研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
用發(fā)展的眼光來看待商業(yè)地產(chǎn)投資
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鄭州歷來是中國(guó)的商貿(mào)重鎮(zhèn)，商業(yè)活躍于鄭州的城市血液中，隨著鄭州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，鄭州市的商業(yè)地產(chǎn)迎來了春天。針對(duì)網(wǎng)友關(guān)心的話題，搜房網(wǎng)本次《大話地產(chǎn)》應(yīng)運(yùn)而生，讓我們共同解密鄭州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。
主持人：鄭州地處中原腹地，商業(yè)發(fā)展模式和一線城市有不同的特點(diǎn)，那么鄭州的商業(yè)發(fā)展模式是什么特點(diǎn)呢？
曾邦華：我看了一下剛才放的PPT，中間有一個(gè)表述叫“品牌地產(chǎn)商，抄底商業(yè)地產(chǎn)”，另外也提到“商業(yè)地產(chǎn)的春天”，我先對(duì)這兩點(diǎn)談一下。
品牌地產(chǎn)商加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的支持比例，這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。但是我們要看到這個(gè)事實(shí)是它是對(duì)比的，在這一輪的宏觀調(diào)控下出現(xiàn)的一個(gè)新現(xiàn)象。這個(gè)現(xiàn)象的出現(xiàn)就說明地產(chǎn)商把目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，增加支持物業(yè)的比例，實(shí)際上在某種程度上是帶有一個(gè)避險(xiǎn)的工具來出現(xiàn)的。因?yàn)橐痪�的地產(chǎn)商往往在一線城市的布局是偏離于二線、一線城市，他們預(yù)感到這一波的潮流應(yīng)該是從一、二線城市的，所以他們把目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，所以他們通過加大商業(yè)地產(chǎn)的持有比例來回避市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，這是我的一個(gè)看法。
是否說叫“抄底”，我覺得未必。但是商業(yè)地產(chǎn)在這一輪的調(diào)控下必然也帶來一個(gè)機(jī)遇，這個(gè)調(diào)控讓更多的企業(yè)開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，我想對(duì)商業(yè)地產(chǎn)以后的發(fā)展是有幫助的。但是話又說回來，市場(chǎng)是一個(gè)整體，商業(yè)地產(chǎn)也好，商品住宅開發(fā)也好，它無非就是一個(gè)不同的門類。如果說整體市場(chǎng)是處在一個(gè)低迷期的話，我有一個(gè)觀點(diǎn)是如果整個(gè)市場(chǎng)不行的話，商業(yè)地產(chǎn)一定也會(huì)受到波折和影響的。大家可以看一下最近地產(chǎn)下跌的走勢(shì)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)住宅開發(fā)比例比較高的開發(fā)商，它在這一輪的下跌里面都是隨著大勢(shì)在走，都在下跌，但是下跌的比例可能不太。但是有些經(jīng)濟(jì)師也在分析，下一步要把全部的重點(diǎn)放在商業(yè)地產(chǎn)，就是支持物業(yè)比較高的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)股票，大家在這一輪的下跌行情或者說不太看好房地產(chǎn)未來走勢(shì)的情況下，他們把商業(yè)地產(chǎn)作為一個(gè)明顯的避險(xiǎn)工具，這是我對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的看法。
另外至于說是不是“春天來臨”，可能這種機(jī)遇是有的，但是商業(yè)地產(chǎn)，可能相對(duì)住宅而言的話會(huì)獲得更多的關(guān)注度，但是我覺得商業(yè)地產(chǎn)有它自身的一個(gè)規(guī)律，商業(yè)地產(chǎn)目前的現(xiàn)狀基本上就這幾類，包括一般的專業(yè)性的批發(fā)市場(chǎng)、區(qū)域性商業(yè)中心、核心商圈、寫字樓，寫字樓應(yīng)該算是單獨(dú)的一個(gè)門類。就這幾個(gè)行業(yè)來說，實(shí)際上就鄭州而言它們的發(fā)展是不均衡的，比如說核心商業(yè)圈，它有傳統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)，但是目前交通、人流各方面也在達(dá)到一個(gè)飽和的狀態(tài)，你可以觀察一下很難有一個(gè)再大的發(fā)展。
