研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專(zhuān)業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專(zhuān)家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
獨(dú)門(mén)精品店型購(gòu)物中心
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不過(guò)，獨(dú)門(mén)精品店型購(gòu)物中心里，集結(jié)了一群小本經(jīng)營(yíng)、有特殊風(fēng)格的店家，在一個(gè)以非主流的零售商場(chǎng)機(jī)能 規(guī)劃手法所設(shè)計(jì)的特殊商場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)，并不算是一個(gè)新的概念(此做法至少可追溯至十七世紀(jì))，但是，該類(lèi)型的商 場(chǎng)，必須迎合消費(fèi)市場(chǎng)上的特殊需求，尤其是提供新奇、高級(jí)的商品。該類(lèi)型所提出的真正全新的概念，是其所訴 求的消費(fèi)市場(chǎng)，以及 采用的建筑空間形態(tài)，在短短數(shù)年之內(nèi)，這些商場(chǎng)就各自發(fā)展成幾種主要的獨(dú)門(mén)精品店型購(gòu)物中心。
2．3．1游園風(fēng)味的市集廣場(chǎng)(Festival Marketplaces)
這兩個(gè)舊金山案例所有的開(kāi)發(fā)潛力，十年后，終于在波士頓的法尼爾廳市集廣場(chǎng)開(kāi)幕時(shí)(Faneuil Hall Marketplace，1976年開(kāi)幕)，大放異彩，該市集廣場(chǎng)重新翻修了位在波士頓港邊、原為十九世紀(jì)市有批發(fā)市場(chǎng)的三 棟平行的長(zhǎng)條型石造建筑物，提供大約5萬(wàn)平方公尺的面積，做為商店、餐廳、辦公室以及附屬設(shè)施空間使用。由 于這座首創(chuàng)的『游園風(fēng)味的市集廣場(chǎng)』(也可稱(chēng)為節(jié)慶式市集廣場(chǎng))，是如此地成功，因此后來(lái)就沿用這個(gè)專(zhuān)用術(shù) 語(yǔ)，來(lái)特別指稱(chēng)本案，以及該案開(kāi)發(fā)商詹姆士?勞斯(James Rouse)與建筑師班哲明?湯普森(Benjamin Thompson)后來(lái) 所設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)的商場(chǎng)計(jì)劃。勞斯與湯普森對(duì)于波士頓案的特色，相當(dāng)自豪。在刻意篩選過(guò)的承租商組合中，招商對(duì)象 里中小型的當(dāng)?shù)刈誀I(yíng)商，比全國(guó)性的連鎖商受歡迎；販?zhǔn)坌⊥�、飲食區(qū)、店面單元的配置，創(chuàng)造生動(dòng)活潑的戶(hù)外空 間與熱鬧的室內(nèi)空間；新、舊建筑物都用簡(jiǎn)潔的建筑手法處理，以做為襯托豐富多樣的商品陳設(shè)的背景。
勞斯公司與班哲明?湯普森建筑師事務(wù)所，后來(lái)也將這些規(guī)劃原則，應(yīng)用到許多相當(dāng)成功的游園風(fēng)味市集廣場(chǎng) 的開(kāi)發(fā)計(jì)劃上。巴爾地摩的港灣廣場(chǎng)(Baltimore Harborplace，1980年開(kāi)幕)、曼哈頓南街海港(South Street Seaport) 的17號(hào)碼頭(pier 17，1985年開(kāi)幕)、邁阿密的灣畔市集廣場(chǎng)(Bayside Marketplace，1987年開(kāi)幕)、杰克森谷的杰克 遜谷碼頭(Jacksonville Landing，1987)，都是從湯普森發(fā)明的亭篷式建筑物為原型，所演變出來(lái)的設(shè)計(jì)，這些案例 充分說(shuō)明了，法尼爾廳案的成功，并不是只靠歷史建筑的特殊氣氛。這些計(jì)劃也都位在水岸邊，靠近市中心的商業(yè)區(qū)。
