研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
快速城市化給商業(yè)地產(chǎn)帶來的機(jī)遇
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第一是連鎖商業(yè)的需求，他們市場拓展的需要是希望把自己的市場推廣到二線或三線城市去，第二是城市里面消費(fèi)的商家他們對商業(yè)地產(chǎn)的需求，第三是消費(fèi)者需求。
事實(shí)上從這個(gè)概念上講，我個(gè)人認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)事實(shí)上是個(gè)消費(fèi)的場所。只要消費(fèi)這個(gè)課題永遠(yuǎn)在，對消費(fèi)場所的渴求是永遠(yuǎn)需要的。只不是他可能對原來普通的消費(fèi)場所有所升級，或者原來沒有的消費(fèi)場所被新建，當(dāng)然，在這個(gè)過程當(dāng)中也要符合客觀規(guī)律，目前我們看到的是有些城市其商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出來他所能消化或需求的一個(gè)量。大家都在說我國是奢侈品大國，現(xiàn)在到各地去有個(gè)有趣的現(xiàn)象是，所有城市的領(lǐng)導(dǎo)都希望引進(jìn)LV或卡地亞，并給予優(yōu)惠措施等等，事實(shí)上這是個(gè)比較大的問題，是不是每個(gè)城市都合適做這么個(gè)奢侈品的消費(fèi)場所，是不是每個(gè)城市都合適做五星級酒店，所有領(lǐng)導(dǎo)都說我們這消費(fèi)很好，做五星級酒店肯定沒問題，當(dāng)然酒店業(yè)的專業(yè)者會說中國的酒店業(yè)消費(fèi)者可能和國外考查的地方不一樣。中國城市的管理者首先會告訴你，我們這里消費(fèi)的都是老板，但是我們老板沒有做實(shí)際的調(diào)查，這些老板我無法把我的市調(diào)信息發(fā)到他手上，第二個(gè)，消費(fèi)是政府的，這個(gè)我也沒法去市調(diào)，沒有任何數(shù)據(jù)可以支撐我說這個(gè)地方可以做一個(gè)五星級酒店或者是做一個(gè)奢侈品，為什么？因?yàn)槲业恼{(diào)研對象我調(diào)研不到，這個(gè)只能是一種領(lǐng)會，或者我們在這個(gè)城市，作為城市的原住民，在經(jīng)歷了比較長的時(shí)間以后，對這個(gè)城市的個(gè)性，對這個(gè)城市上層消費(fèi)慢慢理解以后，原來我在泰國也可以做LV的專賣店，一下子他就可以買10個(gè)，我在青島也可以這樣的一個(gè)奢侈品店，這個(gè)大家都聽說過，但是這個(gè)對外商來講，或者對國外投資者來講這是一個(gè)難題，他沒有辦法調(diào)研，這是我們和這些合作伙伴，和這些商家，包括和酒店業(yè)做溝通的時(shí)候，這個(gè)問題是一直需要解決的，我們怎么告訴他，我們的國內(nèi)需求要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于你的國外需求，這是非常難的，我們只能講好，很好，怎么量化，有什么數(shù)據(jù)，有什么表格，有什么樣的統(tǒng)計(jì)，這個(gè)沒有。
