研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
聯(lián)系方式
電 話：0579-83059667
手機(jī)：15325915356
郵 箱：xqjcf126@126.com
在線QQ：1832216846
地 址：中國(guó)義烏市總部經(jīng)濟(jì)公館2號(hào)樓2單元502室（義烏貝村路1108號(hào)）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁(yè) > 研究報(bào)告
研究報(bào)告
商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)術(shù)研究
 |
 |
商業(yè)街是城市化的必然產(chǎn)物，是城市商品交易最活躍的場(chǎng) 所，是市容市貌中最繁華、最絢麗的景觀，是推銷一個(gè)城市時(shí)最 引人注目的門(mén)面，就好像名片，不管真實(shí)情況如何，制作精美的 名片終能帶來(lái)更多的機(jī)會(huì)，為了提升城市形象、加強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng) 力，一些自發(fā)形成的老商業(yè)街立即被列入改造的規(guī)劃，在資金上 予以安排，商業(yè)街在很大程度上自然而然成了一種政府行為。這 也許具有一定的合理性，因?yàn)樯虡I(yè)街它本身具有很多特殊性，如 它的所占地一般是城市的中心地帶；在建設(shè)方面有很強(qiáng)的規(guī)劃 性；有大量的公共設(shè)施存在等等，這就要求必須有一個(gè)非盈利性 的機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)街實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理，才能使商業(yè)街形成 獨(dú)特風(fēng)格、環(huán)境優(yōu)美、秩序井然的良好氣氛，逐步形成人氣、商氣兩旺的局面，如果完全以對(duì)待某種具體零售業(yè)態(tài) 的態(tài)度對(duì)待商業(yè)街，那么這種商業(yè)街建設(shè)得絕對(duì)沒(méi)有價(jià)值。
于是在“城市的名片”思想的指導(dǎo)下，大規(guī)模的改造或興建開(kāi)始了，對(duì)象是“街”，目的是諸如“漂 亮”、“洋氣”這樣的審美價(jià)值，而其間所依賴的也是建筑或城市規(guī)劃方面的專家。工程結(jié)束后的驗(yàn)收表明：達(dá)到 了城市美容的目的，但街道所賴以生存的商業(yè)氛圍卻沒(méi)有相應(yīng)的增強(qiáng)，巨額的投入并沒(méi)有迎來(lái)更多的消費(fèi)。而作為 商業(yè)街，“商”之不存，“街”將焉附？既然是“商業(yè)”街，那它就絕對(duì)離不開(kāi)市場(chǎng)的檢驗(yàn)，商業(yè)街不是造出來(lái) 的，而是市場(chǎng)選擇的結(jié)果，建設(shè)商業(yè)街要尊重市場(chǎng)規(guī)律，它歸根到底是一個(gè)商業(yè)問(wèn)題，而不是城市建設(shè)問(wèn)題。追溯 商業(yè)街的起源，都是市民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，私營(yíng)小業(yè)主靠著勤奮和機(jī)敏在商業(yè)街上立足，市場(chǎng)機(jī)制在其中扮演主要角 色，經(jīng)營(yíng)不佳的企業(yè)自然被市場(chǎng)淘汰，而商家為了保住在黃金地段上的位置，也會(huì)絞盡腦汁，迎合顧客的需求，在 今天中國(guó)的商業(yè)街上，這種機(jī)制存在嗎？所以企業(yè)應(yīng)是商業(yè)街的絕對(duì)主體，政府的職能僅僅是“引導(dǎo)”企業(yè)去發(fā)揮 商業(yè)街的總體優(yōu)勢(shì)，并且這種職能也有讓位于民間資本的趨勢(shì)，如在廣東新會(huì)就出現(xiàn)了一條由民營(yíng)企業(yè)出資改造并 冠名的商業(yè)街——悅洋商業(yè)街，這條商業(yè)街全權(quán)由企業(yè)規(guī)劃，并從事日常管理，然后將一部分利潤(rùn)以地租、稅收的 方式回報(bào)給政府。
但是對(duì)于一些老商業(yè)街，它的歷史文化遺產(chǎn)非常豐富，如果全部交給企業(yè)去開(kāi)發(fā)，由于商業(yè)街地處黃金地段， 地價(jià)和獲準(zhǔn)進(jìn)入的成本都非常高，從利益最大化的角度考慮，企業(yè)會(huì)盡量擴(kuò)大建筑面積和容積率，以降低每平方米 所分?jǐn)偟慕ㄔ斐杀尽?duì)于整條商業(yè)街的協(xié)調(diào)問(wèn)題，比如老商業(yè)街的傳統(tǒng)風(fēng)貌與現(xiàn)代設(shè)施的關(guān)系，則在考慮的倒數(shù)之 列。因此，商業(yè)街改造后，往往面目全非，高樓大廈代替了小門(mén)臉，現(xiàn)代商場(chǎng)排擠了老字號(hào)，一派歐美情調(diào)，民族 特色蕩然無(wú)存，2000年定海古城的灰飛煙滅，就是一個(gè)很好的例子，這時(shí)候，政府的干預(yù)則顯得至關(guān)重要。
