生意的老板娘告訴記者，這里生意不怎么賺錢(qián)，但也基本不會(huì)虧，“吃不飽也餓不著！”C區(qū)由于臨近菜市場(chǎng)情況好一些，二樓就有很多商戶(hù)經(jīng)營(yíng)不下去了。記者之前路過(guò)該廣場(chǎng)，曾遇到一位經(jīng)營(yíng)美甲生意的老板，她表示，這里客流太少，消費(fèi)能力又不高，生意不好做。記者發(fā)現(xiàn)昔日的美甲店已變成了內(nèi)衣店了。
管理者說(shuō)（廣州市名洋物業(yè)管理有限公司）：目前已開(kāi)始重新規(guī)劃，過(guò)幾天將正式對(duì)外公布新規(guī)劃。二樓將全部經(jīng)營(yíng)服裝，首層將打造一條食街，商場(chǎng)的門(mén)口街道將實(shí)行日租方式，租一個(gè)攤位日租金為50元/平方米。
專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：著名房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃專(zhuān)家謝逸楓表示，商鋪的收益很大程度上取決于經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)能力，黃石廣場(chǎng)自身經(jīng)營(yíng)不當(dāng)導(dǎo)致投資回報(bào)低，未形成固定的商家群和消費(fèi)群，另其周?chē)虡I(yè)氛圍比較散亂，輻射范圍相當(dāng)有限，租客才會(huì)紛紛撤走。
4 登云天下
“客流少租金貴 ”
現(xiàn)場(chǎng)直擊：盛賢登云天下國(guó)際禮品玩具展貿(mào)中心2008年底正式開(kāi)業(yè)招商，資料顯示，當(dāng)時(shí)短短一天時(shí)間就已成功租出2/3的鋪位。首層租金均價(jià)為110~150元/平方米，二層租價(jià)為60~80元/平方米。但上周六記者前往探訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，展貿(mào)中心非常冷清，兩層逛完只碰到不足15位客人，首層開(kāi)店率比較高，二層只有少數(shù)鋪面開(kāi)門(mén)。一些商鋪裝修后幾個(gè)月沒(méi)營(yíng)業(yè)，物管已貼出收回商鋪使用權(quán)利的公告；還有不少商鋪貼出了“轉(zhuǎn)租”“轉(zhuǎn)讓”等告示。
商戶(hù)聲音：二樓一位經(jīng)營(yíng)玩具生意的老板表示：“這里客流太少，生意難做，租金也不便宜，很多人紛紛撤走了。”記者還碰到一位租了多個(gè)店鋪的女老板，她表示，目前人手不足有意轉(zhuǎn)讓?zhuān)浾哂^察發(fā)現(xiàn)，她很可能是因?yàn)樯獠缓秒y以維持。
管理者說(shuō)：商場(chǎng)去年才開(kāi)業(yè)，比較新，客流量有限，但有租金較低的優(yōu)勢(shì)，適合有固定客源的店鋪。記者隨后致電該招商中心了解，工作人員表示不作任何回應(yīng)。
專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：某貿(mào)易公司商業(yè)顧問(wèn)陳先生表示，該展貿(mào)中心環(huán)境不錯(cuò)，交通也便捷，停車(chē)也方便。但目前有實(shí)力的商家不多，也沒(méi)有太大優(yōu)惠，所以已有部分商家撤場(chǎng)，這是惡性循環(huán)的一個(gè)開(kāi)端，但并非致命。最直接有效的就是用非常優(yōu)惠的政策去吸引有實(shí)力跟經(jīng)驗(yàn)的商家進(jìn)駐。建議管理處再免租半年。
5 柏西商都
“爛尾樓”逐漸起死回生
現(xiàn)場(chǎng)直擊：柏西商都位于體育西路與天河北路交會(huì)處，為中石化大廈（此前名為“中誠(chéng)廣場(chǎng)”）的裙樓，建筑面積4萬(wàn)平方米，規(guī)劃為中高端餐飲、娛樂(lè)以及精品時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)。記者日前在現(xiàn)場(chǎng)看到，目前各樓層都有細(xì)致定位：負(fù)一層為美食廣場(chǎng)，一、二層為中高檔百貨，三、四層為餐飲、KTV等，五層則為SPA、健身中心、等。 目前開(kāi)業(yè)的有王品，還有鼎鼎香等特色品牌店。
商戶(hù)聲音：某餐飲品牌負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)時(shí)對(duì)這個(gè)項(xiàng)目還沒(méi)什么信心，畢竟這個(gè)與中信廣場(chǎng)隔路對(duì)望的項(xiàng)目已爛尾多年，一直是天河北一道礙眼的“疤痕”，雖在2002年被成功拍賣(mài)出去，但此后幾經(jīng)反復(fù)，依然沒(méi)有起色。不過(guò)，來(lái)自深圳的房地產(chǎn)商“佳兆業(yè)地產(chǎn)”已悄然注資，將與北京金貿(mào)投資有限公司共同開(kāi)發(fā)中誠(chéng)廣場(chǎng)。據(jù)悉，深圳這家地產(chǎn)公司注入了八九億資金。
管理者說(shuō)：項(xiàng)目策劃經(jīng)理華勇表示，隨著品牌商的進(jìn)駐，目前人氣逐漸上升，商場(chǎng)是以餐飲、娛樂(lè)消費(fèi)為主，既滿(mǎn)足了一般商務(wù)溝通的需求，又滿(mǎn)足了白領(lǐng)交流互動(dòng)以及其他一些日常需求。
