研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
|
·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
|
| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
|
| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
|
| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
|
| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
|
| ·市場定位分析 | ...... |
聯(lián)系方式
電 話：0579-83059667
手機(jī)：15325915356
郵 箱：xqjcf126@126.com
在線QQ：1832216846
地 址：中國義烏市總部經(jīng)濟(jì)公館2號樓2單元502室（義烏貝村路1108號）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁 > 研究報(bào)告
研究報(bào)告
小商品城市場項(xiàng)目開發(fā)的可行性研究報(bào)告
 |
 |
1、項(xiàng)目地址：擬建的小商品城市場位于市區(qū)西開發(fā)區(qū)，山路與國路交匯處。
2、市場規(guī)模：擬建的小商品城市場占地135畝（89910平方米），屬于框架結(jié)構(gòu)，門面房及大型購物廣場均為三層，公寓樓為五層，寫字樓為六層，建設(shè)總面積11.37萬平方米，可容納經(jīng)營業(yè)戶1000余戶，具備商務(wù)、餐飲、住宿、物流、娛樂等功能，經(jīng)營輻蓋我市八縣二區(qū)，輻射蘇、魯、豫、皖、冀周邊20多個(gè)地市，地理位置優(yōu)越，交通運(yùn)輸發(fā)達(dá)，周圍擁有200萬平方米的住宅小區(qū)，具有理想的商業(yè)經(jīng)營氛圍和發(fā)展?jié)摿Α?
3、市場定位：建設(shè)成魯西南及周邊地區(qū)最大的小商品集散中心，擬建 “一街、二廣場、三中心、六大功能區(qū)”。即：商業(yè)步行街；集中購物廣場，立體水陸生態(tài)廣場；綜合信息商務(wù)中心，倉儲物流中心，餐飲文化休閑中心；化妝品區(qū)，辦公用品區(qū)，小家電區(qū)，服飾品區(qū)，五金區(qū)，日用品區(qū)。
二、項(xiàng)目可行性分析
1、政策優(yōu)勢：菏澤為了發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)，加快市場的建設(shè)，確定“商貿(mào)興城”戰(zhàn)略，大力建設(shè)商貿(mào)流通基地，促進(jìn)形成“大市場、大流通、大貿(mào)易”，向集約式發(fā)展的經(jīng)濟(jì)格局。
2、區(qū)位優(yōu)勢：菏澤地處蘇、魯、豫、皖接壤，京九鐵路縱貫?zāi)媳保率F路橫穿東西；境內(nèi)公路有220、327、105、106四條國道和12條省道及若干條縣鄉(xiāng)道路共同組成交通網(wǎng)絡(luò)；日東高速公路橫穿市區(qū)，正在建的德商高速、濟(jì)菏高速、菏徐高速等將交匯在市區(qū)，形成了菏澤通往全國各地的主動(dòng)脈，菏澤以得天獨(dú)厚的地理位置優(yōu)勢和便利的交通條件，成為了黃淮海地區(qū)的商貿(mào)物流中心。
3、良好的商業(yè)氛圍：一是擬建設(shè)的小商品城市場周圍，正在或?qū)⒁ㄔO(shè)有明珠花園、中富春城、頤�；▓@、金盾花園等200萬平方米住宅小區(qū)，集聚了大量的人氣，有相當(dāng)大的潛在需要；二是擬建的小商品城市場位于菏澤市區(qū)西部，毗鄰菏澤汽車西站、中華西路和220國道，出入方便，交通發(fā)達(dá)，聚散功能強(qiáng)，流動(dòng)周轉(zhuǎn)快，具備完善的市場功能，有很大拉動(dòng)作用和發(fā)展影響力。選定上述地點(diǎn)，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)規(guī)范化的小商品城市場，應(yīng)該是理想之地。
