研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
購物中心的用地選址分析
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(一)用地區(qū)位和交通人口狀況分析
購物中心的位置決定其易達性，并直接影響商圈范圍。為此，購物中心用地應(yīng)符合商業(yè) 用地選擇的一般區(qū)位原則：
最短時間原則，即應(yīng)當(dāng)位于人流集散最方便的區(qū)位。商業(yè)活動的基本前提是商業(yè)與購物 者面對面進行交易。所以，傳統(tǒng)商業(yè)建筑都混雜在居民區(qū)中間，但是隨著交通改善，購物者 的活動范圍大大增加，因此距離已經(jīng)不是決定購物者行為的主要因素，而更多地要考慮購物 過程所花費的行車時間。
區(qū)位易達性原則指商業(yè)用地一般應(yīng)分布于交通便捷、易達性好的位置。易達性取決于交 通工具和道路狀況。
聚集原則是商業(yè)活動具有集聚效應(yīng)，集中布置能夠相互促進，以提高整體吸引力。城市 人流、物流和城市社會經(jīng)濟活動的焦點常常成為優(yōu)先選擇的地點。
接近購買力原則是指商業(yè)用地要接近人口稠密區(qū)，又要接近高收入或高消費人口分布 區(qū)。維持商業(yè)設(shè)施存在的最低服務(wù)人口數(shù)量稱為人口門檻。
因此，為了判斷用地是否值得開發(fā)，需要收集用地周圍必要的經(jīng)濟和人口基礎(chǔ)資料進行 分析，這主要包括：
(1)購物人口分析。對擬開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟潛力和經(jīng)濟狀況進行分析，分析用地附近是否有 值得依托的大量居住人口，人口的收入、購買力狀況、消費習(xí)慣和消費心理如何?人口增長變 化包括人口自然增長和遷移，這是一個動態(tài)過程，所以需要進行動態(tài)預(yù)測。接下來需要對人 口進行收入與購買力的調(diào)查，并分析人口組成和消費習(xí)慣，值得注意的是，低收入者不一定 是低消費者，而有可能是高消費者。
(2)交通易達性分析。交通易達性也就是交通便捷程度，主要取決于購物者從起點(一般 是家里)到購物地點所花費的時間。依據(jù)格倫的觀點，從不同的地方來到購物中心需要花費的 時間一般是12—15分鐘，最多不能超過25分鐘。特別需要指出的是，空間距離和時間距離是 有區(qū)別的，易達性分析確定的距離不僅僅是空間距離，因為空間距離和汽車行走需要的時間 有區(qū)別。為此，有必要對汽車到該地點所花的時間進行測試，這個到達時間在一天之中、一 周之中和一年之中的不同時間段都會發(fā)生變化。為了有效確定行車時間，可以根據(jù)所花費的 時間繪制等時間距離圖，理想的行車時間應(yīng)當(dāng)控制在10—30min，以此確定該地點的商圈覆 蓋范圍。
此外，附近的競爭設(shè)施和居民的接受程度也是衡量一塊用地是否值得開發(fā)的重要因素。 收集的基礎(chǔ)資料還應(yīng)當(dāng)包括：附近的相關(guān)設(shè)施是否齊備，是否存在競爭設(shè)施，服務(wù)商圈內(nèi)將 來可能會出現(xiàn)的競爭設(shè)施。多數(shù)情況下競爭是不可避免的，而且一定程度的競爭也是允許 的，因為單一的商業(yè)設(shè)施不可能吸收本地區(qū)的所有的銷售額。另外，如果需要在居住區(qū)內(nèi)尋 找開發(fā)用地，需要考慮居民的心理因素和對購物中心的接受程度，它影響今后的商業(yè)發(fā)展。
(3)區(qū)位分析。不同區(qū)位的人口狀況和交通易達性也處在不斷變化之中。傳統(tǒng)的城市中心 區(qū)是人口集中的場所，道路交通設(shè)施優(yōu)于城市郊區(qū)，因此城市中心區(qū)提供了相對完善的購物 機會。工業(yè)革命之后，隨著人口的進一步集中，城市中心區(qū)變得過分擁擠，環(huán)境惡化，交通 堵塞。而與此同時，由于郊區(qū)高速公路網(wǎng)的建設(shè)大大提高了郊區(qū)的交通易達性，出現(xiàn)了人口 居住郊區(qū)化的趨勢，把大量消費人口從城市中心區(qū)帶到城市郊區(qū)，商業(yè)設(shè)施在郊區(qū)大量興 起，引起了零售額的重新分布，城市中心區(qū)和城市郊區(qū)展開了競爭，對購物者來說，可以選 擇去城市市區(qū)或郊區(qū)購物。可見，城市中心區(qū)與城市郊區(qū)的商業(yè)區(qū)位狀況發(fā)生了明顯的變 化。