你看一下火車站，它每做一個(gè)商業(yè)都是在原有的基礎(chǔ)上，它是處在一個(gè)升級(jí)換代的狀態(tài)，下一步真正的發(fā)展應(yīng)該是什么呢？就是區(qū)域性的商業(yè)中心或者是新的商業(yè)中心，包括許總說的高鐵帶來的新商圈，可能鄭州市的商業(yè)格局除了二七廣場(chǎng)之外，是否在新區(qū)會(huì)形成另外一個(gè)中心，形成雙中心的核心商圈。而區(qū)域性商圈的擴(kuò)容、專業(yè)性的批發(fā)市場(chǎng)不能說沒有發(fā)展，現(xiàn)在的問題是專業(yè)性的批發(fā)市場(chǎng)也是發(fā)展非常不均衡的，有的經(jīng)營(yíng)狀況非常好，有的很差，我看上周的大河財(cái)富報(bào)道了一個(gè)“汽配城”的過渡發(fā)展問題，這個(gè)商業(yè)主要是在布局上有一些問題，最終還是它的規(guī)劃和定位存在一些偏差。目前鄭州的商業(yè)都有一個(gè)重新定位和優(yōu)化結(jié)構(gòu)問題，所以這是我對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的看法。
主持人：商業(yè)地產(chǎn)可能是寫字樓投資和底商這一塊兒，我不知道理解對(duì)不對(duì)，因?yàn)楦魑欢际菍I(yè)的專家。我想問一下投資寫字樓和投資地商有哪些細(xì)微的差別呢？
曾邦華：我也說一說投資的問題，因?yàn)橥顿Y哪一類產(chǎn)品的話分不同的時(shí)期、不同的階段，并不是說哪一種投資一定是很好的。比如說某一個(gè)階段寫字樓市場(chǎng)和市場(chǎng)回報(bào)比較低，像2009年它的市場(chǎng)回報(bào)率比投資商業(yè)甚至比投資寫字樓的回報(bào)更高，像在一線的城市都翻番了，所以它沒有一個(gè)必然的說法是哪一個(gè)投資比較好。具體到某一個(gè)項(xiàng)目，比如目前的狀態(tài)，區(qū)域性發(fā)展和社區(qū)性商業(yè)是發(fā)展比較迅速的，但是社區(qū)商業(yè)和區(qū)域性中心商業(yè)在前期的提升速度是非常好的，我說的是2007年的狀況，經(jīng)過2008年的調(diào)整到2009年時(shí)價(jià)格上漲的并不是很快。并不是說商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格不高，但是這個(gè)價(jià)格在前期或許已經(jīng)透支了，大概在定價(jià)的時(shí)候不高。去年有一個(gè)數(shù)據(jù)是住宅大概漲了百分之五、六十，商業(yè)地產(chǎn)的漲勢(shì)不是很明顯，成交價(jià)格也是這樣的，住宅可能從單個(gè)樓盤看漲幾百的比例，但是商業(yè)地產(chǎn)很穩(wěn)定，也就是說在那個(gè)階段時(shí)，它的投資比例是在遞增的，下一步商業(yè)地產(chǎn)會(huì)不會(huì)有機(jī)會(huì)呢？我覺得以后要視不同的區(qū)域、不同的項(xiàng)目來做具體的分析。比如說會(huì)展中心，它的寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)都有，難道你說寫字樓就沒有價(jià)值嗎？對(duì)它的判定得需要一個(gè)很專業(yè)的眼光來衡量，鄭東新區(qū)的寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)等等，它們?cè)诙▋r(jià)上的成本等各方面比，因?yàn)樗脑靸r(jià)就很貴，在下一步的空間有多大呢？我們用已有的思維來看是很難判斷的。
所以我覺得任何一個(gè)門類的商業(yè)地產(chǎn)，在不同的階段可能是形成一個(gè)熱點(diǎn)了，不一定是哪一個(gè)更好。我覺得商業(yè)地產(chǎn)之所以在2008年、2009年相對(duì)疲軟，一方面是住宅的價(jià)格和商業(yè)倒掛，還有一個(gè)原因是過去商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格提升速度透支了它未來的增長(zhǎng)，下一步可能商業(yè)地產(chǎn)有一個(gè)回歸的問題，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)目前也面臨著很多的問題，比如說后期的運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)或者開發(fā)商對(duì)后期的運(yùn)營(yíng)缺乏一定的經(jīng)驗(yàn)。我了解一個(gè)商業(yè)它賣的價(jià)格也很高，二樓、三樓賣到三萬或者一萬，現(xiàn)在我覺得它的入住率非常低，所以我想買這些商業(yè)地產(chǎn)的的人基本被套牢了。因?yàn)殚_發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面做得比較差，沒有給它提供一個(gè)相應(yīng)的支撐。所以，投資商業(yè)地產(chǎn)最重要的還是看地段的價(jià)格，還要看后續(xù)的經(jīng)營(yíng)，我覺得這個(gè)對(duì)投資者來說是需要注意。那天跟吳總在一塊兒交流，很多人去看了一下，去看了亮燈，他們小區(qū)的入住率是80%，第二天二話不說，一萬五價(jià)格買下來了，那就是底商能夠讓人家看到它是一個(gè)很成熟的市場(chǎng)，能看到未來得回報(bào)及所以說他愿意買單。
