研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
怎樣開發(fā)旅游房地產(chǎn)？發(fā)揮旅游地產(chǎn)的優(yōu)勢？
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旅游房地產(chǎn)是一個新的領(lǐng)域，包括產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假項目、度假別墅區(qū)、高爾夫別墅區(qū)、中央游憩區(qū)、商業(yè)步行街、shopping mall等等模式。其中，以別墅開發(fā)為主流，已經(jīng)引起地產(chǎn)界的廣泛關(guān)注；產(chǎn)權(quán)酒店即將迎來大規(guī)模推廣的時期，而與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的中央游憩區(qū)、商業(yè)步行街、shopping mall等，正在各地閃亮。
旅游地產(chǎn)的提升，是旅游小城鎮(zhèn)開發(fā)及旅游城市開發(fā)，將旅游的區(qū)域開發(fā)與城市經(jīng)營全面結(jié)合的嘗試，已經(jīng)出現(xiàn)。
用旅游的視角看地產(chǎn)，不僅僅可以分析產(chǎn)業(yè)的交叉和新型綜合產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)，還可以把旅游業(yè)已經(jīng)熟練運用的技術(shù)，借用于房地產(chǎn)開發(fā)，從而大大提升房地產(chǎn)的附加價值，獲得人居環(huán)境的完善。其中，景觀配置、游憩安排、六要素綜合平衡、獨特性吸引力打造、文化與資源挖掘等等，都可以成為房地產(chǎn)業(yè)借鑒的技術(shù)。
本文提供了一種視角，對房地產(chǎn)開發(fā)商提升其房地產(chǎn)運營能力，及房地產(chǎn)商進入旅游產(chǎn)業(yè)，都具有一定啟示。
一、旅游專業(yè)視角與旅游專業(yè)技術(shù)
旅游是以出游為前提的人類閑暇生活方式，旅游業(yè)已經(jīng)形成了一種綜合性產(chǎn)業(yè)。
旅游產(chǎn)業(yè)以資源、交通、市場為三大基礎(chǔ)，吃、住、行、游、娛、購、體、療、學(xué)、交為十大要素，形成了游憩、接待、營銷、交通、商業(yè)、生產(chǎn)、建設(shè)、咨詢八大業(yè)態(tài)。
旅游開發(fā)成功的標(biāo)志，是核心吸引力的形成。
對于今天的旅游市場而言，僅有奇觀、美景、自然生態(tài)、文物、民俗等資源基礎(chǔ)，已經(jīng)是遠遠不能吸引游客了，身心愉悅的體驗過程，才是吸引力的關(guān)鍵。
我們將旅游過程中游客的體驗過程，稱為"游憩方式"。用最通俗的話講，就是"游玩的方法"。用學(xué)術(shù)語言表達，游憩方式是人類閑暇時段的生活方式。游憩方式設(shè)計，是旅游產(chǎn)品設(shè)計中的技術(shù)設(shè)計。旅游產(chǎn)品能否開發(fā)成功，首先取決于游憩方式設(shè)計是否形成了獨特性吸引力（或獨特性賣點）。
從商業(yè)模式的角度看，旅游業(yè)的利潤形成，在于最大程度的增加游客量、延長游客滯留時間、提高游客消費水平。
旅游業(yè)的獨特視角，可以落實為四項專業(yè)技術(shù)：景觀評價與設(shè)計技術(shù)、游憩方式設(shè)計技術(shù)、情境設(shè)計技術(shù)、體驗設(shè)計技術(shù)。
二、房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)與分級
旅游產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，是對土地及其上的景觀文化資源的開發(fā)利用，歸根結(jié)底，還是土地開發(fā)的一個分支。旅游對環(huán)境要素的利用方式，旅游對人類與自然的關(guān)聯(lián)互動的研究，對于分析地產(chǎn)要素及人居環(huán)境都有獨特的幫助作用。
１、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)要素分析
