正佳廣場價格論證

    一個樓盤的單價的制定需要考慮許多因素，就本商場而言，主要有以下幾個因素：
（1） 現(xiàn)時市場的平均價格
（2） 本身項目的要素（如：面積、門面的寬度等）
（3） 本項目的外在因素，如：供求關(guān)系，資金回收速度的要求
我們就以上主要因素對本項目的價格進(jìn)行論證分析。
在之前的策劃書，敝司曾經(jīng)就正佳廣場夾層的銷售單價進(jìn)行估算，最終得出的結(jié)論是7萬多元/M2，這是根據(jù)同區(qū)與同區(qū)、同區(qū)與異區(qū)的租金及售價比較而得出來的，但由于當(dāng)時對整個項目的情況了解不多，因此，這個價格預(yù)測僅僅是基于現(xiàn)時的市場的平均價而作出的。而時至今日，敝司對正佳廣場有了更深的認(rèn)識，根據(jù)“時尚生活”顧問有限公司給敝司的資料顯示，大部分出售的商鋪面積均為30~50 M2左右，總價均在二百萬以上，這樣就會導(dǎo)致客源面縮窄，增加了銷售難度。另外，若以現(xiàn)時的銷售計劃，本項目將會在11月30日進(jìn)行公開發(fā)售，明年5月1日開張試業(yè)。考慮到開張試業(yè)后，現(xiàn)鋪銷售的難度會加大，因此敝司計劃在開張試業(yè)前銷售總貨量的80~90%, 換言之, 扣除春節(jié)假期和清明節(jié)等的日子, 實際銷售時間只有4個月，在短短的4個月時間里，要賣出.600間商鋪，難度是頗大的，因此，考慮到發(fā)展商盡快回籠資金的要求，再結(jié)合推出的貨量，我們不得不在降低門檻，拓寬客源, 銷售策略等方面多下功夫：
1． 盡可能把可售商鋪的面積切小，把總價降下來
2． 恰當(dāng)?shù)乜刂坪猛票P的速度及節(jié)奏，以一個較低價格入市，力求短、平、快，創(chuàng)造一個銷售的高潮，一炮而紅，造成羊群心理，然后才慢慢提升單價，給人一種不斷升值的感覺。
    綜合以上諸多因素及分析，敝司認(rèn)為正佳廣場夾層的銷售均價約60000元/ M2是相對合理。但無論怎樣計算及預(yù)測都只是一個估算，到底市場的接受價是多少, 制定的價格是高抑或低，沒有任何人能保證自己一定對，因此敝司會通過一系列的銷售策略去測試市場的接受價，力求把銷售單價推至市場接受價的頂部，為發(fā)展商創(chuàng)造最多的利潤, 具體操作如下：
1． 在正式公開發(fā)售前，會對所有的目標(biāo)客戶進(jìn)行一次價格調(diào)查，摸準(zhǔn)目標(biāo)客戶的接受價。
2． 推出少量單位進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，真正測試市場的接受價。
3． 通過部分鋪位以競價, 投標(biāo)的方式進(jìn)行銷售，取得市場價的頂部，為制定后期緊貼市場承受價的整體均價取得依據(jù)。
4． 在銷售過程中不斷根據(jù)市場反饋信息，調(diào)整價格策略。
總而言之，我們力求把銷售價格貼近市場承受價，若市場接受價為65000元/ M2，我們絕對不會賣64000元/ M2。
 
廣州市各主要商場及個別地段近期租價
天河城廣場
樓層 成交租（均）價（建筑面積） 近期成交個案（建筑面積）
一層 約1000元—1100元/M2 
二層 約680元/ M2 時尚閣（服裝、化妝品）500元/ M2（2002年6月）
三層 約500元/ M2 308號鋪（女裝）180 M2，500元/ M2
四層 約300元/ M2 (電信、電器) 
五層 約120-150元/ M2 （工藝品\玩具） 
六層 約200元/ M2（飲食） 
七層  怡景西餐廳80元/ M2

中華廣場
樓層 成交租（均）價（建筑面積） 近期成交個案（建筑面積）
一層 約380元/M2 卡伊耐（女服）353元/ M2（2002年8月）
二層 吉之島（合作分成） 
三層 約200元/ M2 李寧專賣店（運動服）220元/ M2
四層 約150-200元/ M2  (通訊產(chǎn)品) 
五層 約100元/ M2     （家私） 
六層 約100元/ M2   （餐飲） 
七層  自營           （電影廳） 
 
流行前線
成交一、二手 成交租（均）價 近期成交個案（建筑面積）
一手 約350元/ M2         永駿皮具350元/ M2
二手 600元/ M2 “ESTY-COLOUR”艾斯迪色彩（休閑服）600元/ M2

恒寶廣場
樓層 成交租（均）價（建筑面積） 近期成交個案（建筑面積）
負(fù)一層 約200元/M2 (服裝等) 
首層 約260-270元/M2 167號、168號、169號鋪，套內(nèi)面積93 M2，租47500元，約511元/ M2
 二層 約80元/ M2  （超市） 

廣百新翼
樓層 成交租（均）價（建筑面積） 近期成交個案（建筑面積）
夾層 約550元/M2 管理費60元/ M2
首層 約850元/M2 
二層 約600元/ M2 
三層 約500元/ M2 
四層 約500元/ M2 
七層 約200元/ M2 
九層 約90元/ M2 

