研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報告
獨門精品店型購物中心
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不過，獨門精品店型購物中心里，集結(jié)了一群小本經(jīng)營、有特殊風(fēng)格的店家，在一個以非主流的零售商場機能 規(guī)劃手法所設(shè)計的特殊商場中經(jīng)營，并不算是一個新的概念(此做法至少可追溯至十七世紀)，但是，該類型的商 場，必須迎合消費市場上的特殊需求，尤其是提供新奇、高級的商品。該類型所提出的真正全新的概念，是其所訴 求的消費市場，以及 采用的建筑空間形態(tài)，在短短數(shù)年之內(nèi)，這些商場就各自發(fā)展成幾種主要的獨門精品店型購物中心。
2．3．1游園風(fēng)味的市集廣場(Festival Marketplaces)
這兩個舊金山案例所有的開發(fā)潛力，十年后，終于在波士頓的法尼爾廳市集廣場開幕時(Faneuil Hall Marketplace，1976年開幕)，大放異彩，該市集廣場重新翻修了位在波士頓港邊、原為十九世紀市有批發(fā)市場的三 棟平行的長條型石造建筑物，提供大約5萬平方公尺的面積，做為商店、餐廳、辦公室以及附屬設(shè)施空間使用。由 于這座首創(chuàng)的『游園風(fēng)味的市集廣場』(也可稱為節(jié)慶式市集廣場)，是如此地成功，因此后來就沿用這個專用術(shù) 語，來特別指稱本案，以及該案開發(fā)商詹姆士?勞斯(James Rouse)與建筑師班哲明?湯普森(Benjamin Thompson)后來 所設(shè)計開發(fā)的商場計劃。勞斯與湯普森對于波士頓案的特色，相當自豪。在刻意篩選過的承租商組合中，招商對象 里中小型的當?shù)刈誀I商，比全國性的連鎖商受歡迎；販售小亭、飲食區(qū)、店面單元的配置，創(chuàng)造生動活潑的戶外空 間與熱鬧的室內(nèi)空間；新、舊建筑物都用簡潔的建筑手法處理，以做為襯托豐富多樣的商品陳設(shè)的背景。
勞斯公司與班哲明?湯普森建筑師事務(wù)所，后來也將這些規(guī)劃原則，應(yīng)用到許多相當成功的游園風(fēng)味市集廣場 的開發(fā)計劃上。巴爾地摩的港灣廣場(Baltimore Harborplace，1980年開幕)、曼哈頓南街海港(South Street Seaport) 的17號碼頭(pier 17，1985年開幕)、邁阿密的灣畔市集廣場(Bayside Marketplace，1987年開幕)、杰克森谷的杰克 遜谷碼頭(Jacksonville Landing，1987)，都是從湯普森發(fā)明的亭篷式建筑物為原型，所演變出來的設(shè)計，這些案例 充分說明了，法尼爾廳案的成功，并不是只靠歷史建筑的特殊氣氛。這些計劃也都位在水岸邊，靠近市中心的商業(yè)區(qū)。
游園風(fēng)味市集廣場的大獲成功，使各地群起仿效。在倫敦中央?yún)^(qū)，柯芬園(Covent Garden，1980年開幕)歷史性 市場建筑的設(shè)計手法，就不同于法尼爾廳，因為觀光游客的喜好，會強烈地影響到獨門精品店型購物中心的成敗。 詹姆士?勞斯也參與開發(fā)的雪梨達令港港濱節(jié)慶市集廣場(Habourside Festival Markets，1988年開幕)，在店家組合與 水岸區(qū)位方面，比較接近典型的勞斯/湯普森商場模型，該案也大受民眾的歡迎。
詹姆士?勞斯于1979年從勞斯公司退休，不久之后，他又成立了另一個新的機構(gòu)。企業(yè)基金會(Enterprise Foundation)，繼續(xù)貫徹他從零售業(yè)開發(fā)中所激發(fā)出來的都市更新理念。