研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
購物中心開發(fā)理念探討
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在本世紀(jì)80年代末與90年代初興起的購物中心（Shopping Center/Mall），由于提供了一次性 購足、娛樂休閑兼具的多樣化商業(yè)組合環(huán)境，風(fēng)靡歐美、日本、東南亞，逐漸被認(rèn)為是將來 零售業(yè)的主流形態(tài)。購物中心是一群建筑上組合在一起的商業(yè)設(shè)施，其在建設(shè)地段的規(guī)劃、 開發(fā)、所有和經(jīng)營上是作為一個操作單體，這個單體的位置、規(guī)模、商店類型都和它所服務(wù) 的區(qū)域相關(guān)，這個單體通常提供與其性質(zhì)和總體規(guī)模相適應(yīng)的即時停車或輔助停車設(shè)施。購 物中心是商業(yè)房地產(chǎn)的一種形態(tài)。
購物中心的特點(diǎn)是：投資方需要整合房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營管理兩大資源；商業(yè)經(jīng)營具 有“統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營”的特點(diǎn)；投資收益高；市場風(fēng)險高。購物中心的目的是通過投資 營造具有舒適方便購物、休閑等功能的建筑空間，進(jìn)而通過租售商鋪獲利。要達(dá)到以上目 的，購物中心項(xiàng)目的開發(fā)理念須從項(xiàng)目選址、前期定位、規(guī)劃設(shè)計，到后期的銷售定價、樓 盤推廣等方面有所突破。比如：
（一）項(xiàng)目選址和市場調(diào)查要注重地段的商業(yè)價值。 對擬建購物中心地段的商業(yè)價值和商業(yè)機(jī) 會進(jìn)行詳盡周全的分析：
1、調(diào)查消費(fèi)人口、消費(fèi)群體、消費(fèi)模式、購買力、消費(fèi)偏好的現(xiàn)狀和發(fā)展?fàn)顩r
2、調(diào)查目標(biāo)地塊的所處商圈（商圈比單個商業(yè)建筑的影響更大）
3、調(diào)查競爭者分布、經(jīng)營狀況、租金狀況現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢
4、調(diào)查目標(biāo)城市近、遠(yuǎn)期城市規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃
5、調(diào)查目標(biāo)地塊的商業(yè)價值和機(jī)會點(diǎn)
6、調(diào)查商鋪置業(yè)者投資購買力、投資心理
（二）項(xiàng)目定位須有差異性。
購物中心具有購物、休閑、娛樂等特征，但仍然要做出項(xiàng)目的個性，即差異性定位。
1、項(xiàng)目定位的差異性影響建筑規(guī)模上的差異性。
按照購物中心的建設(shè)規(guī)模差異與定位的有如下關(guān)系：
建筑規(guī)模覆蓋商圈市級購物中心
3萬平方米以上覆蓋整個城市，服務(wù)人口30萬以上
地區(qū)購物中心1——3萬平方米覆蓋城市局部，服務(wù)人口10—30萬人
居住區(qū)購物中心3000——10000平方米
覆蓋城市的一個居住區(qū)，服務(wù)人口1—5萬人鄰里型購物中心
3000平方米以下服務(wù)人口1萬人以下
2、項(xiàng)目定位的差異性與主題的創(chuàng)新相輔相成。
如運(yùn)動主題的購物中心、科幻主題購物中心、娛樂主題的購物中心、文化主題的購物中 心等，都為項(xiàng)目的定位提供了創(chuàng)新的思路。
3、項(xiàng)目定位的差異性與品牌店組合差異性密切相關(guān)。