游園風(fēng)味市集廣場(chǎng)的大獲成功，使各地群起仿效。在倫敦中央?yún)^(qū)，柯芬園(Covent Garden，1980年開(kāi)幕)歷史性 市場(chǎng)建筑的設(shè)計(jì)手法，就不同于法尼爾廳，因?yàn)橛^(guān)光游客的喜好，會(huì)強(qiáng)烈地影響到獨(dú)門(mén)精品店型購(gòu)物中心的成敗。 詹姆士?勞斯也參與開(kāi)發(fā)的雪梨達(dá)令港港濱節(jié)慶市集廣場(chǎng)(Habourside Festival Markets，1988年開(kāi)幕)，在店家組合與 水岸區(qū)位方面，比較接近典型的勞斯/湯普森商場(chǎng)模型，該案也大受民眾的歡迎。
詹姆士?勞斯于1979年從勞斯公司退休，不久之后，他又成立了另一個(gè)新的機(jī)構(gòu)。企業(yè)基金會(huì)(Enterprise Foundation)，繼續(xù)貫徹他從零售業(yè)開(kāi)發(fā)中所激發(fā)出來(lái)的都市更新理念�；饡�(huì)附屬的開(kāi)發(fā)公司-企業(yè)開(kāi)發(fā)公司 (Enterprise Development Company，簡(jiǎn)稱(chēng)EDC)，在許多規(guī)模較小的城市開(kāi)發(fā)游園風(fēng)味的市集廣場(chǎng)，然而，其中部份 商場(chǎng)以及其他案例所面臨的開(kāi)發(fā)難題，也使人們開(kāi)始了解游園風(fēng)味的規(guī)劃公式并不是成功的萬(wàn)靈丹，諸如：密西根 州火石市(Flint)的水岸商場(chǎng)(Waterside Pavilion，1984年開(kāi)幕)、俄亥俄州托利多市(Toledo)的碼頭畔商場(chǎng) (Portside，1985年開(kāi)幕，譯注：托利多為俄州西北部一城市， 瀕伊利湖)、維吉尼亞州瑞奇蒙德市(Richmond)的第六 街市集(Sixth Street Market，1985年開(kāi)幕)以及維吉尼亞州諾弗克市(Norfolk)的水岸市集(Waterside Market)等等，這 些購(gòu)物中心都開(kāi)在居住人口達(dá)20萬(wàn)人到40萬(wàn)人之間的城市，它們的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，在這種規(guī)模的都市里開(kāi)設(shè)一家游 園風(fēng)味式的商場(chǎng)，既沒(méi)有同等規(guī)模的就業(yè)人口來(lái)彌補(bǔ)觀(guān)光人潮的不足，亦缺乏輔助性的觀(guān)光焦點(diǎn)---例如：為巴爾地 摩港吸引大量觀(guān)光人潮的國(guó)立水族館以及馬里蘭州立科學(xué)中心---因此，這些商場(chǎng)成功的可能性就越來(lái)越渺茫。不 過(guò)，根據(jù)傳聞，企業(yè)開(kāi)發(fā)公司曾經(jīng)在密西根州的一個(gè)5萬(wàn)人口的小鎮(zhèn)---戰(zhàn)斗溪(Battle Creek)，開(kāi)發(fā)過(guò)一個(gè)這樣的案子 ---邁坎利商場(chǎng)(McCamly Place，1985年開(kāi)幕)，聽(tīng)說(shuō)該案自開(kāi)幕以來(lái)，商場(chǎng)進(jìn)駐率一直維持在90％以上，同時(shí)也成為 振興市鎮(zhèn)中心的利器。
