研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
解讀軌道交通對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響
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大量的人流通過(guò)軌道交通輸送到城市的各個(gè)區(qū)域，刺激站點(diǎn)周圍土地的高密度開(kāi)發(fā)，形成以居住為主，商業(yè)、服務(wù)、辦公、娛樂(lè)、體育等配套齊全的多個(gè)新城市中心。同時(shí)，伴隨新建線路相繼開(kāi)通，參考規(guī)劃中未來(lái)地鐵沿線各大站點(diǎn)的位置及商業(yè)發(fā)展的方向，也已經(jīng)可以初窺到一些即將成型的商圈。
第一部分 北京軌道交通“養(yǎng)”了多少商圈
北京的軌道交通快速發(fā)展，為北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊的空間。在承擔(dān)緩解城市交通壓力首要任務(wù)的同時(shí)，地鐵也提升了北京居住環(huán)境的質(zhì)量，促進(jìn)了商業(yè)的發(fā)展，“地鐵經(jīng)濟(jì)效應(yīng)”由此產(chǎn)生。
地鐵的作用越來(lái)越突出，大量地鐵商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)入市，大型商場(chǎng)、賣場(chǎng)、各種娛樂(lè)場(chǎng)所等與居民生活密切相關(guān)的消費(fèi)場(chǎng)所也紛紛在地鐵沿線涌出。北京現(xiàn)有的許多商圈，例如CBD、王府井、西單、東直門、中關(guān)村等，便捷的軌道交通無(wú)疑是它們形成和發(fā)展的重要條件。
老牌地鐵孕育老牌商圈
1971年1月15日北京地鐵公主墳至北京站段開(kāi)始試運(yùn)行，自此，地鐵開(kāi)始發(fā)揮對(duì)商業(yè)潛移默化的影響。1980年代，西單逐漸形成了規(guī)模性的商業(yè)街；1990年代，政府斥資對(duì)王府井商業(yè)區(qū)進(jìn)行改造，而后逐漸形成了如今西單、王府井鼎立于天安門東西兩邊的商業(yè)格局。
一號(hào)線這條最老牌線路對(duì)西單、王府井這兩個(gè)傳統(tǒng)商圈的形成起到了不容忽視的作用。聚集人群、方便達(dá)到成為地鐵帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。但并非只要是地鐵周邊就一定可以興起商業(yè)，這與土地的性質(zhì)、政府的規(guī)劃都是分不開(kāi)的。如石景山區(qū)域的商業(yè)目前依然不足以滿足周邊市場(chǎng)需求，就與石景山區(qū)的整體規(guī)劃有關(guān)。而朝陽(yáng)、海淀兩區(qū)則在近幾年的發(fā)展中，結(jié)合地鐵、交通樞紐等設(shè)施大力發(fā)展商業(yè)建設(shè)，在區(qū)域內(nèi)形成了數(shù)個(gè)新興商圈。
新線路刺激商業(yè)速度更快發(fā)展
地鐵所帶來(lái)的大量的人流通過(guò)地鐵輸送到城市的各個(gè)區(qū)域，刺激站點(diǎn)周圍土地的高密度開(kāi)發(fā)，形成以居住為主，商業(yè)及公共設(shè)施配套齊全的多個(gè)新城市中心。從過(guò)往數(shù)據(jù)來(lái)看，地鐵的規(guī)劃是影響人們購(gòu)房的重要因素之一，而地鐵沿線住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)則進(jìn)一步促進(jìn)了商鋪的投資熱潮，13號(hào)線及八通線的商鋪價(jià)格與幾年前相比已經(jīng)增長(zhǎng)了一倍左右。5號(hào)線和4號(hào)線也帶動(dòng)了周邊商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展。
