研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營中的品牌策略
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在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營過程中，包括投融資、開發(fā)建設(shè)、商鋪銷售、招商、運(yùn)營管理等多個環(huán)節(jié)，地產(chǎn)投資商、開發(fā)商、投資客、商家與消費(fèi)者都是這個產(chǎn)業(yè)鏈上的利益相關(guān)者。在不同的環(huán)節(jié)，由于參與博弈的對象不同，品牌策略的價(jià)值也有所不同。在投融資環(huán)節(jié)，參與博弈的主要是投資商與開發(fā)商，彼此對對方都具備很強(qiáng)的研究和評估能力，能否達(dá)成交易取決于彼此的需求、理念、實(shí)力、決策者的偏好等多種因素，品牌的作用相對弱一些。品牌策略能夠發(fā)揮關(guān)鍵作用的主要是在商鋪的銷售、招商以及運(yùn)營管理等環(huán)節(jié)。但遺憾的是，我們在當(dāng)下的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營過程中，更多看到的是各種急功近利的違背商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的短期行為，遑論品牌策略。
由于目前國內(nèi)主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要都是從住宅開發(fā)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型而來的開發(fā)商，中國的住宅開發(fā)市場在最近十年中基本都是處于賣方市場的，這使得很多開發(fā)商都被市場慣壞了，不管多么爛的產(chǎn)品，只要舍得做廣告，敢于忽悠消費(fèi)者，沒有賣不掉的房子。這種做派用到商業(yè)地產(chǎn)的商鋪銷售環(huán)節(jié)，表現(xiàn)出來的就是大肆炒作、瘋狂的宣傳造勢，什么"一鋪養(yǎng)三代""與世界500強(qiáng)做鄰居""終生的提款機(jī)""零風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)""鋪王"等等，從早期的萬達(dá)、到巨庫、到第五大道、到碧溪家居廣場、到中國紅街、到潘石屹的SOHO，做法都是驚人的相似，瘋狂炒作盯著的就是投資客的錢袋，只要商鋪賣掉了，什么招商、什么后期運(yùn)營管理都跟我開發(fā)商無關(guān)，我死后哪管洪水滔天！由于資本的流動性過剩，由于投資客的不成熟，用炒作的方式賣商鋪至少在現(xiàn)階段還是非常有效的銷售手段，但商鋪賣給投資客之后，到了招商環(huán)節(jié)，問題就開始暴露出來了：賣出去的商鋪如何招商？誰來招商？該有怎樣的招商策略？商鋪本身在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上是否能滿足商家的運(yùn)營需要？商鋪以天價(jià)賣給投資客之后投資客的投資收益如何保障？對散售的商鋪誰來進(jìn)行管理？處在養(yǎng)商期的商戶如何承受天價(jià)租金？這些涉及到商業(yè)地產(chǎn)長期經(jīng)營管理的問題很少有開發(fā)商去做認(rèn)真深入的思考。如果說，投資客基本還是一群背景五花八門的自然人，缺少專業(yè)性和理性判斷能力，開發(fā)商靠忽悠還能把商鋪賣掉的話，到招商環(huán)節(jié)，開發(fā)商面對的都是商家，商業(yè)領(lǐng)域是競爭非常慘烈的領(lǐng)域，行業(yè)利潤非常微薄，商家對租金帶來的成本壓力都是異常敏感的，有經(jīng)驗(yàn)的商家是很難被輕易忽悠住的。能夠被忽悠住的往往都是專業(yè)化程度不高、市場討價(jià)還價(jià)能力比較差的個體商戶，而這些商戶在市場上的競爭力是非常有限的，很容易死掉。當(dāng)最終消費(fèi)者不買賬的時候，這些商戶是第一批倒下的犧牲品，沒有了商戶，投資客的租金收益自然泡湯。而開發(fā)商早已將整個產(chǎn)業(yè)鏈下游投資客和商戶未來多年的收益提前"兌現(xiàn)"了。
對于準(zhǔn)備在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域長期發(fā)展的開發(fā)商，并且不僅做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，而且準(zhǔn)備做商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商，通過對商業(yè)物業(yè)的長期運(yùn)營管理獲得更高收益的時候，首先需要理解商業(yè)地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的運(yùn)作規(guī)律，以負(fù)責(zé)任的精神去處理商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游各利益相關(guān)者之間的利益關(guān)系，只有在這種條件下，商業(yè)地產(chǎn)的品牌策略才會進(jìn)入開發(fā)商的視野。在商業(yè)物業(yè)長期運(yùn)營管理的運(yùn)營模式下，商業(yè)地產(chǎn)的品牌策略就轉(zhuǎn)化為如何塑造一個具有高知名度、高美譽(yù)度、高忠誠度的賣場品牌的問題。賣場的品牌影響消費(fèi)者的購買決策，只有能夠最大限度吸引消費(fèi)者的賣場才能讓進(jìn)場商戶獲得利益，只有進(jìn)場商戶賺錢了，才有能力支付租金，賣場的運(yùn)營者才有可能不斷提升租金，投資客的收益才能有保障，整個商業(yè)地產(chǎn)才能進(jìn)入正向循環(huán)。