（二）管理模式上要不斷創(chuàng)新
現(xiàn)在，我國(guó)商業(yè)街的管理模式大致分為三種：委托制，在管理辦下設(shè)監(jiān)察大隊(duì)，受政府相關(guān)職能部門(mén)的委托， 對(duì)街區(qū)道路、公共設(shè)施、戶外廣告、衛(wèi)生綠化等進(jìn)行綜合管理，如上海南京路步行街；抽調(diào)制，從政府各機(jī)關(guān)部門(mén) 抽調(diào)人員，合署辦公，綜合執(zhí)法管理，成立由宣傳、技監(jiān)、工商、物價(jià)和轄區(qū)負(fù)責(zé)人參加的管委會(huì)，如南京市湖南 路商業(yè)街；物業(yè)管理制，成立物業(yè)管理公司，靠向商家收取一定的管理服務(wù)費(fèi)維持正常管理工作，并協(xié)助相關(guān)職能 部門(mén)維持街區(qū)的正常管理秩序，如深圳市東門(mén)商業(yè)街。筆者認(rèn)為物業(yè)管理制是一條值得探索的新路子，我國(guó)住宅區(qū) 和寫(xiě)字樓的物業(yè)管理已經(jīng)有了成功的經(jīng)驗(yàn)，而把這種模式引入商業(yè)街的管理，目前還處于嘗試階段。
（三）各種類型商業(yè)街側(cè)重點(diǎn)應(yīng)各有不同
中央商業(yè)街作為一個(gè)城市的中心地帶，是城市的“代言人”，它承載的不僅僅是商業(yè)功能，還有展示城市個(gè)性 特色的功能，因此在建設(shè)、改造過(guò)程中最忌諱的就是對(duì)文化的漠視，對(duì)城市歷史的否定；地區(qū)商業(yè)街作為一個(gè)社區(qū) 的紐帶，應(yīng)以其無(wú)限的親和力取勝，與周遭的環(huán)境、人文融為一體，強(qiáng)調(diào)“三民”方針，即“便民”、“利 民”、“為民”。認(rèn)真分析周圍居民的消費(fèi)特征，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，如美國(guó)紐約百老匯大道之所以集中了眾多 的豪華商店、餐館、旅社、影劇院、音樂(lè)廳和博物館，成為世界最大規(guī)模的商業(yè)街，主要是緣于紐約市600萬(wàn)有很 強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力的人口；專業(yè)商業(yè)街作為某種商品或某類人群消費(fèi)品的集合，要做到各種品牌、規(guī)格、檔次的齊備，要在 人們腦子里形成一種共識(shí)，即當(dāng)我要買(mǎi)這種商品時(shí)，首先想到的就是這條街。
（四）業(yè)態(tài)、業(yè)種組合要合理，各種功能要配套
如何對(duì)商業(yè)街業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行合理的規(guī)劃引導(dǎo)，是商業(yè)街管理的一大課題，也是規(guī)劃建設(shè)的大問(wèn)題，因?yàn)樯虖B不 管是政府開(kāi)發(fā)還是私營(yíng)企業(yè)興建，最終都是分散賣或租給中小業(yè)主，如果事先沒(méi)有合理的規(guī)劃和引導(dǎo)，難于形成商 廈的主業(yè)和特色，很容易造成商品“千店一面，單調(diào)雷同”的局面，并難以形成規(guī)模效應(yīng)，甚至相互影響，降低整 個(gè)商業(yè)街的檔次。中心商業(yè)街業(yè)態(tài)應(yīng)以專業(yè)店、專賣店、百貨業(yè)為主，地區(qū)商業(yè)街應(yīng)以便利店、超市為主，特色街 應(yīng)以專賣店、專業(yè)店為主，各商業(yè)街在業(yè)種上應(yīng)有零售業(yè)、餐飲業(yè)、大眾娛樂(lè)業(yè)、通訊服務(wù)業(yè)（電話亭、座椅、醫(yī) 療設(shè)施、酒店等）。根據(jù)調(diào)查，最佳的業(yè)種搭配為：零售業(yè)占65％，餐飲業(yè)占20％，大眾娛樂(lè)業(yè)占10％，通訊服務(wù)業(yè) 占5％。
（五）注意整體風(fēng)格的營(yíng)造，與城市風(fēng)格渾然一體
