研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
透析商業(yè)地產(chǎn)
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商業(yè)房地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)房地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如SHOPPING MAIL項目，可以達(dá)到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式。
商業(yè)地產(chǎn)總體開發(fā)現(xiàn)狀和模式
商業(yè)地產(chǎn)對于地產(chǎn)行業(yè)來說是相對較新的一個范疇。自從中國加入世界貿(mào)易組織后，許多國際零售、娛樂、家居、餐飲業(yè)的商業(yè)巨頭均在加快進(jìn)軍中國市場的步伐，一些新興的商業(yè)類型推動了國內(nèi)商業(yè)類物業(yè)的發(fā)展。除北京、上海、深圳等經(jīng)濟(jì)中心城市外，自2002年開始，國內(nèi)一些大中城市商業(yè)類物業(yè)叫賣聲迭起，而且賣價屢屢攀高，主要的類型有大賣場、購物中心、以及各地都開始爭建的“步行街”等。有數(shù)字表明，2002年國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資額增加了11.8%，商業(yè)地產(chǎn)市場正從長達(dá)10年的沉寂中走出，并快速升溫。
從這兩年深圳的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，有點過熱。很多開發(fā)商盲目的建商場，造成供需失衡，空置率不斷上升的局面。目前熱點由關(guān)內(nèi)轉(zhuǎn)向關(guān)外，尤其是龍崗商鋪的價格上漲較快，整體平均上漲了約20%-30%，彌補(bǔ)了福田、南山的相對高位空缺。
從開發(fā)銷售角度看，商業(yè)地產(chǎn)大致有三種開發(fā)模式：
一是出售商鋪產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，業(yè)內(nèi)人士稱之謂“產(chǎn)權(quán)式商鋪”。現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)商絕大多數(shù)是從住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過來，商業(yè)地產(chǎn)項目封頂后，這部分商業(yè)地產(chǎn)商遵循的是住宅地產(chǎn)操作手法，套現(xiàn)是第一位的，他們把變現(xiàn)的利潤，除了落袋為安外，其余急于還清銀行貸款、利息、施工單位工程款和供貨單位的材料款等。在此條件下，銷售前期的做法是一賣了之，后遺癥較大;現(xiàn)今通行的做法是租售并舉,地產(chǎn)商為了尋找主力商家入駐，以求穩(wěn)定的租金回報，因此采取了降低置業(yè)門檻，以化解大賣場面積消化的難題�！俺鍪酆蠓底狻�，并以“高回報租金”、“若干年后回購”為吸引人的口號，即銷售賣點。如果地產(chǎn)開發(fā)商對自己的項目把握較大，各界人士又都看好這個項目，地產(chǎn)開發(fā)商就采取出售經(jīng)營權(quán)，這部分所占比例不大。出售商鋪經(jīng)營權(quán)和產(chǎn)權(quán)的主要區(qū)別是資產(chǎn)是自己的，有利于到銀行貸款再投資，營銷比較成功,比較典型的是東莞富民商城和富民商業(yè)步行街2萬多平方米沿街商鋪。
二是出租。商業(yè)地產(chǎn)商把開發(fā)出的項目以出租為主，開發(fā)商通過對招商權(quán)的完全控制，來達(dá)到控制進(jìn)場業(yè)態(tài)和業(yè)種，形成自己的經(jīng)營特色。這一類檔次有高有低，檔次高的有上海新天地、中信泰富廣場等；中低檔次的有貴陽三橋綜合批發(fā)市場、沈陽時尚商業(yè)有限公司的太原街商鋪。北京服裝類市場主要以出租為主，如萬通、天意、西單明珠等；上海、廣州的地鐵和長春春華地下批發(fā)商城等，這一類因為有其特殊性，所以基本上采取出租形式。而且這一類形式非常有利于經(jīng)營者的統(tǒng)一經(jīng)營和管理。相反，如果業(yè)權(quán)分散的話，如果其中一部分出現(xiàn)問題，對整個商場的影響會很大。
