研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
商業(yè)地產(chǎn)逐漸從后臺(tái)走向前臺(tái)
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先是三墩的親親家園以品牌商家所形成的"磁鐵效應(yīng)"，讓商鋪含金量飚升；再是佳境天城1.5萬(wàn)平方米的社區(qū)商鋪暫不銷售，而啟動(dòng)主力店招商工作；再是世貿(mào)麗晶城（查看地圖）EAC2萬(wàn)平方米的商業(yè)，開(kāi)發(fā)商決定自己持有；更有甚者，復(fù)地在喬司的項(xiàng)目連城國(guó)際雖然還沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，但是其商業(yè)部分已跟肯德基等品牌商家進(jìn)行招商……這邊坤和成立了商務(wù)部，那邊綠城請(qǐng)來(lái)厲玲擔(dān)任商業(yè)顧問(wèn)，所有的跡象都預(yù)示著商業(yè)不再只是地產(chǎn)項(xiàng)目的擺設(shè)，它已從雞肋配角躍升為地產(chǎn)的主角之一。
商業(yè)成就 "磁鐵效應(yīng)"
品牌商家所形成的"磁鐵效應(yīng)"，最早體現(xiàn)在三墩的大盤(pán)"親親家園"上，開(kāi)發(fā)商坤和集團(tuán)采取先吸引品牌進(jìn)駐再賣（租）商鋪的策略，品牌商家所形成的"磁鐵效應(yīng)"也讓這里的商鋪含金量高了。兩岸咖啡、新華書(shū)店、知味觀等名店在親親家園的"大圍墻"里設(shè)下了門(mén)面，這對(duì)親親家園將要上市的后期房源來(lái)說(shuō)，是絕對(duì)的利好。總面積達(dá)1萬(wàn)多平方米的社區(qū)商業(yè)文化中心，則計(jì)劃引進(jìn)大型超市、大型品牌餐飲、健身中心、咖啡館、幼兒學(xué)前教育等諸多著名品牌。這些多層次、全方位的配套設(shè)施，都讓親親家園成為三墩區(qū)域高品質(zhì)與高附加值的房產(chǎn)品代表之一。
如果說(shuō)近郊樓盤(pán)地產(chǎn)借力商業(yè)意在人氣，那么位于市中心的地產(chǎn)項(xiàng)目將引進(jìn)知名業(yè)態(tài)作為目標(biāo)，則是為了能更為良性地運(yùn)作商圈，從而保證樓盤(pán)的整體品質(zhì)和格調(diào)，并為未來(lái)幾年的樓盤(pán)增值做出保證。
紅石中央花園商鋪，從一般概念來(lái)看，也屬于社區(qū)商鋪范疇，但因?yàn)榈靥幧虡I(yè)氛圍較濃的湖墅南路，這里的商鋪將可能成為一個(gè)區(qū)域性的商業(yè)中心。紅石房產(chǎn)的總經(jīng)理助理祁國(guó)英說(shuō)，之所以引進(jìn)這些國(guó)際知名品牌連鎖店，就是想形成一個(gè)明確的商業(yè)圈。事實(shí)證明，去年紅石這批商鋪客戶的心理價(jià)位是2.5萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在已升至4萬(wàn)元/平方米。"宜家道"的社區(qū)底層商鋪不僅直接刺激了紅石中央大廈（查看地圖）的銷售、提升樓盤(pán)的品質(zhì)和心理價(jià)位，它更改變了房產(chǎn)商之前造房子、賣房子，賣完房子賣商鋪的局限，嘗試了一種"先商業(yè)再地產(chǎn)"的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略。
先租不售形成共贏
親親家園、紅石中央花園都不只是個(gè)案，世紀(jì)新城（查看地圖）的底層商鋪先后也有銀行（建行、中行）、藥店（佐佑源藥店）、品牌服飾店（阿迪達(dá)斯，彪馬等）等進(jìn)入，這個(gè)社區(qū)大盤(pán)日漸擁有完善的商業(yè)配套，從而讓商業(yè)從從屬的擺設(shè)地位，一躍成為地產(chǎn)的主角。