數(shù)據(jù)顯示，僅07年至09年的三年內(nèi)，開(kāi)通了四條地鐵線路，正是這四條線路的開(kāi)通，宣布北京市地鐵商業(yè)的黃金時(shí)代的來(lái)臨。目前北京市商業(yè)項(xiàng)目中有71.8%都分布在地鐵周邊，其中67.2%的商業(yè)項(xiàng)目集中在地鐵1、2、4、5、10、13號(hào)線的周邊。
右表為北京市已開(kāi)通運(yùn)營(yíng)的8條地鐵線路及其通車時(shí)間、商業(yè)相對(duì)集中的重點(diǎn)站點(diǎn)。
這些已有軌道重點(diǎn)站點(diǎn)周邊聚集了眾多的商圈，例如：13號(hào)線沿線的望京（酒仙橋）商圈，2號(hào)線沿線的朝外商圈，5號(hào)線沿線的木樨園——大紅門商圈，1號(hào)線沿線的公主墳商圈。位于13號(hào)線與2號(hào)線以及機(jī)場(chǎng)快軌交匯處的東直門商圈，10號(hào)線與1號(hào)線交匯處的CBD商圈，4號(hào)線與1號(hào)線交匯處的西單商圈，13號(hào)線與5號(hào)線交匯處的亞奧商圈，10號(hào)線與機(jī)場(chǎng)快軌交匯處的燕莎商圈，13號(hào)線與4號(hào)線以及2號(hào)線交匯處的西直門商圈，4號(hào)線與10號(hào)線交匯處的中關(guān)村商圈，4號(hào)線與2號(hào)線交匯處的金融街商圈等。
“最賣座”的地鐵商圈——奧北商圈
奧北商圈。2003年，地鐵13號(hào)線的開(kāi)通使北京北 (論壇 新聞 視頻)部的大片區(qū)域受到人們矚目，與此同時(shí)，地鐵5號(hào)線的規(guī)劃也已經(jīng)浮出水面。受奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的影響，亞奧商圈應(yīng)運(yùn)而生，隨后奧北商圈也逐漸形成。
由于地鐵的便捷、高速，天通苑 (論壇 新聞)地區(qū)到市中心只需要半個(gè)小時(shí)左右的時(shí)間。便捷的交通條件，將開(kāi)發(fā)商的目光鎖定在了這里，同時(shí)眾多的買房者也開(kāi)始注意這片區(qū)域。在短短幾年的時(shí)間里，原本只有不足十萬(wàn)人口的區(qū)域迅速發(fā)展成為擁有60萬(wàn)人口的超大型社區(qū)。當(dāng)然，這不僅僅是一個(gè)人口數(shù)量的飛躍，在過(guò)去，天通苑地區(qū)聚集的多為收入水平較低的搬遷戶、外來(lái)務(wù)工人員和務(wù)農(nóng)人士，而現(xiàn)在，在這里居住的多是在市中心工作的白領(lǐng)階層以上的群體。這些人群的聚集，使得這里的消費(fèi)力、消費(fèi)水平逐漸提高，早期形成的幾個(gè)商業(yè)物業(yè)已經(jīng)不足以滿足該地區(qū)居民的消費(fèi)需求，這為該區(qū)域的新一輪商業(yè)物業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了潛在的動(dòng)力。
2008年，借北京市奧運(yùn)會(huì)開(kāi)幕這一大勢(shì)，龍德廣場(chǎng)在奧北地區(qū)最南端盛大開(kāi)業(yè)，這一新型購(gòu)物中心的建成開(kāi)業(yè)，為天通苑區(qū)域商業(yè)的發(fā)展揭開(kāi)了嶄新的一頁(yè)。雖然，目前該區(qū)域的商業(yè)氛圍并不及市中心核心地帶濃烈，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)還存在一些問(wèn)題，但天通苑的商業(yè)物業(yè)將依托地鐵為該區(qū)域帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)順應(yīng)其區(qū)域的發(fā)展方向，進(jìn)一步的發(fā)展壯大。
地鐵上蓋≈商業(yè)火爆
