研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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實(shí)戰(zhàn)操盤
招商工作建議書一
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一、商業(yè)地產(chǎn)總體開發(fā)現(xiàn)狀和預(yù)測(cè)
二、商業(yè)形態(tài)簡(jiǎn)析
1、 體育場(chǎng)館
2、 連鎖超市
3、 便利店
4、 折扣店
5、 商業(yè)街
6、 專賣店
7、 SHOPPING MALL（銷品茂）
三、招商中微觀經(jīng)營(yíng)主體的選擇與配合
1、 影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的因素
2、幾類商業(yè)投資的特點(diǎn)
3、一般的商鋪選擇基本分析法
4、項(xiàng)目中經(jīng)營(yíng)主體選擇和配合的要素
四、項(xiàng)目實(shí)際操作中需要處理的關(guān)系與招商簡(jiǎn)述
1、面臨的投資客戶
2、面臨的租賃戶
3、必須考慮的問(wèn)題
五、項(xiàng)目的大致工作步驟
1、市場(chǎng)條件判斷
2、項(xiàng)目位置選擇
3、判斷可發(fā)展規(guī)模
4、項(xiàng)目土地取得及政府許可
5、項(xiàng)目定位細(xì)化
6、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)
7、設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化
8、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合
9、項(xiàng)目方案的政府許可
六、項(xiàng)目招商的工作簡(jiǎn)單步驟
1、提前招租項(xiàng)目?jī)?nèi)的大型主力戶
2、品牌商家的引進(jìn)和規(guī)劃
3、充分掌握客戶需求
4、多渠道進(jìn)行招商溝通
5、商戶的最后確定
七、小結(jié)
對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行招商，我認(rèn)為應(yīng)該先來(lái)了解商業(yè)形態(tài)和其特征、資金的投資來(lái)源、招商對(duì)象等。由于商業(yè)形態(tài)比較多而且復(fù)雜，我在翻閱了大量的資料并結(jié)合自身的一些認(rèn)識(shí)將出現(xiàn)或者曾經(jīng)考慮出現(xiàn)在本項(xiàng)目?jī)?nèi)的商業(yè)形態(tài)作個(gè)簡(jiǎn)單說(shuō)明，并依據(jù)不同特征和客戶來(lái)源做了簡(jiǎn)單的招商建議，時(shí)間比較倉(cāng)促請(qǐng)大家多提意見。
一、商業(yè)地產(chǎn)總體開發(fā)現(xiàn)狀和預(yù)測(cè)
商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是相對(duì)較新的一個(gè)范疇，自從中國(guó)加入世界貿(mào)易組織后，許多國(guó)際零售、娛樂(lè)、家居、餐飲業(yè)的商業(yè)巨頭均在加快進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)，一些新興的商業(yè)類型推動(dòng)了國(guó)內(nèi)商業(yè)類物業(yè)的發(fā)展。除北京、上海、深圳等經(jīng)濟(jì)中心城市外，自2002年開始，國(guó)內(nèi)一些大中城市商業(yè)類物業(yè)叫賣聲迭起，而且賣價(jià)屢屢摸高，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭令人咋舌；各地都開始爭(zhēng)建商業(yè)“一條街”及大型購(gòu)物中心。有關(guān)方面提供的數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)大小城市幾乎都建有商業(yè)街，純粹的步行商業(yè)街也在200條以上。從購(gòu)物中心來(lái)看，目前全國(guó)已建成的有54個(gè)，面積將近700萬(wàn)平方米，已經(jīng)在建立項(xiàng)的還有200多個(gè)，面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米。另?yè)?jù)中原（中國(guó)）物業(yè)顧問(wèn)有限公司中央研究部的調(diào)查，2003年1至11月份，全國(guó)完成商鋪市場(chǎng)開發(fā)投資額為1010多億元，比上年同期增長(zhǎng)42.5％，完成商鋪竣工面積達(dá)2097萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)40.9％。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)從規(guī)模和形態(tài)上劃分主要為六種，分別為底商、百貨商鋪、購(gòu)物中心、主題店、SHOPPING MALL和商業(yè)街，各種業(yè)態(tài)互為補(bǔ)充，尤以SHOPPING MALL發(fā)展最為突出。
