研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
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| ·規(guī)劃編制服務 |
·招商銷售服務
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓服務
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
談購物中心的規(guī)劃與設計
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城市商業(yè)活動是以追求最高利潤為目的的，這是商業(yè)設計選 址與布局的經(jīng)濟原則。同時，顧客是商業(yè)活動過程中不可缺少的 重要組成部分，因此，建筑之布局與城市人口分布形態(tài)密切相 關(guān)。
城市商業(yè)中心的形成和發(fā)展是城市、社會、經(jīng)濟和科技等領(lǐng)域綜合作用的產(chǎn)物，按其相互作用的規(guī)模和范圍的 層次來分，可分為宏觀的社會經(jīng)濟影響，中觀的空間區(qū)位條件和微觀的空間模式三個不同的層次。
商業(yè)設施選址的意義就在于它是一項長期性的投資，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略決策，是零售企業(yè)貫徹以消費者 為中心觀點的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè)效益的一個決定性因素，同時也是制定企業(yè)經(jīng)營目標和經(jīng)營策略的重要依 據(jù)。
商業(yè)設施的選址應該考慮以下因素：（1）客流規(guī)律；（2）交通狀況；（3）商業(yè)環(huán)境；（4）地形特 點；（5）符合城市規(guī)劃要求。
1、客流規(guī)劃是選擇店址的最重要的因素
商業(yè)中心是消費中心，從經(jīng)濟效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個城市消費市場的要求，爭取盡可能多的顧客； 從成本效益上講，要爭取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各種基礎(chǔ)設施。所以，城市人口分布的空間 形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。
（1）相同客流規(guī)模的不同地區(qū)，因客充的目的、速度、時間不同，對選址條件有不同差別。＆nbsp在商業(yè)集 中的繁華地區(qū)客流目的一般是以購買商品為主流，或是與購買商品有聯(lián)系的觀光瀏覽，為以后購買作準備，這類地 區(qū)的客流特點一般是速度緩慢，停留時間較長，流動時間相對分散。＆nbsp有些時候，除了人口的密度因素之外， 人口的職業(yè)分布、收入狀況、年齡也是影響購買能力、購買習慣的主要因素，必須加以考慮。前者可以作為商業(yè)規(guī) 模的主要參考指標，后者則除影響規(guī)模之外，還決定了商業(yè)的特色和內(nèi)容。
（2）選擇店址需要調(diào)查分析街道兩側(cè)的客流量規(guī)模，選擇客流較多的街道一側(cè)。
（3）選擇店址要分析街道特點與客流規(guī)模的關(guān)系，街道交叉路口客流最多，是選址的最好位置。
（4）對于大型的購物中心和商業(yè)街，除了被動適應客流規(guī)律之外，還可以在原有路網(wǎng)基礎(chǔ)上加以改善開發(fā)， 選擇有開發(fā)前景的區(qū)域，開辟新的道路交通系統(tǒng)，主動地引導客流，制造客流，進而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境。
2、交通狀況
城市道路交通是聯(lián)系顧客與商業(yè)設施的載體。因此，它是制約商業(yè)聚集與選址的又一個重要因素。商業(yè)活動的 經(jīng)濟原則要求有盡可能大的吸引范圍，保證盡可能多的顧客方便地到達商店。因此商業(yè)設施的選址必須是交通可達 性最佳的地點。在商業(yè)的追求最大貨物銷售范圍的原則下，選址應使交通費用達到最小。所以商業(yè)中心交通可達性 最佳的實質(zhì)是：所有購物出行者到達中心的出行時間總和最小。
3、商業(yè)環(huán)境
選擇店址應考慮設店地點附近的商店的規(guī)模和數(shù)量，如果在同一地區(qū)內(nèi)已有過多的同行業(yè)商店，勢必影響商店 的經(jīng)營效果，此為趨異性。但是另一方面，由于顧客希望就近廣泛地比較選擇商品，以及希望一次購足所需的商 品，有些商店又有集中趨勢，相鄰而廟，此為趨同性。
一般來說，比較專一的商品，顧客希望有廣泛的比較和選擇余地，希望有集中的專門店。這種顧客以購買一類 商品為目的，對商業(yè)氣氛、娛樂性、環(huán)境沒有過多要求，把注意力全部集中在商品，并比較其質(zhì)量、價格等因 素。
另外一此顧客，購物的范圍比較雜，也比較隨意，或完全以休閑為主要目的，當然不會去逛上面提到的結(jié)構(gòu)單 一的商業(yè)區(qū)，而是希望到集購物、娛樂、休閑等需要為一體的綜合商場。一般大商場就是以此為目標而設置的，盡 可能豐富功能來滿足這類顧客的要求。
