研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
購(gòu)物中心土地開(kāi)發(fā)的配置
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（一）住宅區(qū)應(yīng)與購(gòu)物中心及人行步道相結(jié)合。
（二）購(gòu)物中心應(yīng)與其他商店及其他相關(guān)的具吸引力的中心連接。
（三）周邊道路系統(tǒng)與公共運(yùn)輸系統(tǒng)完善。
而在都會(huì)型購(gòu)物中心，更需注意如下部分：
（一）維持都會(huì)中心發(fā)展的狀態(tài)及方法。
（二）考慮位在社區(qū)鄰里中的影響及與現(xiàn)有建筑物的關(guān)系。
（三）維持現(xiàn)有性質(zhì)及未來(lái)發(fā)展的目的及方法。
（四）步道系統(tǒng)從過(guò)去、現(xiàn)在到未來(lái)的延續(xù)性。
同時(shí)，一個(gè)優(yōu)良的計(jì)劃必須考慮將新的購(gòu)物中心建筑融入既有的環(huán)境中，例如現(xiàn)有街道可能可以改為人行步道或庭園，而沿街商店應(yīng)有雨遮等，這些對(duì)于現(xiàn)有的街道景觀皆有影響。另外，可能也有其他需要考慮的項(xiàng)目，例如 以人行步道連接新舊建筑群，以及為露天市場(chǎng)或停車場(chǎng)加蓋。而在其他案例方面，既有的商店可能需要更新，以利 與新的購(gòu)物中心連接等。
在購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)時(shí)另一主要空間是非賣(mài)場(chǎng)的部分，可能包括了住宅、酒吧、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)中心、辦公室、旅館等。 任一項(xiàng)都需要特殊及復(fù)雜的考慮，而不僅是在通路及服務(wù)上做調(diào)整。例如在購(gòu)物中心上建住宅，在機(jī)能、動(dòng)線及景 觀上都需要做特別的考慮。
對(duì)于購(gòu)物中心的配置而言，其他尚需滿足的項(xiàng)目如下：
（一）盡可能整合住宅區(qū)的人行步道，使其能與購(gòu)物中心相連。購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)時(shí)間以外的時(shí)間，應(yīng)至少有一 條通路可以出入購(gòu)物中心。
（二）服務(wù)性的交通動(dòng)線可以依機(jī)能集中或分散地設(shè)置，但不能干擾購(gòu)物中心的活動(dòng)。
（三）無(wú)論是在視覺(jué)上或心理上，各種機(jī)能都應(yīng)為整體的一部分。
位于都會(huì)區(qū)外、主要作為建立都會(huì)區(qū)副都會(huì)的購(gòu)物中心，其土地成本較低，較易取得廣大的土地面積，因而其 主要配置計(jì)劃可以水平式發(fā)展，使基地上的土地使用有多樣的變化，天際線及建筑形態(tài)也能有多重面貌。而位于都 會(huì)中心內(nèi)的購(gòu)物中心，其土地成本高，不易取得大面積土地，因而其配置形態(tài)可能需要垂直式的往天空及地底發(fā) 展，而形成獨(dú)棟式的建筑。由于此二者在配置概念上有所差異，因而以下便依水平配置及垂直配置形態(tài)分別論述。
一、水平配置形式
水平配置形的購(gòu)物中心可參考?xì)W、美的案例。以美國(guó)的案例而言，購(gòu)物中心通常為一、二層樓高，30至60公尺 深的建筑。在此大型建筑內(nèi)的各個(gè)店家所含括的區(qū)域大小不一，可能橫跨整棟建筑的深度，如百貨公司及超級(jí)市 場(chǎng)，也可能小至僅有面寬6公尺、深度12公尺的范圍，如一般的精品店等。
