研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
城市結(jié)構(gòu)給商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造的機(jī)會(huì)
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在東北看到一個(gè)我目前為止最夸張的一個(gè)賣場(chǎng)開店，一個(gè)大連大商集團(tuán)和Tesco兩家店在一個(gè)四車道的馬路面對(duì)面，大門對(duì)大門。由于我們公司，在九十年代之前，給很多零售商，進(jìn)行開店選址研究的工作，在過(guò)去這是不可能發(fā)生的，三公里，五公里、一公里以內(nèi)不可能有另外一個(gè)大賣場(chǎng)，三公里都不會(huì)有的。我們有了中國(guó)的這樣的特殊的特征，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的特殊機(jī)緣，我們形成了這樣的一個(gè)現(xiàn)狀。那么我們中國(guó)未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)會(huì)怎么樣呢？這樣的慘烈，是不是還有機(jī)會(huì)呢？
總體來(lái)說(shuō)中國(guó)的趨勢(shì)還是很龐大的，上升空間依舊很大。這個(gè)從幾個(gè)方面能體現(xiàn)出來(lái)，第一個(gè)，中國(guó)是下一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的承接國(guó)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)這樣的特殊發(fā)展時(shí)期，它承載著再城市化的一個(gè)重任，從商業(yè)的角度，它一定會(huì)成為一個(gè)再城市化的一個(gè)國(guó)家。什么叫再城市化呢？就是說(shuō)它的商業(yè)，它引領(lǐng)著世界，它的消費(fèi)群體，知名品牌在中國(guó)都有進(jìn)駐，而且根據(jù)研究預(yù)測(cè)，在中國(guó)還有80%品牌還沒(méi)有充分釋放，那么當(dāng)然有資格擔(dān)當(dāng)再城市化的重任了。一個(gè)美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，21世紀(jì)看兩個(gè)，一個(gè)是美國(guó)，高技術(shù)的發(fā)展，另外一個(gè)是中國(guó)，城市化的進(jìn)程。既然中國(guó)有這樣的勢(shì)能，來(lái)?yè)?dān)當(dāng)下一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的承接國(guó)，我們繼續(xù)有高端商業(yè)的需求，我們能繼續(xù)拉動(dòng)。全新的商業(yè)結(jié)構(gòu)，我們這個(gè)商業(yè)結(jié)構(gòu)不能只用一線二線等簡(jiǎn)單的指標(biāo)來(lái)更新，我們首先看看我們的商業(yè)結(jié)構(gòu)是什么呢？線下、線上兩大商業(yè)形成了，我們指的是網(wǎng)絡(luò)，商業(yè)，我們形成了，網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)跟我們的傳統(tǒng)商業(yè)來(lái)分庭抗禮了，這是第一個(gè)；第二個(gè)，大都市形成。以北京、上海為源頭的兩個(gè)城市，北京和上海當(dāng)中有一個(gè)城市，不出十年，我們就會(huì)看到，有可能是其中的一個(gè)，能成為整個(gè)世界的再都市化的一個(gè)擔(dān)當(dāng)者。另外我們有八大城市帶，城市圈形成，我們一百萬(wàn)以下的小城市，至少不低于一千個(gè)，我們還有百分之三十的農(nóng)民，要從農(nóng)村的土地上轉(zhuǎn)移到我們的城市。
那么這樣的商業(yè)結(jié)構(gòu)就催生了我們還有很多商業(yè)操盤機(jī)會(huì)。