地鐵更容易影響到與之直接連通的商業(yè)項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)人士通常將這類商業(yè)物業(yè)稱為“上蓋”。SOHO中國(guó)公司斥巨資在建外SOHO (論壇 新聞)修建地鐵口之后，“上蓋”型商業(yè)開(kāi)始受到北京各界的普遍關(guān)注。建外SOHO的成功不僅使潘石屹迅速成為商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍人物，使建外SOHO被評(píng)為“京城2002年度十大影響力樓盤”之一，并最終帶動(dòng)了“上蓋”商業(yè)的發(fā)展。時(shí)至今日，北京著名的幾大商業(yè)中心當(dāng)中，有不少商業(yè)是直接與地鐵連通的。例如，地鐵1號(hào)線：國(guó)貿(mào)商城、東方新天地、新光天地；地鐵2號(hào)線：東直門東方銀座 (論壇 新聞)、恒基中心；地鐵5號(hào)線：國(guó)瑞城 (論壇 新聞)（與2號(hào)線銜接）；地鐵10號(hào)線：新中關(guān) (論壇 新聞)（與4號(hào)線銜接）、平安國(guó)際金融中心、富力廣場(chǎng)；地鐵13號(hào)線：西直門嘉茂購(gòu)物中心，等等。
參考香港的商業(yè)項(xiàng)目，可以發(fā)現(xiàn)香港的購(gòu)物中心有60%都屬于地鐵上蓋物業(yè)。香港地鐵上蓋物業(yè)的建設(shè)與營(yíng)運(yùn)模式已非常成熟，結(jié)合其國(guó)際旅游購(gòu)物中心的城市形象，地鐵與商業(yè)的完美結(jié)合使得地鐵上蓋物業(yè)的商業(yè)價(jià)值得以最大化，并帶動(dòng)了周邊商業(yè)的發(fā)展。但是，另一方面，商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)永遠(yuǎn)都不能離開(kāi)市場(chǎng)，市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)、政策上的導(dǎo)向都會(huì)對(duì)商業(yè)有直接的影響。地鐵周邊的商業(yè)也同樣如此，即使是上蓋物業(yè)也是需要專業(yè)經(jīng)營(yíng)的。運(yùn)營(yíng)者要充分地利用項(xiàng)目已有的便利條件，在進(jìn)行周密的商業(yè)運(yùn)營(yíng)策劃時(shí)，最大程度地發(fā)揮其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，這樣才能保證項(xiàng)目在最基本的運(yùn)營(yíng)操作中可以穩(wěn)操勝券。
上圖紅色圓圈部分展示的是目前北京市的重點(diǎn)商圈，其中大多集中于地鐵站點(diǎn)周邊，地鐵對(duì)于商業(yè)的影響可見(jiàn)一斑。北京現(xiàn)有主要商圈的形成及良好發(fā)展都離不開(kāi)交通便捷這個(gè)主要因素，依照未來(lái)地鐵沿線各大站點(diǎn)位置及商業(yè)分布特點(diǎn)，由北至南、由東至西依次也可以劃分出若干個(gè)商圈。這些商圈無(wú)疑將帶來(lái)巨大的商機(jī)與利潤(rùn)。
通過(guò)對(duì)北京市現(xiàn)有地鐵線路分布的分析，不難發(fā)現(xiàn)，越來(lái)越多的商業(yè)選擇與地鐵直接連通，讓地鐵與購(gòu)物中心能夠做到無(wú)縫銜接。這一建筑形式使地鐵的作用不只局限在交通方面，而是將其帶入了商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)域。
商業(yè)，放慢人流匆匆的腳步
雖然地鐵周邊的商業(yè)建設(shè)受到越來(lái)越多投資者的重視而發(fā)展迅猛，但如何將人流轉(zhuǎn)為客流是決定軌道交通周邊商業(yè)能否成功的重要條件。舉例來(lái)講，東直門屬于重要的軌道交通站點(diǎn)，是北京重要交通樞紐之一。但建設(shè)于東直門地鐵旁的銀座 MALL目前卻面臨如何將地鐵人流轉(zhuǎn)化為有效客流的難題。