用地選擇除了考慮上述商業(yè)建筑的區(qū)位因素之外，還要考慮自身的特點。購物中心為了 滿足多種功能需求，要求占地面積很大。購物中心對汽車的依賴性非常強，要求有大面積免 費停車場，郊區(qū)用地比較寬松，城市市區(qū)則缺少這種用地優(yōu)勢，用地獲得比較困難，用地比 較擁擠。
(二)用地經(jīng)濟狀況評估
對于一塊符合區(qū)位選擇的用地是否適合購物中心開發(fā)，需要對用地的經(jīng)濟狀況進行綜合分析。
用地的可獲得性指開發(fā)商是否能夠控制或者獲得用地使用權(quán)。首先，如果用地的所有者不止一個，需要獲得每一個所有者的認(rèn)可。其次，需要分析用地的合理價格或租金，決定是 否值得購買并能夠獲得投資回報。第三，用地必須允許進行零售開發(fā)，如果是非商業(yè)開發(fā)用 地，需要考慮改變用地性質(zhì)的可能性。城市規(guī)劃中已經(jīng)按照功能把用地分為居住、工業(yè)和商 業(yè)用地，但是在某些情況下，改變用地性質(zhì)是有可能的，特別是與居住配套的商業(yè)開發(fā)。由 于大型購物中心往往會給周圍的居民帶來恐懼，他們擔(dān)心購物中心的交通會打擾居住區(qū)寧靜 的街道，所以從長遠(yuǎn)考慮，改變用地性質(zhì)除了要和規(guī)劃部門接觸之外，還必須處理好與居民 的關(guān)系，消除它帶來的不利影響。
(三)用地的物理狀況
在用地取得之后，還需要對用地進行實地調(diào)查，對用地的規(guī)模、形狀、整體性、地形特征和地段的可進入性、地段周圍環(huán)境等因素做進一步分析，判斷其是否適合購物中心開發(fā)。
用地的物理狀況包括用地的形狀、高差變化、可進入性和視覺可見性等。
用地形狀。用地必須完整，零碎的用地不適合購物中心開發(fā)。用地形狀要求比較規(guī)則， 長寬比例適當(dāng)，如果是三角形用地，一些尖端部分可能不能有效地使用。
用地的平整性。購物中心要求用地豎向高差變化不宜過大，否則會給設(shè)計和施工帶來一系列的問題，坡地的土方量將大大增加。
用地的可進入性。周圍的交通狀況是否能夠容易地從周圍道路進入購物中心停車場。如果周圍道路在高峰期會出現(xiàn)交通堵塞，需要看政府部門是否有意或開發(fā)商是否有能力和資金 加以改善。如果不能，那么只能減少購物中心的規(guī)模，而這可能會影響今后的競爭力，有時 甚至?xí)虼朔艞夁@塊用地。
郊區(qū)用地的視覺可見性。如果周圍的道路明顯高于購物中心，那么在道路上只能看到的是購物中心的屋頂。屋頂上布滿灰塵的管道和設(shè)備可能會導(dǎo)致吸引力下降。另一方面，如果 周圍的道路低于購物中心，那么樹木和其他建筑或設(shè)施可能會遮擋購物中心，讓駕車者忽略 了購物中心的存在�？梢娦圆缓每赡軙䦷砗艽蟮牟焕�，雖然大型購物中心可以通過廣告加 以補償，但是，可視性不好的用地仍然必須在有足夠的其他優(yōu)勢時才考慮選用。
用地周圍情況。用地周圍最好能夠置于購物中心的控制之下，其他設(shè)施不應(yīng)當(dāng)干擾購物中心的營業(yè)活動，不能影響購物中心的外觀形象，不能產(chǎn)生令人討厭的噪音、氣味和光線。
用地的物理狀況對購物中心規(guī)劃和建筑設(shè)計至關(guān)重要，一些不足之處需要在規(guī)劃和建筑設(shè)計當(dāng)中采用各種手段予以彌補。
摩爾購物中心MALL的各種模式及各自特點（中）
二、按購物中心的商場面積規(guī)模分類：
1、巨型/超級購物中心SUPER MALL/CITY MALL
面積在24萬平方米以上。 如曼谷西康廣場Seacon Square、馬尼拉SM MEGAMALL和香格 里拉廣場SHANGRILA PLAZA、吉隆坡Midvally Megamall購物中心、臺北京華城、新加坡義安 城和新達城廣場Suntec City、上海正大廣場、香港海港城。
2、大型購物中心
面積在12至24萬平方米之間。 如廣州天河城和中華廣場、大連和平廣場和新瑪特。摩 爾 就是巨型或大型的購物中心。超大型購物中心的發(fā)展，大多不是一步到位的，而是分步 進行投資，分為一期二期工程興建，因此可以隨時進行調(diào)整。
3、中型購物中心
面積在6至12萬平方米之間。 如上海友誼南方商城、成都摩爾百盛、廣州中泰百盛、 北 京東方廣場、北京中友百貨、上海九百城市廣場太平洋百貨。購物廣場一般也是中型購物中 心。