網(wǎng)絡(luò)，網(wǎng)絡(luò)09年我們就已經(jīng)有了1.3億的消費(fèi)者，增長(zhǎng)比率是90.7%，按照這樣一個(gè)速度增長(zhǎng)，網(wǎng)絡(luò)很快就會(huì)代替一些標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的行業(yè)，辦公系列啦，家電系列啦，就是這些不需要體驗(yàn)式，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化就可以感受到的，它代替不了餐飲，對(duì)服裝它代替也是有限，但是有一些標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品不需要體驗(yàn)感受的，以后網(wǎng)絡(luò)將扮演著更重要的角色。第二個(gè)呢，它的銷售形式已呈多樣化，最早的時(shí)候網(wǎng)絡(luò)銷售是一個(gè)小目錄單，那現(xiàn)在是什么呢？目錄+網(wǎng)站+實(shí)體店，就說(shuō)我們有了網(wǎng)絡(luò)下面的實(shí)體店，它有自己的網(wǎng)站；另外一個(gè)呢，就是迪斯尼啊，它開始采用授權(quán)方式，迪斯尼過(guò)去的經(jīng)銷商都是說(shuō)我授權(quán)你來(lái)做什么什么，現(xiàn)在迪斯尼已經(jīng)在網(wǎng)絡(luò)上開始授權(quán)了，每一類的經(jīng)銷商可以代理我一類商品，我通過(guò)我的網(wǎng)絡(luò)就是我的大賣場(chǎng)，你在我這個(gè)網(wǎng)上，把我的產(chǎn)品一網(wǎng)打拎，可以買任何的產(chǎn)品，這是一個(gè)，還有全新的集團(tuán)購(gòu)買，這是我們線下的傳統(tǒng)商業(yè)，包括萬(wàn)達(dá)都做不到的。為什么呢？你只要有地域性，你就不可能滲透到中國(guó)的每個(gè)角落，但是我網(wǎng)絡(luò)可以實(shí)現(xiàn)，就像是蘇寧的便宜網(wǎng)，它的滲透模式是什么呢？我定一個(gè)基價(jià)，比如說(shuō)一個(gè)冰箱，如果是三千塊錢，現(xiàn)在大家會(huì)買這個(gè)三千塊錢，如果還有人在這個(gè)階段當(dāng)中，我還買還買還買，那么我的消費(fèi)群體從一變成十的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候我們相當(dāng)于一個(gè)小集團(tuán)了，這個(gè)時(shí)候，我們這十個(gè)通過(guò)網(wǎng)上收集的十個(gè)人就可以打個(gè)折了，變成集團(tuán)消費(fèi)了，打你一個(gè)點(diǎn)，打完一個(gè)點(diǎn)以后，其它消費(fèi)者在網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，同樣的三千塊錢它可以打一點(diǎn)變成兩千七，這樣一聚集，變成一百個(gè)人買了，這個(gè)時(shí)候扣點(diǎn)一下變成二十了，變成集團(tuán)購(gòu)買了，所以它們這個(gè)形式很新穎，由于我們的集團(tuán)購(gòu)買向來(lái)是低價(jià)的，那么我們傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)很難實(shí)現(xiàn)集團(tuán)購(gòu)買，使一大群陌生的人，互不相識(shí)的人，在中國(guó)的任何一個(gè)角落的人變成一個(gè)大的群體，來(lái)向一個(gè)品牌一起談價(jià)，這是網(wǎng)絡(luò)可以實(shí)現(xiàn)的。網(wǎng)絡(luò)具有不受地域影響的這樣一個(gè)特點(diǎn)，這是前面我說(shuō)，就算是萬(wàn)達(dá)也做不到這點(diǎn)，你再開店都做不到這點(diǎn)，它將是蓬勃發(fā)展的，它將跟我們的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)抗衡，有一些業(yè)態(tài)，實(shí)體店有可能落伍的業(yè)態(tài)，被傳統(tǒng)的電子網(wǎng)絡(luò)取代的。做商業(yè)地產(chǎn)絕對(duì)不是一事一議，而要從整個(gè)的戰(zhàn)局來(lái)看，十年八年，甚至是二十年來(lái)看你這個(gè)商業(yè)的生命周期，你要持有物業(yè)嘛。