大連萬(wàn)達(dá)將商業(yè)地產(chǎn)作為與住宅開發(fā)并重的主攻目標(biāo)，與國(guó)際商業(yè)巨頭沃爾瑪結(jié)成了戰(zhàn)略性同盟，并于去年秋季相繼在南京和沈陽(yáng)開發(fā)了萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)。大連萬(wàn)達(dá)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位很快吸引了家樂(lè)福、歐倍德、百安居、肯德基、必勝客、百腦匯、吉盛偉邦等國(guó)內(nèi)外著名新型商業(yè)企業(yè)的加盟，同時(shí)，也由此獲得了中國(guó)銀行10億元的授信。不久前，該公司又直接注資與港資合股成立大洋百貨集團(tuán)。并計(jì)劃在上海楊浦和北京等15個(gè)城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，可以說(shuō)是國(guó)內(nèi)最大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司。有數(shù)字表明，2002年國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資額增加了11.8%，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正在從長(zhǎng)達(dá)近10年的沉寂中走出，并快速升溫。
面對(duì)行業(yè)的迅速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)學(xué)專家對(duì)未來(lái)的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)做一個(gè)大膽的預(yù)測(cè)，在2005年前后，在中國(guó)各地會(huì)出現(xiàn)“商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題現(xiàn)象”：
1、發(fā)展商給商鋪投資者的回報(bào)率不能充分兌現(xiàn)；
2、不少項(xiàng)目由于定位不準(zhǔn)確，進(jìn)行反復(fù)調(diào)整；
3、一些商場(chǎng)在開業(yè)不到一年，就要關(guān)閉；
4、發(fā)展商將商鋪賣給投資者后，對(duì)后期的招商、開業(yè)等工作就置之不理，投資商鋪者利益出現(xiàn)無(wú)保障；
5、一些項(xiàng)目由于發(fā)展商實(shí)力不夠，出現(xiàn)項(xiàng)目爛尾的情況；
6、個(gè)別發(fā)展商打著做商業(yè)地產(chǎn)的幌子，實(shí)行圈錢目的，出現(xiàn)卷款外逃的現(xiàn)象；
7、境外資金、基金加入到商業(yè)地產(chǎn)淘金的隊(duì)伍，帶來(lái)全新的理念、經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，也給國(guó)內(nèi)的發(fā)展商帶來(lái)了壓力，也讓那些不思進(jìn)取的地產(chǎn)企業(yè)出局；
8、零售商在繼續(xù)做零售業(yè)的同時(shí)，也會(huì)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行投資，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的同時(shí)，也會(huì)涉足零售業(yè)的投資，這種現(xiàn)象將會(huì)越來(lái)越普遍，這是因?yàn)榱闶燮髽I(yè)希望有長(zhǎng)久租金收益的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，地產(chǎn)類企業(yè)需要充足、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；
