研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
剖析黃陂商業(yè)發(fā)展模式
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住宅地產(chǎn)的暗淡讓商業(yè)地產(chǎn)的光芒頓時凸顯。作為房地產(chǎn)業(yè)的重要分支之一，商業(yè)地產(chǎn)長期以來的發(fā)展卻相對滯后于住宅市場。
近來，萬科、綠地、保利地產(chǎn)等品牌房企紛紛開始逆市抄底商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)估計，“抄底”涉及資本至少在1000億元以上。這似乎都在昭示著一個信號：商業(yè)地產(chǎn)越來越受到關(guān)注，商住倒掛現(xiàn)象即將消失，商業(yè)地產(chǎn)春天將至。
事實上，“商業(yè)地產(chǎn)熱”的爆發(fā)醞釀已久。商業(yè)地產(chǎn)在中國房地產(chǎn)業(yè)前行路上的主導(dǎo)力量已經(jīng)被多數(shù)人認(rèn)識和接受，但幅員遼闊的中國大地上，商業(yè)發(fā)展的嚴(yán)重不均衡現(xiàn)狀讓商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式成為又一個爭論焦點。
2008年，專為中小城市量身定制的“城市晶體”商業(yè)發(fā)展模式首次試水武漢黃陂區(qū)。黃陂廣場（業(yè)主論壇）短時間內(nèi)便引來沃爾瑪、華誼兄弟等眾多大鱷棲身，其商業(yè)發(fā)展模式成為業(yè)內(nèi)關(guān)注熱點。
城市化進(jìn)程注目二三線城市
年初，包括幾大知名投資銀行在內(nèi)的專業(yè)調(diào)研機構(gòu)均發(fā)布報告稱，隨著宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)回升和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，中國商業(yè)地產(chǎn)市場將迎來廣闊的發(fā)展空間，市場規(guī)模將穩(wěn)步上升。除北京、上海等傳統(tǒng)的一線熱點城市外，武漢、重慶、成都等區(qū)域中心的商業(yè)地產(chǎn)市場將獲得快速發(fā)展。
權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，2009年我國城市化率達(dá)到47%，2010年將達(dá)到50%，但發(fā)展失衡現(xiàn)象十分嚴(yán)重。如一線城市上海、北京的城市化率分別達(dá)到87.5%、84.9%，而二三線城市僅有20%-40%左右。伴隨著城市化水平的提高，中國及主要城市的宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平也邁上了新的臺階，對商業(yè)地產(chǎn)的需求也穩(wěn)步增長。
而且，一線城市土地供給和商業(yè)市場也已幾近飽和，而二三線城市的商業(yè)消費族群還很大，市場前景廣闊，向二三線城市擴張將真正帶來商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的春天。
“商業(yè)市場由一線城市向二三線城市擴張是必然趨勢。”中國指數(shù)研究院(華中)指數(shù)系統(tǒng)應(yīng)用總監(jiān)胡超表示，在二三線城市，城市化進(jìn)程仍處于外擴式增長階段。
“商業(yè)項目的最大價值，一定是在最需要它的地方顯現(xiàn)�！秉S陂廣場地處武漢市歷史最為悠久的近郊區(qū)域黃陂中心，正對黃陂區(qū)政府，最大化聚集有效消費人群和商業(yè)優(yōu)勢資源，強大的消費潛力和需求正在等待一個新型商業(yè)中心的出現(xiàn)。一旦消費缺口被打開，比中心城市和區(qū)域更為穩(wěn)定持久的消費力將噴薄而出。
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展增速沖上高點
2009年，在各項“促內(nèi)需、保增長”措施帶動下，宏觀經(jīng)濟快速回暖，房地產(chǎn)市場尤其是商業(yè)地產(chǎn)的投資額顯著增長，寫字樓和商鋪的總投資量同比增長超過20%，為2005年以來最高年度增速。
其中，寫字樓市場更多受宏觀經(jīng)濟和第三產(chǎn)業(yè)影響，商業(yè)地產(chǎn)則與社會消費品零售總額顯著正相關(guān)，在中央“促內(nèi)需”導(dǎo)向貫徹不移的背景下，商業(yè)地產(chǎn)的井噴不難理解。
但與此同時，部分城市商業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模依然偏小，部分區(qū)域部分商用物業(yè)的出租和后續(xù)經(jīng)營仍不夠理想，出租率和租金水平依然低位徘徊，給商業(yè)地產(chǎn)市場的投資者帶來諸多挑戰(zhàn)。
目前很多二三線城市的商業(yè)形態(tài)多數(shù)是老百貨大樓、自然發(fā)展起來的商圈，或者是單一的購物場所，功能單一，配套設(shè)施不全，交通及停車問題凸顯，購物環(huán)境的人性化程度也不夠。缺乏一個集購物、餐飲、娛樂、休閑、運動等多功能中心，這為二三線城市發(fā)展提供了很好的先決條件。