基金會附屬的開發(fā)公司-企業(yè)開發(fā)公司 (Enterprise Development Company，簡稱EDC)，在許多規(guī)模較小的城市開發(fā)游園風(fēng)味的市集廣場，然而，其中部份 商場以及其他案例所面臨的開發(fā)難題，也使人們開始了解游園風(fēng)味的規(guī)劃公式并不是成功的萬靈丹，諸如：密西根 州火石市(Flint)的水岸商場(Waterside Pavilion，1984年開幕)、俄亥俄州托利多市(Toledo)的碼頭畔商場 (Portside，1985年開幕，譯注：托利多為俄州西北部一城市， 瀕伊利湖)、維吉尼亞州瑞奇蒙德市(Richmond)的第六 街市集(Sixth Street Market，1985年開幕)以及維吉尼亞州諾弗克市(Norfolk)的水岸市集(Waterside Market)等等，這 些購物中心都開在居住人口達20萬人到40萬人之間的城市，它們的經(jīng)驗告訴我們，在這種規(guī)模的都市里開設(shè)一家游 園風(fēng)味式的商場，既沒有同等規(guī)模的就業(yè)人口來彌補觀光人潮的不足，亦缺乏輔助性的觀光焦點---例如：為巴爾地 摩港吸引大量觀光人潮的國立水族館以及馬里蘭州立科學(xué)中心---因此，這些商場成功的可能性就越來越渺茫。不 過，根據(jù)傳聞，企業(yè)開發(fā)公司曾經(jīng)在密西根州的一個5萬人口的小鎮(zhèn)---戰(zhàn)斗溪(Battle Creek)，開發(fā)過一個這樣的案子 ---邁坎利商場(McCamly Place，1985年開幕)，聽說該案自開幕以來，商場進駐率一直維持在90％以上，同時也成為 振興市鎮(zhèn)中心的利器。
2．3．2主題式購物中心(Theme centres)
如果游園風(fēng)味式市集廣場的概念，只算是第一代獨門精品店型購物中心吉拉戴里廣場與康那利商場所衍生出來 的一個發(fā)展方向，那么，獨門精品店型購物中心還有其他幾條發(fā)展路線。數(shù)年后，舊金山港邊的39號碼頭(Pier 39，1978年開幕，譯注：即是我們常稱的漁人碼頭)，走出了另一種發(fā)展風(fēng)格，人性尺度、多變化的人行空間、沈 浸在往日情懷的懷舊設(shè)施、各式各樣特殊的新奇店家，這些吸引賣點，在此都被更加發(fā)揚光大。在39號碼頭中，美 食小店與以觀光客為訴求之小店的店家組合，相當類似較早期的開發(fā)計劃，新蓋的二層到三層樓高、貼木瓦的建筑 物，喚起人們對于過去蜿蜒散落在舊金山灣畔的老漁村的記憶，成為休閑購物的設(shè)計主題。舊金山灣對岸的奧克蘭 水岸，出現(xiàn)另一個類似的主題式獨門精品店型購物中心---杰克倫敦村(Jack London Village，1975年開幕，譯注： 杰克倫敦為作家，寫過『海狼』、『白牙』等著名小說)，該商場真的從加拿大育康地區(qū)(Yukon，譯注：加拿大西 北部地區(qū))進口作者曾住過的原木小屋，做為商場木建筑群的主題特色，商場中的木建筑群，圍塑著一個有游泳 池、綠意盎然的中庭。
擁有濱臨水岸的絕佳地點，從商場寬大的回廊、小橋、平臺、陽臺，都可以眺望周圍與下方的景色，簡單的規(guī) 劃架構(gòu)，發(fā)展出來的不規(guī)則建筑細部---39號碼頭的線性村莊街道，以及杰克倫敦村的集中式村莊廣場---這二個開發(fā) 案，可說是最佳代表范例，充分說明從1970年代到1980年代之間，美國許多城市所開發(fā)的主題式獨門精品店型購物 中心。這些主題商場的配置，通常都相當松散，以各種時期的區(qū)域性建筑式樣為主。因此我們會發(fā)現(xiàn)，圣地牙哥的 海港村(Seaport Village)，混雜著維多利亞式的舊金山風(fēng)格以及傳統(tǒng)的墨西哥形式；麻賽諸塞州噻倫市(Salem)的派克 瑞碼頭(Pickering Wharf)，則是模仿新英格蘭漁村的風(fēng)格；圣荷西的加州梅乾場商場(Prune Yard)以及拉斯維加斯 的第一西方廣場商場(The Plazas，F(xiàn)irst Western Square,1980年開幕)，就像一座田園風(fēng)格的西班牙風(fēng)格的美式牧 場；洛杉磯港圣派卓市(San Pedro)幅員廣大的歐卡港口村商場(Ports OCall Village)，則結(jié)合了新英格蘭海岸與美國 南北戰(zhàn)爭前南方建筑的風(fēng)格。