9、未來(lái)的中國(guó)會(huì)出現(xiàn)越來(lái)越多的二房東企業(yè)，并且會(huì)形成集團(tuán)化的趨勢(shì)，這些二房東不是采取先買地再開發(fā)的模式，而是從原先的業(yè)主手中租下10-20年的合約，將物業(yè)的功能進(jìn)行調(diào)整，采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，收取高額的租金價(jià)差，這些二房東當(dāng)中既有世界500強(qiáng)的零售企業(yè)，也有知名度很高的洋快餐，還有國(guó)產(chǎn)的專業(yè)二房東企業(yè)，而這些企業(yè)在二房東項(xiàng)目上的利潤(rùn)率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)他們的本行，那些專業(yè)的二房東地產(chǎn)企業(yè)所獲得的收益，也并不比傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)獲得的收益要低，有的甚至要高出許多；
10、會(huì)出現(xiàn)越來(lái)越多的有關(guān)研究不同地區(qū)消費(fèi)者不同消費(fèi)習(xí)慣的機(jī)構(gòu)，而這些專業(yè)機(jī)構(gòu)會(huì)與生活方式緊密地聯(lián)系在一起，而這些機(jī)構(gòu)在不久的將來(lái)，與世界一流的制造企業(yè)、設(shè)計(jì)企業(yè)合作的機(jī)會(huì)，會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)他們與房地產(chǎn)企業(yè)的合作。
二、 商業(yè)形態(tài)簡(jiǎn)析
商業(yè)房地產(chǎn)按照行業(yè)類型可以分為零售功能房地產(chǎn)、娛樂(lè)功能房地產(chǎn)、餐飲功能房地產(chǎn)、健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)等。
零售功能房地產(chǎn)又可以分為諸如百貨商場(chǎng)、超市、家居建材、商業(yè)街房地產(chǎn)、商品批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)等功能房地產(chǎn)，以及將上述多功能集于一身的大型購(gòu)物中心和 SHOPPING MALL類型的商業(yè)房地產(chǎn)。
娛樂(lè)功能房地產(chǎn)包括用于電影城、娛樂(lè)城、KTV等運(yùn)營(yíng)內(nèi)容的商業(yè)房地產(chǎn)。有些采取獨(dú)體模式，有些與其他類型的商業(yè)房地產(chǎn)融合發(fā)展，其發(fā)展呈現(xiàn)大規(guī)模、復(fù)合度高、時(shí)尚化的特點(diǎn)。
餐飲功能房地產(chǎn)也呈現(xiàn)獨(dú)體形式和融合發(fā)展的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，大型和小型連鎖餐飲都獲得了良性發(fā)展，同時(shí)在項(xiàng)目中也開始發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。
健身服務(wù)類商業(yè)房地產(chǎn)和休閑類房地產(chǎn)首先在國(guó)內(nèi)大城市發(fā)展，作為生活品質(zhì)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，被越來(lái)越多的運(yùn)用在商業(yè)房產(chǎn)中，現(xiàn)在成功的案例主要存在于國(guó)內(nèi)大型城市。
目前，大中MALL在國(guó)內(nèi)的發(fā)展勢(shì)頭極為強(qiáng)勁。究其原因是各種商業(yè)業(yè)態(tài)在相互滲透和變幻。我項(xiàng)目的業(yè)態(tài)依據(jù)此點(diǎn)是商業(yè)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。我現(xiàn)將我項(xiàng)目?jī)?nèi)預(yù)計(jì)出現(xiàn)的部分業(yè)態(tài)作個(gè)簡(jiǎn)單描述。
1、體育場(chǎng)館