2．3．2主題式購(gòu)物中心(Theme centres)
如果游園風(fēng)味式市集廣場(chǎng)的概念，只算是第一代獨(dú)門(mén)精品店型購(gòu)物中心吉拉戴里廣場(chǎng)與康那利商場(chǎng)所衍生出來(lái) 的一個(gè)發(fā)展方向，那么，獨(dú)門(mén)精品店型購(gòu)物中心還有其他幾條發(fā)展路線(xiàn)。數(shù)年后，舊金山港邊的39號(hào)碼頭(Pier 39，1978年開(kāi)幕，譯注：即是我們常稱(chēng)的漁人碼頭)，走出了另一種發(fā)展風(fēng)格，人性尺度、多變化的人行空間、沈 浸在往日情懷的懷舊設(shè)施、各式各樣特殊的新奇店家，這些吸引賣(mài)點(diǎn)，在此都被更加發(fā)揚(yáng)光大。在39號(hào)碼頭中，美 食小店與以觀(guān)光客為訴求之小店的店家組合，相當(dāng)類(lèi)似較早期的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，新蓋的二層到三層樓高、貼木瓦的建筑 物，喚起人們對(duì)于過(guò)去蜿蜒散落在舊金山灣畔的老漁村的記憶，成為休閑購(gòu)物的設(shè)計(jì)主題。舊金山灣對(duì)岸的奧克蘭 水岸，出現(xiàn)另一個(gè)類(lèi)似的主題式獨(dú)門(mén)精品店型購(gòu)物中心---杰克倫敦村(Jack London Village，1975年開(kāi)幕，譯注： 杰克倫敦為作家，寫(xiě)過(guò)『海狼』、『白牙』等著名小說(shuō))，該商場(chǎng)真的從加拿大育康地區(qū)(Yukon，譯注：加拿大西 北部地區(qū))進(jìn)口作者曾住過(guò)的原木小屋，做為商場(chǎng)木建筑群的主題特色，商場(chǎng)中的木建筑群，圍塑著一個(gè)有游泳 池、綠意盎然的中庭。
擁有濱臨水岸的絕佳地點(diǎn)，從商場(chǎng)寬大的回廊、小橋、平臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)，都可以眺望周?chē)c下方的景色，簡(jiǎn)單的規(guī) 劃架構(gòu)，發(fā)展出來(lái)的不規(guī)則建筑細(xì)部---39號(hào)碼頭的線(xiàn)性村莊街道，以及杰克倫敦村的集中式村莊廣場(chǎng)---這二個(gè)開(kāi)發(fā) 案，可說(shuō)是最佳代表范例，充分說(shuō)明從1970年代到1980年代之間，美國(guó)許多城市所開(kāi)發(fā)的主題式獨(dú)門(mén)精品店型購(gòu)物 中心。這些主題商場(chǎng)的配置，通常都相當(dāng)松散，以各種時(shí)期的區(qū)域性建筑式樣為主。因此我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，圣地牙哥的 海港村(Seaport Village)，混雜著維多利亞式的舊金山風(fēng)格以及傳統(tǒng)的墨西哥形式；麻賽諸塞州噻倫市(Salem)的派克 瑞碼頭(Pickering Wharf)，則是模仿新英格蘭漁村的風(fēng)格；圣荷西的加州梅乾場(chǎng)商場(chǎng)(Prune Yard)以及拉斯維加斯 的第一西方廣場(chǎng)商場(chǎng)(The Plazas，F(xiàn)irst Western Square,1980年開(kāi)幕)，就像一座田園風(fēng)格的西班牙風(fēng)格的美式牧 場(chǎng)；洛杉磯港圣派卓市(San Pedro)幅員廣大的歐卡港口村商場(chǎng)(Ports OCall Village)，則結(jié)合了新英格蘭海岸與美國(guó) 南北戰(zhàn)爭(zhēng)前南方建筑的風(fēng)格。