另外一個(gè)呢，我們的中國(guó)的網(wǎng)民結(jié)構(gòu)還偏年輕化，十年以后，現(xiàn)在的40歲的人，到了50歲的時(shí)候，也就是60年代的人到了50歲的時(shí)候，中國(guó)的網(wǎng)民結(jié)構(gòu)就形成了老中青三代輻射，這將是很了不得的一件事情啊，我們的現(xiàn)在的網(wǎng)民集中在年輕人當(dāng)中，40歲以下的，但是等到40歲的這批人長(zhǎng)到它的年齡增長(zhǎng)到50歲的時(shí)候，我們的這個(gè)網(wǎng)民應(yīng)該是一網(wǎng)打盡，三代消費(fèi)群體我們?nèi)依�，這個(gè)時(shí)候的網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物行為，技術(shù)將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，再加上，我們的網(wǎng)絡(luò)銷售形勢(shì)還在不斷地演變著，所以網(wǎng)絡(luò)是抗衡我們傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的一個(gè)重大的新業(yè)態(tài)，這是說(shuō)我們未來(lái)的機(jī)會(huì)。
我們?cè)倏幢本�、上海，它�?dān)當(dāng)了再城市化要素，那么這個(gè)再城市要素呢，還有同時(shí)千萬(wàn)以上的人口，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，像這類城市，它容納的產(chǎn)品線是最長(zhǎng)的城市，大家不要以為奢侈品品牌只能在上海和北京、西安、沈陽(yáng)這樣的千萬(wàn)以上人口的城市，我們北京和上海這樣的大城市，不需要低端產(chǎn)品嗎？不對(duì)的，有什么樣的人群就匹配的產(chǎn)品，它需要多長(zhǎng)的產(chǎn)品線，我們的商業(yè)業(yè)態(tài)就需要豐富，我們的八大城市帶，長(zhǎng)三角，上海、南京，大家都經(jīng)常說(shuō)的，一直到珠三角，渤海灣，東北地區(qū)，中部地區(qū)，川渝地區(qū)，還有海峽西岸城市廈門、福州為核心的，一直到關(guān)東城市群以西安為核心的，八大城市帶，城市圈，都有的城市的梯度的城市發(fā)展，都有這樣的大的帶頭城市，再到北京、上海這樣的城市，大概中國(guó)會(huì)有十到十五個(gè)這樣的城市，這樣的城市共同引領(lǐng)了整個(gè)中國(guó)的商業(yè)結(jié)構(gòu)向前推進(jìn)，那么在這個(gè)八大城市群當(dāng)中，包括北京、上海這兩大特大城市當(dāng)中，就會(huì)形成什么樣的商業(yè)機(jī)會(huì)呢？第一個(gè)，有一些品牌，繼續(xù)要進(jìn)入，就像是我們經(jīng)常說(shuō)的阿瑪尼，它有三個(gè)品牌線，但是喬治阿瑪尼，定制的這個(gè)品牌，并沒(méi)進(jìn)入中國(guó)，就說(shuō)像一些奢侈品品牌，實(shí)質(zhì)上它進(jìn)入中國(guó)的只是部分進(jìn)入，所以既然我們成為再城市化的城市，所以，它還要繼續(xù)進(jìn)入，我們還有一些一線的品牌要繼續(xù)進(jìn)入。還有一些呢，像美迪亞超市，這是電器的超市，過(guò)去我們一講到電器超市就是國(guó)美啊、蘇寧啊，其實(shí)美迪亞、山田電機(jī)，還有很多的國(guó)際一線還需要進(jìn)入中國(guó)，現(xiàn)在美迪亞進(jìn)來(lái)了，山田電機(jī)進(jìn)來(lái)了，我們過(guò)去知道百思買，那還有這兩個(gè)品牌呢？所以呢，一些發(fā)達(dá)地區(qū)的品牌，繼續(xù)要向中國(guó)注入，所以我們還有商業(yè)機(jī)會(huì)，我們還有建商業(yè)地產(chǎn)，引進(jìn)商家的需求。再一個(gè)是再城市化，不是一個(gè)簡(jiǎn)單的承接，就拿我們的基礎(chǔ)建設(shè)地鐵來(lái)說(shuō)，一般國(guó)家都是每小時(shí)300公里，中國(guó)是350公里，中國(guó)是提速最快的一個(gè)國(guó)家，而且以后估計(jì)中國(guó)也是整個(gè)一個(gè)地鐵線最長(zhǎng)的國(guó)家。雖然我們發(fā)展得晚，但是我是在你們基礎(chǔ)上建設(shè)的，那么我就是再城市化，這兩個(gè)要素對(duì)于一些人口眾多，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，它繼續(xù)承擔(dān)著一個(gè)提升的作用。在這些很多大城市當(dāng)中，為什么說(shuō)我們還有很多商業(yè)機(jī)會(huì)呢？