體育場(chǎng)館原來(lái)在招商前期我們的建設(shè)初衷是建造類似杭州游泳館的集合休閑娛樂(lè)為一體的，但這樣的投資面臨2大問(wèn)題，投資金額巨大和相對(duì)維修成本的高昂，在國(guó)外每5年維護(hù)游泳館的費(fèi)用可以再建一座游泳館，而這樣的投資一般都是政府做的公益投資，所以對(duì)行業(yè)的了解可以讓我們知道如何去那里找投資人或合作伙伴。同時(shí)體育的商業(yè)形態(tài)在近幾年經(jīng)營(yíng)的類型也在發(fā)生著變化，這和體育事業(yè)的蓬勃發(fā)展是分不開的。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)體育產(chǎn)業(yè)可分為體育服務(wù)產(chǎn)業(yè)和體育商品產(chǎn)業(yè)。體育服務(wù)產(chǎn)業(yè)主要包括：競(jìng)技觀賞、健身娛樂(lè)消費(fèi)市場(chǎng)（消費(fèi)者為健身購(gòu)買運(yùn)動(dòng)器材，租用體育場(chǎng)館或設(shè)施，接受健身訓(xùn)練指導(dǎo)，參與體育旅游活動(dòng)等）。體育商品產(chǎn)業(yè)是指由體育派生的為體育提供物質(zhì)條件的器材、設(shè)備、服裝、圖書、音像、食品飲料等有關(guān)體育用品的銷售市場(chǎng)。
摘錄：體育比賽除了為運(yùn)動(dòng)員展現(xiàn)實(shí)力向人類極限挑戰(zhàn)及促進(jìn)運(yùn)動(dòng)技術(shù)水平的提高等功能外，已越來(lái)越多地成為商業(yè)開發(fā)的手段和機(jī)會(huì)，而且以?shī)W運(yùn)會(huì)、世界杯等為前導(dǎo)，賽事規(guī)模越來(lái)越大，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益越來(lái)越好。通過(guò)組織大型比賽，可以帶動(dòng)城市建設(shè)、旅游、就業(yè)等多方面發(fā)展，并帶來(lái)許多潛在的商業(yè)機(jī)會(huì)。無(wú)疑，下個(gè)世紀(jì)將有更多從綜合到單項(xiàng)的體育賽事成為各國(guó)競(jìng)爭(zhēng)的目標(biāo)，成為一種世界范圍的現(xiàn)象和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。大型比賽的投資主要有三個(gè)方面：舉辦城市的基礎(chǔ)市政建設(shè)、場(chǎng)館及食宿接待設(shè)施建設(shè)、組織比賽的直接費(fèi)用如文化宣傳、接待、交通、通訊、人員工資等。近幾屆奧運(yùn)會(huì)在此三方面的投資均已達(dá)到十幾億美元。由此可見與投資相比，舉辦大型比賽的收益則要更好。其中既有看得見的直接效益，也有可持續(xù)多年的間接效益。直接經(jīng)濟(jì)收入的主要渠道有：出售電視轉(zhuǎn)播權(quán)、比賽標(biāo)志商品特許權(quán)、廣告權(quán)、門票，發(fā)行彩票，發(fā)行郵票、紀(jì)念幣、紀(jì)念章，企業(yè)及個(gè)人的贊助和捐贈(zèng)等。許多國(guó)際體育活動(dòng)，透過(guò)衛(wèi)星電視的轉(zhuǎn)播，幾乎傳到世界每一個(gè)角落，因而成為商品廣告的黃金媒介。
2、連鎖超市
超市是源于法國(guó)家樂(lè)福1963年創(chuàng)建的特級(jí)市場(chǎng)，該業(yè)態(tài)首次將生鮮食品超市與大型非食品折扣店有機(jī)結(jié)合，它倡導(dǎo)：超大的營(yíng)業(yè)面積、一站式的購(gòu)物消費(fèi)、超低的價(jià)格體系、自動(dòng)式的消費(fèi)方式，以家庭消費(fèi)為目標(biāo)客戶。超市從商品結(jié)構(gòu)來(lái)看都是綜合形的商品銷售中心，但從消費(fèi)形態(tài)來(lái)看還是有好多種：麥德龍現(xiàn)購(gòu)自運(yùn)的會(huì)員制賣場(chǎng)、家友在杭州翠苑的倉(cāng)儲(chǔ)賣場(chǎng)、廣州沃爾瑪類似購(gòu)物中心的休閑賣場(chǎng)、類似好又多底層品牌服飾和小商品的互補(bǔ)形賣場(chǎng)。百貨零售業(yè)態(tài)始于19世紀(jì)中葉，伴隨著超市、倉(cāng)儲(chǔ)商店及網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的發(fā)展，這些業(yè)態(tài)以商品價(jià)格、便利、品類深度、環(huán)境、購(gòu)物體驗(yàn)等多種因素，將“特色”與“專營(yíng)”凸現(xiàn)出來(lái)，給傳統(tǒng)的精于有限產(chǎn)品、高價(jià)格、環(huán)境優(yōu)雅、人員密集的百貨業(yè)帶來(lái)沖擊使其不再為商業(yè)主流業(yè)態(tài)，逐步成為追求高購(gòu)物享受的載體，在西方，百貨業(yè)的出路主要是并購(gòu)整合、連鎖化、專業(yè)化三個(gè)方向。