某一部份主題式獨門精品店型購物中心，其規(guī)劃并不直接投觀 光客之所好，而是針對當?shù)厥袌龅男枨�，結(jié)合 餐廳、禮品店、流行商品店，有時候還包括一群業(yè)務(wù)相關(guān)的專業(yè)辦公室。舉例而言，加州康科特市的柳林商場(The Willows，1976年開幕)，就是一個這樣的實例，它提供了新興、快速發(fā)展住宅區(qū)的生活所需，因為戴博洛山脈 (Diablo Range)的丘陵，將這些住宅區(qū)與奧克蘭及舊金山既有的購物中心阻隔開來，而且在木瓦建筑夾道林立的村莊 街道的盡頭，設(shè)有一家小戲院。
某幾家這一類的購物中心，利用某些建筑式樣來設(shè)計獨門精品店購物環(huán)境的想法，有點像將地區(qū)性餐廳的特 色，擴大延伸到外面的公共區(qū)域。比方說，維吉尼亞州阿靈頓(Arlington)的水晶地下村商場(Crystal Underground Village，1980年開幕)里，一條購物街穿越集合辦公大樓開發(fā)案的廣場地下層，沿著地下街的美食區(qū)，用豐富多樣的 建筑風(fēng)格裝飾店面---與地面層商業(yè)建筑的嚴肅風(fēng)格，形成極大的對比。雖然該商場的主題設(shè)計手法與一般的不同， 但是，水晶市的獨門精品店型購物中心與重要的市中心開發(fā)案結(jié)合為一體，以服務(wù)來到中央商業(yè)區(qū)辦公與觀光的人 口為主，可說是最近開發(fā)的諸多商業(yè)計劃的典型代表，也因而發(fā)展出另一種儼然不同的獨門精品店型購物中心形態(tài)。
2．3．3都會型獨門精品店型購物中心
集中在一起的獨門精品店，為了滿足都會區(qū)消費者復(fù)雜的品味，并提供比露天街道更舒適的人行購物環(huán)境，終 于從十九世紀有玻璃天窗的長廊商場中，找到最理想的商場造型。在二十世紀末葉，獨門精品店以類似的簇群配 置，終于在垂直型的采光大廳中找到最合適它們的商場造型。這些采光大廳空間，在過去通常設(shè)在都會區(qū)里，開發(fā) 強度高的基地上的地下火車站的地面層或是辦公大樓的地下層。與前文討論過的觀光型或休閑娛樂型的獨門精品店 型購物中心大不相同，這一型的獨門精品店型購物中心以販售高級、流行的商品為主力，通常屬于復(fù)合機能開發(fā)案 的一部份，并扮演整個開發(fā)案公共門廳的角色。
本類型的開發(fā)案例大概最多出現(xiàn)在蒙特婁，在那里第一代多樓層式、室內(nèi)型的購物中心，就成為幾棟辦公大樓 的底層基座，例如：美利谷廣場(Place Ville Marie，1963年開發(fā))；自此之后，就陸續(xù)出現(xiàn)大量有采光大廳式的獨門 精品店型購物中心，這些商場位于辦公大樓下方，并連通到市中心地底下的地下鐵車站。沿襲1967年文生?朋特 (Vincent Ponte)針對連接地下人行動線，所規(guī)劃出來的整體規(guī)劃主要計劃，多家垂直型的購物中心，現(xiàn)在都連接在 一起，同時也與毗鄰的百貨公司連通，因而組成高密度的多樓層零售商場群。舉例而言，麥克吉爾(McGill)地鐵站 周圍，蒙特婁信托廣場(Place Montreal Trust，1988年開發(fā))最近的增建工程，五個樓面內(nèi)，充滿各類的商店與餐 廳，向西延伸與辛普森百貨(Simpson)連通，往北延伸連接工業(yè)城商場(Industrielle-Vie)，往東側(cè)，該商場銜接樓層有 高低變化的陽臺廣場獨門精品店型購物中心(Les Terraces)，再接下去連通到依頓百貨(Eatons department store)、地 鐵站，再過去則連接2020大學(xué)獨門精品店型購物中心(2020 University，1972年開發(fā))、200l購物廊(Galeries 2001)以及 大教堂商場(Place de la Cathedrale)。
地鐵車站的連通，所蘊含的開發(fā)潛力，支撐著此一類型的垂直型零售購物中心，在其他城市里，這種設(shè)計手法 多少也產(chǎn)生一些回響。最引人注目的案例，就是巴黎的車站大廳廣場(Forum des Halles，1979年開發(fā))，該商場的購 物街樓層，戲劇化的向下連通到位于地下五層的地鐵車站。此外，在倫敦，龐德街地下鐵車站(Bond Street Tube Station)上方的西方第一商場(West One，1981年開發(fā))，以及位于皮卡底里圓環(huán)(Piccadilly Ckcus)的倫敦閣商場(The London Pavilion，1988年開發(fā))，采取同樣的設(shè)計原則。