專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：廣東中理投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理申格聯(lián)認(rèn)為，柏西商都是借廣州市堅(jiān)決解締爛尾樓的政策起死回生的。但由于設(shè)計(jì)十分超前（光電梯就有58部之多），在物業(yè)管理費(fèi)用方面開(kāi)支較大。戴德梁行(廣州)物業(yè)管理有限公司在物業(yè)管理方面應(yīng)該會(huì)讓業(yè)主放心，25000元/平方米的售價(jià)和130.00元/平方米/月（前幾年的數(shù)據(jù)）應(yīng)該是比珠江新城更有引力。中石化的進(jìn)駐更是讓其如虎添羽，只要招商經(jīng)營(yíng)策略得當(dāng)，人氣應(yīng)該越來(lái)越旺。事實(shí)上，體育西路北段目前已經(jīng)構(gòu)筑了北有中石化大廈，南有天河購(gòu)書(shū)中心的經(jīng)典架構(gòu)。
6 東方寶泰
轉(zhuǎn)型后前景有待觀察
現(xiàn)場(chǎng)直擊：位于廣州火車(chē)東站地下商業(yè)空間的東方寶泰廣場(chǎng)，最先命名為“天匯城”，定位服飾批發(fā)市場(chǎng)，但由于招商不理想，堅(jiān)守兩年后決定轉(zhuǎn)型為以零售為主的綜合型商業(yè)中心。目前已成功引入吉之島、大快活、BELLA、SACCATO、依妙、優(yōu)衣庫(kù)、ONLY等著名品牌。但人氣似乎仍不理想。
管理者說(shuō)：東方寶泰常務(wù)副總經(jīng)理盧先生表示，項(xiàng)目重新開(kāi)業(yè)至今已有半年，入場(chǎng)率也已達(dá)到70~80％，并成功引入了大批的品牌商戶(hù)。由于以周邊白領(lǐng)及高尚家庭為主要目標(biāo)消費(fèi)者，項(xiàng)目對(duì)入駐商家也有所篩選。目前雖還算不上成功，但已超出之前的預(yù)期。
專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：業(yè)內(nèi)人士分析，從服飾批發(fā)到綜合型商業(yè)中心，東方寶泰經(jīng)歷了轉(zhuǎn)型的陣痛。未來(lái)，隨著體育中心及珠江新城兩大地下商城的開(kāi)業(yè)，廣州將迎來(lái)一個(gè)立體化的商業(yè)時(shí)代，如何找準(zhǔn)定位、合理組合業(yè)態(tài)，無(wú)疑將成為這些地下項(xiàng)目的一個(gè)重要課題。
原因探討
盲目投資 供過(guò)于求 商業(yè)地產(chǎn)易“失靈”
昔日產(chǎn)權(quán)商鋪或招商火爆的商場(chǎng)，為何多數(shù)旺不起來(lái)？有關(guān)人士表示，商業(yè)有別于住宅，對(duì)資金的要求有更多考驗(yàn)。廣東中理投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理申格聯(lián)分析，商業(yè)地產(chǎn)的選址和推出時(shí)機(jī)很重要，投資市場(chǎng)的規(guī)律是:有利潤(rùn)的項(xiàng)目,很多資金就會(huì)蜂擁而至，但缺乏有水平、有預(yù)見(jiàn)性的專(zhuān)業(yè)投資人才的參與，是造成商業(yè)地產(chǎn)投資旺不起來(lái)的主要原因。 喝到“頭啖湯”的人固然是幸運(yùn)兒，但由于市場(chǎng)失靈的存在，當(dāng)人們意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)供過(guò)于求時(shí)，“厄運(yùn)”已經(jīng)降臨。
謝逸楓也認(rèn)為，商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)或裙樓，旺不起來(lái)不僅是因?yàn)橥顿Y回報(bào)低，主要是投資成本大、風(fēng)險(xiǎn)高，容易受到市場(chǎng)因素的影響；另外是沒(méi)有個(gè)人的產(chǎn)權(quán)，大部分是別人的產(chǎn)權(quán)。地產(chǎn)人士分析，商鋪的魅力就在于，它兼具房地產(chǎn)的土地穩(wěn)定性和商業(yè)投資的高成長(zhǎng)性。由多家相同主題商鋪構(gòu)筑的商鋪群落，存在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，又具備獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，滿(mǎn)足了買(mǎi)家對(duì)投資產(chǎn)品的三要求：保值、增值、收益。
其中又以產(chǎn)權(quán)商鋪?zhàn)钍茏放�，意味著可以一輩子擁有這個(gè)鋪?zhàn)樱约嚎梢越?jīng)營(yíng)，或者是出租給別人，隨著商鋪越來(lái)越旺盛，投資回報(bào)就越來(lái)越高。主要原因是投機(jī)預(yù)期推動(dòng)，就是所謂的預(yù)期利潤(rùn)大，促使其盲目跟風(fēng)，沒(méi)有理性評(píng)估投資風(fēng)險(xiǎn)。其次是“售后包租”的騙局。開(kāi)發(fā)商承諾投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪后，負(fù)責(zé)將商鋪出租，并開(kāi)出高額的售后包租收益率，但這實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商為銷(xiāo)售商鋪利用的財(cái)務(wù)技巧。