品牌店的組合差異性對項(xiàng)目經(jīng)營中消費(fèi)人群、消費(fèi)檔次影響很大。比如時尚精品店品牌 組合——北京新東方廣場，與傳統(tǒng)老字號店組合——北京琉璃場步行街，在消費(fèi)人群、檔次 上就有明顯差別。這對建筑的風(fēng)格和經(jīng)營風(fēng)格的要求也截然不同。
（三）規(guī)劃設(shè)計堅(jiān)持創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間。
購物中心非常注重整體規(guī)劃、細(xì)部處理和創(chuàng)新設(shè)計意識，以營造富含商業(yè)氣息的高質(zhì)量 空間。從規(guī)劃設(shè)計角度來看購物中心開發(fā)，有：
1、符合城市的總體規(guī)劃的商業(yè)布局規(guī)劃。
城市總體規(guī)劃對街道、交通、市政、公共設(shè)施、居民住宅以及其他建設(shè)和改造規(guī)劃，將 影響擬建購物中心的近遠(yuǎn)期的優(yōu)劣勢，甚至成敗。
2、購物中心要求易達(dá)性。
購物中心必須具有易達(dá)性。需要有合理交通組織和足夠的停車位，使購物者在交通上花 費(fèi)的時間和精力最少。根據(jù)交通工具的不同，應(yīng)有不同的交通組織和停車方式：
①自行車，是我國絕大多數(shù)城市市民的交通工具，某些自行車保有量大的城市開發(fā)購物中心，必須配足夠的自行車停車區(qū)域。
②公交車，適合步行出行的消費(fèi)者，可以借用公交站點(diǎn)或向當(dāng)?shù)毓还芾砉旧暾堈军c(diǎn)。
③家庭小轎車。在美國等汽車國家，購物中心按照100平方米建筑面積配4.5——5.5個的停車 位的標(biāo)準(zhǔn)修建。國內(nèi)的汽車保有量與國外相比還很小，購物中心不能套用汽車國家的停車位 標(biāo)準(zhǔn)，但目前國內(nèi)家庭車的發(fā)展也很快，從中長期來看，國內(nèi)的購物中心也必須要預(yù)留足夠 的汽車停車位。
④地鐵和輕軌。無論已有和規(guī)劃中的城市地鐵和輕軌，都對購物中心的開發(fā)和經(jīng)營具有極其 重要的價值，尤其是對地下購物中心更為重要。
⑤出租車。購物中心在主要出入口要預(yù)留出租車的上下客區(qū)域，方便消費(fèi)者搭乘出租車。
3、購物中心要求合理的空間形式。
購物中心可以采用以下四種空間形式：
①室內(nèi)大開間。無街道，商鋪間沒有完全隔絕。
②露天步行街。上空無頂棚，空間開敞的步行街；
③回廊式步行街。步行街的兩側(cè)或一側(cè)為回廊，步行街局部遮蓋；
④室內(nèi)步行街。步行街在室內(nèi)，完全遮蓋；
由于步行街是一種線狀的建筑空間，能更利于消費(fèi)者的購物、休閑、交流、娛樂，更能 感受到繁榮的商業(yè)氛圍，也利于購物中心的經(jīng)營管理，因此，步行街購物中心是最受歡迎的 空間形式。購物中心在追求寬敞舒適的空間的同時，對實(shí)際使用面積率K（實(shí)際使用面積/銷售 面積）也要控制，不能過小。室外步行街購物中心的K能達(dá)到75——80％，室內(nèi)購物中心K要 小得多，因中庭、過道（街道）、休閑區(qū)等等共用面積的不同而不同，一般在45％——65％之 間。在建筑設(shè)計時，實(shí)際使用面積率K是很重要的評價空間形式合理性的指標(biāo)。
4、購物中心內(nèi)部動線組織要求引導(dǎo)性。
動線規(guī)劃方案是在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通過所有承租戶的人流通行量 達(dá)到最大，達(dá)到購物中心的整體人氣平衡。在規(guī)劃設(shè)計上常用手法有：
①以主力店引導(dǎo)人流。一般將主力店的出入口安排在動線終端，盡可能的延長購物中心的人 流通過線；