另?yè)?jù)了解，閑林的翡翠城、爵士風(fēng)情、江南春城等大盤(pán)，也在規(guī)劃"大社區(qū)里的小商業(yè)街"；老余杭的良渚文化村，其商業(yè)街"玉鳥(niǎo)流蘇"也將動(dòng)工；下沙的多個(gè)住宅項(xiàng)目，也紛紛啟動(dòng)底層商鋪，當(dāng)成項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的關(guān)鍵所在。
而位于錢(qián)江世紀(jì)城、今年將交付的佳境天城，1.5萬(wàn)平方米的社區(qū)商鋪也暫不考慮銷售，目前已經(jīng)啟動(dòng)主力店招商工作。開(kāi)發(fā)商表示，先租不售有利于商業(yè)的統(tǒng)一規(guī)劃，有意識(shí)地引入一些品牌業(yè)態(tài)。從而防止小業(yè)主因?yàn)檎猩獭⑦\(yùn)營(yíng)能力有限，而使住宅配套商業(yè)流于中、低檔，而影響了樓盤(pán)的增值潛力。
營(yíng)銷理念的進(jìn)一步創(chuàng)新，讓這種過(guò)去不敢想象的做法，如今逐漸被開(kāi)發(fā)商重視并運(yùn)用得游刃有余。隨著整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的變革和發(fā)展，商業(yè)中心和社區(qū)商鋪共同興旺促進(jìn)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)開(kāi)發(fā)商、社區(qū)居民、投資者、業(yè)態(tài)商家乃至整個(gè)社會(huì)都將共贏。
布局先行漸成趨勢(shì)
社區(qū)商業(yè)就做在住宅樓下面，交付了卻因?yàn)橛蜔焼?wèn)題不能做餐飲；商鋪?zhàn)龊昧�，卻因事先沒(méi)有溝通，滿足不了商家的需求，形同虛設(shè)……在不少開(kāi)發(fā)商為了造好的商業(yè)無(wú)法派上用場(chǎng)而大傷腦筋的同時(shí)，已有一些有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始商業(yè)先行。
在浙江復(fù)地置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)總經(jīng)理薛瞻千看來(lái)，復(fù)地在杭州新城東的項(xiàng)目連城國(guó)際，要打造的是一個(gè)以國(guó)際生活品位和格調(diào)為主題的大型復(fù)合型社區(qū)，所以必須注重商業(yè)配套的營(yíng)造。項(xiàng)目在規(guī)劃之初，就對(duì)杭州城郊的樓盤(pán)作了一系列的市場(chǎng)調(diào)研，最后規(guī)劃了總體量達(dá)2.8萬(wàn)平方米的三級(jí)商業(yè)配套體系，在商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上考慮以超市、零售商業(yè)及餐飲服務(wù)業(yè)等近郊板塊最需要的業(yè)態(tài)為主。
值得一提的是，跟很多杭州以前的樓盤(pán)商業(yè)就建在住宅樓下面不同，連城國(guó)際的各級(jí)商業(yè)都跟住宅群各自分離，自成一體，比如社區(qū)級(jí)商業(yè)配套體系跟住宅群中間，還有很大的一塊綠地，開(kāi)發(fā)商雖然因此損失了不少住宅面積，但也為以后商業(yè)的獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，打下了很好的基礎(chǔ)。
小區(qū)商業(yè)規(guī)劃在為今后的商業(yè)運(yùn)營(yíng)考慮上也是獨(dú)具匠心。項(xiàng)目中心有一個(gè)面積達(dá)1萬(wàn)平方米的湖，這個(gè)今后將對(duì)外開(kāi)放的中心湖，其四周就是小區(qū)的街區(qū)級(jí)商業(yè)配套，東接小區(qū)出口，能夠吸引大量人流，為園區(qū)的商業(yè)注入了勃勃生機(jī)。