第一個(gè)，我們的消費(fèi)群體，我們有權(quán)貴階層，權(quán)貴階層對(duì)產(chǎn)品的要求具體體現(xiàn)在商業(yè)要素當(dāng)中有四個(gè)要素，一個(gè)是權(quán)貴，一個(gè)是奢華，一個(gè)是原生態(tài)，一個(gè)是慈善，那么我們的奢華，就是說(shuō)，有很多風(fēng)景很好的豪宅，其實(shí)是它的生活配套比較差，但是風(fēng)景卻很好，真正的豪宅，包括它的商業(yè)業(yè)態(tài)，它永遠(yuǎn)是店員要比顧客多的，這是它要求的奢華；它要求的權(quán)貴，有權(quán)貴了就有限量產(chǎn)品，我們經(jīng)常聽到一些限量的產(chǎn)品，什么萬(wàn)寶龍啊，這些奢侈品品牌，LV的包啊，限量多少，全球多少，就有了這樣的需求，因?yàn)闄?quán)貴嘛，我有你沒(méi)有，因?yàn)槟阌羞@樣的階層，它就有這樣的需求，我們的會(huì)所就要有一些這頂尖級(jí)的會(huì)所的需求；需要原生態(tài)，無(wú)污染的食品，有機(jī)產(chǎn)品，為什么城市超市發(fā)展得如此之快，就是它提供原生態(tài)的一個(gè)產(chǎn)品，高密度的純棉，純麻的服裝，良好的空氣，這些是我們的富貴階層極其需要的；還有慈善，搞一些慈善的商業(yè)，包括一些慈善的拍賣等等，這些商業(yè)的投入都是跟這些階層有關(guān)系的。另外還有一些民工階層，這個(gè)階層你不要以為是在一個(gè)小城市，同樣在北京，既需要高檔的會(huì)所，也需要這樣一些地?cái)�，由于有這樣的打工階層，沉淀下來(lái)的市民，要吃，要住，也要買東西，當(dāng)然就需要商業(yè)了，所以不要認(rèn)為在大城市只有高端商業(yè)，才是生命力，這是不對(duì)的，只有適宜性。就拿上海為例，我們的寵物狗就有60萬(wàn)，60萬(wàn)催生多少跟寵物有關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈呢？這樣的商業(yè)呢？由于你有需求，就會(huì)產(chǎn)生這樣的商業(yè)機(jī)會(huì)，這就是說(shuō)，在大城市，我們的商業(yè)線是最豐富的，由于它的結(jié)構(gòu)豐富，這是我們講的大城市，那么我們100萬(wàn)以下的城市有多少呢？中國(guó)目前有557個(gè)，按照國(guó)家政府規(guī)定的數(shù)據(jù)，70萬(wàn)以下的，50萬(wàn)才叫小城市，這還是80年定義的，政府一直沒(méi)把這個(gè)規(guī)劃給改過(guò)來(lái)，我想再50萬(wàn)研究城市已經(jīng)有點(diǎn)落伍了，就暫且定義為它100萬(wàn)以下的吧，中國(guó)還有557個(gè)，未來(lái)還有將近400個(gè)到500個(gè)城市的機(jī)會(huì)呢，也幾乎在小城市里頭，我們大城市是人口不斷在聚多，數(shù)量呢是不會(huì)增加太多的，它的能級(jí)會(huì)提升，這些小城市呢，它的產(chǎn)品線不會(huì)有太大的變化，由于它的整個(gè)的人口數(shù)量，最多在50-70萬(wàn)，那產(chǎn)品線必定是簡(jiǎn)單的。但是我們小城市的機(jī)會(huì)來(lái)源于適當(dāng)?shù)馁?gòu)物環(huán)境的提升，小城市沒(méi)有機(jī)會(huì)容納太多的購(gòu)物中心。有家商業(yè)地產(chǎn)公司，在14個(gè)城市能有19個(gè)綜合體，沒(méi)有一個(gè)是健康的業(yè)態(tài)，比如說(shuō)太倉(cāng)，人口才幾十萬(wàn)它的商業(yè)體量是一百多萬(wàn)幾乎到了安徽，選擇的這些都是些城市能級(jí)很低的小城市，去開大型的購(gòu)物中心去了。這個(gè)開發(fā)商，他們?cè)谒伎紗?wèn)題的時(shí)候，在大的戰(zhàn)略格局問(wèn)題上，就是忽視了這樣一個(gè)問(wèn)題，所以，做商業(yè)要先看商業(yè)之道，城市能級(jí)是否能支撐，有沒(méi)有這樣的消費(fèi)者來(lái)支撐，這是一個(gè)我們極其核心的問(wèn)題。那么像這樣的城市呢，就需要什么呢？像匯銀也是做電器的，但是它的定位就很低檔了，它只是在原來(lái)的環(huán)境上有所提升，它現(xiàn)在在江蘇、安徽，27個(gè)城市也開了36個(gè)店，幾乎都是縣級(jí)市，它的營(yíng)業(yè)面積也不大。就說(shuō)我們的一百萬(wàn)以下的城市呢，我們的商業(yè)機(jī)會(huì)在哪里呢？在于一個(gè)它的商業(yè)環(huán)境的適當(dāng)改善，現(xiàn)在是這樣，未來(lái)也是這樣，由于它的人口結(jié)構(gòu)造成了一個(gè)特殊的現(xiàn)象。