購(gòu)物中心通常可歸納為幾種典型配置形式：
（一）傳統(tǒng)商店沿街配置形式，商店沿著主要人行步道配置。
（二）建筑物自街面退縮形式，建筑物平面配置成U形或L形，商店沿著凹入的內(nèi)庭配置，退縮的部分為庭園 或停車場(chǎng)。將服務(wù)入口及卸貨場(chǎng)配置于內(nèi)庭，而將店面向外開(kāi)向街道及人行步道。這是一種高密度的配置形式，適 用于集中性的購(gòu)物行為，但其停車量容易不足。
（三）建筑物平面配置同上為U形或形，但店面開(kāi)口面對(duì)中庭，停車場(chǎng)及購(gòu)物中心入口在外圍，四周有綠化的 人行步道環(huán)境。若拉長(zhǎng)內(nèi)廷使其變長(zhǎng)縮窄，及形成商店街或Mall的形式。
（四）以高密度族群方式配置，其停車場(chǎng)及入口在外圍，而商店面對(duì)內(nèi)部網(wǎng)狀的人行步道。商店，特別是主要 的賣(mài)點(diǎn)，都配置在人行步道沿線上。
（伍）如果能多層次的考慮以上的基礎(chǔ)形式，則可有更多樣的表現(xiàn)。如商店可有兩個(gè)正面，分別向外部及中 庭；或利用人車不同層方式促使人車分離，而使車輛也能穿越購(gòu)物中心內(nèi)部空間而不影響步行者，使購(gòu)物者有更多 的便利等。在高密度地區(qū)，購(gòu)物中心也可以象三明治一樣，在一個(gè)大建筑物內(nèi)，上下兩層為停車場(chǎng)，中間層為步行 道。
以美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)而言，最成功的配置形式為簡(jiǎn)單的形式，如I型、T型及L型等，而復(fù)雜的平面配置則不易成功。
對(duì)于Mall的最大長(zhǎng)度并沒(méi)有一定的標(biāo)準(zhǔn)，以開(kāi)發(fā)者的角度來(lái)看，當(dāng)購(gòu)物者經(jīng)過(guò)一些沒(méi)有租出去的店面，這個(gè) Mall便算太長(zhǎng)了。而根據(jù)針對(duì)美國(guó)的Mall所做的研究來(lái)看，最合適的長(zhǎng)度是180公尺，最長(zhǎng)不要超過(guò)240公尺。若長(zhǎng) 度太長(zhǎng)，則建筑物可能會(huì)被街道所截?cái)�，且量體可能過(guò)大，此時(shí)便要注意與周圍環(huán)境融合的問(wèn)題。
Mall內(nèi)通道的寬度是很重要的，因?yàn)閷?duì)于購(gòu)物者心理上的影響很大。美國(guó)的Mall內(nèi)的通道寬度大約界于9公-15 公尺，英國(guó)較窄，約7.5公尺-10.5公尺。
二、垂直配置形式
除非是坡度的關(guān)系使購(gòu)物中心自然形成兩層的形式，否則建議最好將Mall設(shè)在一圍封的單層購(gòu)物中內(nèi)。然而開(kāi) 發(fā)者通常會(huì)希望將購(gòu)物中心推至三層、甚至五層，尤其是在都市中的購(gòu)物中心。果真有此需求則建議將辦公室、須 預(yù)約及特殊的攤位（電影院、圖書(shū)館、舞廳等）置于上層。
依[非都市土地工商綜合區(qū)開(kāi)發(fā)審議規(guī)范]規(guī)定，大型購(gòu)物中心供百貨商場(chǎng)、量販商場(chǎng)、便利商店、超級(jí)市場(chǎng)等 大型販?zhǔn)坌再|(zhì)的空間，其樓層的使用配置宜以不超過(guò)七層為原則。目的在于避免大型商業(yè)空間使用超高層空間，并 考慮消防云梯設(shè)施的能力，以確保購(gòu)物人群遇急難時(shí)疏散安全。
三、商店區(qū)位
各種形態(tài)相異的商店所合適的區(qū)位各自不同。但大體上而言購(gòu)物中心內(nèi)的商店配置主要可依循如下的原則：
