研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)
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商業(yè)街空間的限定和功能的劃分
商業(yè)街不是簡(jiǎn)單的概念，更不是簡(jiǎn)單地把一條街道兩邊做成店鋪就完了。每個(gè)人對(duì)空間個(gè)性都會(huì)產(chǎn)生一種感 受，每個(gè)不同的廣場(chǎng)、街道也都有自己的個(gè)性，怎樣能夠讓消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境有一種良好的感覺(jué)？這就需要建筑師 進(jìn)行精心地設(shè)計(jì)。
現(xiàn)在中國(guó)處于反映了經(jīng)濟(jì)的大爆發(fā)時(shí)代，特別強(qiáng)調(diào)氣派，建筑設(shè)計(jì)也是如此。很多大商廈，遠(yuǎn)看很雄偉，但缺 乏人情味，不是很好的購(gòu)物環(huán)境。王府井大街經(jīng)過(guò)改造以后，四、五十米寬的大尺度，購(gòu)物的人只能順著一邊走， 不愿走之字形來(lái)回過(guò)到馬路對(duì)面購(gòu)物。過(guò)去王府井是老店街、名店街，每家店千姿百態(tài)，現(xiàn)在變成一眼看過(guò)去就是 像政府辦公大樓的幾棟大廈，沒(méi)有人的尺度感�，F(xiàn)在開(kāi)始慢慢地進(jìn)行改善，馬路中間圍起一小塊咖啡座，幾個(gè)凳 子，幾個(gè)雕塑小品，試圖在遼闊的廣場(chǎng)尺度上做出一點(diǎn)人情味。其實(shí)這些東西在原來(lái)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中就應(yīng)該考慮到。 商業(yè)街要特別強(qiáng)調(diào)平易近人，這樣才能吸引人來(lái)。尺度作為建筑用詞，盡管尺寸是固定的，但小的尺度更能讓人覺(jué) 得很舒服、很親切。柏?fù)P講過(guò)美國(guó)的尺度體現(xiàn)的是馬路非常寬，汽車非常寬，樓房非常高，好像是給巨人、神用 的。亞洲是鬼的尺度，主要是香港、東京的樓房非常高，給人非常壓抑、狹窄的感覺(jué)。歐洲是一種人的尺度，小 鎮(zhèn)、小橋流水都很有人情味。所以尺度舒適應(yīng)該以歐洲的商業(yè)街、步行街這種模式，而不是像美國(guó)那種自大自狂的 尺度。
現(xiàn)在商業(yè)街的外觀設(shè)計(jì)已經(jīng)不僅僅建筑材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟 性裝飾，目的是為了營(yíng)造繁華感和商業(yè)氛圍。商業(yè)街的細(xì)部處理，跟業(yè)態(tài)定位、店鋪檔次有關(guān)。每個(gè)商業(yè)街應(yīng)該有 自己的個(gè)性，而不是千篇一律，做餐飲酒吧一條街和國(guó)貿(mào)品牌店不應(yīng)該采用同一種手法。
建筑設(shè)計(jì)的三個(gè)層次
在我們的設(shè)計(jì)理念中，認(rèn)為建筑設(shè)計(jì)應(yīng)該有三個(gè)層次：第一個(gè)層次是宏觀的外觀造型。從很遠(yuǎn)的地方可以看得 到建筑的天際輪廓線，強(qiáng)調(diào)可識(shí)別性。第二個(gè)層次是我們通常所說(shuō)的立面設(shè)計(jì)，講究橫、豎線條。第三個(gè)層次就是 細(xì)節(jié)的精細(xì)設(shè)計(jì)，國(guó)內(nèi)的設(shè)計(jì)基本達(dá)不到這個(gè)層次。人們對(duì)商業(yè)建筑感興趣的是裝修裝飾層面上的設(shè)計(jì)，如建筑材 料、樓梯扶手、墻上吊燈等，對(duì)跟人發(fā)生親密接觸、親密對(duì)話這個(gè)層次的設(shè)計(jì)基本做不到。越大的項(xiàng)目越容易做得 宏觀上氣派，微觀上粗糙。
作為一個(gè)建筑，發(fā)展商如果分別委托不同的公司來(lái)做整體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、店面設(shè)計(jì)，這就造成在 結(jié)合點(diǎn)留下了很多空白。現(xiàn)在的整體的發(fā)展趨勢(shì)，就是多方面設(shè)計(jì)的整合最后達(dá)到最佳效果�，F(xiàn)在新出的幾個(gè)樓 盤，像珠江國(guó)際城、天津萬(wàn)科水晶宮這幾個(gè)項(xiàng)目的共同點(diǎn)，就是把景觀、規(guī)劃、建筑、裝修整合得非常好，在結(jié)合 部分出彩，尤其是對(duì)底層近人的部分。建筑裝修上可以采用很多非建筑語(yǔ)言，比如裝飾布、廣告、旗幟、水景等都 成為店鋪設(shè)計(jì)的一部分，裝飾材料上有很多軟化的傾向，都是可以出彩的地方。