中心商業(yè)區(qū)的辦公大樓，是為這一類購物中心催生的另一個極有影響力的推手，低樓層有采光大廳的獨門精品 店賣場，就開在這些辦公樓里。在曼哈頓，由于租金過高，而且高級零售賣場空間不足，因而促使這類商場型的開 發(fā)。于是花旗商場(Market at Citicorp，1978年開發(fā))即應(yīng)運而生，在46層高的花旗公司辦公大樓下方，設(shè)有一個7層 樓高的采光大廳，采光大廳內(nèi)規(guī)劃了三個樓面的購物商場。在川普大廈(Trump Tower，1983年開發(fā))，則利用68層 辦公大樓低樓層的6個零售樓面，圍繞設(shè)計精采的采光大廳，設(shè)置30家最高級的精品店、商店以及餐廳。從川普大 廈往南數(shù)10個街廓，位在紐約第五大道575號的第五大道購物中心(The Center of Fifth，1985年開發(fā))，是一個充滿流 行精品店的垂直型購物中心，賣場位在40層樓高的辦公大樓下方，是一個有4個樓面的采光大廳。在紐約的時代廣 場，大都會保險大樓的大都會時代廣場計劃(Metropolis projects)，則決心要創(chuàng)造全紐約最壯觀、最精彩的獨門精 品店型購物中心，該商場是地下三層、地上三層的空間，賣場空間位繞著一個采光大廳，采光大廳的玻璃天窗開在 側(cè)面，面對百老匯街。
這些商場計劃內(nèi)，購物的采光大廳扮演商場上方或下面樓層之使用空間的大型大廳走道與接待空間，其所具有 的無窮潛力，為復(fù)合機能的都會型商場計劃，做了最佳的詮釋，在這些計劃中，加拿大建筑師柴德勒?羅柏茲聯(lián)合 建筑師事務(wù)所(Zeidler Roberts Partnership)，可說是這類商場設(shè)計的翹楚，該事務(wù)所在多倫多水岸規(guī)劃的皇后碼頭渡 輪站商場(Queens Quay Terminal，1987年開發(fā))以及巴爾地摩港灣廣場購物街(The Gallery at Harbourplace,1988年 開發(fā))，都是代表之作。不過，垂直型的都會型獨門精品店型購物中心，即使不與其他的開發(fā)內(nèi)容結(jié) 合，單獨開發(fā) 也是可以生存的，只要假以適當?shù)膮^(qū)位，并且其所營造出來的商場，一定要是市中心的高品質(zhì)都會空間。有二個案 例其商場的臨街面極少，而且精致優(yōu)雅的中央空間位在低于地面層的地下廣場，但是，卻充分說明了垂直中庭廣場 單獨開發(fā)的成功率。其中一案例是室內(nèi)型的商場---愛丁堡的威佛利市集(Waverley Market，1985年開發(fā))，以及一個 露天型的焦點空間---洛杉磯的第七市集廣場(Seventh Market Place，1985年開發(fā))。
2．3．4獨門精品店型購物中心與更新再利用的建筑物
事實上，吉拉戴里廣場，改建自一座巧克力工廠，而康那利商場，則是將舊的桃子罐頭工廠重新整建而成，然 而同樣的做法，在后來開發(fā)的獨門精品店型購物中心里幾乎是無以為繼。因為，班哲明?湯普森與其他人士早已證 明，老建筑物不再只是開發(fā)成功的游園風(fēng)味市集廣場的必備條件，反而是都會型流行獨門精品店型購物中心的成功 要件，因此相當多獨門精品店型購物中心，都利用整建后的結(jié)構(gòu)體，來建構(gòu)新商場。
老建筑再利用做法的大放異彩，一方面是因為老建筑物，可以引發(fā)思古之幽情，且是商場成功的重要因素之 一，懷舊情愫對于獨門精品店型購物中心成敗的影響程度，尤勝于其他類型的商場建筑。另一方面，也因為獨門精 品店型購物中心的類型，無論是在劃分小單元承租店面上，或是開店地點的選取，既可以在市郊的偏僻區(qū)位，也可 以在幾個樓層的賣場，其規(guī)劃上都有極高的彈性，再加上老建筑有潛力可以用較高的租金出租，所以，整修老建筑 的風(fēng)氣大為盛行。因此，例如在美國這樣的一個開發(fā)背景之下---優(yōu)惠稅率鼓勵民間再利用舊建筑，而不是徹底拆除 ---所以，當人們意欲在逐漸破敗的都會地區(qū)創(chuàng)造新生活時，獨門精品店型購物中心，似乎成為一個最理想的開發(fā)要件。