未來(lái)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)會(huì)更高，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)在三個(gè)方面，由于商業(yè)地產(chǎn)是由幾個(gè)鏈條所組成的，商場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)，零售商之間的競(jìng)爭(zhēng)，操作者之間的競(jìng)爭(zhēng)，這三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)都將會(huì)更加的激烈。就說(shuō)零售商家的競(jìng)爭(zhēng)，舉個(gè)例子，家電行業(yè)，這個(gè)行業(yè)剛起步的時(shí)候，它的純利潤(rùn)可以做到八到十，現(xiàn)在已經(jīng)降到二到三了，是一個(gè)很危險(xiǎn)的邊緣了，即使是這樣，還有美迪亞在進(jìn)入中國(guó)，我們還有山田電機(jī)在進(jìn)入中國(guó)，還有匯銀家電這樣的一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的小家電在繼續(xù)地進(jìn)入到這個(gè)行業(yè)，單純看這個(gè)零售行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)很慘烈了吧？還有購(gòu)物中心，我們的商業(yè)體，拿青島為例，青島10年來(lái)建的商業(yè)是它建國(guó)以來(lái)所有商業(yè)的綜合；還有操作者之間的競(jìng)爭(zhēng)，過(guò)去最原始的操作者，是賣商鋪，現(xiàn)在如果你還是以賣商鋪的思想來(lái)經(jīng)營(yíng)商業(yè)，這樣的企業(yè)一定會(huì)退出歷史舞臺(tái)的，除非是你與時(shí)俱進(jìn)。那么什么樣是能生存下來(lái)的商業(yè)操盤手呢？就是以終端消費(fèi)者為終點(diǎn)這樣的企業(yè)才能生存下來(lái)，才能成為真正的操盤手。由于我們很多的綜合業(yè)態(tài)，我們的開發(fā)商，我們的操盤者，它擔(dān)當(dāng)?shù)氖且粋�(gè)資源的整合者，三十幾萬(wàn)的購(gòu)物綜合體都已經(jīng)出現(xiàn)了，要整合多少商家呀？那么這些商家，不是某一個(gè)商家力量能做得到的，是操盤者和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要整合的，為哪個(gè)階層服務(wù)，服務(wù)于哪條產(chǎn)品線，然后整合什么業(yè)態(tài)，要有這樣的綜合整合能力，只能從終端向前看，才能把這個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作起來(lái)，那么以后，能建立商業(yè)場(chǎng)所，產(chǎn)品，消費(fèi)者與運(yùn)營(yíng)管理之間的，這樣的企業(yè)，才能成為商業(yè)地產(chǎn)的核心骨干力量。以快速資金流，和單純的運(yùn)作資金的形式思考商業(yè)地產(chǎn)的房產(chǎn)公司，一定會(huì)退出這個(gè)歷史舞臺(tái)的。
我們公司現(xiàn)在正在給一家在全國(guó)單店排名第九的一個(gè)百貨公司做它的連鎖店的定位，規(guī)劃定位，這個(gè)百貨公司大概在05、06年吧，在江蘇的一個(gè)城市，它的營(yíng)業(yè)額一直在百貨公司中是排名第一，但是他們發(fā)現(xiàn)他的平均客流量在降低，降低到第三位了已經(jīng)，可能在百盛和八佰伴之下，那個(gè)時(shí)候它們就委托我們公司做一個(gè)現(xiàn)有商業(yè)的升級(jí)改造，下一步該怎么啟動(dòng)的一個(gè)研究，后來(lái)我們研究下來(lái)就一個(gè)結(jié)論，年齡老齡化。因?yàn)樗莻鹘y(tǒng)商業(yè)，是建國(guó)就成立了，這樣一個(gè)百貨公司，它的體量不夠，它吸納群體的力量不夠，最后的研究報(bào)告的結(jié)論兩個(gè)，第一個(gè)把旁邊的另外一棟樓叫迎春大廈的地買下來(lái)，把兩棟樓，通過(guò)一個(gè)連廊連成一個(gè)整體商業(yè)，這樣以后呢，它的總面積就將近十四萬(wàn)了，就可以成為一個(gè)融合更多商業(yè)，包括餐飲都裝進(jìn)去的。