國內(nèi)消費(fèi)將會成為中國經(jīng)濟(jì)拉動的主要引擎，中國人均的GDP的消費(fèi)總量從3000美元開始到1萬美元，我們在講城市化，我認(rèn)為是兩級分化的，一級是往大城市、超大城市引進(jìn)，第二是某些城市，農(nóng)民工大量返城，帶來耐用品的大量的消費(fèi)，這是一個(gè)非常有趣的現(xiàn)象，我們在各地做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，我們做了大量的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)很有趣，就像剛才講的，從商業(yè)地產(chǎn)的形式上來講，我們可能在某個(gè)地方看到，哪家大賣場生意非常好，好到無法理解的程度，銷售也非常好，他里面的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)你看也很奇怪，他的產(chǎn)品包羅萬象，事實(shí)上，我認(rèn)為這是變了形式的百貨公司，這是一個(gè)什么原因呢？事實(shí)上，在中國的很多地方，特別是二三線甚至是三四線城市，大量的消費(fèi)者，他找不到一個(gè)非常能夠集中購物的場所，他把賣場當(dāng)百貨公司看，現(xiàn)在賣場最新的發(fā)展就是叫賣場購物中心化或者賣場百貨化，它的貨品陳列包括里面人性化的服務(wù)，包括燈光的服務(wù)等等，都是往百貨中心考慮的，這個(gè)事實(shí)上也是符合中國人這個(gè)情況的，特別是在我們的農(nóng)村地區(qū)，特別是在二線城市或者三線城市，或者是二線城市市郊地方，往往這個(gè)購物中心的初期階段事實(shí)上就是一個(gè)賣場，而他的生意非�；鸨覀儸F(xiàn)在看起來是一個(gè)非常有趣的現(xiàn)象，所以我們覺得，農(nóng)村的消費(fèi)在這里有體現(xiàn)，明顯高于城市，因?yàn)閷ι畋匦杵返囊粋�(gè)購置要求，他會比城市居民要多，這個(gè)事實(shí)上也能解釋，為什么你在日本看不到大賣場，因?yàn)樗畋匦杵返墓┲靡呀?jīng)完全潛移默化到很多的地方，他有很多小店，他已經(jīng)不用大賣場粗礦的形式，完成他最基礎(chǔ)的消費(fèi)者的需求，所以他更人性化了，他的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更個(gè)性化了。
講到商場的需求，講到消費(fèi)的旺盛，還要講到人口的合力。從我們在全國各地來看，人口過億或者過千萬或者接近千萬，或者城市人口達(dá)到500萬以上的城市，一般可以看到這個(gè)地產(chǎn)都非常好，毋庸置疑它有一個(gè)人口紅利的產(chǎn)生，從年輕人口逐漸的回升，并且我們查了一下數(shù)據(jù)，或者我們看了我們的目前的一個(gè)成交的銷售的情況，對需求的情況，這個(gè)紅利大概可能要到15年，還是一個(gè)消費(fèi)市場，這里我列了三條，這個(gè)三條，我想廣義的把它推廣到并非完全的商業(yè)地產(chǎn)概念，事實(shí)上有很多的消費(fèi)要發(fā)生，這些消費(fèi)我們不要忘了，承載這些消費(fèi)的載體都是消費(fèi)地產(chǎn)，而這些消費(fèi)只會變多不會變少，只要我們?nèi)丝诩t利一天沒有把這個(gè)紅利消化完，商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會還是很多的，商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會是滯后于紅利的消化時(shí)間曲線。
城市化和消費(fèi)潮帶來的發(fā)展機(jī)遇
從我們的經(jīng)驗(yàn)來看，看看城市化和消費(fèi)潮帶來的發(fā)展機(jī)遇。我還是要講這樣一句話，萬事都有一個(gè)發(fā)展的過程，你讓一個(gè)可能會饑渴死的人，要讓他考慮飲水的安排，當(dāng)然我舉的這是一個(gè)不適當(dāng)?shù)碾x子，就像王家?guī)X的煤礦的困在下面的人，你去教育他不能喝深水，不能喝污染的水，那是沒用的，生意就是生意，發(fā)展方式是生意人，他在某個(gè)過程中，他一定會把追求商業(yè)利益的目標(biāo)放在首位，然后再考慮對社會的影響以及其他的東西，所以，我們可能會在最近一段時(shí)間還會看到這樣結(jié)合的商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)，當(dāng)然在城市化包括在商業(yè)地產(chǎn)，包括我們的商家，我這兩天解除了不少的商家，我們下面有幾個(gè)項(xiàng)目在做，現(xiàn)在已經(jīng)有一些商家提出來了，他說我跟你簽約，你給我一個(gè)承諾書，我說什么承諾書？