研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
論中國MALL發(fā)展的適存性 國外MALL成功的因素分析
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下面對MALL發(fā)展的外圍環(huán)境和內(nèi)在機理作詳細的分析。
國外MAlL開發(fā)的外圍環(huán)境
住宅郊區(qū)化與城市化進程的加快是MALL產(chǎn)生的宏觀背景。由于汽車和公路的發(fā)展、通 訊的進步以及聯(lián)邦政府住宅政策等因素的影響，自20年代以來，美國城市郊區(qū)化速度開始加 快，戰(zhàn)后呈爆炸式發(fā)展，到70年代初，已基本成為一個郊區(qū)化的國家。人口的增加勢必引起 消費需求的增加，引發(fā)零售業(yè)態(tài)向郊區(qū)的轉(zhuǎn)移。
收入水平的提高是MALL得以生存的根本前提。按照國際購物中心協(xié)會的相關(guān)資料，美 國在人均GDP達到12000美元， MALL才成熟發(fā)展。而與我國國情較為相近的——亞洲地區(qū)的 日本、泰國、馬來西亞等國家，當70年代MALL在這些國家開始發(fā)展時，其項目所在地區(qū)的 人均GDP僅在3000-4000美元。可見，東南亞國家的MALL開發(fā)對我國更有借鑒意義。也有學(xué) 者認為在描述商業(yè)消費的市場潛力時，應(yīng)更多關(guān)注相應(yīng)地域內(nèi)的消費總量，而不是簡單按照 人均GDP來描述。亞洲地區(qū)，如香港、北京、上海、廣州等城市，人口密度遠大于美國，而 且游客眾多，只要其總體收入水平能夠提高到一定程度，就能滿足MALL的生存所需。
交通的高度發(fā)達以及汽車的廣泛普及是MALL發(fā)展的必要因素。MALL一般位于城郊結(jié)合 處，而美國的人口密度又比較小，MALL的功能特點決定了它的輻射范圍即生存條件必須達 到200-300公里。如“美國摩爾”39％的客戶來自240公里半徑外，因此，發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)和 汽車的廣泛普及成為其發(fā)展的必要因素。1956年美國國會執(zhí)行州際高速公路計劃，徹底改變 了美國城市的分布狀況，加上汽車的廣泛普及，便利了城市與郊區(qū)之間的流動。據(jù)國際購物 中心城市協(xié)會資料表明，美國的家庭汽車擁有率達到60％時，MALL才成熟發(fā)展，對地廣人 稀的美國來說，汽車是僅有的城際交通工具，這個要求是必要的，但對于東南亞等國家，協(xié) 會認為家庭汽車擁有率達到15％-20％已經(jīng)足夠。
需求結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變是MALL成功超越其他商業(yè)業(yè)態(tài)的重要原因。各種商業(yè)業(yè)態(tài)有其特定消 費群體，滿足他們的特定需求。當人們的需求發(fā)生轉(zhuǎn)變之后，以前的商業(yè)形式就需要改變， 更高級更嶄新的商業(yè)形式將應(yīng)運而生。美國在人均GDP9000多美元、東南亞在人均GDP3000- 4000美元時，消費需求結(jié)構(gòu)開始發(fā)生變化，一般的商業(yè)業(yè)態(tài)如倉儲式商場、百貨等就不能完 全滿足他們的需求。以營造“購物中休閑”和“休閑中購物”氛圍為特色的MALL則脫穎而 出，成為人們需求的新亮點。