地鐵無(wú)疑已經(jīng)成為了帶動(dòng)周邊商業(yè)發(fā)展的“引擎”，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商及投資客認(rèn)識(shí)到了地鐵對(duì)沿線商業(yè)的拉動(dòng)作用。目前的情況顯示，只要地鐵的規(guī)劃一公布，其周邊的住宅價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)不同幅度的上浮，而商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商及各大品牌商也會(huì)在自己的開(kāi)發(fā)或擴(kuò)展計(jì)劃中關(guān)注規(guī)劃中的地鐵沿線尤其是交通換乘點(diǎn)地區(qū)。而地鐵之所以能吸引商家及開(kāi)發(fā)商的目光，根本原因在于其帶來(lái)的龐大人流。商業(yè)的生命力在于客流的集聚，而商業(yè)價(jià)值就體現(xiàn)在客流轉(zhuǎn)換為有效的購(gòu)買力。地鐵的發(fā)展可以滿足前一個(gè)條件，但如何將地鐵流動(dòng)的人流轉(zhuǎn)換為地鐵商業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的客流將是開(kāi)發(fā)商、投資客將要面臨的重要問(wèn)題。
第二部分 未來(lái)商圈軌道分布大預(yù)測(cè)
2010年業(yè)內(nèi)外均看好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，而從房地產(chǎn)行業(yè)到商家兩方面，都會(huì)考慮地點(diǎn)及交通，就北京市場(chǎng)而言，商業(yè)發(fā)展沿軌道分布是必然趨勢(shì)。
未來(lái)熱“線”大預(yù)測(cè)
目前，北京地鐵仍有6號(hào)線、7號(hào)線、8號(hào)線二期、9號(hào)線、10號(hào)線二期、14號(hào)線、15號(hào)線、西郊線、大興線、亦莊線、昌平線、房山線共12條線路未建成通車，這些線路的開(kāi)通必將對(duì)未來(lái)周邊商業(yè)發(fā)展帶來(lái)影響。以下將對(duì)重點(diǎn)線路進(jìn)行分析。
地鐵六號(hào)線
西起海淀五路，東至通州東小營(yíng)。連接行政區(qū)：海淀、西城、東城、朝陽(yáng)、通州。連接商圈：西直門、金融街、東二環(huán)、CBD、朝青、通州。
北京地鐵6號(hào)線是與地鐵1號(hào)線基本平行的北京第二條東西走向大動(dòng)脈，建成后將成為新的交通走廊，并可以大大緩解地鐵1號(hào)線的交通壓力。地鐵6號(hào)線在提升沿線住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與居住需求外，必將為沿線商業(yè)發(fā)展提供更為強(qiáng)大的人流支持。它不像其他的線路發(fā)展那么熱，受益最大的就是通州和五路兩個(gè)端點(diǎn)站，對(duì)城區(qū)只能起到改善和提升的作用，而不能起決定性的作用。
6號(hào)線貫穿了5個(gè)熱點(diǎn)板塊，即朝青區(qū)域、通州新城、管莊區(qū)域、CBD和東四區(qū)域以及平安大街區(qū)域。對(duì)朝青區(qū)域而言，地鐵6號(hào)線將彌補(bǔ)該區(qū)域地面交通擁堵的難題，加大了朝青區(qū)域與其他各大商圈之間的聯(lián)系；而在通州新城，相對(duì)于這里的住宅，其商業(yè)配套明顯不足，地鐵6號(hào)線則能夠在縮短進(jìn)城時(shí)間的同時(shí)加快通州區(qū)的商業(yè)發(fā)展；管莊區(qū)域本身地處西CBD與通州衛(wèi)星城之間，地鐵6號(hào)線使管莊的交通樞紐地位更加突出；此外，地鐵6號(hào)線將為CBD和東四帶來(lái)更多人流，有了充裕的人流支持，商業(yè)便能更好、更快地發(fā)展。位于6號(hào)線旁的朝陽(yáng)大悅城也將成為最大的收益者。
地鐵九號(hào)線
地鐵9號(hào)線南起點(diǎn)設(shè)在豐臺(tái)區(qū)的郭公莊，北起點(diǎn)站為國(guó)家圖書(shū)館站與4號(hào)線銜接。南端終點(diǎn)郭公莊站也是地鐵房山線的起點(diǎn)，兩條地鐵線路的連通將為房山良鄉(xiāng)地區(qū)的居民進(jìn)程提供巨大方便。這條地鐵線路最大的特點(diǎn)就是線路雖然不長(zhǎng)，但是換乘站很多。從北至南9號(hào)線依次有國(guó)家圖書(shū)館站、軍事博物館站、北京西站、六里橋西站、豐臺(tái)北路站、郭公莊站六個(gè)換乘站。