三是商家與地產(chǎn)商戰(zhàn)略聯(lián)盟。現(xiàn)在最吸引人們眼球的是“萬達(dá)模式”。大連萬達(dá)集團(tuán)與沃爾瑪、歐倍德等國際著名商業(yè)連鎖企業(yè)建立了緊密的戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，其所建的商業(yè)項目在開工之前，便已確定大部分面積要租與這些國際商業(yè)大鱷，故被稱為“訂單地產(chǎn)”。如，歐倍德在充分發(fā)揮自己品牌經(jīng)營管理優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，為商業(yè)地產(chǎn)上的拓展合作伙伴——萬達(dá)集團(tuán)得到的利益是:通過租金的方式獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。同時也為自己節(jié)省了選址時間和機(jī)會成本，避免新店建設(shè)方面的巨額原始投入。
深圳世方物業(yè)咨詢有限公司總經(jīng)理張平認(rèn)為:從這三種開發(fā)經(jīng)營模式來分析,其著眼點還在一個“賣”字, “產(chǎn)權(quán)分割”也好, “戰(zhàn)略捆綁”也罷，觀念還是住宅開發(fā)銷售觀念——“賣”，目的就是盡快回籠資金,實現(xiàn)銷售清倉。因此，開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡快在觀念上實現(xiàn)三大轉(zhuǎn)變:一是要從“賣”的觀念向“管” ——經(jīng)營管理的觀念實現(xiàn)轉(zhuǎn)變，從怎么賣的思維定勢轉(zhuǎn)向怎么經(jīng)營管理實踐中來，實現(xiàn)對商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律性認(rèn)識的突破;很多開發(fā)商常常局限在這個范疇內(nèi)，僅僅把銷售量放在首位，眼光不長遠(yuǎn)；二是不能急功近利，長期以來買地、賣房的住宅開發(fā)模式所形成的急功近利的盈利觀念隨著目標(biāo)客戶的變化受到挑戰(zhàn)，客戶由最終消費(fèi)者向商業(yè)經(jīng)營者和商業(yè)投資者的變化意味著圍繞項目所產(chǎn)生的商業(yè)利潤有了更多分享者，急功近利和一網(wǎng)打盡的結(jié)果只能是飲鴆止渴；三是要從單一、線性發(fā)展觀念向綜合的、科學(xué)的發(fā)展觀念轉(zhuǎn)變。戴德梁行黃偉倫董事分析道：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)涉及零售、餐飲、娛樂休閑等多個行業(yè)，涉及開發(fā)商、投資人、經(jīng)營者、消費(fèi)者和社會公眾多類群體，與社會、城市和區(qū)域的整體功能、發(fā)展休戚相關(guān)，因此單一的發(fā)展觀念在開發(fā)實踐中很難有突破。他舉了一個較為成功的例子：東門太陽廣場。它是出租和銷售兩種模式兼有。臨街的其中一邊商鋪是全部買斷產(chǎn)權(quán)的，因為當(dāng)時還牽涉到回遷戶的問題。但其他是招租的形式，從目前的運(yùn)作情況來說絲毫沒有影響整體商業(yè)運(yùn)作。因為這一部分商鋪是獨立隔斷的，與太陽廣場不同一個門口出入，所以從模式、管理經(jīng)營方面來說是相當(dāng)成功和值得借鑒的。
影響商業(yè)地產(chǎn)價值的因素
從總的方面來說來自兩大方面的影響:
一、外部的:如地段、人流、市政規(guī)劃等。
二、內(nèi)在的:如規(guī)模、物業(yè)本身、 內(nèi)部規(guī)劃布置是否合理等�！贝鞯铝盒悬S董事概括道。
那么從外部條件來說是非人為可以改變的，它跟一個城市的整體市政規(guī)劃、政策等多方面都有關(guān)系。但內(nèi)在的因素卻是可以改變的�？梢酝ㄟ^專業(yè)的公司從前期的市場調(diào)研、定位、招商到經(jīng)營來最大化的提升商業(yè)地產(chǎn)的價值。
“大型綜合商業(yè)大樓，往往一應(yīng)俱全，他們互相配合提升價值，而分散型的物業(yè)則不具備價值的相互提升，因而區(qū)域商業(yè)物業(yè)集中化，綜合化將是影響因素之一。
時間因素：區(qū)域性購物中心有長期投資前景，一般至少用10年時間便可進(jìn)入最佳經(jīng)營期，并可持續(xù)10年左右，此時價值最大�！笔婪降禺a(chǎn)的張總補(bǔ)充道。
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