研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
購物中心類型之客源范圍
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客源范圍(Catchment area)
商場所服務(wù)的消費人口數(shù)量，界定了購物中心的等級，習(xí)慣上，簡單地分成三個等級－－(1)區(qū)域性(regional)或 大型購物中心，客源范圍的消費人數(shù)超過10萬人次；(2)地區(qū)性(district)或社區(qū)性的購物中心，客源范圍的消費人數(shù) 至少4萬人次以上；(3)地方性(local)或鄰里性的購物中心，客源范圍的消費人數(shù)大約在1萬人左右。根據(jù)每個等級的 消費人數(shù)，商場所販?zhǔn)鄣纳唐奉愋鸵约吧痰甑男螒B(tài)，幾乎是呼之欲出。典型的區(qū)域性購物中心，販?zhǔn)鄯N類齊全的各 種設(shè)施以及耐用型商品(譯注：如冰箱、汽車……等使用年限長的商品)，大約有二分之一的賣場空間，租給至少一 家(有時候甚至可能多達五家)的『主力』商店(“Anchor”store)，或稱之為『磁力』商店(“Magnet”store)－－美國 以百貨公司為主力商店，英國則是以復(fù)合式開發(fā)案為之。在整個分類等級當(dāng)中，另一個與前者互為極端類型的商 場，是地方性購物中心，只提供美食、販?zhǔn)廴粘Ｓ闷�，該類商場中，最重要的承租人是超級市場；然而，地區(qū)性的 購物中心，則介于前二者之間，既販?zhǔn)廴粘Ｓ闷罚操u耐用型商品，以一家小型的百貨公司或是一家百貨行、甚至 是一家折扣店作為核心店家。
目前仍在興建當(dāng)中的新購物中心的規(guī)模大小，正是一項很有用的指標(biāo)，其意味著在某一段特殊期間里，各個客 源范圍等級的商場，彼此間相對成長率的變動。舉例而言，從1967年到1987年間，美國每年都固定出現(xiàn)25家新開發(fā) 的大型區(qū)域性購物中心，每一家最起碼的出租賣場面積，大概都會超過37,000平方公尺。不過，在那一段時期里， 新的大型區(qū)域性購物中心之總樓地板面積，在整個零售業(yè)開發(fā)總量中所占的相對比率，卻持續(xù)地下滑，從1961年占 總開發(fā)面積的31％、總開發(fā)商場數(shù)的5％，到了1987年，該類型的開發(fā)量只剩下占總開發(fā)面積的14％、總開發(fā)商場 數(shù)的1％。另一方面，商場開發(fā)面積大約在930平方公尺到9,200平方公尺之間的小型購物中心，在這一段時期里， 其相對的重要性卻逐漸提高，相較于1967年當(dāng)年內(nèi)只開設(shè)了399家，到了1987年，當(dāng)年的開店數(shù)已經(jīng)高達1495家。
在英國境內(nèi)，商場開發(fā)成長圖與美國的情況有點不一樣，1960-1964年與1980-1984年二段期間，算是大型商場 開發(fā)案的開發(fā)行為相對而言較少的時期；相形之下，從1965-1979年間，商場總出租面積超過28,000平方公尺的大型 購物中心的成長率，從占每年興建完成的購物中心開發(fā)總量的1/4成長到11/3。英國的開發(fā)型態(tài)，在二次大戰(zhàn)之后， 出現(xiàn)一項有趣的特性，與美國的情況截然不同，這段期間所出現(xiàn)的五花八門的開發(fā)案，其平均的開發(fā)規(guī)模，急劇地 越趨保守，從1960年代，各計劃的平均開發(fā)規(guī)模約為17,000平方公尺，到了1980年代初期，下降到平均開發(fā)規(guī)模只 剩下5,000平方公尺。
雖然，根據(jù)購物中心所在區(qū)位的客源范圍的等級來分類的方式，仍有其重要性，但是，只依『區(qū)域性』、『地 區(qū)性』、『地方性』等典型的分類項目，并不足以涵蓋所有特殊的購物中心類型，許多購物中心必須仰賴消費市場 上其他或更特殊的細(xì)分項目，來界定其類型。
區(qū)位
二次世界大戰(zhàn)后，區(qū)位的選擇出現(xiàn)戲劇性的對比，零售商場的開發(fā)，有的蓋在既有的市中心區(qū)，有的則蓋在市 中心外緣的城郊地區(qū)，一望無際的大片綠地上，因而，區(qū)劃出了城郊型(out-of-town)與市中心型(或都會型)二者之 間的差異，這種分類方法打破了其他的分類方式。二者在造形上有所差異，同樣地，進駐市中心區(qū)的商業(yè)業(yè)種，與 其他替選區(qū)位的業(yè)種，也有明顯的差異性。