4、自身資源優(yōu)勢：一是品牌優(yōu)勢。目前的小商品城市場已是一個(gè)成熟的市場，社會知名度較高，以現(xiàn)有的小商品城市場整體搬遷為基礎(chǔ)，啟動(dòng)新建市場；二是行業(yè)經(jīng)營優(yōu)勢，企業(yè)人多、面廣、信息量大，具有成熟市場建設(shè)和管理經(jīng)驗(yàn)；三是具有良好的穩(wěn)定經(jīng)營政策和更加完善的經(jīng)營環(huán)境，搬遷后商戶的經(jīng)營政策沒有發(fā)生變化，相對經(jīng)營硬件設(shè)施升級，交通便利，物流更加順暢，服務(wù)更加全面。
5、項(xiàng)目建設(shè)緊迫性：目前的小商品城市場硬件設(shè)施落后，經(jīng)營環(huán)境較差，交通不暢制約流通周轉(zhuǎn)，周圍新興市場（樂園市場、五金城、中原商城、九州商城、牡丹商業(yè)廣場等）的沖擊，商戶強(qiáng)烈要求進(jìn)行市場升級或整體搬遷。同時(shí)，城市建設(shè)步伐加快以及消費(fèi)水平提高，對市場建設(shè)提出了更高的要求。
三、設(shè)計(jì)方案
（一）設(shè)計(jì)理念
商業(yè)設(shè)施的最終目的不僅是建造“商品容器”，而是在于能夠聚集到多少人潮，吸引多少顧客進(jìn)門。即能夠聚集大量顧客，促進(jìn)銷售量，又能作為生活、文化、資訊的據(jù)點(diǎn)，并能促進(jìn)地區(qū)活動(dòng)化的設(shè)施，才能成為成功的商業(yè)設(shè)施。設(shè)施上必須做到：一是要展現(xiàn)出優(yōu)異而特別的空間氣氛，使人們在購物的同時(shí)得到休閑和娛樂的逸趣；二是市場路線要明確易懂，空間認(rèn)知度高，場內(nèi)通行非常方便，而且要有足夠的停車空間；三是建筑物的識別性要高，要有獨(dú)樹一幟的風(fēng)格特色，是地區(qū)生活消費(fèi)的象征性據(jù)點(diǎn)和標(biāo)識。
（二）整體布局
1、立體水陸生態(tài)廣場，作為聯(lián)系城市與市場的窗口，更是引人入勝的點(diǎn)睛之作。中華路、220國道、長江路、護(hù)城河交匯處，開辟成近10000平方米的立體水陸生態(tài)廣場，體現(xiàn)出現(xiàn)代化的城市環(huán)境與菏澤水邑花鄉(xiāng)相結(jié)合的特色。
2、獨(dú)具風(fēng)格的沿街平面。該市場主要沿街面為220國道與汽車站相鄰處，該處的平面設(shè)計(jì)以雕塑小品為鋪墊，以特色燈光為襯托，以園林綠化為主題，更加增加亮麗點(diǎn)。
3、市場布局的合理分布。該項(xiàng)目的主題內(nèi)容就是各類市場及配套服務(wù)區(qū)的布局。一是各區(qū)之間應(yīng)保持合理的距離，要保證綠化、硬化和通訊條件，滿足環(huán)境衛(wèi)生的要求；二要符合市場交易、結(jié)算流程，合理布置通路；三要確保環(huán)保及安全消防要求；四是經(jīng)濟(jì)上要更合理、技術(shù)上更可行，擴(kuò)容性要強(qiáng)，即為今后市場的擴(kuò)建、加工區(qū)對接作好充分的準(zhǔn)備。
（三）設(shè)計(jì)要點(diǎn)
1、功能區(qū)域劃分明顯；
2、大賣場與商業(yè)街融合一體；
3、沿街多層寫字樓與汽車西站主體遙相呼應(yīng)。
四、建設(shè)規(guī)模及投資
（一）總建筑面積
113672平方米。其中：一層門市建筑面積34920平方米。建筑密度為38.84%，建筑容積率1.26。
（二）建筑分類
1、三層框架結(jié)構(gòu)商用樓：81600平方米（一層27200平方米，可容納670戶，戶均121.8平方米）
2、六層框架結(jié)構(gòu)綜合樓：7200平方米（一層1200平方米，可做70%的商業(yè)租賃，30%的管理用房）