無論如何，整修再利用的老舊與廢棄建筑類型的繁多，令人吒舌，值得我們一一介紹。
繼吉拉戴里廣場與康那利商場之后，過去的工廠建筑由于結(jié)構(gòu)體相當完整、建材簡單，因此成為廣為利用的開 發(fā)資源。其中包括明尼亞波利斯市的一家床墊工廠，被改裝成為圣安森尼大道商場(St Anthony Main，1977年開 發(fā))，紐奧良啤酒廠，將釀酒坊與谷類研磨坊部份，改裝為杰克遜啤酒廣場(Jackson Brewery，1985年開發(fā)，1986年 與1987年陸續(xù)增建完成)，以及碼頭邊倉庫所改裝成的商場——多倫多的皇后碼頭渡輪站商場(Queen’s Quay Terminal，1983)、底特律的誘惑之弄商場(Trappers Alley，1985年開發(fā)，1989年陸續(xù)增建完成)、以及倫敦的煙草碼 頭商場(Tobacco Dock，1989年開發(fā))。
將其他類型的老商業(yè)建筑物，改裝成獨門精品店購物中心的可能性為在哥拉斯高(Glasgow，譯注：蘇格蘭西南 部的港埠)的王子廣場(Princes Square，1987)做了最佳的詮釋，該商場將一個由十九世紀初由零售業(yè)辦公建筑所圍繞 的中庭加蓋，改裝成獨門精品店型購物中心的采光大廳。
市場建筑，結(jié)合了完整的工業(yè)結(jié)構(gòu)體，以及建物周圍外部環(huán)境之正面性的加乘效果，成為構(gòu)成一家獨門精品店 型購物中心的主要重點。因此，精心鋪設(shè)的外部空間，對法尼爾廳市集廣場與柯芬園的成功，有極大的貢獻，后 來，在刻意興建的游園風(fēng)味式市集廣場中，外部空間的規(guī)劃，并同散步平臺與水岸廣場，都被列為商場成功的基本 要素。西約克郡哈立法克斯(Halifax)的編織品廳商場(Piece Hall，1976年開發(fā))，代表了另一種獨特的演變類型，該商 場中央所圍塑出來的四邊形廣場，以鵝卵石鋪設(shè)，作為一個露天市集與兒童游戲場，四周環(huán)繞的拱廊興建于1779 年，一個個圓拱，成為進入獨門精品店的出入口，過去陳列當?shù)厥止ぶ圃斓摹盒K編織品』或一整匹羊毛衣料的小 空間，現(xiàn)在成為獨門精品店的小店面。
市場建筑，有時候也內(nèi)含相當戲劇化的內(nèi)部空間，在柯芬園以及雪梨的維多利亞皇后大廈(Queen Victoria Building，1988年開發(fā))二案例當中，維多利亞式市場大廳里，因為有玻璃屋頂?shù)闹醒肟臻g，因而使該建筑物更有機 會可以被有效地再利用，成為獨門精品店型購物中心。在許多其他的建筑型態(tài)中，都可以看到這一類的空間，當 然，最有名的莫過于華盛頓特區(qū)的舊聯(lián)邦郵局大樓(The Old Federal Post Office)，被班哲明?湯普森改建成為老郵局 商展中心(Pavilion at the Old Post Office，1983年開發(fā))，在該商場建筑內(nèi)，有一個10層樓高的采光大廳，包含三個樓 層的專門店、販售小亭與餐廳。
然而，最戲劇性、最具有挑戰(zhàn)性的這一類室內(nèi)空間，出現(xiàn)在運輸類的建筑物中，該類建物岌岌可危的結(jié)構(gòu)體， 對于老建筑的有效再利用，帶來極艱巨的挑戰(zhàn)。鹽湖城無軌電車廣場(Trolley Square，1970年開發(fā))的電車調(diào)車場， 華盛頓特區(qū)聯(lián)合車站(Union Square，1988年開發(fā))的主要穿堂大廳，以及最壯觀的圣路易斯聯(lián)合車站(St Louis Union Station，1985年開發(fā))其跨距250公尺的長站體建筑、占地4.6公頃的鐵路調(diào)車場，充分說明了如此空曠偌大的空間， 在整建之后，仍可改裝成小規(guī)模、劃分成小店面的獨門精品店型購物中心。
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