我們將房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)要素，概括為土地取得、規(guī)劃設(shè)計、房屋建筑、環(huán)境建設(shè)四方面。房地產(chǎn)綜合開發(fā)的業(yè)態(tài)，也因此形成了從地產(chǎn)到房產(chǎn)的多級結(jié)構(gòu)。
地產(chǎn)是土地開發(fā)利用的產(chǎn)業(yè)，是營造人類活動空間及其環(huán)境的產(chǎn)業(yè)。在空間與環(huán)境中，公共空間與私人空間，公共環(huán)境與私人環(huán)境既相互隔離又相互滲透，可以大致分為五類：交通空間及其環(huán)境、公共開放空間及其環(huán)境、公共商業(yè)空間及其環(huán)境、非公共商業(yè)空間及其環(huán)境、私人空間及其環(huán)境。
在廣義地產(chǎn)的理念下，一切土地利用的方式，都可以納入地產(chǎn)經(jīng)營中來。因此，城市建設(shè)、小城鎮(zhèn)開發(fā)、旅游開發(fā)、各類（工業(yè)、高技術(shù)、教育等）園區(qū)開發(fā)、甚至交通及農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)等，都與土地開發(fā)結(jié)合在一起。在地產(chǎn)運作中，功能定位、項目策劃及布局規(guī)劃對土地開發(fā)具有特別重要的意義。
一般意義的房產(chǎn)，概念相對狹隘，其開發(fā)的產(chǎn)品，是依托大眾市場交易的建筑物，主要指住宅、商業(yè)、寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房四類大宗產(chǎn)品。
更高級次的房產(chǎn)開發(fā)商，則進行非標(biāo)準(zhǔn)化的專業(yè)性建筑開發(fā)，包括城市標(biāo)志性建筑、特殊功能建筑、非標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)、工業(yè)、教育、體育等等建筑產(chǎn)品的開發(fā)。
環(huán)境開發(fā)是房地產(chǎn)商必須面對的重要課題，而且在城市發(fā)展和產(chǎn)品市場賣點中越來越重要。景觀、休閑、文化及其它特殊功能，在公共空間的營造中，獨立性已經(jīng)顯現(xiàn)出來。環(huán)境開發(fā)正在成為房地產(chǎn)中一個子產(chǎn)業(yè)，具備極大的發(fā)展空間，包括生態(tài)綠地、休憩節(jié)點、城市公園、城市廣場、步行街區(qū)、濱水街堤等等。只是由于其公共產(chǎn)品的特征，產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式與一般房產(chǎn)不同。
２、房地產(chǎn)業(yè)態(tài)分級
由此，我們可以把從地產(chǎn)商到房產(chǎn)商的層次分為四級：
一級運營商：區(qū)域開發(fā)商——結(jié)合了全部土地功能要素，包含大眾產(chǎn)品與非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，進行的成片土地綜合整體開發(fā)，以復(fù)合功能的成片土地為對象，把附著了功能與項目的分塊土地作為產(chǎn)品進行經(jīng)營，同時全部或部分開發(fā)其中的項目，其中，國家的各級政府及其土地儲備中心、流行的"城市經(jīng)營商"、小城鎮(zhèn)開發(fā)商、大型綜合園區(qū)開發(fā)商、超大型社區(qū)開發(fā)商等已經(jīng)成型；招商局的蛇口、熊谷組的洋浦、華僑城、祈福新村、陸家嘴、天津泰達、望京等屬于這類，該類開發(fā)與政府職能有深度的聯(lián)系。
二級運營商：項目包裝公司——以小塊土地獨立項目及土地片區(qū)分拆項目為產(chǎn)品，進行非獨立片區(qū)招商開發(fā)和項目炒作。這類企業(yè)較多，有的項目進行部分環(huán)境建設(shè)，有的開發(fā)一期或樣板，有的僅僅進行規(guī)劃調(diào)整和產(chǎn)品調(diào)整，甚至以時間換增值，該類企業(yè)往往與官員尋租有關(guān)，但正在形成一些高智慧型企業(yè)。