超市是一種以價(jià)格低廉及商品一站式消費(fèi)來(lái)吸引購(gòu)物距離不便顧客的零售業(yè)態(tài)，成功經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)是如何最大限度使顧客增加來(lái)店頻率與提高平均消費(fèi)客單價(jià)。具體系于2點(diǎn)：如何使客戶受超市的吸引，克服距離上的不便，盡量頻繁地光顧；如何使來(lái)店顧客增加購(gòu)物物品項(xiàng)數(shù)與購(gòu)物的平均單價(jià)。這需要超市從商品結(jié)構(gòu)、商品價(jià)格、宣傳廣告、經(jīng)營(yíng)方式都要進(jìn)行仔細(xì)設(shè)計(jì)。
3、便利店
便利店最早起源于美國(guó)，是在20世紀(jì)40年代末作為超市的補(bǔ)充形式而誕生的。便利店基本可以概括為面積小、服務(wù)時(shí)間長(zhǎng)、品類少、日常生活服務(wù)性強(qiáng)、地處于人口密集區(qū)域等特征。人均GDP和周圍人口密度是便利店能否存活的決定因素，便利店一般的面積基本在100M2左右，而在某個(gè)區(qū)域內(nèi)可存在數(shù)量依據(jù)消費(fèi)需求、競(jìng)爭(zhēng)情況、周圍人流而定，隨著這一業(yè)態(tài)的發(fā)展，在西方已經(jīng)不再作為超市的一種補(bǔ)充業(yè)態(tài)，開始慢慢成為人們消費(fèi)密不可分的一種主導(dǎo)業(yè)態(tài)，有些地區(qū)已經(jīng)代替超市成為第一零售業(yè)態(tài)。便利店在我國(guó)現(xiàn)在也開始迅速開始，有相當(dāng)規(guī)模的還不多，由于發(fā)展和存在優(yōu)勢(shì)還不明顯，暫時(shí)還無(wú)法取代超市。
4、折扣店
折扣店是由英文”O(jiān)UTLETS”的音譯，其含義為出路、銷路、市場(chǎng)。在西方現(xiàn)在是最為流行的一種商業(yè)業(yè)態(tài)，它是介于標(biāo)準(zhǔn)超市和大賣場(chǎng)之間起補(bǔ)充作用的商業(yè)業(yè)態(tài)，這類店鋪規(guī)模都不大，多位于城市郊區(qū)，地價(jià)較低的地區(qū)，購(gòu)物環(huán)境簡(jiǎn)潔明快、內(nèi)部不作太多裝修，以求最大程度降價(jià)讓利于消費(fèi)者，所經(jīng)營(yíng)的貨品都采用指定品牌加工，采購(gòu)量大，折扣店商品價(jià)格比一般大賣場(chǎng)還要低10%左右。最有代表的是2002年上海東路外灘的友誼商店引進(jìn)DISCOUNT SHOP概念折扣店和2002年底北京OUTLETS—燕莎．奧特萊斯購(gòu)物中心。商業(yè)界普遍把折扣店、超市、購(gòu)物中心視為三大重量級(jí)業(yè)態(tài)：到百貨店購(gòu)物是體驗(yàn)時(shí)尚、到超市是為了方便、到折扣店是為了采購(gòu)便宜商品。馳名商品常年打折是折扣店的主要法寶。在國(guó)外自有品牌是折扣店的核心，許多折扣店中的自有商品比例高達(dá)80%，比較少的也達(dá)到60%左右，國(guó)內(nèi)折扣店經(jīng)營(yíng)范圍還是偏少，經(jīng)營(yíng)規(guī)模也遠(yuǎn)達(dá)不到連鎖，主要的功能還是為著名廠商銷售庫(kù)存及換季商品，消費(fèi)者對(duì)于此業(yè)態(tài)概念還很模糊。
5、商業(yè)街
商業(yè)街是指為數(shù)眾多的零售商店集中在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，以一定的規(guī)模和規(guī)律，形成帶狀的商業(yè)群體。商業(yè)街不同于商業(yè)區(qū)（組成城市地域的基本街區(qū)），也不同于商業(yè)圈（特定商業(yè)中心地的商業(yè)職能及其影響的地域范圍），商業(yè)街處城市中心，各類商店群集，顧客即能買到所需商品又能在此從事文化娛樂(lè)、品嘗風(fēng)味食品、享受綜合服務(wù)。從此特性看與SHOPPING MALL的功能還是有相通的部分。
依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家萬(wàn)典武對(duì)商業(yè)街的類型劃分，可分4類：
Ⅰ.鄰里型商業(yè)街
地處地方城鎮(zhèn)中心，街區(qū)長(zhǎng)度100-200M，商業(yè)設(shè)施1-2層，商業(yè)密度為50%-80%，自身人口為3000人，可輻射人口為10000人。來(lái)此區(qū)域購(gòu)物的人群主要依靠步行和自行車，目的是單純購(gòu)物。該區(qū)域構(gòu)成形狀為線狀，商店數(shù)目50家、行業(yè)數(shù)目20家，核心為副食品店或商品超市。該街區(qū)采購(gòu)單次數(shù)額低，但較頻繁。
Ⅱ.地域型商業(yè)街