房地產(chǎn)證券化給予了MALL開發(fā)大量的資本支持。MALL投資額大，投資回收期長，這高 度考驗發(fā)展商的戰(zhàn)略投資眼光和資本能力。有學(xué)者認為：歐美商業(yè)房地產(chǎn)市場的充分證券 化，以及以房地產(chǎn)基金（REITS）為核心的資本循環(huán)體系，為MALL發(fā)展提供了足夠的資本支 持。美國MALL的發(fā)展商長期依托私募房產(chǎn)信托基金和上市的房地產(chǎn)信托基金，進行大規(guī)模 品牌化的投資運作。比如，美國最大的MALL發(fā)展商Simon Property Group在美國36個州擁有 超過250座大小SHOPPING MALL，擁有歷史上最大的房地產(chǎn)基金IPO。房地產(chǎn)基金成功的最 核心之處在于將分散的個人投資集中起來，這對于MALL來說，無疑是給予了充分的資本支 持。同時，市場的規(guī)范化和戰(zhàn)略化經(jīng)營的要求，也促使MALL發(fā)展商以品牌化經(jīng)營為目標， 實現(xiàn)持續(xù)性增長。
國外MALL成功的內(nèi)在機理
成本優(yōu)勢
根據(jù)級差地租理論，地租會隨著與城市中心區(qū)的距離遠近而呈現(xiàn)出由低到高的變化規(guī) 律；由于位于郊區(qū)，較低的地租就成為MALL取得成本優(yōu)勢的直接原因。同樣是百貨店，商 品售價在中心區(qū)商業(yè)大廈中就會遠高于在MALL里面。此外，成本優(yōu)勢還間接得益于其特有 的規(guī)模效應(yīng)和經(jīng)營管理。下面我們將專門分析這兩點：
規(guī)模效應(yīng)
要真正能提供充分的空間，讓消費者體驗到一種消費生活，MALL是不可能太小 的�！懊绹枴本蛽碛兴膫�百貨店！世界上最大的MALL——加拿大“西愛民頓”，建筑 面積超過50萬平方米，商場的出入門達50個之多、停車位達2萬輛，有800多個商家、商場內(nèi) 有100多家餐館，經(jīng)營項目包括生活日用品專賣店、各種餐館、娛樂設(shè)施，每年營業(yè)額達28.8 億美元。可見，MALL具有高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)，包容了所有的消費 和生活方式，節(jié)省了人們的選擇成本。
業(yè)態(tài)的“集聚”效應(yīng)
MALL還具有業(yè)態(tài)上的“集聚”效應(yīng)。所謂“集聚”（cluster）是指在特定地域上，一些 相互聯(lián)系的企業(yè)和機構(gòu)在地理上集中的現(xiàn)象。由于生產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)的密切聯(lián)系，可以提高生產(chǎn)率； 提高創(chuàng)新率和創(chuàng)新成功率等等效應(yīng)。MALL里面包括散鋪、專賣店、餐飲、超市、百貨、電 影院、娛樂設(shè)施、運動場所、酒店，甚至旅游景區(qū)等，由發(fā)展商聘請商業(yè)規(guī)劃專家進行精心 規(guī)劃和組織設(shè)計。各種業(yè)態(tài)均可得益于其他業(yè)態(tài)的人流及消費流。同時在業(yè)態(tài)組合上實 現(xiàn)“錯位經(jīng)營”，即由兩到三個具有不同檔次或特色的百貨店、幾百家中檔專賣店、一兩家 超市，以及餐飲、娛樂、運動、休閑等項目組成，它們各自擁有不同的消費群體，同一消費 群體又具有不同的需求。不僅讓MALL更加豐富多彩，還避免了同行業(yè)的過度競爭。
管理出效益
MALL一般成立管理公司實行統(tǒng)一組織、規(guī)劃、設(shè)計、安排營銷活動，但不涉及租戶的 實際經(jīng)營；租戶自主安排各自的經(jīng)營活動。由于管理公司的統(tǒng)籌，專賣店、超市、百貨里面 的管理人員可以大大減少，節(jié)省了管理費用。此外還會產(chǎn)生直接的經(jīng)濟效益，包括管理費收 入、廣告收入。
體驗創(chuàng)造財富
MALL主題明確、個性突出的特點，營造一種立體的生活模式，相對一般購物中心而 言，它提供的精神享受更為豐富，能滿足不同層次人們的個性化體驗需求。人們?nèi)ベ徫镏行?只是為了買東西，但MALL有意識地給顧客創(chuàng)造一個非常愉快、讓你難忘的經(jīng)歷。與規(guī)模經(jīng) 濟尋求低價不同，體驗經(jīng)濟增加了產(chǎn)品的附加值，創(chuàng)造出更多的財富。
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