對(duì)于世界上任何一個(gè)大城市來(lái)說(shuō)，其發(fā)展有它的獨(dú)特性，長(zhǎng)年累月聚集起來(lái)就構(gòu)成了城市的個(gè)性，這是一個(gè)城 市的靈魂所在。商業(yè)街的建設(shè)必須注意保護(hù)和繼承城市所擁有的歷史、人文和文化傳統(tǒng)，使其成為城市整體建設(shè)的 一個(gè)組成部分。商業(yè)街區(qū)的形成都具有歷史緣由和大眾逐漸認(rèn)可的過(guò)程，規(guī)劃建設(shè)中應(yīng)盡量避免使用推倒重建的方 法，否則商氣會(huì)大損。商業(yè)街的古老歷史文化遺址，在改造建設(shè)中應(yīng)更好的融入新的規(guī)劃中，使傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合。
另外，還必須注重突出城市主調(diào)，與城市風(fēng)貌渾然一體。如北京環(huán)故宮的幾個(gè)商業(yè)街，從其發(fā)展演進(jìn)看，雖接 紫禁城，但都未為突出自己、炫耀自己而干擾古都的城市主調(diào)與風(fēng)貌。這些商業(yè)街建筑的平均高度、體量、格局以 及建筑的形制、色彩等諸方面，都注意到都城的文化特色，構(gòu)造出一種獨(dú)特的氛圍，并與古都風(fēng)貌渾然一體，相得 益彰。給人的印象是，京城里的商業(yè)街，說(shuō)不上顯赫華貴，但有股子大家風(fēng)度，透著北京文化的那種厚度和迷人的魅力。
（六）注重細(xì)節(jié)的魅力，交通方便，購(gòu)物環(huán)境優(yōu)美
商業(yè)街改造必須考慮配套設(shè)施的建設(shè)，如停車場(chǎng)、公共廁所、垃圾收集點(diǎn)、休閑廣場(chǎng)、演出舞臺(tái)、綠化景觀、 街頭小品、廣告設(shè)施等等，如果配套設(shè)施跟不上，勢(shì)必造成難以彌補(bǔ)的遺憾，也給商業(yè)街管理帶來(lái)相當(dāng)大的麻煩。 從垃圾桶、座椅、花盆、電話亭到休閑廣場(chǎng)，所有細(xì)節(jié)都要經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)整體風(fēng)格的一致性，同時(shí)，又要通 過(guò)這種“一致性”展現(xiàn)出“個(gè)性”，即該商業(yè)街的獨(dú)特賣點(diǎn)。
交通問(wèn)題向來(lái)是商業(yè)街建設(shè)的一個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題，主要表現(xiàn)在交通與流通的矛盾關(guān)系上，一方面交通帶動(dòng)流通，另 一方面，流通又限制了交通，商業(yè)街往往車流、人流停留率特別大，特別是人們逛街、購(gòu)物，要往返穿行一條繁忙 的城市“公路”，人為造成交通和商業(yè)的“打架”。從西方國(guó)家的實(shí)踐檢驗(yàn)看，解決這一問(wèn)題的主要做法就是商業(yè) 的島區(qū)化，即“人與車的分離”——把商業(yè)活動(dòng)區(qū)域從汽車交通的威脅下解放出來(lái)，興建步行街�，F(xiàn)在，在我國(guó)也 迅速掀起了一股步行街熱，筆者認(rèn)為這種做法，尤其對(duì)于中心商業(yè)街來(lái)說(shuō)是非常值得提倡的，它不僅解決了人車爭(zhēng) 路的問(wèn)題，讓人們?cè)跊](méi)有車輛的商業(yè)街上安心地購(gòu)物、休閑，讓車流在沒(méi)有行人的道路上暢快地奔馳，還可以使人 們?cè)谝粋�(gè)沒(méi)有汽車尾氣的干凈環(huán)境下購(gòu)物，這符合綠色消費(fèi)的大趨勢(shì)。但是，如果沒(méi)有交通把人流帶到步行街，步 行街建設(shè)得再好也沒(méi)有用，因此，步行街應(yīng)該在交通交匯點(diǎn)的附近，或和主要交通干道平行，并在附近配有一定量 的停車場(chǎng)，這是步行街繁華的一個(gè)重要條件。另外，針對(duì)有的步行街過(guò)長(zhǎng)問(wèn)題，可以配備一些具有步行街特色的非 機(jī)動(dòng)車倆供人們?cè)谄v時(shí)乘坐。也可采取在一定的時(shí)間段對(duì)公交車開(kāi)放的做法，即半封閉管理，如北京的王府井、 中山孫文路、廣州等地步行街，都采用這樣的管理辦法，大大減輕了對(duì)周邊道路的壓力。
【參考文獻(xiàn)】
[1]鄭時(shí)齡，等.城市空間功能的提升與拓展[J].城市規(guī)劃匯刊，2000，（1）.
[2]劉念雄.環(huán)境魅力與社會(huì)活力的回歸—?dú)W美以購(gòu)物中心更新舊城中心區(qū)的實(shí)踐與啟示[J]。世界建 筑，1998，（6）。
[3]甄明霞。步行街：歐美如何做[J].城市問(wèn)題，2001，（1）.
[4]王晨.商業(yè)街總動(dòng)員[J].中國(guó)商貿(mào)，2001，（1）.
[5]梁建勇.后百貨時(shí)期商業(yè)街的整合與發(fā)展[J].中國(guó)商貿(mào)，2001，（5）.
|
|
點(diǎn)擊次數(shù):770