（一）購(gòu)物中心的商店區(qū)位配置基本原則是將店面開(kāi)設(shè)于步行交通量最大的動(dòng)線上，并使動(dòng)線集中于某些通 路，同時(shí)使其形成回路。為使顧客能在寬廣的建筑物內(nèi)容易辯識(shí)其所在，而能快速地到達(dá)其目的地且能于需要時(shí)迅 速地離開(kāi)，主要通道應(yīng)經(jīng)過(guò)中心地區(qū)，給予顧客深刻印象，有利于顧客建立方向感及場(chǎng)所感。
（二）某些形態(tài)的商店是促使顧客自發(fā)性前來(lái)的吸引源，像百貨公司、精品店、大型專門(mén)店、流行服飾店，及 超級(jí)市場(chǎng)等等。這些店不僅吸引顧客自發(fā)性前來(lái)，同時(shí)也能集中顧客形成人潮使其經(jīng)過(guò)購(gòu)物中心內(nèi)的其他商家，增 加消費(fèi)行為。第二種吸引源如銀行、郵局、快餐店及其他服務(wù)業(yè)（酒吧、美容美發(fā)、皮鞋修理、洗衣店）也同樣是 吸引顧客前來(lái)購(gòu)物中心的動(dòng)力。商店是依靠人潮生存，而人潮是由提供多樣化的物品及服務(wù)吸引的大量群眾。
（三）一般購(gòu)物中心的商店配置，應(yīng)該將主要商店放于中心店，若為有數(shù)個(gè)端點(diǎn)的聚集性的mall ，則可將主要 商店放在各個(gè)端點(diǎn)，使其成為相對(duì)應(yīng)的吸引點(diǎn)。
（四）服務(wù)出入口應(yīng)放在建筑物邊緣或較低樓層，避免與購(gòu)物者的動(dòng)線混淆。
（五）販?zhǔn)弁惿唐返纳痰陸?yīng)聚集開(kāi)設(shè)于一處，以利用聚集效應(yīng)，活絡(luò)交易，像食物、仕女服飾、家居服及家 庭用品等。
（六）開(kāi)放時(shí)段相同者如晚上仍開(kāi)放的劇院、餐廳、樂(lè)房，應(yīng)配置于同一區(qū)，一方面便于管理，減少管理費(fèi)用 及人力，并確保顧客及管理者在特殊時(shí)段的安全，另一方面也擁有類似聚集效益的功能。
（七）糖果、糕點(diǎn)、禮物、香煙及撲克牌等店鋪，可設(shè)在人行動(dòng)線交會(huì)點(diǎn)，零星分布于購(gòu)物中心內(nèi)。
（八）電影院、汽車用品店及超級(jí)市場(chǎng)等形態(tài)的商店，本身的機(jī)能性強(qiáng)，足可吸引顧客，故配置于分離的獨(dú)棟 建筑物，或是MALL的非下面的地方，但可以由停車場(chǎng)直接到達(dá)的場(chǎng)所。
（九）人行步道的配置細(xì)節(jié)是重要的，如從停車場(chǎng)進(jìn)來(lái)的入口及公車站、樓梯、電梯及手扶梯等其配置細(xì)節(jié)皆 需注意。原則上購(gòu)物中心在這方面所面臨的問(wèn)題與大型百貨公司所面臨的問(wèn)題是頗為類似的。
下列數(shù)點(diǎn)為各類商店在購(gòu)物中心區(qū)位的指導(dǎo)原則：
（一）超級(jí)市場(chǎng)
最好是與停車場(chǎng)位于同一層，以便利購(gòu)物者購(gòu)物推車可直接推至停車場(chǎng)。超級(jí)市場(chǎng)需要大面積空間，但是需要 小的店面開(kāi)口。雖然如此，商店的寬度仍然是很重要的，因?yàn)樗绊懙浇Y(jié)帳柜臺(tái)的數(shù)目。在小型購(gòu)物中心，超級(jí)市 場(chǎng)通常被規(guī)劃為主要吸引源，因而必須位于可引導(dǎo)顧客進(jìn)入mall的位置。
（二）食品店
如洋酒專賣(mài)店、南北貨專門(mén)店等，需要有小面積展示空間的店面，適于配置于超級(jí)市場(chǎng)入口及出口周圍，但并 不是位于主要區(qū)位上，也不是最高租金的地方。
（三）精品服飾店
