研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
談商業(yè)街的招商管理
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統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)一般包含四個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng) 銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中“統(tǒng)一招商管理”又是后 面三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目商 業(yè)運(yùn)營(yíng)的管理能否成功。
隨著商業(yè)街的發(fā)展，以商業(yè)街為代表的商業(yè)房地產(chǎn)的招商工作已經(jīng)不僅僅限于傳統(tǒng)的百貨商店和專賣店， 服務(wù)性、娛樂性的項(xiàng)目比重不斷上升，甚至超過了普通商品店，招商管理也稱之為微觀經(jīng)營(yíng)主題的選擇。
首先，核心微觀經(jīng)營(yíng)主體對(duì)于引導(dǎo)人流起著關(guān)鍵作用，其布局直接影響到商業(yè)房地產(chǎn)的形態(tài)。核心微觀經(jīng)營(yíng) 主體的位置需要最先確定，大型商業(yè)房地產(chǎn)的核心商店適合放在線性步行街的端點(diǎn)，不宜集中布置在中間，這樣才 能達(dá)到組織人流的效果。
其次，在微觀商業(yè)主體的布局上，應(yīng)該考慮選擇一些微觀商業(yè)主體集中布置，因?yàn)橘?gòu)物者對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)只有一 家商店出售某種商品不會(huì)感到滿意，希望能夠像在城市商業(yè)區(qū)購(gòu)物一樣，方便的進(jìn)行款式、質(zhì)量和價(jià)格的比較。集 中布置有利于擴(kuò)大商品覆蓋范圍，提供與城市商業(yè)區(qū)一樣的競(jìng)爭(zhēng)性和便利性，創(chuàng)造“購(gòu)物氣氛”。
接下來考慮普通微觀經(jīng)營(yíng)主體的位置，微觀經(jīng)營(yíng)主體的適當(dāng)組合能夠在一定程度上提高銷售額。對(duì)于一些大型 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目微觀經(jīng)營(yíng)主體布局需要統(tǒng)一規(guī)劃和布置。各種微觀經(jīng)營(yíng)主體之間的親和力是不同的，一些經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 的商店組成群體有助于加強(qiáng)吸引力，另一些經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的商店需要相互避開。商店之間的位置關(guān)系受承租政策決定， 研究發(fā)現(xiàn)，商店銷售額和經(jīng)過商店的人流數(shù)量有一定的比例關(guān)系，這個(gè)結(jié)果常常用于確定微觀經(jīng)營(yíng)主體的布置，一 個(gè)基本規(guī)則就是微觀經(jīng)營(yíng)主體的布置必須能夠加強(qiáng)商店之間的交流。
一些商店類型適合分散布置，例如，服裝店和外賣快餐和冷飲應(yīng)該分開，原因很明顯，而且，把服裝和食品分 開也有利于組織人流，因?yàn)樵谶@兩種類型的商店中，購(gòu)物者的步行速度完全不同。超級(jí)市場(chǎng)需要能夠方便的進(jìn)出停 車場(chǎng)，有可能的話最好設(shè)置單獨(dú)的出入口，珠寶店和音像制品店適合分散布置，這樣可以延長(zhǎng)購(gòu)物者的興趣。
商業(yè)街項(xiàng)目應(yīng)該盡量選擇國(guó)內(nèi)外某些領(lǐng)域知名企業(yè)、知名品牌。推廣策劃應(yīng)該面對(duì)國(guó)際性水準(zhǔn)的眾多機(jī)會(huì) 的篩選，范圍上要廣，重點(diǎn)介紹項(xiàng)目所在地消費(fèi)環(huán)境、本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位、項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、管理模式 等合作商關(guān)心的實(shí)際問題，使合作商對(duì)項(xiàng)目有全面、深入的了解，便于進(jìn)一步接觸洽談合作。
項(xiàng)目推廣策劃的程序發(fā)達(dá)地區(qū)一般要由內(nèi)而外，即先做好本地區(qū)推介工作，再進(jìn)一步吸引外地合作項(xiàng)目；如東 部沿海開放城市上海、廣州、深圳等地區(qū)；其他地區(qū)可以先外后內(nèi)，即首先去吸引在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)上領(lǐng)先的企業(yè)和品 牌，再選擇當(dāng)?shù)赜刑厣纳唐泛头⻊?wù)項(xiàng)目。
項(xiàng)目推廣策劃的形式采用立體交叉的方式進(jìn)行，可以通過新聞發(fā)布會(huì)、報(bào)紙雜志、廣播電視、行業(yè)協(xié)會(huì)等靈活 多樣的方式。
在微觀經(jīng)營(yíng)主體選擇上應(yīng)該遵循如下策略：核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購(gòu)物項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng) 目配套的原則；放水養(yǎng)魚的原則；先做人氣，再做生意的原則。
高端租戶細(xì)節(jié)上的考慮
對(duì)于瞄準(zhǔn)國(guó)際租戶的商業(yè)街來說，具備長(zhǎng)期的開發(fā)眼光是至關(guān)重要的�，F(xiàn)在，中國(guó)很多在建中的零售物業(yè)項(xiàng)目都準(zhǔn)備以散售形式出售，開發(fā)商以圖提早取得回報(bào)，或償還項(xiàng)目開發(fā)期 間發(fā)生的債務(wù)。不過，很多國(guó)際獨(dú)特品牌對(duì)整體客戶組合相當(dāng)敏感。這些國(guó)際租戶往往根據(jù)其他臨近租客的品牌而 做出選址的決定。很明顯，在產(chǎn)權(quán)分拆的商場(chǎng)內(nèi)，業(yè)主們是無從控制商戶組合，也難以吸引高品質(zhì)的租客。
開發(fā)商必須具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資意向，才能獲得國(guó)際級(jí)租戶及本地知名品牌租戶的垂青。要照顧到諸多細(xì)節(jié)。 一是優(yōu)質(zhì)的市場(chǎng)推廣資料，例如宣傳冊(cè)，光碟及網(wǎng)頁(yè)等。二是租物優(yōu)惠。商場(chǎng)開發(fā)商若能提供合作伙伴或協(xié)助獲得 零售牌照及品牌代理，便會(huì)增加對(duì)國(guó)際級(jí)租戶的吸引力。雖然中國(guó)自入世后，外商對(duì)開發(fā)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的興趣大幅增 加，不過，他們大多感到對(duì)國(guó)內(nèi)業(yè)權(quán)及經(jīng)營(yíng)之規(guī)例較難掌握。所以，如開發(fā)商能在該范疇內(nèi)給予支持，將大大提高 他們對(duì)租用樓面的意愿。三是大型租戶預(yù)租推廣。大部分國(guó)內(nèi)的開發(fā)商均會(huì)犯同一個(gè)錯(cuò)誤，就是在整個(gè)零售項(xiàng)目完 成工程后才開始招攬大型租戶及需要特別要求的零售商，例如電影院。時(shí)常發(fā)生的情況是，商場(chǎng)的樓面設(shè)計(jì)不適合 于目標(biāo)租戶所租用，而建筑工程已經(jīng)到了一個(gè)不可做大幅修改的階段。如不能吸引有勢(shì)力的大型租戶進(jìn)駐，該商場(chǎng) 將難以全部租出，尤其是優(yōu)質(zhì)的租戶群，開發(fā)商的回報(bào)也將大幅減少。
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