研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
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| ·規(guī)劃編制服務 |
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·人員培訓服務
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
商業(yè)地產(chǎn)風險決策系統(tǒng)
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舉辦項目聽證會是一個必要程序
在我們?yōu)橐恍┥虡I(yè)地產(chǎn)項目引入國外投資基金的時候，發(fā)展商第一步總是提出邀請我們?nèi)タ错椖�，他們認為，只有在讓我們看了項目之后，才會對項目的基本情況有一個直觀的了解，才會增強我們對項目的信心。
然而，在大多數(shù)情況下，我們總是很難在不了解情況下就去看項目，問的第一句話總是：“你們的項目召開聽證會了嗎？你們的項目符合城市總體規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃、地方法規(guī)、交通評估以及環(huán)境評估的條件嗎？”
很多發(fā)展商在聽到這樣的問題的時候，開頭總是一愣，然后說：“暫時沒有，不過，請問，這樣的工作是一項必要程序，還是表面工作？”
而我們的回答總是：“這是一項必要程序，如果你的項目不能通過以上的環(huán)節(jié)，那么你們的項目運作風險就會很大，也不能達到國外投資基金的條件，而這樣的項目也會被我們一票否決，即使其他的條件再好，我們也不會考慮它�！�
為什么呢？
為什么會這樣呢？
很多發(fā)展商想不通，他們想不明白的是，為什么這樣一項看上去并不那么重要的工作，卻能夠?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)項目的投資決策產(chǎn)生如此重大的影響？
一場聽證會改變一個決定
商業(yè)地產(chǎn)風險決策系統(tǒng)的科學化，首先就在于對時機、外部環(huán)境和客觀條件的斟選。我們曾經(jīng)接觸過這樣一個項目，該項目位于陜西省西安市，在項目的規(guī)劃方案中，該項目擬建成一個建筑面積達10萬平方米，集超市、百貨、休閑、娛樂為一體的大型購物中心。項目總的規(guī)劃設計方案看上去是可行的，但是該項目并未召開聽證會和綜合評估。在我們的要求之下，該項目召開了一場聽證會。
結(jié)果當聽證會一召開，聽到的結(jié)論就令人大跌眼鏡，其中最重要的反面意見是交通評估方面，具體的意見如下：
1）該項目面對的道路為城市主干道，為雙向四車道，設計流量為每小時通行車輛2000輛。由于城市快速發(fā)展，目前該道路的行車量已經(jīng)超負荷運行，高峰時段通行車輛每小時達到3500輛，大大超過了設計流量要求，致使該路段經(jīng)常塞車，交通效率大大降低；
2） 由于該道路超負荷運作，而且無擴寬的空間，政府擬建設一條新的、平行的交通干道分流這一方向的車輛，該計劃目前已經(jīng)啟動，但由于新的道路建設工程難度較高，預計五年后建成通車；
3） 本商業(yè)地產(chǎn)項目總建筑面積約10萬平方米，車位約800個，投入使用后預計每天將產(chǎn)生2000次的車流量，這一車流量對于原本已經(jīng)超負荷使用的現(xiàn)有道路來說不堪負荷，嚴重加劇了原本已經(jīng)十分擁擠的道路交通�，F(xiàn)有主干道無法再承載這一新增的交通流量，而且必將極大地影響來本項目購物的消費者的交通效率，使未來該項目的消費者和現(xiàn)有的過境車流都遇到極大的交通瓶頸；
4） 由于政府擬建的新建道路將于五年后建成，而本項目的建設周期要求在兩年后建成開業(yè)，這樣勢必使項目在開業(yè)運作的三年內(nèi)遇到交通阻礙。項目的交通評估結(jié)論認為，本項目近階段不宜開發(fā)，項目理想的開發(fā)時間是延后三年，與政府新建的分流道路同期建成，這樣就能在較大程度上解決交通瓶頸問題；
當項目的聽證會召開以后，投資方認為現(xiàn)階段不是最理想的開發(fā)建設期，于是決定將項目延期開發(fā)。
該項目的開發(fā)雖然滯后了，但是對于開發(fā)商來說，卻有效地規(guī)避了風險。與其建成后三年由于交通的制約而導致經(jīng)營狀況不佳，還不如先放下該項目，集中精力去開發(fā)一些成功率更高的項目。
聽證會的作用
控制商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風險，舉辦聽證會的程序必不可少。在我國，我們接觸到了無數(shù)多的由于老板一時頭腦發(fā)熱，沒有進行綜合評估，更沒有舉辦聽證會，最后導致項目走向失敗的案例。
舉辦聽證會，有利于在項目投資決策前對項目的交通條件、環(huán)境條件以及項目與城市總體規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃、地方法規(guī)的關(guān)系進行一次互動的交流和評價，不止是從項目本身的角度，而是從社會公眾的角度，來對項目的開發(fā)時機、開發(fā)地點和各種綜合條件進行全面的聽證，從而減少了項目的決策風險。
如果一個項目無法通過聽證會，那么這樣的項目應該予以一票否決。
如果一個項目通過了聽證會程序，那么開發(fā)成功的可能性就增大了。
一個成功的商業(yè)地產(chǎn)項目一定是順應城市發(fā)展與公眾需求的項目，履行聽證會程序，就有利于將公眾的需求與項目的開發(fā)決策對接起來，驗證投資決策的正確性。一個成功的商業(yè)地產(chǎn)項目是完全能夠接受公眾的聽證和社會的檢驗的。相反，一個不敢舉辦聽證會、不敢面對公眾的商業(yè)地產(chǎn)項目，這樣的項目成功的可能性還大嗎？
聽證會是一場陽光下的對話，是商業(yè)地產(chǎn)投資決策前應當履行的必要程序。
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