某一部份主題式獨(dú)門(mén)精品店型購(gòu)物中心，其規(guī)劃并不直接投觀(guān) 光客之所好，而是針對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求，結(jié)合 餐廳、禮品店、流行商品店，有時(shí)候還包括一群業(yè)務(wù)相關(guān)的專(zhuān)業(yè)辦公室。舉例而言，加州康科特市的柳林商場(chǎng)(The Willows，1976年開(kāi)幕)，就是一個(gè)這樣的實(shí)例，它提供了新興、快速發(fā)展住宅區(qū)的生活所需，因?yàn)榇鞑┞迳矫} (Diablo Range)的丘陵，將這些住宅區(qū)與奧克蘭及舊金山既有的購(gòu)物中心阻隔開(kāi)來(lái)，而且在木瓦建筑夾道林立的村莊 街道的盡頭，設(shè)有一家小戲院。
某幾家這一類(lèi)的購(gòu)物中心，利用某些建筑式樣來(lái)設(shè)計(jì)獨(dú)門(mén)精品店購(gòu)物環(huán)境的想法，有點(diǎn)像將地區(qū)性餐廳的特 色，擴(kuò)大延伸到外面的公共區(qū)域。比方說(shuō)，維吉尼亞州阿靈頓(Arlington)的水晶地下村商場(chǎng)(Crystal Underground Village，1980年開(kāi)幕)里，一條購(gòu)物街穿越集合辦公大樓開(kāi)發(fā)案的廣場(chǎng)地下層，沿著地下街的美食區(qū)，用豐富多樣的 建筑風(fēng)格裝飾店面---與地面層商業(yè)建筑的嚴(yán)肅風(fēng)格，形成極大的對(duì)比。雖然該商場(chǎng)的主題設(shè)計(jì)手法與一般的不同， 但是，水晶市的獨(dú)門(mén)精品店型購(gòu)物中心與重要的市中心開(kāi)發(fā)案結(jié)合為一體，以服務(wù)來(lái)到中央商業(yè)區(qū)辦公與觀(guān)光的人 口為主，可說(shuō)是最近開(kāi)發(fā)的諸多商業(yè)計(jì)劃的典型代表，也因而發(fā)展出另一種儼然不同的獨(dú)門(mén)精品店型購(gòu)物中心形態(tài)。
2．3．3都會(huì)型獨(dú)門(mén)精品店型購(gòu)物中心
集中在一起的獨(dú)門(mén)精品店，為了滿(mǎn)足都會(huì)區(qū)消費(fèi)者復(fù)雜的品味，并提供比露天街道更舒適的人行購(gòu)物環(huán)境，終 于從十九世紀(jì)有玻璃天窗的長(zhǎng)廊商場(chǎng)中，找到最理想的商場(chǎng)造型。在二十世紀(jì)末葉，獨(dú)門(mén)精品店以類(lèi)似的簇群配 置，終于在垂直型的采光大廳中找到最合適它們的商場(chǎng)造型。這些采光大廳空間，在過(guò)去通常設(shè)在都會(huì)區(qū)里，開(kāi)發(fā) 強(qiáng)度高的基地上的地下火車(chē)站的地面層或是辦公大樓的地下層。與前文討論過(guò)的觀(guān)光型或休閑娛樂(lè)型的獨(dú)門(mén)精品店 型購(gòu)物中心大不相同，這一型的獨(dú)門(mén)精品店型購(gòu)物中心以販?zhǔn)鄹呒?jí)、流行的商品為主力，通常屬于復(fù)合機(jī)能開(kāi)發(fā)案 的一部份，并扮演整個(gè)開(kāi)發(fā)案公共門(mén)廳的角色。
本類(lèi)型的開(kāi)發(fā)案例大概最多出現(xiàn)在蒙特婁，在那里第一代多樓層式、室內(nèi)型的購(gòu)物中心，就成為幾棟辦公大樓 的底層基座，例如：美利谷廣場(chǎng)(Place Ville Marie，1963年開(kāi)發(fā))；自此之后，就陸續(xù)出現(xiàn)大量有采光大廳式的獨(dú)門(mén) 精品店型購(gòu)物中心，這些商場(chǎng)位于辦公大樓下方，并連通。
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