“在中國，城市綜合體這幾年成了政府推動城市化進(jìn)程的標(biāo)志性商業(yè)模型，是房地產(chǎn)投資的主流商業(yè)模式，也是中高端商家進(jìn)駐的首選場所。”易居克而瑞華中區(qū)總經(jīng)理吳洋認(rèn)為，城市綜合體是未來商業(yè)發(fā)展的必然趨勢，其資源互動的模式能夠?qū)?nèi)部每一種業(yè)態(tài)的能量最大限度激發(fā)出來。
黃陂廣場集市政廣場、商務(wù)辦公、文化中心、星級賓館、休閑娛樂、步行街、中外餐飲、購物中心、高檔住宅等多種業(yè)態(tài)于一體。七大業(yè)態(tài)構(gòu)成的商業(yè)鏈構(gòu)成現(xiàn)代生活良性循環(huán)體系，將促成強大的規(guī)模效應(yīng)，激活整個商業(yè)脈絡(luò)。
“同檔次的不同業(yè)態(tài)大量聚集，實現(xiàn)人流共享，保持各業(yè)態(tài)間良性競爭和配合�！痹邳S陂廣場，可以24小時體驗生活樂趣——白天，在步行街、百貨、超市間隨心購物;傍晚，在美食街品味幸福美食，還可以買兩張電影票，和家人共敘濃濃親情……
“政府推手”壯大商業(yè)運營根系
從全國視野來看，武漢、重慶、成都、青島等二三線城市近來的商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展最為搶眼。
“地方政府，特別是內(nèi)地二三線城市的政府，為了滿足城市的發(fā)展需要，擴大稅收，提升整體形象，加快了舊城改造和新城建設(shè)步伐，出臺一系列招商引資政策，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的環(huán)境。資深地產(chǎn)人士朱戈表示，一個商業(yè)項目的推進(jìn)和成功運行，除了必要的市場因素，政府的引導(dǎo)和扶持非常關(guān)鍵�！�
2009年武漢商業(yè)地產(chǎn)遍地開花，政府引導(dǎo)頻頻現(xiàn)身。拿近郊區(qū)域來說，“漢口北專業(yè)市場群”競相發(fā)力，位于前川區(qū)域的首個城市綜合體項目黃陂廣場也即將開業(yè)。地方政府出臺了一系列招商引資優(yōu)惠政策，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的環(huán)境。
作為武漢近郊區(qū)域首個城市綜合體形態(tài)商業(yè)項目，黃陂區(qū)政府對黃陂廣場這個地標(biāo)項目寄予厚望，并不遺余力的提供政策支持和宣傳倡導(dǎo)，加快舊城改造和新城建設(shè)步伐。
除了政策的權(quán)威保障之外，市場規(guī)律的威力也需要專業(yè)力量來駕馭。黃陂廣場由上海源洋投資發(fā)展有限公司、上海弘基企業(yè)(集團(tuán))有限公司、武漢源洋錦繡置業(yè)有限公司和武漢弘基源洋商業(yè)經(jīng)營管理有限公司共同合力完成，分別負(fù)責(zé)投資、開發(fā)、管理和全程招商，將各行頂級企業(yè)的力量發(fā)揮到最大。
“70%以上物業(yè)自持，30%的商鋪出售后同樣擁有經(jīng)營權(quán)，這樣的魄力非普通商家可為�！蔽錆h民用建筑設(shè)計院副院長鄭國慶表示，黃陂廣場統(tǒng)一規(guī)劃、經(jīng)營、管理，是成就一個可持續(xù)發(fā)展型商業(yè)項目的必要條件。
商業(yè)空間榮升創(chuàng)新主場
成功的商業(yè)地產(chǎn)就是一個運轉(zhuǎn)順暢的平臺，通過提供合適的建筑空間，把所有商業(yè)資源整合在一起，再通過共享實現(xiàn)價值最大化。而商業(yè)空間的每一次創(chuàng)新，都會帶來商業(yè)價值的革命式升級。
商業(yè)項目整體結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，有賴于合理的空間布局。黃陂廣場2萬平方米的中心廣場和雙首層步行街，科學(xué)創(chuàng)新布局，優(yōu)化了各業(yè)態(tài)間人流導(dǎo)向，最大幅度提升各個商鋪終端的人流到達(dá)率。
黃陂廣場的設(shè)計創(chuàng)新首先體現(xiàn)在市民廣場引導(dǎo)人流的作用上。黃陂廣場擁有近20000平方米的巨大廣場，人們在此可以進(jìn)行各種大型活動、露天展示，是一個真正的娛樂和商業(yè)交互空間。同時，廣場位于整個項目的中心地區(qū)，使其與每個業(yè)態(tài)間都保持均等的距離，避免了人氣截留，使人們能夠通過廣場游轉(zhuǎn)于各個業(yè)態(tài)間，確保了黃陂廣場的人流共享。
其次，雙首層設(shè)計步行街，讓上、下各層都有獨立交通系統(tǒng)，多電梯和自動扶梯使得空間轉(zhuǎn)換更加自如，讓每一層的人氣都同樣火爆，從而打破了商業(yè)區(qū)首層租金最貴的定律。同時，利用電梯出入口方向的設(shè)計引導(dǎo)人流，增大店鋪的曝光率，盡可能的增加顧客停留時間。
鄭國慶認(rèn)為，這些建筑設(shè)計和車流、人流動線規(guī)劃的空間安排，將外部動線、垂直動線與水平動線相結(jié)合，使消費者能夠有效的接受商場商業(yè)文化的覆蓋;利用通道的不同寬度引導(dǎo)客流，實現(xiàn)了人流合理化分配，保持車流、人流、貨流暢通有序，同時為人們提供了購物的舒適享受。
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