薛瞻千說(shuō)，商業(yè)不應(yīng)該僅僅是一種配套，而更多的應(yīng)該是能實(shí)現(xiàn)人們的生活理想和生活方式。
物業(yè)開(kāi)發(fā)
收益更多
一邊是地產(chǎn)商的商業(yè)先行，另一邊更有開(kāi)發(fā)商放著30個(gè)億的銷售不要，而花500萬(wàn)請(qǐng)人做一份商業(yè)規(guī)劃。杭州開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的重視，由此可見(jiàn)一斑。
據(jù)了解，世貿(mào)麗晶城EAC項(xiàng)目2萬(wàn)平方米的商業(yè)，有基金公司出價(jià)每平方米15萬(wàn)元買下，但開(kāi)發(fā)商仍決定自己持有商業(yè)物業(yè)。這個(gè)只占整個(gè)項(xiàng)目10%面積的商業(yè)物業(yè)，其開(kāi)發(fā)商不僅放著30個(gè)億的銷售不拿，還花500萬(wàn)元請(qǐng)來(lái)了CBRE為其制作商業(yè)規(guī)劃，還請(qǐng)來(lái)上海新天地的商業(yè)顧問(wèn)，為其打造EAC項(xiàng)目的商業(yè)項(xiàng)目。
"對(duì)于一個(gè)三層的商業(yè)物業(yè)，其彈性利益、發(fā)展?jié)摿κ且话阄飿I(yè)的2-10倍，如果我們?nèi)∑渲虚g值--以5倍來(lái)計(jì)算，那3層的商業(yè)物業(yè)，就相當(dāng)于15層的普通物業(yè)回報(bào)。減去原3層的在建成本，實(shí)際收益是12層物業(yè)，如果進(jìn)入良性操作，其彈性利益更可高達(dá)27層。而這并不是只停留在書(shū)面數(shù)據(jù)，上海的恒隆廣場(chǎng)，其6層的商業(yè)占到整個(gè)物業(yè)收益的30%以上，而香港太古廣場(chǎng)的商業(yè)收益，更是高居太古地產(chǎn)的前幾位，這些事實(shí)都是商業(yè)物業(yè)彈性利潤(rùn)空間的最好體現(xiàn)。"世貿(mào)麗晶城EAC項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商--浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)董事長(zhǎng)汪初祥，這樣給記者算了一筆賬。
"商業(yè)是地產(chǎn)項(xiàng)目里最難操作的，但同時(shí)也是最容易賺錢(qián)的。"汪初祥說(shuō)，"從燈光、空調(diào)、動(dòng)線、尺度，商業(yè)需要專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來(lái)打造，這些是商業(yè)由多個(gè)小業(yè)主持有無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，耐心養(yǎng)商、良性洗牌這幾輪的優(yōu)化，都是最終實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)未來(lái)增值的不二法則。而開(kāi)發(fā)商會(huì)越來(lái)越多地持有商業(yè)物業(yè)，這將是個(gè)必然的發(fā)展趨勢(shì)。"建工意欲涉足商業(yè)已是顯然。
無(wú)獨(dú)有偶，素以住宅項(xiàng)目見(jiàn)長(zhǎng)的坤和房產(chǎn)，在武林廣場(chǎng)的中心位置造起了坤和中心，這個(gè)集辦公、商業(yè)、餐飲、旅游碼頭等功能為一體的綜合性大廈，總建筑面積近12萬(wàn)平方米，以L型布局，東南是一幢27層塔樓，總高度約100多米；西北面5-8層的裙樓，將整個(gè)建筑有機(jī)地連為一體。據(jù)稱，這也是坤和涉足商業(yè)的一次嘗試，而商業(yè)終究就此告別配角身份，成為地產(chǎn)的另一主角。
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