適于集中配置于一處，且像百貨公司的售貨場(chǎng)般有秩序地排列，如鞋類、襪類、婦女貼身衣物、套裝、寶石、 流行配件、女帽、外出服、香水及化妝品等。這些店需要位于重要的區(qū)位上，最適于購(gòu)物中心的主要mall上，且遠(yuǎn) 離食品店。它們需要良好的展示正面，同時(shí)也非常依仗寬廣的人行步道經(jīng)過(guò)它們。因而最好的方法是將它們集中于 一處，使其能依其本身的特點(diǎn)形成一個(gè)吸引點(diǎn)以招徠顧客。
（四）服務(wù)性商店
這類商店在夜間購(gòu)物中心關(guān)閉后仍有可能開(kāi)放，例如便利店及自助郵局等。這些店有兩種做法，其一是這類店 可設(shè)有兩個(gè)正面，當(dāng)晚上mall關(guān)閉之后，顧客仍可自外部的停車場(chǎng)得到服務(wù)；或者是可獨(dú)立于mall外，但位于mall的 入口附近。服務(wù)性商店通常配置于較不顯眼的區(qū)位，其店面較小，租金較為便宜，例如位于次要的mall或較上層的 樓層。因?yàn)轭櫩蜁?huì)傾向于自己去尋找服務(wù)性商店。服務(wù)性商店僅需小的門(mén)面及展示即可。
（五）特殊性商店
這類商店包括販?zhǔn)燮ぶ破�、禮品、文具、攝影器材、花材、玩具及布料，需要良好的、顯眼的區(qū)位及良好的展 示正面。有時(shí)也可將其配置于較為特殊的地方，例如家居用品及家具等層使較為平淡的區(qū)域能具有生命力。這類商 店特別能適應(yīng)不同的店面面積及外貌。
（六）百貨公司
這類商店是大空間的使用者，且能創(chuàng)造出其自身的重要性。它們需要2至5層的低租金的樓層。其在購(gòu)物中心內(nèi) 的設(shè)計(jì)及配置，受到其顯眼與否的影響很大。最好的配置位置是位于主要mall的端點(diǎn)。
對(duì)于百貨公司而言，太多的窗邊地區(qū)是過(guò)于奢華的，最好是為一面對(duì)mall的矩形基地。
（七）餐廳
對(duì)于購(gòu)物中心而言，這是非常重要的商店。它們可位于任意區(qū)位，即使是由主要的mall上僅一小部分也無(wú)所 謂。專家的意見(jiàn)是將其散置于購(gòu)物中心中，且于主要區(qū)域內(nèi)，且占所有面積的5％。
（八）啤酒屋等場(chǎng)所
啤酒屋可以有許多不同的單元形式。在mall關(guān)閉時(shí)，能有通路可以進(jìn)入，如果可能也盡量配置于停車場(chǎng)附近。 通常適用于地下室及二樓。
（九）家具、汽車用品及家庭用品
這部分包括許多家居所需用品，包括硬件、電器用品、電視及收音機(jī)、家具、布料及古董。這類店鋪可以聚集 于同一處，也可分處多處。大型商店，尤其是家具店，需要小型出入口的大面積賣(mài)場(chǎng)。許多家具店需要最大的墻間 距以利在其間布置商品。這類商店需要的配置形式為L(zhǎng)型及T型的平面配置，且需要大的展示空間。
（十）百貨店
大一點(diǎn)的百貨店會(huì)嚴(yán)格要求主要正面形式，且通常會(huì)嚴(yán)格要求最小寬度在12公尺-18公尺之間。同時(shí)它們也適 于面對(duì)面地相連配置，顧客在這一家店選逛時(shí)可看到下一家店。最好將其配置于mall中點(diǎn)或端點(diǎn)，如此可以吸引大 量的顧客從該處進(jìn)入進(jìn)而穿過(guò)購(gòu)物中心。
（十一）其它承租戶
包括mall內(nèi)的小販賣(mài)亭、mall廣場(chǎng)內(nèi)的路邊咖啡座、自動(dòng)販賣(mài)機(jī)（包括食物及飲料）、廣告招牌、寄物柜、電 話等在mall中都可以找到 。除此之外，在購(gòu)物中心外部者如汽車修理場(chǎng)、洗車場(chǎng)、可開(kāi)車進(jìn)入的銀行等可有兩個(gè)正 面（一個(gè)朝向mall內(nèi)部，一個(gè)朝外）。
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