研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內外市場狀況、經驗豐富的高素質專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內商業(yè)地產研究……
業(yè)務范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
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| ·規(guī)劃編制服務 |
·招商銷售服務
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓服務
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| ·市場定位分析 | ...... |
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大型商業(yè)的店鋪構成計劃
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高收益是和高風險是一對孿生兄弟。商業(yè)地產的高風險在哪里？就在商業(yè)地產所營造的空間是一個經濟活動空間，這個空間營造的好顧客就會蜂擁而至，營造不好顧客就會另聚它處，人的天性喜歡“湊熱鬧”，放在經濟學上被稱為集聚經濟（agglomeration economies）（詳見前文《企業(yè)和人為什么要向城市集中》）。但如果聚集不當，也同樣會出現集聚的不經濟（agglomeration diseconomies）。例如，鞋城、服裝城這類同類商品的大量聚集讓消費者嘗到了可以貨比三家的甜頭，但同時也帶來了商家在價格上的惡性競爭，結果假冒偽劣商品大量涌現，顧客吃虧，商家受損。
那么，一個大型商業(yè)內的店鋪如何構成？也就是說，哪些店鋪聚集到一起可以讓消費者感到商品豐富、價格公道，同時不會引發(fā)店鋪間的價格惡性競爭呢？。筆者在作店鋪構成計劃時，一般是從以下兩個方面入手。
一是注重同類店鋪的本質區(qū)別；二是追求店鋪出租的整體收益最大化。
為什么要注重同類店鋪的本質區(qū)別？一個大型商業(yè)設施決不能一種商品只有一個店鋪出售，這樣的商業(yè)設施無論再多的商品品種，再大的建筑規(guī)模，也不會有太大的吸引力，因為對消費者來說如果沒有同類商品的比選，總是會產生一種價格上的不安。特別是以中、低檔商品為主的商業(yè)設施，消費者這種價格判斷的心理特征更加突出。針對消費者通過比選看價格這種很普通的消費心理，筆者一般是選擇“貌合神離”的店鋪進行組合，所謂“貌合神離”也就是在一般消費者看來商場的各個店鋪檔次差不多、相同種類的商品也不少、有很大的比選余地，但對店鋪來說這些商品因為制作設備、制作工藝、進貨渠道等等實質性的不同，只要店鋪把價格控制在一個合理的商業(yè)利潤內，就不會引發(fā)價格競爭。
為什么要追求店鋪出租的整體收益最大化？大型商業(yè)設施不是單一性的業(yè)態(tài)組合，而是通過多種業(yè)態(tài)合理布局，營造一個讓消費者感到物有所值的商業(yè)氛圍。單純地組合高收益率店鋪是不可能營造這樣一個商業(yè)氛圍的。事實上在很多情況下，高收益率店鋪的高收益也是得益于低收益率店鋪的支撐來獲取得。所以，搞清在自己的整個業(yè)態(tài)組合中，哪些店鋪“占了便宜”哪些店鋪“吃了虧”，如何在租金上分別對待等等，是店鋪構成計劃中非常重要的內容。筆者的一般做法是把店鋪分為4個大類：
1．聚客店鋪，以聚集客流為主的店鋪；
2．收益店鋪（包括高收益店鋪），整體業(yè)態(tài)定位的核心店鋪；
3．競合店鋪，主要與對手抗衡的店鋪；
4．展示店鋪，與突出開發(fā)核心理念和提升購物氛圍為主的店鋪。
具體地說，哪類店鋪屬于聚客店鋪、哪類屬于收益店鋪、哪類屬于競合店鋪、哪類又屬于展示店鋪并沒有一個定式，必須圍繞整個商業(yè)設施的開發(fā)理念和業(yè)態(tài)定位來具體展開后決定。例如，同是大型MALL，市區(qū)型與郊外型也不盡相同。市區(qū)型可以把綜合超市作為聚客店，郊外型則利用小型餐飲作聚客店鋪比較理想。
大型商業(yè)店鋪構成計劃直接決定后面的建筑規(guī)劃、招商對象、招商條件、管理模式等，一個合理完整的店鋪構成計劃直接決定大型商業(yè)的成功。
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