2009年，北京市《促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃》正式對(duì)外發(fā)布。計(jì)劃將用3年時(shí)間向崇文、宣武、豐臺(tái)、房山和大興投入2900億元資金用于地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、民生惠民等方面外，還首次提出打造“一軸一帶多園區(qū)”的城南產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。首先的動(dòng)作便是打通3條“南北大動(dòng)脈”，其中包括地鐵9號(hào)線、亦莊線及大興線三條地鐵。地鐵的開(kāi)通對(duì)于推動(dòng)延線周邊樓盤房?jī)r(jià)是驚人的。有數(shù)據(jù)顯示，一般說(shuō)來(lái)，一條地鐵平均會(huì)為沿線房?jī)r(jià)帶來(lái)8%—20%的上漲，住宅市場(chǎng)價(jià)格的上漲對(duì)商業(yè)發(fā)展有一定促進(jìn)作用，在這片區(qū)域商住聯(lián)動(dòng)或?qū)樯虡I(yè)的發(fā)展帶來(lái)強(qiáng)大的動(dòng)力。
地鐵八號(hào)線
一期北起起點(diǎn)朝陽(yáng)森林公園，二期北段起點(diǎn)昌平霍營(yíng)北，二期南段起點(diǎn)朝陽(yáng)熊貓環(huán)島。連接行政區(qū)：昌平、海淀、朝陽(yáng)、東城、西城。連接商圈：昌平、上地、八達(dá)嶺高速、亞奧、北三環(huán)。
地鐵8號(hào)線作為地鐵建設(shè)規(guī)劃中“三環(huán)、四橫、五縱、七放射”中重要的“一縱”，可與多條線路換乘，加強(qiáng)了沿線區(qū)域與其它中心市區(qū)之間的交通聯(lián)系，進(jìn)一步完善了地鐵線網(wǎng)。同時(shí)，它有助于平衡新城與中心區(qū)發(fā)展，加快城市中心區(qū)功能、就業(yè)崗位和人口向邊緣集團(tuán)的疏解。此外，它的北端距昌平、沙河較近，隨著線路的建成運(yùn)營(yíng)，可以有效吸引該地區(qū)的客流，加強(qiáng)外圍新城與中心城區(qū)的聯(lián)系。
亦莊線 ——“三站兩街”
亦莊線將綜合開(kāi)發(fā)“三站兩街”，項(xiàng)目建成后將形成1100多萬(wàn)平方米的綜合服務(wù)區(qū)、環(huán)渤海高端總部聚集區(qū)。其中，最東端的次渠南、次渠和亦莊火車站3座地下車站將和地鐵相通，與地下建筑結(jié)合進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)，形成“三站兩街”的格局。在“三站兩街”中，次渠與亦莊火車站兩個(gè)車站及中間區(qū)域（“兩站一街”）將成為項(xiàng)目核心區(qū)域。
地鐵十四號(hào)線
地鐵14號(hào)線正式運(yùn)營(yíng)后，將先后經(jīng)過(guò)盧溝橋、菜戶營(yíng)、勁松、四惠、朝陽(yáng)公園、望京六大地產(chǎn)及商業(yè)圈，其中，盧溝橋、菜戶營(yíng)兩大區(qū)域?qū)⒌玫阶钪苯拥氖芤妗Ｏ啾戎�，盧溝橋區(qū)域的住宅還未得到充分的開(kāi)發(fā)，商業(yè)發(fā)展會(huì)相對(duì)遲緩，而位于西南二環(huán)三環(huán)之間的菜戶營(yíng)區(qū)域，盡管上承金融街商業(yè)區(qū)下接三環(huán)主干線，交通便捷，配套齊全，但卻缺乏更為快速便捷的地鐵，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)發(fā)展一直較為緩慢，地鐵14號(hào)線的建設(shè)將為該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展提供保障。
引擎北京商圈版圖革命
通州商圈