你這個(gè)商場不能賣，一間都不能賣，他已經(jīng)開始在做這樣的要求了，當(dāng)然以前我們沒有碰到這樣的事情，在若干年以后，他也會告訴我說，行，你可以賣，但是你賣的人必須是什么什么樣的，我覺得這是一個(gè)不變的真理。商業(yè)地產(chǎn)怎么做？我想從我們的經(jīng)驗(yàn)來看的話，首先一個(gè)還是要考慮怎么退出，這個(gè)是肯定是對的，而且我們目前說實(shí)話，商業(yè)地產(chǎn)的收益，還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能夠和我們商業(yè)地產(chǎn)的估值資產(chǎn)的價(jià)值成良性的，這個(gè)是一個(gè)比較難辦的事情，中國最大的問題事實(shí)上是城市人口流動太大，很難去用一個(gè)比較數(shù)據(jù)化或者是數(shù)學(xué)的模型去套用，這個(gè)地方在哪年以后經(jīng)濟(jì)發(fā)展會怎么樣，或者人口比例怎么樣，或者對這個(gè)產(chǎn)品的需求怎么樣，我本人和幾乎所有的人在中國做賣場以及百貨公司都做過這樣的探討，事實(shí)上，特別是老外的這些公司，他有一點(diǎn)是最不理解的，因?yàn)樵谒睦硐肜锩妫赡苓@個(gè)二十年這個(gè)鎮(zhèn)是1403人，還是1403人，這個(gè)鎮(zhèn)人口不會變化的，當(dāng)然有生老病死這個(gè)過程，但是不會有劇烈的變化的，但是中國可能會因?yàn)橐粋�(gè)節(jié)日，或者是因?yàn)橐粋�(gè)什么樣的東西，人口大量的流動，包括一個(gè)新區(qū)的開發(fā)，都造成人口大量的開發(fā)，深圳的開發(fā)造成了多少人口流動，這個(gè)是任何一個(gè)西方穩(wěn)定的國家，城市化已經(jīng)到一定程度的國家所不能認(rèn)識到的，所以很多老外會很奇怪，為什么對這個(gè)地方判斷這么樂觀？在中國這個(gè)鎮(zhèn)可能在三五年之內(nèi)由4萬變成10萬人，這是他所不能想象的，他所接受的教育，是這樣的一個(gè)穩(wěn)定的一個(gè)人口結(jié)構(gòu)，沒有這么大的人口流動，我們上�，F(xiàn)在講1900多萬人，其中有戶籍的是1200多萬，流動人口是600多萬，實(shí)際上遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止，因?yàn)檫�有很多沒在登記的，還有很多今天來了明天走的，還有很多今天來了過十五天走的，過二十天走的，過半年走的，過一年走的，他根本沒有在這個(gè)范圍之內(nèi)。中國最大的問題是城市的發(fā)展速度太快，城市化是在跑步前進(jìn)，所以你無法預(yù)測這個(gè)城市可能以后會發(fā)生什么樣的變化，所有在西方目前成型的或者說已經(jīng)認(rèn)為一定是真理的商業(yè)規(guī)律放到中國來，基本上都很難完全都對。去年年頭，LV在臺北開了一家超大規(guī)模的店，這在兩年之前我根本想不到，會在太原開，奢侈品怎么進(jìn)入這個(gè)地方，它有他的幾個(gè)衡量的標(biāo)準(zhǔn)，他怎么考慮在那邊開一個(gè)旗艦店，這么大的規(guī)模，這是以前所想不到的，但是中國城市的發(fā)展確實(shí)太快了。
