研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
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| ·規(guī)劃編制服務 |
·招商銷售服務
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓服務
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
【商業(yè)地產(chǎn)】如何清醒地認識規(guī)劃二
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任何購物中心都希望擁有一流的規(guī)劃，但規(guī)劃也意味著代價，先進的規(guī)劃更意味著巨大的代價。
很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在面對這個問題時，常常反復權(quán)衡，從經(jīng)濟效益和長遠規(guī)劃等方面進行對比和論證。事實上，規(guī)劃也正是對魄力、胸懷與智慧的考驗。
一個例子，如商業(yè)地產(chǎn)項目臨街面東面為一條主街道，為使項目東面形成一個有利于商業(yè)旺場的人行通道，需要項目東線整體后退10米，以使其成為一條街道。
這樣做本身無可厚非，但仔細研究一下就可以發(fā)現(xiàn)，這種退讓就意味著項目損失了大塊的土地，這樣的退讓意味著巨大的經(jīng)濟損失。
面對這樣的情況，有一些購物中心的開發(fā)商就想：其實那條街道退不退讓也沒有多大的關(guān)系，這樣吧，我們也不退10米了，我們退5米吧。理想的規(guī)劃方案在利益的現(xiàn)實面前，往往顯得無比脆弱，而“吃不到的葡萄是酸的”這種思想，在購物中心的規(guī)劃論證中并不少見。
事實上，無視長遠利益和現(xiàn)代商業(yè)科學，而以短期利益和回報最大化的思想來衡量購物中心的規(guī)劃方案，是永遠也不可能獲得最優(yōu)的購物中心規(guī)劃方案的。在一個購物中心的規(guī)劃建設(shè)中，我們深刻地體會到：一個商人的心胸有多大、思想有多遠，那么購物中心的規(guī)模就能有多大，可持續(xù)經(jīng)營就能走多遠。無視商業(yè)的客觀規(guī)律，這種規(guī)劃方案將為購物中心日后的經(jīng)營埋下失敗的種子。導致購物中心運營失敗的誘因，一定會在日后經(jīng)營過程中的某一個階段站出來，他會出奇不意地宣布：這個購物中心在規(guī)劃上存在重大缺陷，但我們無計可施……
規(guī)劃對購物中心的重要性，在此我們無須重復。當我們談到這里的時候，或許會有人問我們：在購物中心的規(guī)劃當中，什么才是真正科學的標準呀？
我們認為：購物中心的規(guī)劃沒有固定的標準，唯有人的尺度才是最根本的規(guī)劃尺度。
以街道寬度標準為例，在美國，購物中心街道的寬度以9至15米為宜，在英國，購物中心街道的寬度以7.5米至10.5米為宜,而在中國，購物中心的街道寬度卻以6至10米為宜。只是一條街道的標準，在不同的國家、不同的地區(qū)，就有不同的標準，可見購物中心的規(guī)劃并沒有一成不變的標準，而是在任何地方都要因應區(qū)域經(jīng)濟的狀況和消費者的需要，而進行相應的規(guī)劃方案的設(shè)計。所以，購物中心并沒有一成不變的標準，而只有人的尺度才是最根本的規(guī)劃尺度。
購物中心的規(guī)劃尺度必須充分尊重人的感受，滿足人的需要，在中國的購物中心規(guī)劃設(shè)計中，我們就必須要根據(jù)人的習慣來進行設(shè)計，如人們在商業(yè)街內(nèi)行走時，對一層以上的范圍幾乎是“視而不見”的，而橫向關(guān)注范圍就在10米至20米之間，至于超過20米寬的商業(yè)街，行人很可能只關(guān)注街道一側(cè)的店鋪。因此，在規(guī)劃方案的設(shè)計當中，我們不應當只考慮某一個方面，而要從各方面進行綜合的考慮。
由此可知，優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計師不僅要考慮如何設(shè)計二樓商業(yè)的視覺效果，更要考慮商業(yè)街的寬度，同時還要考慮廣告位的設(shè)置，這些綜合的因素都是繁瑣而細致的工作，但這是對購物中心規(guī)劃一個基本的要求。
商業(yè)的運作是一門科學，它的一切規(guī)劃都必須符合人類的心理習慣，從人性的角度而進行戰(zhàn)略決策，以人的尺度作為規(guī)劃的準繩。如果欠缺魄力、胸懷與智慧，而只著眼于斤斤小利，這樣造成的損失將是無法彌補的。
商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃沒有固定的、現(xiàn)成的標準可以參照，在北美和日本等地，目前就留下了大量在規(guī)劃上失敗、導致整體經(jīng)營失敗的例子。