三級運營商：非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品開發(fā)商——以特殊功能產(chǎn)品、公共空間與環(huán)境、自營性產(chǎn)品等非大眾市場為基礎(chǔ)的建筑產(chǎn)品開發(fā)商，包括火車站、機場、中國大劇院、奧體中心等類公共產(chǎn)品委托開發(fā)，Mall、步行街、新天地、外灘等類游憩型商業(yè)中心或城市游憩中心開發(fā)，城市廣場、城市公園、休憩園區(qū)、城市公共景觀休閑系統(tǒng)等公共空間與公共環(huán)境開發(fā)。
四級運營商：標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品開發(fā)商（房屋工廠）——以大眾市場交易的建筑物，主要指住宅、商業(yè)、寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房四類大宗產(chǎn)品的生產(chǎn)銷售為核心，為房地產(chǎn)業(yè)的"簡單加工型"企業(yè)。目前絕大多數(shù)為該類，包括部分大盤運作企業(yè)、可異地復(fù)制型品牌企業(yè)。
三、旅游與房地產(chǎn)
１、景觀設(shè)計與房地產(chǎn)
景觀是旅游的基礎(chǔ)資源，在旅游業(yè)內(nèi)，景觀評價、景觀設(shè)計已經(jīng)成為非常成熟的專業(yè)技術(shù)。其中，形成了對不同景觀詳細(xì)的資料系統(tǒng)及定性、定量評價的標(biāo)準(zhǔn)，這為景觀設(shè)計提供了強有力的支持；在旅游景觀設(shè)計中，形成了大地藝術(shù)、植物造景、天然材料造景、生態(tài)造景、古建造景、民俗建筑造景、文化造景、藝術(shù)造景、科技造景等非常豐富的造景技術(shù)。在旅游開發(fā)中，長期形成的獨特性、唯一性、奇異性、極致性、天人合一、生態(tài)自然等等理念，這些理念和技術(shù)，對房地產(chǎn)開發(fā)，具有非常使用的價值。
房地產(chǎn)中對主體建筑景觀的設(shè)計技術(shù)，已經(jīng)發(fā)展得十分完善，但對環(huán)境景觀的理念，長期停留在園林綠化的傳統(tǒng)框架內(nèi)。從景觀建筑與景觀房產(chǎn)到生態(tài)建筑與生態(tài)房產(chǎn)，再到人居環(huán)境的深化與細(xì)化發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)打造環(huán)境的理念與技術(shù)都在持續(xù)提高。若能借用旅游業(yè)已經(jīng)形成的理念、素材與技術(shù)，必將形成新的提升。
２、主題定位與房地產(chǎn)
旅游項目設(shè)計，非常講究主題定位。比如宋城以宋朝文化為主題，借用清明上河圖；周莊以江南水鄉(xiāng)為靈魂，拓展游樂與環(huán)境；瑩華山以禪為主題，打造天下第一禪山；三亞以天涯海角為主題，形成觀賞游樂休閑度假結(jié)構(gòu)。
房地產(chǎn)項目的功能與旅游項目功能不同，但從吸引力的塑造來看，主題定位及打造，具有提升附加價值的極大功效，主題型房產(chǎn)將會越來越多。
對游客量有效的獨特性吸引力設(shè)計技術(shù)，完全可以借用于房產(chǎn)開發(fā)。芙蓉古城、建外SOHO、總部中心、長城腳下的公社、上海的八國小鎮(zhèn)等等，都是很好的使用了主題吸引力模式，而鳥巢、帆船結(jié)構(gòu)的悉尼大歌劇院等非標(biāo)準(zhǔn)公共產(chǎn)品，是建筑外觀與主題理念共鳴的杰作。
３、游憩方式設(shè)計與房地產(chǎn)
游憩方式，可以細(xì)化為觀賞方式、游覽方式、休憩方式、餐飲方式、住宿方式、娛樂方式、游樂方式、購物方式、運動方式、療養(yǎng)方式、學(xué)習(xí)方式、交流方式等多個方面。游憩方式設(shè)計，則需要對游程時間與節(jié)奏安排、游賞娛樂內(nèi)容方式、吃住行舒適合理與娛樂化、情境設(shè)置、環(huán)境設(shè)置、體驗結(jié)構(gòu)設(shè)計、生理節(jié)點與心理興奮點安排、社群互動、購物內(nèi)容開發(fā)與購物方式設(shè)計等等進行全面設(shè)計。
對于房產(chǎn)開發(fā)而言，進出入的方便性、交通及交通工具的設(shè)置、多角度的觀賞設(shè)計、休閑時間的空間安排、休閑內(nèi)容與居住的互融、鄰里互動結(jié)構(gòu)、購物環(huán)境等等方面，與游憩方式設(shè)計中的很多理念與技術(shù)可以互相通用。當(dāng)然，居室的設(shè)計的很多內(nèi)容，旅游未予研究。