②以局部的造景、中廳引導(dǎo)人流；
③以餐飲休閑娛樂區(qū)引導(dǎo)人流；
④出入口數(shù)量和位置的設(shè)置調(diào)節(jié)人流量均衡；
⑤無障礙設(shè)計。購物中心要為輪椅使用殘疾人提供使用的便利設(shè)施；
5、購物廣場建筑設(shè)計講求店招和標(biāo)示兩種方式合理運(yùn)用。購物中心的室外、外立面和室 內(nèi)的處理，要處理講究建筑的個性風(fēng)格，同時要追求商業(yè)氣氛和娛樂性。比較常用的是店招 和標(biāo)示兩種方式。
① 屋頂和外立面的合理處理店名招牌廣告位，既滿足經(jīng)營期購物氣氛的營造，又能取得可觀 的廣告位出租收入。
② 建筑細(xì)節(jié)中溶入標(biāo)志和圖示，也能完美的將建筑美和商業(yè)味融合。
國外有很多購物中心的標(biāo)示做得非常鮮明，如佛羅里達(dá)的迪斯尼全明星娛樂場的外立面 標(biāo)示——棒球標(biāo)志、可樂標(biāo)志、橄欖球帽標(biāo)志，非常特殊的展示了購物中心的形象。建筑室 內(nèi)的標(biāo)示除了將建筑美和商業(yè)味融合外，還具有功能性。比如引導(dǎo)購物者方便的購物、避免 重復(fù)路線、幫助出現(xiàn)事故時的準(zhǔn)確迅速行動等。購物平面圖、電話、廁所、自動扶梯、消防 出入口、消防龍頭、服務(wù)出入口、行人疏散線等等，都應(yīng)該成為全套圖示中的一部分。
6、購物中心講求無障礙設(shè)計。
購物中心應(yīng)為殘疾人、老人、孕婦、兒童等弱勢群體提供良好的平等的購物環(huán)境，在建 筑設(shè)計體現(xiàn)“以人為本”的思想。比如自動步道的運(yùn)用、平進(jìn)平出出入口、自動門、有高差 處設(shè)坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等。
7、購物中心講求內(nèi)部綠化景觀。
豐富的綠化能創(chuàng)造舒適休閑的購物空間和溫馨氣氛，給購物者購物賞景的感覺。如同其他 設(shè)計一樣，景觀綠化設(shè)計在項(xiàng)目開始時就要拿出方案來，比如對種植花樹的荷載的考慮、與 空調(diào)出入口的關(guān)系、現(xiàn)場植被的圍護(hù)問題、澆灌系統(tǒng)的設(shè)計、避免強(qiáng)光光源的影響等等因 素。
8、購物中心講求商業(yè)燈光照明。
商業(yè)燈光照明對創(chuàng)造舒適的購物環(huán)境極其重要。如突出商品立體感和質(zhì)感的重點(diǎn)照明；注 重情調(diào)表現(xiàn)，用在餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)區(qū)域的裝飾照明等等。良好亮度的商業(yè)燈光照明 還能明顯改善空間感。在室內(nèi)空間感較小的購物中心尤其要采用良好的燈光照明，使室內(nèi)空 間顯得寬敞。要達(dá)到良好的購物中心室內(nèi)燈光效果，在設(shè)計時要處理好照明的色溫、照度、 顯色性與室內(nèi)裝修的質(zhì)感、色彩的關(guān)系，使燈光和裝飾相映生輝。
9、商業(yè)業(yè)態(tài)分布規(guī)劃也會影響局部規(guī)劃設(shè)計。購物中心內(nèi)的經(jīng)營戶較多，購物中心必須將 承租戶經(jīng)營業(yè)態(tài)、業(yè)種進(jìn)行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃，這樣必將影響購物中心內(nèi)部個經(jīng)營戶區(qū)域的設(shè) 計，建筑、結(jié)構(gòu)、水電、暖通、裝修等方面的設(shè)計要與經(jīng)營戶的要求相配套。
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