但投資商鋪的風(fēng)險(xiǎn)也高，收益的前提是取決于經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)能力，還要看區(qū)域的商業(yè)繁華狀況、商鋪?zhàn)陨淼臈l件等，每個(gè)商鋪都會(huì)有兩三年的養(yǎng)成階段，必須有等待的耐心和長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光。
專(zhuān)家指路
1 延長(zhǎng)對(duì)商家的優(yōu)惠期
著名房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃專(zhuān)家謝逸楓認(rèn)為，一個(gè)市場(chǎng)要做好，最直接快捷的方式是有很多大商家的進(jìn)駐；要走出困局，首先要延長(zhǎng)商家培養(yǎng)市場(chǎng)的周期，目的是把人氣做起來(lái)形成一個(gè)穩(wěn)定的消費(fèi)商圈，同時(shí)減少商家經(jīng)營(yíng)商鋪的時(shí)間成本。其次要給商家一定的租金優(yōu)惠，在沒(méi)有獲得利潤(rùn)的情況下，最好可以有一定的免租期，目的是減少商家的經(jīng)營(yíng)成本。最后是開(kāi)發(fā)者應(yīng)該增加廣告宣傳力度和擴(kuò)大項(xiàng)目自身的影響力，吸引更多的消費(fèi)人群關(guān)注。
2 聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)重整業(yè)態(tài)定位
“一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要做活并不容易，需要有博士后級(jí)別的開(kāi)發(fā)，有70％的商業(yè)廣場(chǎng)都是因?yàn)榍捌谝?guī)劃不合理出現(xiàn)問(wèn)題�！� 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊奕勇表示，開(kāi)發(fā)商需要請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)策劃團(tuán)隊(duì)重新定位招商，當(dāng)然這對(duì)一些已經(jīng)將優(yōu)質(zhì)鋪位賣(mài)出去的商業(yè)項(xiàng)目而言，難度相當(dāng)高。
業(yè)內(nèi)資深專(zhuān)家韓世同表示，現(xiàn)在一些商業(yè)廣場(chǎng)的失敗主要是因?yàn)闆](méi)有切合實(shí)際進(jìn)行很好的定位，應(yīng)很好地分析該項(xiàng)目所在區(qū)域的情況而定，在租客的選擇上也需要定位、需要選擇等。信息時(shí)報(bào)記者 張金娜
探究失敗，是為了今后的成功！
2010年是廣州商業(yè)地產(chǎn)的爆發(fā)年：200余萬(wàn)平方米的新增面積集中噴發(fā)，無(wú)疑將有望一改廣州商業(yè)地產(chǎn)的頹勢(shì)，為全國(guó)矚目，為世界矚目�？v觀目前廣州的零售商業(yè)項(xiàng)目，除一般的臨街商鋪之外，無(wú)非三大類(lèi)：一是大型購(gòu)物中心，如正佳廣場(chǎng)、天河城；二是地下商業(yè)空間，如流行前線(xiàn)、動(dòng)漫星城；三是裙樓商業(yè)，如麗影廣場(chǎng)、中山八童裝世界等。立體化的商業(yè)平臺(tái)，為各類(lèi)商戶(hù)提供了充分的展示舞臺(tái)，也增添了廣州商業(yè)的姿彩。
然而，在過(guò)去的10年，我們?cè)?jīng)經(jīng)歷了多個(gè)失敗的案例，“前車(chē)”就在眼前！如名盛廣場(chǎng)、如十甫名都、如康王商業(yè)城、天匯城……即使這些項(xiàng)目在經(jīng)歷陣痛之后，紛紛轉(zhuǎn)型并重新招商，但能夠獲得成功的依然不多。一失足成千古恨！
探究過(guò)去的失敗，并非是揭示這一領(lǐng)域的陰暗，而是為未來(lái)的發(fā)展提供前車(chē)之鑒。特別是在今年，廣州即將迎來(lái)200萬(wàn)平方米新增商業(yè)面積的時(shí)候，如何應(yīng)對(duì)市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)？是擺在各大運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)面前的一道難題。用即將開(kāi)業(yè)的某大型商業(yè)中心的負(fù)責(zé)人的話(huà)來(lái)說(shuō)，在面對(duì)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，找到自己項(xiàng)目的差異化，并豐富所在商圈的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，才是共贏之道。但成功并非布道、施舍，不會(huì)青睞于每一個(gè)人，每一個(gè)項(xiàng)目。大家都知道，要想在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中殺出一條血路，定位、實(shí)力、管理和耐心，缺一不可！但現(xiàn)實(shí)的操作，又談何容易？
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