事實(shí)上，在整個(gè)城市化過程當(dāng)中，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的模式還是會按照這樣的一個(gè)過程在做，如果說城市化比較低的，可能還是開發(fā)成私有，還有一部分會出售等等這些方法。當(dāng)然它在中斷的時(shí)候，轉(zhuǎn)型了很多，商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會也比較多，目前來看，在東部地區(qū)，以及部分的西部地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會會非常好，在東部地區(qū)事實(shí)上持有的比率會越來越高。相信各位目前在上海做地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)候，政府往往就會和你說一個(gè)事，上來就問你三個(gè)問題，這一年你能給我創(chuàng)造的稅收是多少，這個(gè)一定會問到，當(dāng)然如果是靜安區(qū)的話，一定會說我這里超過1億元以上稅收有10個(gè)，我的恒隆一個(gè)月是1.5億，一年是18億，你能做多少，你告訴我，這對開發(fā)商在東部城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)是一個(gè)考驗(yàn)了，你對政府所能作出的承諾和支持到底到什么程度，你需要靜下心里好好做你的商業(yè)地產(chǎn)。城市化背景下商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會非常重要，中心城市的改造，形成開發(fā)和建設(shè)，當(dāng)然這個(gè)需要大量的資金的支持以及你的實(shí)力。
還有我認(rèn)為是非常重要的，是中小城市和城鎮(zhèn)的一個(gè)快速城市化崛起，我們在二三線城市，區(qū)域型的這種商業(yè)中心的機(jī)會非常多，我和各個(gè)不同領(lǐng)域的商業(yè)連鎖企業(yè)都談過，他們也認(rèn)為在這些區(qū)域，他們以后的機(jī)會會很多，家電下鄉(xiāng)、汽車下鄉(xiāng)，接下來不知道什么還是會下鄉(xiāng)，會不會也有奢侈品下鄉(xiāng)，也有可能啊，我覺得這真是有可能的，在中國一切都有可能。當(dāng)然還有一個(gè)中國的城市在長大，大城市的高層建筑進(jìn)入集中增長期，中國一定會有某一兩個(gè)超級城市會非常高、以及非常龐大，這個(gè)我想我們不用去否定，一定會存在。城市的距離在哪里，交通樞紐、商業(yè)成為新的熱點(diǎn)。這個(gè)我想非常關(guān)鍵，它是一個(gè)變化的，消費(fèi)者的情況下，在消費(fèi)者的背景下面，它的一個(gè)設(shè)施的需求，有多種多樣的商業(yè)地產(chǎn)的需求。
綠地目前在全國大概有5個(gè)高鐵的樞紐的商業(yè)中心在進(jìn)展，這么大人流集中的人口流動以及高鐵運(yùn)行以后，它對這個(gè)城市到底帶來什么樣的結(jié)果，到底你是把商業(yè)機(jī)會輸入呢還是消費(fèi)人群輸出？我想這個(gè)問題，很難有一個(gè)人現(xiàn)在做一個(gè)正面的或者否定的回答，這個(gè)非常困難，我們目前高鐵有四橫四縱的情況，原來講最佳的經(jīng)濟(jì)圈是350-500公里，大概是一個(gè)半小時(shí)到兩小時(shí)這樣的一個(gè)圈，是高鐵的一個(gè)比較舒適的距離，事實(shí)上，高鐵開完以后，日本高鐵的經(jīng)驗(yàn)，帶來了服務(wù)業(yè)的提升，但是，它也會帶來工業(yè)的轉(zhuǎn)移，以及帶來商務(wù)人口的轉(zhuǎn)移，這是一個(gè)雙刃劍。到底這個(gè)小城市，比如說，我是無錫，我的高端人群是不是因?yàn)楦哞F開了以后，就不在我這里消費(fèi)了？他去上海了？或者是北京了？