目前通州已聚集了大量的住宅，未來(lái)還將有更多住宅項(xiàng)目落戶通州，這些社區(qū)都將為通州商圈帶來(lái)大量的消費(fèi)人群；同時(shí)通州新城的建設(shè)將使通州區(qū)整體的市容面貌煥然一新，配套設(shè)施相繼完善；地鐵6號(hào)線的開(kāi)通將使通州的交通更加便利。在這些先決條件都具備的情況下，相信通州商圈的未來(lái)的發(fā)展將會(huì)十分順利。
回龍觀、天通苑商圈
在京北的兩大居民區(qū)，聚集了上百萬(wàn)消費(fèi)人群，這里的消費(fèi)潛力毋庸置疑，未來(lái)商圈的興起也是指日可待。相信這一商圈的形成將大大改善京北商業(yè)項(xiàng)目散亂的現(xiàn)狀。
黃村商圈
黃村衛(wèi)星城商圈居于五環(huán)外大興區(qū)京開(kāi)高速的西側(cè)，是大興區(qū)最中心，也是最成熟的商圈。商圈內(nèi)不僅擁有興科隆等超市和便利店，更吸引了華堂商場(chǎng)、帝園商廈、物美大賣場(chǎng)等大型綜合性商業(yè)中心在此駐扎。目前在建的火神廟國(guó)際商業(yè)中心 (論壇 新聞)，是大型城市綜合體，對(duì)于區(qū)域的商業(yè)發(fā)展也將起到重要作用。大型商業(yè)中心在南五環(huán)外是十分缺乏的，從這個(gè)角度講，黃村衛(wèi)星城商圈的商業(yè)成熟度要大大高于同處南五環(huán)外的亦莊商圈。
亦莊商圈
伴隨地鐵亦莊線規(guī)劃逐漸浮出水面，亦莊對(duì)“三站兩街”項(xiàng)目的規(guī)劃也已基本出臺(tái)。相信該項(xiàng)目將大力帶動(dòng)亦莊商業(yè)的發(fā)展。
西紅門商圈
目前，處于大興線規(guī)劃之內(nèi)的西紅門煥發(fā)了新的生機(jī)，隨著地鐵大興線的規(guī)劃和開(kāi)工建設(shè)，其商業(yè)價(jià)值勢(shì)必會(huì)得到進(jìn)一步的提升。西紅門地區(qū)有著雄厚的硬件基礎(chǔ)，它附近擁有6萬(wàn)平米體育休閑公園，同時(shí)中、小學(xué)數(shù)量眾多，醫(yī)療機(jī)構(gòu)和商業(yè)店鋪配套比較齊全。大興線在此設(shè)立站點(diǎn)后，便利的交通網(wǎng)以及原本已經(jīng)完善的生活配套設(shè)施必將成為北京又一優(yōu)質(zhì)的生活空間。
馬家堡商圈
馬家堡曾經(jīng)是北京城最早的火車總站，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與時(shí)代的變遷，這一地區(qū)的交通不斷完善。完善的交通及優(yōu)越的區(qū)位地理，使得馬家堡最終成為了一個(gè)配套設(shè)施完善的商圈和生活圈。地鐵大興線的規(guī)劃在這里設(shè)立的站點(diǎn)，使得原本已經(jīng)完善的交通網(wǎng)提升到了一個(gè)更高的水平。
北京2009-2015年地鐵規(guī)劃路線地圖
第三部分 受益軌道交通商業(yè)排行榜
由北京地鐵規(guī)劃可以看出，未來(lái)幾年北京地鐵發(fā)展的重點(diǎn)放在新城，如亦莊地區(qū)的L2線、大興線、可到達(dá)通州的六號(hào)線等等，這些地鐵不僅連通了市中心與新城的交通，也促進(jìn)了新城本身的交通發(fā)展。另外，在規(guī)劃中特別提到了“將新城人口由居住型向就業(yè)型轉(zhuǎn)變”的概念，增加就業(yè)量，提高居住環(huán)境，完善商業(yè)配套，這些都為商業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇。因此，在未來(lái)發(fā)展中，新城商業(yè)的發(fā)展將作為重點(diǎn)。