如何操作商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)
在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)方面，首先要明確開(kāi)發(fā)者、使用者和消費(fèi)者之間的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)跟酒店設(shè)計(jì)比較相似，酒店 設(shè)計(jì)發(fā)展商應(yīng)該先把酒店管理公司找好，是喜來(lái)登集團(tuán)，假日集團(tuán)，還是國(guó)內(nèi)的錦江集團(tuán)，每一個(gè)集團(tuán)都有自己的 管理規(guī)定，應(yīng)該按照他們的要求去進(jìn)行設(shè)計(jì)。開(kāi)發(fā)商不是自己使用店面，而是要賣給主力店，必須按照主力店的要 求去設(shè)計(jì)。
如果是做購(gòu)物中心方面的商業(yè)地產(chǎn)，發(fā)展商應(yīng)該找一些專業(yè)的商業(yè)顧問(wèn)公司，目的是明確商業(yè)態(tài)的特點(diǎn)和具體 的操作方式。每個(gè)項(xiàng)目都有自己明確的市場(chǎng)定位，應(yīng)該以高度專業(yè)化的方式進(jìn)行操作，由專業(yè)顧問(wèn)公司代理或者策 劃、招商。如果做普通商業(yè)街的商鋪，發(fā)展商可以自己操作，但在市場(chǎng)判斷上可能還會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。有的商業(yè)只是住 宅區(qū)的配套，商業(yè)虧盈并不要緊，只要大型住宅項(xiàng)目賣火就可以。社區(qū)配套中有沒(méi)有餐飲決定硬件如何設(shè)計(jì)，有的 幾萬(wàn)平米的大商業(yè)，里面有一條食街，裝修氣氛特別好，但沒(méi)有足夠的通風(fēng)排煙設(shè)備，經(jīng)營(yíng)受很大影響。
在整個(gè)合作過(guò)程中，發(fā)展商、投資商是最大的投資方，也是最大的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。整個(gè)操作應(yīng)該以專業(yè)的態(tài)度去 進(jìn)行，有錢、有權(quán)不等于有專業(yè)技術(shù)，否則最后項(xiàng)目賣不掉要砸在自己手里。有個(gè)廣告人曾舉過(guò)一個(gè)例子，主人買 一條狗看家護(hù)院，夜里聽(tīng)到外面有動(dòng)靜，到底是主人出去叫還是狗出去吠？答案很簡(jiǎn)單，當(dāng)然是狗出去叫，因?yàn)橹?人不是學(xué)這個(gè)專業(yè)的。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也是這樣一個(gè)道理，重視專業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)很重要。同時(shí)也應(yīng)該選擇專業(yè)的建筑設(shè)計(jì)單 位。許多的商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)得不倫不類，經(jīng)營(yíng)使用階段出現(xiàn)很多問(wèn)題，特別是硬件方面的問(wèn)題，如樓電梯分布不合 理，店鋪價(jià)值差異太大，廁所不夠或找不到。這樣的問(wèn)題都很難補(bǔ)救，給發(fā)展商或經(jīng)營(yíng)方帶來(lái)的損失可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò) 一次性的設(shè)計(jì)費(fèi)用。所以應(yīng)該慎重地選用有商業(yè)項(xiàng)目專長(zhǎng)的設(shè)計(jì)師。同是甲級(jí)大設(shè)計(jì)院，可能專長(zhǎng)完全不同。正如 醫(yī)療機(jī)構(gòu)中口腔醫(yī)院和婦產(chǎn)醫(yī)院的專長(zhǎng)天壤之別。商業(yè)地產(chǎn)操作的核心是通過(guò)策劃、規(guī)劃和設(shè)計(jì)使項(xiàng)目升值。全憑 發(fā)展商是否有遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)。不同的發(fā)展商對(duì)建筑設(shè)計(jì)的重視程度和支付水平不同，實(shí)際上反映了有人把設(shè)計(jì)看作消 費(fèi)，有人把設(shè)計(jì)當(dāng)作投資。那么建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量是否影響項(xiàng)目回報(bào)呢？大家心中自有答案。
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