或者說我無錫城郊的人因?yàn)楦哞F出來，我大量的又往高鐵站聚集，造成一個(gè)新的城市聚集點(diǎn)，或者是一個(gè)區(qū)域中心，這些情況到底會怎么樣，另外一個(gè)高鐵作為在中國來講，事實(shí)上是作為一個(gè)飛機(jī)的替代品，而不是作為一個(gè)日常的交通工具的形式，這是很不同的，因?yàn)樵趪猓覀兛疾爝^歐洲的鐵路，他坐鐵路流動人口的目的和中國人坐鐵路流動人口的目的是不一樣的，包括現(xiàn)在，他們坐著是上班的，我們中國人坐高鐵上班肯定不是很多，特別是超過一個(gè)半小時(shí)以上的，可能大部分還是商務(wù)活動，他會把原來商務(wù)或的陣地由原來的地方往前推，可能往大城市推，這個(gè)可能會帶來一個(gè)比較大的區(qū)別，而這么多的密密麻麻的高鐵，整個(gè)以后城市的發(fā)展，本來這個(gè)城市就在跑步式的發(fā)展，這個(gè)城市化，我們的二三線城市，包括內(nèi)地，再加上高鐵這個(gè)大動脈加進(jìn)去以后，說實(shí)話這是上帝才知道它怎么樣，真的是這樣的。像武廣，廣州到武漢，這個(gè)時(shí)間的便利性以及商務(wù)成本的降低，這是一個(gè)非常大的變化。地鐵也會造成一個(gè)同城效應(yīng)，我們綠地因?yàn)閰⑴c了在濟(jì)南的高鐵的建設(shè)，那是一個(gè)，我可以簡單的講一下這個(gè)項(xiàng)目，非常復(fù)雜的一個(gè)項(xiàng)目，地下大概就有十多萬平方的商業(yè)，再加上地面有公共車站加城市廣場、地鐵、商業(yè)、酒店，凡是我能想到的商業(yè)形態(tài)這里都有，而我能想到的這個(gè)成也以后為誰來用，誰到我這里來消費(fèi)，我到現(xiàn)在還沒有解出來，坐高鐵的人，會到我這邊百貨公司買東西嗎？到底是出發(fā)者來買，還是到達(dá)者來買？出發(fā)者是從我這邊出發(fā)干什么呢？來的人又是來干什么呢？在中國都沒有這樣的經(jīng)驗(yàn)，我們看不到一個(gè)這樣的情況，在國外，我剛才講過了，他們的人均收入和高鐵乘坐人員的基本目的是不一樣的，所以拿來主義在這里很難用，所以這個(gè)項(xiàng)目是非常困難的，這個(gè)項(xiàng)目到目前為止，我們和政府談到底地下怎么分割，因?yàn)樗麄兌际峭耆B接的，哪些是政府的，哪些是我的，他也沒經(jīng)驗(yàn)，地下到底怎么算，到底算不算容積率？如果不算呢，它的地下比地上面積還多，如果算容積率的話，那我不愿意啊，我出讓面積把地下都算容積率，那我不是虧大了，所以這是一個(gè)大問題，包括我們上次和無錫談也有這個(gè)問題，包括我們最近在和虹橋樞紐談也有這樣的問題。還有一個(gè)問題，我們知道高鐵實(shí)際是是隸屬于國家交通渠道，他在里面也做了大量的商業(yè)，他里面的商業(yè)到底是怎么樣的，也不知道，誰都不知道現(xiàn)在�，F(xiàn)在唯一能看到的是上海虹橋機(jī)場的第二航站樓，它里面的情況已經(jīng)慢慢有雛形了。上次百勝跟我說要在里面開7個(gè)肯德基，我聽了嚇一跳，那我們外面怎么辦？我們外面再做商業(yè)怎么辦？都不要干了。所以大量的快速流動人口，對我們市民性的消費(fèi)到底帶來什么樣的東西，現(xiàn)在真的是不得而知。我們商務(wù)人口高密度的交流，為餐飲酒店的確提供了非常好的機(jī)會，我想這個(gè)一定不會錯(cuò)，一定是一個(gè)非常好的機(jī)會，包括鄭州，綠地鄭州有一個(gè)項(xiàng)目是鄭州高鐵的在建廣場，綠地是最大的一個(gè)參與者，它將是以后全亞洲最大的火車站，但是說火車站這三個(gè)字，一般在中國一般是打造中等偏富的一個(gè)標(biāo)簽，火車站又亂又差，但是從長遠(yuǎn)來看的話，這么大的人口，對交通樞紐商業(yè)到底帶來什么機(jī)會，我們也在研究。當(dāng)然酒店一定會好，高鐵的誕生一定會帶來大量的商務(wù)人口的流動，這對酒店行業(yè)是一個(gè)非常好的機(jī)會，當(dāng)然不是指所有的五星級酒店，我想它是指四星或者是一些快捷型酒店是非常好的。
