研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
購(gòu)物中心建設(shè)與其戰(zhàn)略選擇
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第一是資金。投資者建造購(gòu)物中心，除了基建資金外，還必 須有充分的預(yù)留資金，用于二次裝修和對(duì)核心經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目投資，還 要有培育市場(chǎng)和承受風(fēng)險(xiǎn)的資金準(zhǔn)備。第二是人才。投資者要有 自己的核心經(jīng)營(yíng)思想和經(jīng)營(yíng)班子來(lái)主導(dǎo)購(gòu)物中心的策劃和經(jīng)營(yíng)， 并選配好一批不僅具有豐富商業(yè)業(yè)務(wù)知識(shí)，物業(yè)管理知識(shí)，而且 具有規(guī)劃創(chuàng)新能力和招商操作能力的人才。由于目前購(gòu)物中心的 成功率不高，市場(chǎng)上具有一定理論水平，又有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)的購(gòu) 物中心職業(yè)經(jīng)理人不多，必須用心去發(fā)現(xiàn)和尋找。第三是經(jīng)營(yíng)模式。購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)模式有兩種，一種是以管理主 導(dǎo)的傳統(tǒng)模式，投資者不參與購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)，購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)策劃和招商委托中介公司包辦，日常的運(yùn)行、保 安、清潔、維修保養(yǎng)委托物業(yè)管理公司進(jìn)行。另一種是以經(jīng)營(yíng)主導(dǎo)的創(chuàng)新模式，投資者以自營(yíng)、參股等方式參與購(gòu) 物中心核心功能項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，以核心功能項(xiàng)目來(lái)整合、帶動(dòng)整個(gè)購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)。第四是投資方式和獲利方向。利 潤(rùn)是投資者追求的最終目的，投資者在開發(fā)建設(shè)購(gòu)物中心之前，必須根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，經(jīng)營(yíng)能力等實(shí)際情況， 理性地選擇投資的方式和獲利的方向。一般情況下，購(gòu)物中心開發(fā)投資的方式有三種，第一種是由開發(fā)企業(yè)獨(dú)資建 造。第二種是對(duì)已建好的購(gòu)物中心收購(gòu)盤活。第三種是與大的商業(yè)連鎖機(jī)構(gòu)結(jié)成購(gòu)物中心投資開發(fā)戰(zhàn)略聯(lián)盟，共同 開發(fā)。購(gòu)物中心獲利的方向主要有三個(gè)：
（一）、從房地產(chǎn)收益中獲利：一是以售賣商鋪獲利。二是以商業(yè)帶旺房地產(chǎn)，抬高住房的售價(jià)，住房收益為 主，商鋪贏利為輔。三是邊際收益，把周圍的商鋪、房產(chǎn)納入規(guī)劃之中，以較低的價(jià)格購(gòu)入，待購(gòu)物中心建成開業(yè) 之后，從這些商鋪和房地產(chǎn)的升值中獲取一部分投資回報(bào)。
（二）、從經(jīng)營(yíng)收益中獲利。一是在租金或營(yíng)業(yè)收入上獲利。二是以自己的企業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)，以低租金為條件， 與其他房地產(chǎn)商聯(lián)手開發(fā)使經(jīng)營(yíng)，從中獲得經(jīng)營(yíng)收益。三是輸出管理，運(yùn)用自己建立起來(lái)的企業(yè)品牌和對(duì)購(gòu)物中心 經(jīng)營(yíng)管理獨(dú)特的理解，在幫助被輸出管理的購(gòu)物中心改善經(jīng)營(yíng)，提高效益的同時(shí)，利用加盟者的資金壯大發(fā)展自己。
（三）、以資本營(yíng)運(yùn)的方式獲利：把物業(yè)通過(guò)以商業(yè)購(gòu)物中心的形式做旺、盤活，通過(guò)策劃不斷提高物業(yè)的知 名度和效益，使物業(yè)成為優(yōu)良的資產(chǎn)，提高物業(yè)的評(píng)估值，然后找新的股東加盟或找上市公司收購(gòu)。這種方式只能 對(duì)只租不售的購(gòu)物中心操作。
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