在這個賣場品牌塑造的過程中，賣場的運(yùn)營管理者面對的是三個層面的"客戶"，包括進(jìn)場商戶、消費(fèi)者和投資客。賣場對進(jìn)場商戶，要提供一個良好的經(jīng)營環(huán)境，包括硬件和軟件兩個方面，硬件體現(xiàn)在商業(yè)建筑的建筑結(jié)構(gòu)及配套設(shè)施方面，而軟件體現(xiàn)在專業(yè)化的商業(yè)管理方面，包括賣場定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、賣場設(shè)計(jì)與裝修、招商管理、賣場的市場推廣、消費(fèi)者的投訴處理、工商稅務(wù)的處理等方面；賣場對消費(fèi)者，品牌策略的重點(diǎn)就是如何綜合運(yùn)用各種市場推廣手段以及傳播手段最大限度的影響消費(fèi)者、爭取消費(fèi)者的問題；賣場對投資客，品牌策略的中心就是提供滿意的招商管理，讓投資客獲得滿意的投資回報(bào)的問題。顯然，商業(yè)地產(chǎn)的品牌塑造是一個長期的、復(fù)雜的、專業(yè)的系統(tǒng)工程，并不是通過炒作把商鋪賣光那么簡單的問題。
投資客做為國內(nèi)以出售為主的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式中的一個利益相關(guān)者，在商業(yè)地產(chǎn)的融資環(huán)境沒有本質(zhì)改變之前投資客這個群體將一直扮演一個很重要的角色。商業(yè)地產(chǎn)一方面給這些投資客提供了一個參與商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值創(chuàng)造的機(jī)會，一方面也把大量的陷阱、騙局、風(fēng)險(xiǎn)和壓力推給了投資客。投資客要學(xué)會透過商業(yè)地產(chǎn)各種光怪陸離的表象，看清商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的內(nèi)在規(guī)律，看開發(fā)商投身商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營到底是出于什么目的，他的盈利模式是短期的賺取銷售利潤還是靠長期的商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營管理來賺錢，是否有長期經(jīng)營的思想，要看他如何制訂商業(yè)地產(chǎn)的營銷策略，如何招商，是否有合適的、明確的招商策略，是否有專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)，后期如何進(jìn)行商業(yè)管理等方面等很多層面的問題。
國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，北京、上海、深圳、廣州等一線城市已經(jīng)從商業(yè)地產(chǎn)一哄而上到了問題大量爆發(fā)的轉(zhuǎn)型階段，而象天津這樣的二線城市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)不是很活躍，問題暴露得還不夠充分。但不論是一線城市還是二線城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，拿住宅開發(fā)的模式套用到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上，對商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作規(guī)律缺乏深刻的認(rèn)識，不尊重商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律也不尊重商業(yè)發(fā)展規(guī)律是非常普遍的問題，在這種情況下開發(fā)商對運(yùn)用品牌策略提升商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值就缺少充分的認(rèn)識。只有開發(fā)商以理性、負(fù)責(zé)任的態(tài)度對待商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作規(guī)律，尊重商業(yè)發(fā)展的規(guī)律的時候，品牌策略才會成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的利器。
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