綠地商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)
綠地過去十年來看，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)是穩(wěn)定的增長，全國的商業(yè)地產(chǎn)都保持了穩(wěn)定的增長，目前我們辦公樓與商業(yè)用房的銷售量復(fù)合增長也是比較高的。
過去十年，到08年09年，截止到09年吧，商業(yè)地產(chǎn)的主戰(zhàn)場基本上是在一線市場，包括個(gè)別的省會城市的二線市場，我之所以這么說，是有一個(gè)前提，我一說大家一定會贊同我這個(gè)想法，可能有人會提問，西安、成都也有很多的商業(yè)地產(chǎn)，你為什么不說主戰(zhàn)場不在這些地方？你去看，往往除了上海一些特大城市去看他的開發(fā)商是誰，可能超過60-70%，原來可能是商業(yè)單位而不是地產(chǎn)商，所以我說，目前對商業(yè)地產(chǎn)商來說，它的機(jī)會開始在二三線城市出現(xiàn)了，中國原來做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的到底是商業(yè)單位還是地產(chǎn)單位，到目前為止，這個(gè)已經(jīng)成定論了，最早做商業(yè)的就是商業(yè)的單位，而目前事實(shí)上商業(yè)單位已經(jīng)進(jìn)入到地產(chǎn)開發(fā)，而地產(chǎn)單位也開始去做百貨公司了，也開始去開卡拉OK了，所以二三線城市這個(gè)方面的機(jī)會非常多。
從中國和國外的一些情況來比的話，事實(shí)上，我們的連鎖商業(yè)起步也非常晚，我剛才因?yàn)樵谇懊娴难葜v當(dāng)中已經(jīng)講到了一部分，我們實(shí)際上用了20年的時(shí)間走了人家大概接近100多年的時(shí)間，我們真的是在跑步，而這個(gè)跑步我認(rèn)為跑步速度非�？�，這個(gè)速度快到說，一直是以沖刺的速度來跑人家用100年發(fā)展的速度，沒歇過，這是讓我佩服的，也有一些讓我擔(dān)心的，是不是需要喘口氣，是不是需要調(diào)整休息一下，隨著這個(gè)消費(fèi)增長期進(jìn)入爆發(fā)式的高速發(fā)展，以及中國的人口和城市化水平相關(guān)以后，我們會進(jìn)入到發(fā)展階段的成熟階段，是我們商業(yè)地產(chǎn)目前發(fā)展的一個(gè)過程，而連鎖商業(yè)的話，它可能和商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的程度最好的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，因?yàn)樗拇罅康氖袌觯频剿羁拷M(fèi)者的終端去，所以你去看，我剛才已經(jīng)講了家電下鄉(xiāng)等等，我也和國美的領(lǐng)導(dǎo)一起探討過這個(gè)問題，他們也說這是一個(gè)好事，包括汽車下鄉(xiāng)等等，都是把自己的消費(fèi)終端推到最前沿去，我曾經(jīng)在農(nóng)村看到很多格力空調(diào)的銷售點(diǎn)，太多了，格力都自己做，因?yàn)橛幸欢螘r(shí)間他們不依賴國美的銷售系統(tǒng)，你甚至于到很多偏僻的鄉(xiāng)村都可以看到一個(gè)店，格力電器，賣空調(diào)的，然后連鎖產(chǎn)業(yè)呢，它和商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的話，我認(rèn)為事實(shí)上，最大的一個(gè)好處就是可復(fù)制性變強(qiáng)，這