第二建議它快速提升它的品牌，他們擔(dān)憂能否引進(jìn)奢侈品品牌，它雖然在全國(guó)單店排在第九，但它的城市能級(jí)不是太高的，它有幾個(gè)特征，它的城市位置，以及它現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)能力，因?yàn)樗且患疑鲜泄�，認(rèn)為它能吸納一些奢侈品品牌。由于一些奢侈品品牌更加看重以后你的商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理能力。商場(chǎng)整體開始改造，把旁邊的另外一個(gè)商業(yè)買下來(lái)了，樓下七千多平方米的面積都是一線品牌，都已經(jīng)裝得滿滿的了，而且營(yíng)業(yè)額遙遙領(lǐng)先，還是第一位，單店的客帶量、顧客的客帶量依舊排在第一位�，F(xiàn)在他們又想像百盛一樣，做品牌擴(kuò)張了，它想在未來(lái)的幾年當(dāng)中，要開十幾個(gè)百貨公司，剛好它有個(gè)這樣的物業(yè)，這是一個(gè)很優(yōu)秀的上市公司，他們的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)是一個(gè)很優(yōu)秀的公司，跟它合作將近十年時(shí)間了，沒(méi)發(fā)現(xiàn)它們變過(guò)，就是跟我們對(duì)接的員工沒(méi)變過(guò)，就是很穩(wěn)定的一個(gè)團(tuán)隊(duì)，這是一個(gè)優(yōu)勢(shì)。第二以他們公司，百貨公司目前的這樣一個(gè)招商能力，可以繼續(xù)整合一些商家來(lái)，由于能從終端消費(fèi)者向前看，現(xiàn)在給它做的項(xiàng)目依舊做百貨，但是三個(gè)方向，一個(gè)是折扣百貨，一個(gè)是新潮百貨，另外一個(gè)是童裝市場(chǎng)。其實(shí)百貨大家都在做，但是你細(xì)分做哪個(gè)類，做到針對(duì)哪個(gè)細(xì)分群體，就是我們所要考核的。做一些整個(gè)城市的戰(zhàn)略布局，進(jìn)哪個(gè)城市，為什么進(jìn)入這樣一個(gè)城市，符合哪些消費(fèi)者。
真正的操盤，既要考慮到你的場(chǎng)所，又要考慮到你的消費(fèi)者，又要考慮到你的運(yùn)營(yíng)管理，不是孤立的來(lái)說(shuō)，我的土地成本是多少，我的資金壓力是如何，消費(fèi)者不管你資金壓力的，我們的零售商也不管你資金壓力的，在國(guó)際上有一個(gè)最通俗的專有名詞，叫標(biāo)準(zhǔn)比，一旦我這個(gè)業(yè)態(tài)超過(guò)我這個(gè)值以后就沒(méi)辦法來(lái)到你這里頭開店了，我就利潤(rùn)不夠了，由于中國(guó)沒(méi)有一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，我沒(méi)有辦法把這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)比做租金計(jì)劃的時(shí)候放進(jìn)去，但是這是一個(gè)很重要的信號(hào)，不是說(shuō)你開發(fā)商的成本高，我就能接受你的租金。那么未來(lái)呢，我們還會(huì)是形成什么樣的，商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)會(huì)互相滲透，我們看宜家，這樣的零售，它在進(jìn)入的時(shí)候它都自己買地來(lái)建造，我們看有的商業(yè)管理公司，原來(lái)是做項(xiàng)目規(guī)劃和招商的，自己也在買地，包括我們的易買得呀，它也在進(jìn)行滲透，它從大賣場(chǎng)向百貨開始轉(zhuǎn)，所以它的整體的面積是越來(lái)越大，我的大賣場(chǎng)大概只需要九千平方米，但是我的百貨面積需要兩萬(wàn)，整體需要三萬(wàn)左右的商業(yè)場(chǎng)所，就是我們的商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)，互相滲透的這種傾向，將會(huì)更加的頻繁，這就是我從幾個(gè)角度講我們中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)的機(jī)會(huì)和前景。
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