目前北京地鐵1號(hào)線、2號(hào)線對(duì)商業(yè)地產(chǎn)升值的貢獻(xiàn)最大。具體表現(xiàn)在，由于這兩條線路開(kāi)通年數(shù)最長(zhǎng)，周邊已形成的商圈最多，如西單、王府井、西直門、東直門、金融界等商圈。而未來(lái)相信地鐵6號(hào)線將北京市貫穿北京市中心區(qū)域，同時(shí)串聯(lián)東西，相信在這樣一條地鐵線路周邊定會(huì)聚集大量的商業(yè)。10號(hào)線二期工程一旦完工，10號(hào)線將成為一條完整的環(huán)線地鐵。10號(hào)線南部將穿過(guò)南城的多個(gè)區(qū)域，伴隨“城南計(jì)劃”的腳步，10號(hào)線周邊將成為商業(yè)發(fā)展的新沃土。8號(hào)線二期將通過(guò)回龍觀區(qū)域，這里目前較缺乏商業(yè)項(xiàng)目，一旦地鐵開(kāi)通回龍觀區(qū)域的價(jià)值必將得到提升，商業(yè)的發(fā)展前景也會(huì)更加光明。
1、2號(hào)線的開(kāi)通，曾經(jīng)為西單、王府井商圈帶來(lái)源源不斷的客流。在10號(hào)線、4號(hào)線相繼開(kāi)通后，中關(guān)村又成為另一個(gè)最受益的商圈。東直門、西直門兩大交通樞紐也借助地鐵為自己積攢了一些人氣。通州區(qū)的商業(yè)在八通線的帶動(dòng)下已經(jīng)有了明顯的發(fā)展勢(shì)頭，相信6號(hào)線的開(kāi)通將成為通州商業(yè)發(fā)展的新契機(jī)。按規(guī)劃地鐵亦莊線將于今年年內(nèi)開(kāi)通，這將為亦莊的商業(yè)發(fā)展帶來(lái)充沛的動(dòng)力。5號(hào)線的開(kāi)通使天通苑的住宅市場(chǎng)空前火爆，但這一區(qū)域的商業(yè)需求尚未得到滿足，相信未來(lái)將會(huì)有更多的商業(yè)項(xiàng)目瞄準(zhǔn)這一市場(chǎng)。
宣武門SOGO的周邊并無(wú)成熟的商業(yè)項(xiàng)目，且其與西單的距離并不近，之間也沒(méi)有良好的商業(yè)氛圍，宣武門SOGO的成功在很大程度上要?dú)w功于2號(hào)線為其帶來(lái)了消費(fèi)者，從空間上打破了自身的束縛。天通苑地區(qū)曾經(jīng)不被人們看好，但是5號(hào)線卻使位于這片區(qū)域的龍德廣場(chǎng)順理成章地躍升為區(qū)域級(jí)的商業(yè)項(xiàng)目。雖然中關(guān)村地區(qū)已經(jīng)集中了大量的電子元器件零售商，但是宣布中關(guān)村商業(yè)黃金時(shí)代的來(lái)臨還是在新中關(guān)開(kāi)業(yè)后，而新中關(guān)的成功與地鐵10號(hào)線、4號(hào)線的開(kāi)通又有著很大的關(guān)聯(lián)。地鐵對(duì)于商業(yè)的貢獻(xiàn)實(shí)在不容小覷。一旦6號(hào)線開(kāi)通，朝陽(yáng)大悅城將成為下一個(gè)最受益于地鐵的商業(yè)項(xiàng)目之一。而亦莊的“三站兩街”項(xiàng)目本就是依托于地鐵亦莊線來(lái)規(guī)劃的，該項(xiàng)目將成為名副其實(shí)的“地鐵商業(yè)”。大興黃村的火神廟國(guó)際商業(yè)中心也將受益于大興線，成為南城的商業(yè)新核心之一。
地鐵使商業(yè)項(xiàng)目不再受制于自身規(guī)模的限制，輻射的范圍可以由一個(gè)社區(qū)變成一片區(qū)域，甚至是整個(gè)城市。而項(xiàng)目?jī)?nèi)經(jīng)營(yíng)的商品種類也可以更加的豐富，或者更加專一。因?yàn)橹挥懈鼜V闊的輻射范圍才能為業(yè)態(tài)豐富的商業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)不同目的的消費(fèi)者，也只有足夠大的輻射范圍才能滿足專業(yè)市場(chǎng)商戶的開(kāi)店要求。
交通便捷與否是影響周邊商業(yè)能否成功的重要因素之一，這是眾所周知的，而地鐵的快速發(fā)展無(wú)疑為商業(yè)地產(chǎn)拓寬了市場(chǎng)，為遠(yuǎn)離城市中心、相對(duì)發(fā)展緩慢的區(qū)域提供了發(fā)展商業(yè)，完善區(qū)域建設(shè)的可能。而地鐵與商業(yè)之間越來(lái)越緊密的關(guān)系已經(jīng)逐漸表明了一個(gè)趨勢(shì)，“地鐵經(jīng)濟(jì)時(shí)代”即將到來(lái)。
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