例如在美國與歐洲二地，某一些型態(tài)的商店，諸如：汽車百貨店、電器用品店以及家俱店，皆大量地遷出市中 心地區(qū)，因此在市中心區(qū)，流行的時尚商品成為商店的主流業(yè)種。
業(yè)種組合
過去二十年來，商場開發(fā)最戲劇性的發(fā)展之一，就是出現(xiàn)了新形態(tài)的業(yè)種組合，這種新的業(yè)種組合，與以客源 范圍為分級基礎(chǔ)的業(yè)種組合，完全不同。
在諸多新興的業(yè)種組合形態(tài)中，最廣為人知的，莫過于獨門精品店型的購物中心，這種商場類型的業(yè)種組合， 的確可以適用的范圍很廣，但是卻缺少典型區(qū)域性購物中心里最具主導(dǎo)性的『主力』商店。
獨門精品店型的購物中心自從1960年代崛起以來，這一類的商場形態(tài)，已經(jīng)衍生出許多的子類型，而且各自擁 有不同的建筑特性。游園風(fēng)味的市集廣場(Festival market place，也可稱為節(jié)慶式的市集廣場)，吸引了絕大多數(shù)的 觀光客與休閑購物人潮，為了滿足消費者的需求，其業(yè)種組合完全偏重于餐飲、禮品與新奇商品的供應(yīng)商。雖然， 其座落區(qū)位多少有一點偏離傳統(tǒng)購物中心選址的范圍，但是，所謂地點較偏的開設(shè)地點，通常還是屬于市中心商業(yè) 區(qū)的邊緣地帶，因此從這里可以連帶吸引次要性的上班族客源。主題式或是『村莊式』的獨門精品店型購物中心， 就是將游園風(fēng)味市集廣場作轉(zhuǎn)型之后的一種類態(tài)，它也鎖定了類似的觀光市場，販?zhǔn)垲愃频拿朗撑c禮品，但是在建 筑設(shè)計上，則以某一區(qū)域或某一時期的主題做為設(shè)計風(fēng)格。不論是游園風(fēng)味的市集廣場，或者是主題式的獨門精品 店型購物中心，二種類型絕大部份的案例，其開發(fā)區(qū)位都在水岸邊。
另一種后來才發(fā)展出來的獨門精品店型購物中心類型，稱之為流行時尚型購物中心(fashion centre)，同樣地， 它也吸引觀光客與市中心商業(yè)區(qū)的辦公族群，但是，該商場只有販?zhǔn)鄹呒壔蛄餍芯返木返昱c商店。雖然該商場 中或許也有小吃街，但是食物販?zhǔn)鄣牡昝�，并不是該類型商場主要強調(diào)的特色。
零售形態(tài)
由于早已意識到，不同消費族群之間的差異性與觀念上的差別(用產(chǎn)業(yè)行話來說，就是『生活形態(tài)的區(qū)隔』)， 已經(jīng)逐漸拉大，因應(yīng)之道就是，新型態(tài)的購物中心特別在商品種類或行銷手腕上，發(fā)展出各自的特殊風(fēng)格。比方 說，流行時尚購物中心的概念，并不只適用在獨門精品店型購物中心身上，也可以運用在類似區(qū)域性購物中心的類 型里，商場內(nèi)有百貨公司『主力商店』，還加上許多五花八門的較小規(guī)模店面，所有的店家皆是在高級的店面環(huán)境 中，販?zhǔn)郯嘿F的高級精品與流行商品。不過，同一位設(shè)計師的品牌，在折價店型(cut-price)或工廠直銷中心(outlet) 里，也以相當(dāng)不同的手法銷售。折價店型或工廠直銷中心，都名列在1980年代美國發(fā)展最快速的幾種新興商場類型 的排行榜之中。這二種類型的商場，同樣都強調(diào)在成本上的競爭力，直營店型購物中心通常都傾向較大型的開發(fā)規(guī) 模，吸引區(qū)域性或觀光客型的客源，而且由多家工廠直營的商店所組成；另一方面，折價店型購物中心則比較類似 折扣店型的流行時尚購物中心，其所服務(wù)的客層反而是鎖定住宅區(qū)的客源，而不是觀光客型的客源。
實質(zhì)的建筑形態(tài)
最后，我們來談一談，最近出現(xiàn)的幾種特定的設(shè)計手法，已經(jīng)變成幾種獨特的實質(zhì)建筑類型，這些類型在各類 不同的零售開發(fā)計劃中，一再地被重復(fù)運用。最常被用來形容這幾種基本類型的術(shù)語，即是：(1)露天式或室內(nèi)式 的購物中心，所指的就是購物中心空間圍塑性的程度；(2)垂直型的購物中心，所指的是多樓層式的購物中心，購 物者實際使用的垂直購物動線，是最重要的設(shè)計考量，尤其對于限制條件相當(dāng)多的基地而言，這一點格外重 要；(3)騎樓式或尺度較大的拱廊式購物中心，在這一類的商場建筑里，線性的、充滿自然光線的中央空間，是商 場最明顯的型態(tài)特征；(4)采光大廳式的購物中心，圍繞著一個主要的中央空間，發(fā)展出整體建筑造型。
總括而言，這些變數(shù)，創(chuàng)造了一個定義廣泛的零售商場型態(tài)的類型學(xué)。
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