情境設(shè)計、體驗設(shè)計、娛樂化設(shè)計等等，對于房地產(chǎn)開發(fā)，都有實際的借鑒價值。
居住、辦公等房產(chǎn)的過程化設(shè)計，休閑空間與功能設(shè)計，景觀與觀賞方式設(shè)計，是旅游中可以借鑒的技術(shù)。
對于商業(yè)房地產(chǎn)而言，游憩方式具有特別大的借鑒意義。我們可以把商場看成為一個游憩場所�，F(xiàn)代商業(yè)越來越強的表現(xiàn)出一種趨勢，即從簡單賣場向游憩型商業(yè)環(huán)境發(fā)展。旅游中基本的盈利模式——以獨特吸引力，最大程度的增加游客量、延長游客滯留時間、提高游客消費水平——完全可以用于大型商業(yè)區(qū)、商業(yè)賣場及商業(yè)樓盤的開發(fā)中。
最為突出的共鳴，還在于游憩型商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)崛起，并將在未來商業(yè)地產(chǎn)中扮演主導(dǎo)的角色。
４、游憩型商業(yè)地
步行街區(qū)、濱水休閑區(qū)、餐飲街區(qū)、娛樂街區(qū)、古文化古建街區(qū)、Shopping Mall等等，已經(jīng)成為城市休閑餐飲娛樂及購物的主力消費場所。
概括起來，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了兩個趨勢：大型商業(yè)樓盤或街區(qū)的游憩化趨勢，休閑、娛樂、餐飲、購物等的群聚、混合及特色化趨勢。
Shopping Mall、步行街是游憩化的商業(yè)地產(chǎn)的典范。Shopping Mall的成功，必須以游憩吸引力及多元休閑消費的補充為前提，純粹的賣場必將失敗。而對游憩吸引力的設(shè)計，是旅游游憩方式設(shè)計的專業(yè)特長，可以為此做出巨大的貢獻。
步行街，是一個城市休閑的象征之一。如何逛街游樂，獲得本地市民與外地游人的鐘愛，同樣是游憩方式設(shè)計的專業(yè)。
我們提出了一個"中心游憩區(qū)（Central Recreation District）"的概念：任何一個城市，都有一個或兩個城市游憩的中心，有的地方這個中心是商業(yè)步行街，有的是酒吧區(qū)，有的是娛樂餐飲混合區(qū)。如北京的王府井、西單、什剎海、三里屯，上海的外灘、南京路、新天地，成都的春熙路、玉林生活廣場等等。從商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的角度看，可以把中心游憩區(qū)稱為Recreation Mall。
城市商業(yè)游憩區(qū)具有極大的前景和多樣的文化與景觀可能性，新天地的古建背景與古文化氛圍打造、形成了新天地模式"；外灘的西洋樓群、濱水結(jié)構(gòu)與霓虹燈、稱為"外灘模式"；商業(yè)步行街模式，重慶的"南濱路模式"等等，都是創(chuàng)意開發(fā)的典型，在商業(yè)游憩中心的開發(fā)上，未來必將產(chǎn)生全新的個性化城市名片。
５、旅游房地產(chǎn)
我們稱為旅游房地產(chǎn)的領(lǐng)域，主要是指作為第二居所或第三居所的住宅、產(chǎn)權(quán)酒店及分時度假酒店。
中遠郊型別墅開發(fā)、具有最明顯的周末休閑第二居所的特點。休閑環(huán)境的打造，休閑服務(wù)的配套，具有關(guān)鍵性作用。其中，高爾夫別墅、濱水別墅、景區(qū)山裙別墅是最成功的類型。
度假勝地別墅開發(fā)、具有最明顯的周末休閑第三居所的特點。濱海度假勝地?fù)碛胁豢杀鹊膬?yōu)勢，避暑勝地為第二位，運動康療度假勝地（高爾夫、滑雪、溫泉）居第三，山水田園（如桂林）居第四位，特殊氣候條件（如昆明）居第五位，其它風(fēng)景名勝居第六位。
產(chǎn)權(quán)酒店是目前法規(guī)不健全條件下，旅游地產(chǎn)最好的融資手段。產(chǎn)權(quán)酒店具有非常靈活的多樣性設(shè)計條件，可在近郊、遠郊休閑區(qū)、運動休閑區(qū)、溫泉、風(fēng)景區(qū)、度假區(qū)等各類休閑度假結(jié)構(gòu)中運用。
分時度假在中國尚處于開發(fā)初期，沒有形成銷售渠道與網(wǎng)絡(luò)。其成熟發(fā)展還需較長的時間。
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