4、小型購物中心
面積在2至6萬平方米之間。 如樂購上海七寶店、JUSCO吉之島青島東部店。生活購物中 心、社區(qū)購物中心也是小型購物中心。
三、按購物中心的定位檔次分類
真正的摩爾由于面積巨大，故定位于家庭（全家/全客層）的一站式購物消費和一站式 休閑享受。 故商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全；理想的比例為：高3︰中5︰低 2。當(dāng)然由于所處商圈不同，各購物中心的高中低檔比例可以有所調(diào)整。
1、以高檔商品為主
如香港時代廣場、上海恒隆廣場、馬尼拉GLORIETTA PLAZA、香格里拉廣場 SHANGRILA PLAZA、臺北京華城。（但如果70％的以上比例經(jīng)營高檔商品，則這個購物中 心一般最大只能作到10萬㎡。開在國內(nèi)的話，其集客能力將很有限，一般為購物廣場，故也 稱不上摩爾購物中心MALL）
2、以中高檔商品為主
即高中低檔比例協(xié)調(diào)（在高3︰中5︰低2左右）。如廣州天河城、馬尼拉SM MEGAMALL，臺北大遠(yuǎn)百、馬尼拉ROBINSONS PLACE、上海正大廣場。
3、以中低檔商品為主
如馬尼拉EVER摩爾。但低檔商品不能超過60％，否則就成為大型跳蚤市場、小商品市場 或批發(fā)市場，稱不上摩爾購物中心MALL了。
四、按購物中心的選址地點分類：
1、都會型購物中心
東亞日本、香港、臺北一帶多為都會型購物中心，位于市中心黃金商圈且連通地鐵站。 一般樓層較高：營業(yè)樓層達到地下2至3層，地面8至12層。 地下3至5層為停車場。 如馬尼拉 SM MEGAMALL和香格里拉廣場SHANGRILA PLAZA、臺北京華城、新加坡義安城和新達城 廣場Suntec City、上海正大廣場、香港時代廣場。
2、地區(qū)型購物中心
位于市區(qū)非傳統(tǒng)商圈，但交通便捷。
3、城郊型購物中心
歐美多為城郊型購物中心，位于城郊高速公路旁。一般樓層較少：營業(yè)樓層為地下1 層，地面2至4層。室外停車場巨大，達到1000車位以上；甚至還有1000車位以上的大型停車 場附樓。但菲律賓的SM MALL購物中心較為美式，且同時經(jīng)營著都會型和城郊型2種購物中 心。城郊型購物中心： 如馬尼拉24萬㎡的SM NEDSA MALL、SM SOUTHMALL，上海的17 萬㎡的莘莊購物中心。
4、社區(qū)購物中心
位于大型居民社區(qū)內(nèi)。 社區(qū)購物中心一般面積較小。
五、依據(jù)國際購物中心協(xié)會的分類，大型購物中心共分為8類：
按商圈輻射范圍分類：1鄰里型購物中心、2社區(qū)型購物中心、3區(qū)域型購物中心、4超區(qū)域型購物中心（業(yè)態(tài)復(fù)合度最高，是真正的“摩爾”）
按入駐商家的主要業(yè)態(tài)和行業(yè)分類： 5時裝精品購物中心、6大型量販購物中心、7主題與節(jié)慶購物中心 8工廠直銷購物中心。
這是1994年ICSC（國際購物中心協(xié)會）分類出的八種不同的購物中心。這八種購物中心 共通的特點是：有一致而整體的建筑設(shè)施規(guī)劃、完整的交通道路系統(tǒng)、足夠的停車空間、多 元性商店業(yè)種與服務(wù)、統(tǒng)一的經(jīng)營策略及店面管理、獨立個性的購物環(huán)境。就整體而言，密 閉式購物區(qū)（Mall）通常是購物中心的主體，采用密封式設(shè)計，并且將店面兩兩相對的每條 商店銜接，以中央溫度調(diào)節(jié)系統(tǒng)的消費購物通道加以連接，形成四時四季都很舒適的購物環(huán) 境。
六、按購物中心的業(yè)態(tài)復(fù)合度的程度分類：
1、業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高，如面積又超過12萬㎡， 即可稱真正的摩爾購物中心MALL。如 泰國曼谷西康廣場/施康廣場（Seacon Square）、菲律賓馬尼拉SM MEGAMALL等。
2、業(yè)態(tài)復(fù)合程度較低， （如只有大型百貨公司，而沒有大賣場；或只有大賣場，而沒有大型百貨公司； 或沒有大型影城） 就稱不上摩爾購物中心MALL。
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