“被拋棄的MALL”就在很大程度上說明了這一問題。
一個購物中心不可能經(jīng)過兩次整體規(guī)劃，在沒有固定的標準的時候，現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)就好像是在進行一場沒有對手也沒有裁判的競賽。但這并不表明這場競賽沒有對手和裁判，他們只是現(xiàn)在不出現(xiàn)而已，而會在若干年后站出來。然后市場也會告訴你：什么是對的，什么是不對的，而這時開發(fā)商已沒有可能再重新進行規(guī)劃了。
因此，對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商來說，哪些代價是一定要付出的，誰也沒有一個現(xiàn)成的答案。如果說一定要有一個結(jié)論，那么這個結(jié)論就是：對項目回報最大化又最合理化的分析之后，根據(jù)消費者的客觀習慣和預測未來面對競爭的狀況，開發(fā)商對此做出一個富有理性和氣度的規(guī)劃方案。
---購物中心面積的妄想癥與恐慌癥
在一個購物中心的規(guī)劃方案當中，商業(yè)面積的規(guī)劃，是最根本的、也是最重要的規(guī)劃。科學地說，購物中心商業(yè)面積的規(guī)劃并不只是一個技術(shù)層面的工作，而是一個戰(zhàn)略層面的工作。在一塊土地上根據(jù)地形地勢進行建筑設(shè)計，是任何一位建筑設(shè)計師可以做的工作，但是，如何確保購物中心的商業(yè)規(guī)模能引爆市場，并使購物中心在未來獲得可持續(xù)的發(fā)展，就需要對社會環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展、人均購買力和城市發(fā)展進行全方位的分析和判斷。
目前在中國開發(fā)的購物中心，相當多數(shù)的購物中心一味追求規(guī)模效應，將購物中心的規(guī)模做得足夠大，這種出發(fā)點，本身就是不成熟的。
購物中心并不是越大越好，大并不能解決任何運營上的難題，而只會帶來運營上的難題。規(guī)模大，固然使購物中心經(jīng)營的商品更多，消費者選擇空間更大，但與此同時，大同時意味著累，一個購物中心的規(guī)模越大，消費者購物、消費就會感覺越累。
目前在北美、日本生存的購物中心，超大規(guī)模的購物中心只占極少數(shù)，數(shù)量最多的，還是便利型的、社區(qū)化的中小型購物中心。除了極少數(shù)在娛樂經(jīng)濟上投入巨大的超大規(guī)模的購物中心之外，相當多的規(guī)模較大，但主題性和經(jīng)營特色不強的購物中心，都難逃被淘汰的命運。
近年來，全美1180個大型購物中心有1/5處于勉強維持的狀態(tài)。從1996年以來，全美大型購物中心的建設(shè)已經(jīng)減少了70％。發(fā)展停滯不前的主要原因還是收入問題。商場越大并非意味著收入越多。這和建摩天大樓一樣，樓越高，維護費用就越高。美國MALL去年的營業(yè)額為 8.6億美元，如果減去維持正常運轉(zhuǎn)的費用，年收入大約只有4000多萬美元，比起建造這座商城花費的6.5億美元來說，可真不算多。
規(guī)模巨大的購物中心不僅意味著巨大的投入，同時也意味著巨大的風險和巨大的運營成本，這一類購物中心的成功也在較大程度上依賴于假日經(jīng)濟和旅游經(jīng)濟的帶動。一個超大型的購物中心，如果沒有主題特色，同時在娛樂配套上投入不多，其持續(xù)成功的可能性微乎其微。而目前，中國在建的超大型購物中心，絕大多數(shù)屬于這種類型。
中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都想讓他的購物中心成為一個超級大的購物場所，卻沒有更深入地想到，如何讓他的購物中心能吸引別人前來購物？
美國MALL位于雙城（明尼阿波利斯市和圣保羅市）附近的布魯明頓市，是目前美國規(guī)模最大的購物娛樂中心，主要特色是娛樂及休閑設(shè)施的比例特別高的MALL，包括一個占地7公頃的史奴比主題公園、一個120萬噸的水族館以及一個兩層高18洞的迷你高爾夫球場等。商場部分刻意突出強烈的主題裝修風格，銷售一些有趣及具有收藏價值的商品。
而中國已建或在建的購物中心，是否具有這種吸引力呢？
中國的購物中心都想做得像美國MALL一樣大，一樣成功，卻缺少這方面的投入和準備。一個城市的商業(yè)規(guī)模有多大，往往是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商首先必須考慮的第一因素。除此之外，本項目所處的地段如何，項目的占地面積是多少，競爭對手狀態(tài)怎么樣，以及預期市場份額是多大，都會成為商業(yè)地產(chǎn)項目在評估規(guī)模時的考慮因素。
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