主持人：您認(rèn)為鄭州投資商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的前景如何？
曾邦華：投資寫字樓的話，在我看來目前的寫字樓價(jià)格跟部分寫字樓的價(jià)格甚至出現(xiàn)了寫字樓倒掛的現(xiàn)象，在一些落后的城市或者說經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)的城市，倒掛現(xiàn)象更加嚴(yán)重。那就說明寫字樓的價(jià)格取決于整個(gè)城市的定位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平。鄭州的下一步發(fā)展空間是很大的，但是相對(duì)來說我感覺鄭州的部分寫字樓是存在價(jià)格比較低的現(xiàn)象。在去年很好賣的時(shí)候，很多開發(fā)商就把寫字樓改成住宅賣了，因?yàn)閷懽謽莵碚f要求更加專業(yè)，它的成本也很大，因?yàn)橐獫M足不同公司的辦公需求，是有一些難度的。比如說你的面積分割，怎么適合中小公司，大公司是怎么做的，這些都是不一樣的，我覺得寫字樓還是相對(duì)專業(yè)。但是我感覺隨著鄭州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展可以預(yù)見城市的發(fā)展，那么下一步寫字樓的發(fā)展也是不一樣。
我感覺，沒有說哪一個(gè)產(chǎn)品更適合投資，只有在不同的階段、不同的時(shí)期可能會(huì)形成一個(gè)熱點(diǎn)，單說CBD的寫字樓的價(jià)格還是在引領(lǐng)鄭州的市場(chǎng)。價(jià)格在我看來有一個(gè)數(shù)據(jù)，中心區(qū)是三千多，我都覺得不可思議，他后來解釋是說低價(jià)位的樓層賣得多，最后一統(tǒng)計(jì)出來只有三千多，但是不管怎么樣，那個(gè)地方的寫字樓的價(jià)格是相對(duì)比較低的。下一步會(huì)不會(huì)有一個(gè)很大的發(fā)展空間呢？我覺得從鄭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，它或許會(huì)有提升的。如果說你現(xiàn)在的寫字樓賣三萬，未來有可能是十萬，這是有可能實(shí)現(xiàn)的，因?yàn)樗型牛F(xiàn)在一般好一點(diǎn)的公司都會(huì)去選好一些的寫字樓。
主持人：區(qū)域環(huán)境對(duì)寫字樓未來會(huì)出現(xiàn)哪些區(qū)域熱點(diǎn)？
曾邦華：區(qū)域商業(yè)從廣義上看，目前來看萬達(dá)已經(jīng)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入鄭州了，不管是西邊、南邊，下一步萬達(dá)在鄭州可能是有五個(gè)項(xiàng)目。那么這五個(gè)項(xiàng)目的布點(diǎn)有什么規(guī)律嗎？西邊有，南邊有，東邊都有，他們就說萬達(dá)在哪里，我們就是中心。目前它應(yīng)該是在中原西路和華山路之間，那樣的位置，鄭州人肯定是西郊，人家要在那里建一個(gè)，在航海路跟大學(xué)路的交叉口建一個(gè)，那個(gè)地方按說也都是二環(huán)道，你能說那個(gè)地方不好嗎？萬達(dá)這樣國(guó)內(nèi)一線的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商選擇這個(gè)布點(diǎn)，我想它有它的道理。我覺得下一步的熱點(diǎn)是各個(gè)區(qū)域都有可能有所發(fā)展。但是區(qū)域性的發(fā)展會(huì)彌補(bǔ)過去鄭州在區(qū)域性發(fā)展的一些缺點(diǎn)。因?yàn)檫^去鄭州的區(qū)域性商業(yè)就是過分集中，像傳統(tǒng)的二七廣場(chǎng)，現(xiàn)在國(guó)貿(mào)中心、花園路這邊也出現(xiàn)了商業(yè)中心，已經(jīng)很特殊了。下面是CBD等都可能會(huì)有區(qū)域性的熱點(diǎn)。
而商鋪的轉(zhuǎn)手難度可能更大，剛才說了商鋪的投資門檻比較高，一間商鋪有幾百萬是很正常的。這樣他就決定了對(duì)它下家資金要求太高了，這些人也都是商業(yè)人士，他們都很精明的，也會(huì)精打細(xì)算的，看什么方式是最劃算的，所以往往在談判上是很困難的。因?yàn)樽≌芯幼⌒枨蟮脑�，下家就買了，門檻也不高。
主持人：請(qǐng)最后對(duì)我們的商業(yè)地產(chǎn)主題做一個(gè)總結(jié)吧。
曾邦華：我想對(duì)網(wǎng)友說幾句，就是用發(fā)展的眼光來看待
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