3、六層磚混結(jié)構(gòu)商住樓：一層附加商業(yè)房1320平方米（38戶，戶均34.74平方米），一層儲藏室2180平方米（建設(shè)成本及收入均不計(jì)），二——六層公寓住宅11552平方米（190戶，戶均60.8平方米），合計(jì)15052平方米。
4、集中購物廣場：三層框架結(jié)構(gòu) 12000平方米（每層各4000平方米，一二層租賃式商鋪，三層租賃式庫房）
（三）總投資
159681878.72元（1.59682億元），均價(jià)1404.76元/平方米。其中，企業(yè)已投入5000萬元，企業(yè)再自籌3000萬元，融資3000萬元。
1、土地成本（按37萬元/畝計(jì)）
89910×0.0015×370000/113672=438.98元/平方米。
2、規(guī)費(fèi)
（1）商業(yè)：102120×180=18381600元；
（2）住宿：11552×140=1617280元；
以上合計(jì)均價(jià)：175.93元/平方米。
3、建筑成本
（1）三層框架結(jié)構(gòu)商用樓：81600×650=53040000元；
（2）六層框架結(jié)構(gòu)綜合樓：7200×750=5400000元；
（3）六層磚混結(jié)構(gòu)商住樓：12872×600=7723200元；
（4）集中購物廣場：12000×1400=16800000元；
以上合計(jì)：82963200元，均價(jià)：729.85元/平方米。
4、配套設(shè)施投資
113672平方米×60元/平方米= 6820320元
五、開發(fā)計(jì)劃
（1）項(xiàng)目報(bào)批計(jì)劃（8個(gè)月）
二個(gè)月完善項(xiàng)目占地中35畝土地手續(xù)；二個(gè)月內(nèi)完成規(guī)劃方案的審批；二個(gè)月完成圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及審查；二個(gè)月完成招投標(biāo)工作。
（2）項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃（12個(gè)月）
采用緊湊式的分期開工方式，單體工程建設(shè)期為8個(gè)月，開工時(shí)間間隔期為3個(gè)月，配套設(shè)施建設(shè)滯后期1個(gè)月。
（3）搬遷工作要點(diǎn)
為確保本項(xiàng)目的實(shí)施，必須以現(xiàn)小商品城整體搬遷為前提。因此，小商品城的整體搬遷是非常關(guān)鍵的一步。一是在市場籌建期，大力進(jìn)行小商品城整體搬遷的必要性和可行性宣傳，增強(qiáng)廣大商戶對新建小商品市場先進(jìn)性的認(rèn)知度和信任度。二是積極爭取市場政策支持，特別是稅收政策，這是廣大商戶更為關(guān)注的焦點(diǎn)。三是制定完善的搬遷方案，出臺搬遷政策和補(bǔ)償政策，激發(fā)廣大商戶搬遷的熱情。
六、營銷方案
1、銷售目標(biāo)
小商品市場主要針對兩大目標(biāo)客戶群體進(jìn)行出售：一是現(xiàn)有的經(jīng)營商戶，二是社會投資置業(yè)者。
2、銷售方式
一是針對經(jīng)營大戶，采取直接銷售；二是針對投資置業(yè)者，銷售后企業(yè)返租，再租賃給經(jīng)營業(yè)戶；三是先銷售，進(jìn)行融資，三年后扣除租金由企業(yè)予以收購。
3、銷售計(jì)劃
方案一：商住樓全部銷售，三層框架結(jié)構(gòu)商用樓50%銷售、50%租賃；六層框架結(jié)構(gòu)綜合樓、集中購物廣場實(shí)行租賃。
方案二：商住樓、三層框架結(jié)構(gòu)商用樓全部銷售 ，六層框架結(jié)構(gòu)綜合樓、集中購物廣場實(shí)行租賃。
方案三：商住樓全部銷售，三層框架結(jié)構(gòu)商用樓、六層框架結(jié)構(gòu)綜合樓、集中購物廣場實(shí)行租賃。（該方案不做經(jīng)濟(jì)效益分析）
七、市場經(jīng)營管理思路