可能是地產(chǎn)商最愿意看到的，我們作為商人來講的話，我們要縮短我們的研發(fā)周期，要縮短我們的設(shè)計(jì)周期，縮短我們的開發(fā)周期，來拉長或者提早進(jìn)入我們的收益期，唯一可能性往這個(gè)方向走的，實(shí)際上是做連鎖或者是克隆，或者是模板式的，這是我們地產(chǎn)商唯一愿意看到的情況，連鎖商業(yè)有它程序的一個(gè)對商業(yè)的理解和要求，它和發(fā)展商可能是最默契的，而連鎖商業(yè)，我預(yù)測它最后的一個(gè)巨大的市場，一定是在二三線城市，這是肯定的，而且這些商家也在不停的往二三線城市走，原來我們邀請過，類似于CNA等等，我們?nèi)ザ�城市吧，我們發(fā)出誠摯的邀請，我們一起去二線城市，我們有很多的項(xiàng)目和你合作，不去！什么鄭州、重慶等等，什么河南的鄭州等等，他都不去，但是去年他就去了，他自己去看，因?yàn)樗氖袌鲈谀莾海仨氁�，沒有一家人會覺得因?yàn)橛惺袌龆蝗サ�，這是不可能的，所以連鎖商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)比現(xiàn)在結(jié)合得更密切，更你中有我，我中有你，更可能會意見對立，然后會找到解決的方法，中國人很聰明，會找到很多解決的方法。未來十年商業(yè)地產(chǎn)將走向成熟，以前我把商業(yè)地產(chǎn)比喻成一個(gè)充滿了荷爾蒙的一個(gè)青春期的少年，什么都有可能，什么都能干，什么都能做，我可以把我的商業(yè)做到八樓，九樓十樓，都可以做，這個(gè)野蠻生長的過程，可能在今后十年里面，慢慢的平靜下來，當(dāng)然他還沒有進(jìn)入到中年期，我認(rèn)為還是在青春期，只不過他更懂事了，他更理性了，聽專業(yè)的人員的話更多了，以前設(shè)計(jì)公司來跟我說這樣做，不行！你這個(gè)不懂，我這么做就行。當(dāng)然現(xiàn)在他們給我的意見，是不是你在其他的項(xiàng)目上看到過，OK，我可以聽你的意見，我來做這樣的修改，或者怎么樣。
商業(yè)地產(chǎn)持有的新的公司大量出現(xiàn)。至少我把商業(yè)地產(chǎn)從來沒有歸結(jié)成真正的商業(yè)地產(chǎn)公司或者是沒有歸結(jié)成是一個(gè)房地產(chǎn)公司，為什么，房地產(chǎn)公司，他一定是開發(fā)，賣掉，開發(fā)，賣掉，只有像國外的這些，他純粹是一個(gè)投資性公司，他僅做投資，而不做開發(fā)的公司，他會持有，沒有一個(gè)地產(chǎn)商會有很多的商業(yè)，只不過我們目前找不到一個(gè)很合適的退出手段，我相信現(xiàn)在中國所有的地產(chǎn)開發(fā)商，不管是外資的、中資的、合資的、民營的、國企的，最大的問題，我可以這樣講，越大，退出難度越高，我想在這兩三年之間，我們可以看到，若家干家比較大的商業(yè)地產(chǎn)他會有他自己非常大的一個(gè)動作，他怎么退出商業(yè)地產(chǎn)，會有一個(gè)非常大的動作，可能當(dāng)然是上市或者是國家允許的發(fā)債，或者是哪天去做REIT'S，甚至于哪天出現(xiàn)次貸。
橫跨地產(chǎn)和商業(yè)運(yùn)營的行業(yè)將會成為當(dāng)之無愧的龍頭企業(yè)。以后到底是類似百聯(lián)這種企業(yè)突然醒悟了做商業(yè)地產(chǎn)，占領(lǐng)這個(gè)市場最大，還是地產(chǎn)像某某企業(yè)作為商業(yè)地產(chǎn)的老大，很難說，一旦商業(yè)企業(yè)他突然醒悟過來，他往商業(yè)地產(chǎn)去轉(zhuǎn)的話，他的資源比地產(chǎn)企業(yè)可能更好，他的生存的死亡率可能更低，地產(chǎn)可能冒進(jìn)得更多。