還有一種特性就是共生性，即指商店依賴于為其他原因而來的顧客，如商業(yè)中心區(qū)的小型商店設于大型商店附 近，主要經(jīng)營小商品，以品種齊全而取得優(yōu)勢�；蜷_辦大商場不能提供的小型服務業(yè)，有的經(jīng)營連帶消費商品的商 店相互鄰攔，互為補充，便利顧客。
4、地形特點
選擇店址還要分析地形特點，主要選擇能見度高的地點，如選擇在兩面臨街的地點能見度就最高，并且可以擴 充櫥窗面積，增辟出入口以減緩擁擠，這是最好的設址地點。位于街道的入口處、公共場所的迎面處都是能見度高 的地點。有的地點如位于街道的凹進部位能見度就差。
5、城市規(guī)劃的要求
城市總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃，都根據(jù)城市現(xiàn)狀和發(fā)展要求對商業(yè)中心的分布、商業(yè)建筑的布局等作出一系列的規(guī) 定，商業(yè)建筑的選址應該符合城市規(guī)劃的要求，服從城市總體發(fā)展的需要。
在選擇店址過程中要對以上因素進行實際調(diào)查，搜集資料，具體分析研究，了解建店的有利和不利條件，不僅 要考慮現(xiàn)狀，還要了解未來的發(fā)展變化，尤其要了解城市建設的長期規(guī)劃，如所選地區(qū)的街道、交通市政、公共設 施、居民住宅及其它建設或改造項目的規(guī)劃，有的地點從當前分析是優(yōu)越條件，而隨著城市的改造將會出現(xiàn)新的變 化，而不適合設店。反之，從當前分析不適合設店但從規(guī)劃前景看又有發(fā)展前途。
專業(yè)市場投資開發(fā)要點
廣州作為改革開放的前沿城市，制造業(yè)和物流業(yè)都極為發(fā)達，加上獨特的地理位置，一大批專業(yè)市場 應運而生，這些專業(yè)市場在全國甚至全世界都享有盛名，使廣州成為全國不可替代的商品物流集散 地。來自廣州市商業(yè)局的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，
當前，廣州市共有專業(yè)批發(fā)市場400多個，面積在8萬平方米以上的大型批發(fā)市場有8個，截至2003年 底，年成交額超過1億元的有95個。
繁榮發(fā)展的市場環(huán)境是否意味著投資開發(fā)專業(yè)市場輕而易舉?事實決非如此，專業(yè)市場的開發(fā)投資需 要從專業(yè)角度多方面考慮。
1．認識專業(yè)市場
專業(yè)市場是指相同系列的專業(yè)店、專賣店高度聚集的特色商業(yè)場所。專業(yè)市場所呈現(xiàn)的是特定 的客戶定位，特定的經(jīng)營行業(yè)定位，這是區(qū)別于其他商業(yè)形態(tài)的主要特征。由于主題明確、系列商品 配套齊全且又相對價格低廉，專業(yè)市場長期呈現(xiàn)出繁榮的現(xiàn)象。然而發(fā)展必須結(jié)合市場，盲目的傾向 也會造成市場“有市無客”的局面。
2．專業(yè)市場投資開發(fā)要點
由于消費市場單一的緣故，所以在眾多鋪型中(例如專業(yè)街商鋪、社區(qū)型商鋪、旅游商鋪、商場商鋪 等)，風險最大的投資是專業(yè)街商鋪，但是其帶來的高利潤也是無可比擬的。要成功投資開發(fā)專業(yè)市場 就要注意以下幾點：
避免同質(zhì)化競爭，營造特色化產(chǎn)品。專業(yè)市場上所呈現(xiàn)的一個特點就是同類產(chǎn)品競爭激烈。整個專業(yè) 市場上除所處位置不同外，經(jīng)營的產(chǎn)品大同小異。這就需要對經(jīng)營的產(chǎn)品多加推敲，尋找市場上的空 缺點，營造特色產(chǎn)品，包括產(chǎn)品本身和經(jīng)營模式。
挖掘市場潛力，打響市場知名度。專業(yè)市場與其他商業(yè)形態(tài)不同，所服務的對象比較單一，但客 戶范圍比較廣泛。知名度是商鋪投資的一個重要因素，知名度就是品牌的體現(xiàn)，對吸引客源具有 相當大的作用。如果做到良性循環(huán)，就可以維持市場的旺盛。有的專業(yè)市場可能表面上效益較好，但 實際投資回報率并不高，各專業(yè)市場的客戶因產(chǎn)品而異，挖掘?qū)I(yè)市場潛力很大程度上是特色產(chǎn)品經(jīng) 營結(jié)果的另一體現(xiàn)。
尋覓市場機會，擇址應注重物流。專業(yè)市場中經(jīng)營批發(fā)類生意的比重較大，貨物進出頻繁，對商品的 物流環(huán)節(jié)要求較高。一些看似繁華的地段其專業(yè)街經(jīng)營情況并不理想，主要還是受到交通的制約。隨 著私車的增多，城市中心區(qū)域路面不容樂觀，中心商業(yè)街的物流成本也就較高，所以中心城區(qū)不宜 開設專業(yè)市場。專業(yè)市場不同于其他商鋪，擇址必須要充分考慮到物流的方便性、經(jīng)濟性，宜設于鬧 市區(qū)附近，地段不能太熱鬧也不能過于偏僻，同時也要注意專業(yè)市場對人氣的聚集能力。
注重市場培育，實施專業(yè)管理。專業(yè)市場的成熟必定會經(jīng)過一個發(fā)展過程，商業(yè)推廣是否到位、經(jīng)營 管理是否專業(yè)將直接決定其市場培育周期。專業(yè)市場僅僅通過租金優(yōu)惠不是市場培育的根本，根據(jù)市 場尋求準確的定位，通過專業(yè)商業(yè)管理實現(xiàn)良性的持續(xù)經(jīng)營，才是專業(yè)市場規(guī)避投資風險實現(xiàn)物業(yè)價 值的根本所在。
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