一是市場化經(jīng)營，超市化管理。統(tǒng)一品牌，規(guī)范物業(yè)，稅費(fèi)公開，信息共享，特色服務(wù)，依法管理；二是先繁榮后規(guī)范，采取放水養(yǎng)魚政策，迅速啟動(dòng)新建市場；三是發(fā)揮好重點(diǎn)商戶的龍頭帶動(dòng)作用，把原市場內(nèi)具有相當(dāng)經(jīng)營規(guī)模的商戶，從市場中獨(dú)立分離出來，安排在新建市場中；四是不斷吸納經(jīng)營新業(yè)戶，把分散在市場外、具有發(fā)展后勁的經(jīng)營行當(dāng)，吸引到新建市場中，重點(diǎn)予以培養(yǎng)，以形成新的經(jīng)營行當(dāng)；五是加強(qiáng)信息化建設(shè)，發(fā)展電子商務(wù)，大力引進(jìn)現(xiàn)代經(jīng)營業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)有形市場與無形市場結(jié)合，提高市場增值效應(yīng)。六是整合市場資源，提升物流配送能力，強(qiáng)化店與場的聯(lián)系，促進(jìn)小商品加工業(yè)的發(fā)展，為市場的長期穩(wěn)定發(fā)展積蓄后勁。
八、效益分析
（一）經(jīng)濟(jì)效益
1、商住樓：銷售單價(jià)1300元/㎡，銷售收入為12872㎡×1200元/㎡=1673.36萬元；
2、三層框架商用房：銷售單價(jià)2200元/㎡，銷售收入為81600㎡×2200元/㎡=17952萬元（銷售50%為8976萬元）；
3、集中購物廣場租賃年收入：一、二層8000㎡×0.7（實(shí)租面積）×70元/月×10月=392萬元，三層庫房4000㎡×0.7×7.6元/月×10月=21.28萬元，年收入合計(jì)413.28萬元；
4、綜合樓租賃：該綜合樓管理辦公用30%不記收入，其余70%商業(yè)租用，租賃收入7200×0.7×20元/㎡×10月=100.8萬元；
合計(jì)租賃收入514.08萬元。
5、三層商用房全部按租賃計(jì)費(fèi)：81600㎡×（1.5/3×70元/㎡+1.5/3×7.6元/㎡）×10月=3166.08萬元（租50%為年收入1583.04萬元）。
方案一：商住樓全部銷售，三層框架結(jié)構(gòu)商用樓50%銷售、50%租賃；六層框架結(jié)構(gòu)綜合樓、集中購物廣場實(shí)行租賃。
1、租賃收入：三層50%+綜合樓租賃收入+大賣場收入=1583.04+100.8+413.28=2097.12(萬元)；
2、售房收入：商住樓收入+三層框架結(jié)構(gòu)商用樓50%收入1673.36+8976=10649.36(萬元)；
3、售房稅金: 10649.36×(5.5%+1.5%)=745.46萬元；
4、售房回收投資: 10649.36-745.46=9912.92(萬元)；
5、管理費(fèi)用：154.0615×50%=77.03(萬元);
6、銷售費(fèi)用：10649.36×1.5%(廣告費(fèi)、人員工資)=157.8(萬元)；
7、財(cái)務(wù)費(fèi)用：商住樓+三層售出50%+綜合樓及大賣場=（1641.06-1436.5）×75%×7%+(10811.27-8347.68) ×75%×7%+3515.83×7%=386.19(萬元);
8、折舊按30年計(jì)算，（10811.27×50%+3515.83）/30=297.38(萬元);
9、個(gè)體稅： 2097.12(租賃收入) ×7.6%=159.38(萬元);
10、房產(chǎn)稅：(租賃收入-個(gè)體稅) ×12%=（2097.12-159.38）×12%=232.53(萬元);
11、營業(yè)稅：（2097.12-159.38）×5.5%=106.58(萬元);
以上成本合計(jì)：1416.89萬元。
12、年利潤： 2097.12-1416.89=680.23（萬元）；
13、年凈收益：680.23×67%=455.75（萬元）(扣除33%的所得稅);
14、年收回投資：凈收益+折舊=455.75+297.38=753.13(萬元);