商業(yè)地產(chǎn)商從一線城市到二三線城市，從東部沿海地區(qū)逐步移動到中西部地區(qū)。這是一個(gè)定律，因?yàn)槿丝诰奂匠潭纫院螅虡I(yè)到一定程度以后，大家都知道，現(xiàn)在上海的商業(yè)價(jià)格太貴了，我們市政府也在提倡做郊區(qū)型商業(yè)，而這個(gè)郊區(qū)型商業(yè)據(jù)我所知生意也非常好，百聯(lián)他們在金山做的購物中心，都是非常好的，往往是在人家都想不到的地方，假如說你讓綠地去開發(fā)一個(gè)購物中心，很痛苦，但是他馬上就成功了，包括他在金山馬上要開業(yè)的這些，包括他在青島的，所以我想，中國對于大城市來講，它的城市副中心以及郊區(qū)是他的主戰(zhàn)場，而對整個(gè)中國版圖上來講的話，除一線城市以外，中西部地區(qū)的二三線城市，他的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)機(jī)會，以所取得的成本，以所能占這個(gè)飽和度，以及在這個(gè)地方被別人趕超的可能性可能要比低得多，那么你生存的可能性更大，你盈利的空間更大。
商業(yè)地產(chǎn)變革的企業(yè)，誰先變的，誰變得更多，誰更適應(yīng)這個(gè)跑步中的城市化，誰跳得更合理，更合適，可能是我們商業(yè)地產(chǎn)最合適的一個(gè)弄潮兒，我做了一個(gè)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)板塊的組成，這個(gè)和大家一起分享，不一定完全對，其中有兩塊我專門寫了--人才和法律。商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在最缺的是人才和法律，人才是這個(gè)行業(yè)的一個(gè)專業(yè)的全系列的人才，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)到經(jīng)營，法律更缺，到目前為止，商業(yè)地產(chǎn)到底用什么合同，租賃合同怎么弄，管理合同怎么寫，如果賣的話，維修資金怎么交，以后怎么辦，投資基金以后怎么用，這個(gè)非常頭大的事情，都沒有定律，都是在拿國外的東西在拷，而國外的東西放在我們這里，他的人口基數(shù)被放大了二三十倍，甚至一百倍，我們是14億人，這個(gè)合適嗎？所以這個(gè)我很懷疑，我接觸了很多律師跟我談合同，很多談到一半就沒辦法談下去，中國的很多法律是空缺的，對商業(yè)地產(chǎn)的很多內(nèi)容就完全沒有辦法去解釋，只能用國外的東西來解釋，這是很討厭的。
借用諾貝爾經(jīng)濟(jì)獎得主的一句話，"中國的城市化和美國的高科技是影響二十一世紀(jì)人類發(fā)展進(jìn)程的兩大關(guān)鍵因素"，這個(gè)很自豪，中國的城市化能夠被提到這么高的一個(gè)層次來上講這個(gè)也是對我們所從事商業(yè)地產(chǎn)的每個(gè)人來講是種使命感，一種責(zé)任感，中國在這個(gè)過程當(dāng)中，可能過十年二十年，我們的后輩再也看不到我們現(xiàn)在目前這種商業(yè)地產(chǎn)的這種跑步式的發(fā)展，他會進(jìn)入到一個(gè)相對平緩的階段，二十年以后，像我們在給子孫輩講故事的時(shí)候，我希望能夠和他們講的是我們留給你一個(gè)真的是適應(yīng)了他們需求的一個(gè)內(nèi)容，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)這個(gè)東西，做完以后要改造了很難，我們沒有辦法留給他很多敗筆，沒有留給他們對歷史不負(fù)責(zé)任的東西。我們留給他的東西，可能很多東西我們冒進(jìn)了，但是后面我們慢慢的補(bǔ)回來了，我想我們有這個(gè)使命感，也有這個(gè)責(zé)任感，我想講的就是這些，謝謝大家！
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