江南西路
路段 近期成交個案（建筑面積）
路尾 聯(lián)想電腦店82 M2，租18000元，約220元/ M2（2002年4月）
路中 嘉衛(wèi)、時代（服裝）42 M2，550元/ M2
路頭（靠江南大道） 友誼和黃（首層百貨）600元/ M2（2002年6月）
 
二．正佳廣場各層租賃均價建議
根據(jù)以上市場最新信息，敝司作出以下相應(yīng)建議。
樓層 實用率 租賃均價建議
負(fù)一層 58% 建議：（1）租給超市使用面積1萬M2（建議適當(dāng)調(diào)高實用率）叫價80元/ M2（使用面積）
（2）租給西式快餐150元/ M2（使用面積）
夾層 34% 建議：（1）實用率提高到50%，叫價450元/ M2（建筑面積）。
首層 47% 建議：（1）叫價750元/ M2（建筑面積）
（2）實用率提高到55%
二層 55% 建議：（1）叫價500元/ M2
（2）租給百貨公司60-70元/ M2（建筑面積）約6000 M2
三層 53% 建議：（1）叫價350-380元/ M2（建筑面積）
（2）建議實用率提高到55%
（3）租給百貨公司60-70元/ M2（建筑面積）約6000 M2
四層 53% 建議：（1）叫價150---200元/ M2（建筑面積）
 （2）建議實用率提高到55%
五層 49% 建議：（1）尊貴飲食區(qū)，歐洲風(fēng)情區(qū)（極具知名度特色飲食，需求經(jīng)營面積較大，800-3000 M2使用面積）、傳統(tǒng)中式飲食區(qū)80-100元/ M2。
（2）嶺南美食區(qū)、東南亞特色區(qū)200-250元/ M2（建筑面積）。
六層 63% 建議：（1）實用率適當(dāng)調(diào)高，小熊國（待報價）。
（2）南夢宮、歡樂天地、玩具反斗城、任天堂(待經(jīng)營戶報價)，野戰(zhàn)俱樂部40-50元/ M2（建筑面積）。
（3）網(wǎng)吧50元/ M2
（4）史努比100元/ M2
七層 64% 建議：（1）電影主題餐廳80-100元/ M2，
（2）影視精品區(qū)、音樂娛樂區(qū)100-150元/ M2，
（3）美容健身60元/ M2，家私50元/ M2
三．夾層銷售均價建議
敝司近期對廣州市各主要商場、個別地段最新租賃市場價格進(jìn)行了深入調(diào)查，并依據(jù)這些調(diào)查，以及正佳廣場夾層的經(jīng)營主題，估算夾層的租賃均價，建議租價為450元/M2（建筑面積）。
依此租賃均價，根據(jù)商鋪每年可按8%—10%的回報率計算,從項目各方面的優(yōu)勢作出衡量，本司按投資者每年可獲9%的回報率進(jìn)行計算。
每年可收回資金：450X12=5400元，5400/9%=60000元/平方米
正佳廣場夾層每平方米平均售價為：60000元
夾層區(qū)域劃分
（根據(jù)時尚生活中心有限公司2002年7月19日出圖，鋪位實用面積7488平方米），敝司建議實用率50%。
夾層的整體布局，即：人流走向、主次出入口、中庭位置、鋪位面積大小、鋪位在夾層所處位置、鋪位的總價在市場上接受程度等綜合因素考慮，敝司把各條件較為近似的鋪位劃分為：一線鋪位、二線鋪位、三線鋪位。
經(jīng)計算所得，一線、二線、三線均價具體如下：
一線鋪位均價為：62000元/平方米
二線鋪位均價為：59755元/平方米
三線鋪位均價為：56000元/平方米

根據(jù)現(xiàn)時夾層圖紙規(guī)劃的人流走向、主次出入口、距離商場吸引點的遠(yuǎn)近、鋪位單雙邊、電梯位的遠(yuǎn)近、總價等綜合因素考慮，敝司認(rèn)為有如下鋪位為：市場較難接受和市場較為搶手鋪位。（具體鋪位見附圖）

1．市場較難接受的鋪位一共有：
79個鋪位，
總實用面積為：837.8平方米
以上為市場較難接受的鋪位，總實用面積占總體(夾層總實用面積)的12%左右。

2．市場較為搶手的鋪一共有：
64個鋪總實用面積為：1148.3平方米
以上為市場較搶手鋪位，總實用面積占總體(夾層總實用面積)的16%左右。

根據(jù)夾層的計算的均價（60000/平方米），及貴司所提供的夾層鋪位的規(guī)模、夾層整體功能布局、夾層平面布局、所處不同線鋪位、主次出入口、人流走向、中亭位等因素考慮，以及以往敝司多年對鋪位規(guī)劃經(jīng)驗，建議把夾層區(qū)域劃分為五大區(qū)域（詳細(xì)劃分，見附圖），經(jīng)計算五大區(qū)域，各自均價如下：

一區(qū)均價為：60004.2
二區(qū)均價為：59374.8
三區(qū)均價為：59992.7
四區(qū)均價為：47812.4
五區(qū)均價為：60655.8

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