15、市場總成本:15968.19(總投資)-9903.90(總收入)=6064.29(萬元);
16、回收期: 6064.29/753.13+2(建設(shè)期)=10(年)。
方案二：商住樓、三層框架結(jié)構(gòu)商用樓全部銷售 ，六層框架結(jié)構(gòu)綜合樓、集中購物廣場實(shí)行租賃。
1、租賃收入：514.08 萬元；
2、售房收入： 1673.36+17952=19625.36(萬元)；
3、售房稅金: 19625.36×(5.5%+1.5%)=1373.78（萬元）；
4、財(cái)務(wù)費(fèi)用：(15968.19-3515.83) ×7%=871.7(萬元);
5、銷售費(fèi)用：19625.36×1.5%(廣告費(fèi)、人員工資)=294.38(萬元)；
6、售房回收投資:
19625.36-1373.78-871.7-294.38=17085.5(萬元)；
7、管理費(fèi)用：154.06萬元;
8、折舊按30年計(jì)算，3515.83/30=117.19(萬元);
9、個(gè)體稅：514.08×7.6%=39.07(萬元);
10、房產(chǎn)稅：（514.08-39.07）×12%=57(萬元);
11、營業(yè)稅：（514.08-39.07）×5.5%=26.1(萬元);
以上成本合計(jì)：393.42萬元。
12、年利潤： 514.08 -393.42=120.66（萬元）；
13、年凈收益：120.66×67%+117.19=198.03（萬元）(扣除33%的所得稅加上折舊)。
（二）社會效益
小商品城市場建成運(yùn)營后，一是提供大量就業(yè)機(jī)會，安置一大批社會人員上崗；二是增加當(dāng)?shù)卣?cái)政收入，促進(jìn)菏澤經(jīng)濟(jì)發(fā)展；三是大大提高企業(yè)知名度，促進(jìn)企業(yè)全面發(fā)展。
九、敏感性分析及對策
（1）搬遷困難。小商品城市場整體搬遷過程中，一是市場搬遷產(chǎn)生一定的費(fèi)用，可能商戶提出費(fèi)用補(bǔ)償問題；二是部分商戶思想波動(dòng)，其他市場拉商戶，可能有商戶流失現(xiàn)象。因此，以穩(wěn)定為重點(diǎn)，提前做好搬遷預(yù)案，組建強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)班子，做細(xì)致的宣傳工作，掌握商戶思想動(dòng)態(tài)，特別是要做好大戶的穩(wěn)定工作。
（2）政策變化。小商品城市場整體搬遷后，可能遇到稅、費(fèi)政策的變化，這是直接導(dǎo)致新市場成功的關(guān)鍵因素。因此，要提高與稅務(wù)、工商等職能部門進(jìn)行溝通，取得支持與理解，得到一定承諾，爭取更加優(yōu)惠的政策。
（3）啟動(dòng)問題。由于市場搬遷，經(jīng)營地發(fā)生改變，必須影響到經(jīng)營者原來建立起的經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)，并改變消費(fèi)者的原有消費(fèi)習(xí)慣，而致使市場啟動(dòng)階段會遇到一定消費(fèi)心理障礙，可能有一段時(shí)間的“市場疲軟期”。對此，要提前制定切實(shí)可行的宣傳方案，利用立體媒體，采取強(qiáng)勢廣告，在短時(shí)間做到家喻戶曉，擴(kuò)大市場知名度，完全可以解決上述啟動(dòng)困難。
（4）配套因素。汽車西站是小商品城市場的一個(gè)重要配套服務(wù)設(shè)施和信息流的集散地，將會聚人氣、聚車氣、聚商氣、聚財(cái)氣、聚信息，是市場啟動(dòng)的一個(gè)賣點(diǎn)與亮點(diǎn)。如果提前建設(shè)并運(yùn)營良好，將會對小商品市場發(fā)展起到很大的拉動(dòng)作用。否則，將會弱化小商品城市場的功能，拉長市場啟動(dòng)期。因此，必須加快汽車西站的建設(shè)，與小商品城市場形成良好的互動(dòng)效應(yīng)。
|
|
點(diǎn)擊次數(shù):902