地處地域中的城市內(nèi)，街區(qū)長(zhǎng)度500-700M，商業(yè)設(shè)施2-4層，商業(yè)密度為70-90%，自身人口為3萬(wàn)人，可輻射人口為10萬(wàn)人。來(lái)此區(qū)域購(gòu)物的人群主要依靠公共交通工具，正常日客流量為1萬(wàn)人，來(lái)此購(gòu)物的比例大于閑逛的客流比例。該區(qū)域構(gòu)成帶狀附以樹狀結(jié)構(gòu)，商店數(shù)目300-400家、行業(yè)數(shù)目100家，核心為糧油食品店和百貨店。該街區(qū)采購(gòu)單次購(gòu)物數(shù)額大，而且周頻率高。
Ⅲ.地區(qū)型商業(yè)街
地處中等城市中心區(qū)或大型城市副中心，其城市人口為30萬(wàn)人，可輻射人口為100萬(wàn)人。來(lái)此區(qū)域購(gòu)物的人群主要依靠公交車、地鐵等交通工具。正常日客流量為5萬(wàn)人，該商業(yè)街構(gòu)成形態(tài)為環(huán)形或圈形。商店數(shù)目1000-3000家，行業(yè)數(shù)目200家，核心為百貨、服裝、五金交電等專營(yíng)商店。來(lái)此購(gòu)物的頻率較大。
Ⅳ.大型商業(yè)街
地處大城市中心或交通便捷處，街區(qū)長(zhǎng)度為1000-5000M，商業(yè)設(shè)施為6層或6層以上，商業(yè)密度為80%-100%。其城市人口為100萬(wàn)以上，可輻射人口為300萬(wàn)人。來(lái)此區(qū)域購(gòu)物的人群主要依靠公交車、地鐵、火車等交通工具。該商業(yè)街構(gòu)成形態(tài)為平面圈狀。內(nèi)為觀賞、服務(wù)、飲食、商業(yè)等綜合方式，行業(yè)以高檔商店、高檔餐飲、高級(jí)娛樂(lè)中心，行業(yè)數(shù)目為300個(gè)，核心為高級(jí)時(shí)裝店、大型游樂(lè)場(chǎng)所、各類專業(yè)服務(wù)店、貿(mào)易洽談場(chǎng)所、汽車商店等。來(lái)此街購(gòu)物的人群購(gòu)買頻率低但數(shù)額巨大。
綜合下來(lái)可以看到商業(yè)街的形成和最終發(fā)展規(guī)模與地域（遠(yuǎn)期規(guī)劃）人口流量密切相關(guān)。商業(yè)街不同于其他商家聚集地的最大區(qū)別在于商業(yè)街的主題。從國(guó)內(nèi)出現(xiàn)的案例來(lái)看沒(méi)有特色不具備引導(dǎo)消費(fèi)的商業(yè)街門可羅雀。
6、專賣店
專賣店是專營(yíng)店、專業(yè)店、直銷店的統(tǒng)稱，主要包括服裝、電器、辦公用品、家裝用品、汽車、體育健身、化裝美容、工藝品、黃金珠寶、書店、音像制品、婦女兒童用品、男士用品、機(jī)械設(shè)備等。其中服裝專賣店是專賣體系中范圍最廣，變化最多的一種類型。專賣店是品牌進(jìn)行宣傳推廣自己的重要平臺(tái)，是人們購(gòu)買力提高、購(gòu)物環(huán)境改變和消費(fèi)心理變化而形成發(fā)展的。專賣店的經(jīng)營(yíng)方式可分為廠家直營(yíng)和加盟代理，區(qū)別對(duì)待這兩種方式可以執(zhí)行不同的招商策略。
注：由于大家都于廠家進(jìn)行了很長(zhǎng)時(shí)間的招商聯(lián)系，應(yīng)該比較了解此類形式，在此就不多作說(shuō)明了。
7、SHOPPING MALL（銷品茂）
SHOPPING MALL簡(jiǎn)稱MALL，與購(gòu)物中心、商業(yè)街不能等同，美國(guó)對(duì)MALL的詮釋是指“在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體”，由開發(fā)商開發(fā)建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施，它擁有大型核心店、多樣化商業(yè)街和寬廣的停車場(chǎng)，能滿足消費(fèi)者的購(gòu)物需求和日常生活的商業(yè)場(chǎng)所。MALL的支柱是大型的百貨店或綜合超市，大量的則是組成室內(nèi)商業(yè)街的多種專業(yè)店，還有餐飲、娛樂(lè)等企業(yè)。MALL作為一種商業(yè)零售企業(yè)群體，是20世紀(jì)中葉在美國(guó)開始出現(xiàn)的，當(dāng)時(shí)美國(guó)人均GDP已達(dá)一萬(wàn)美元以上，家庭汽車化和住宅郊區(qū)化已基本形成，購(gòu)物和吃喝娛樂(lè)有新的需求，這是產(chǎn)生MALL的重要條件。日本、新加坡、韓國(guó)借鑒了美國(guó)的做法，在當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)態(tài)如百貨、超市、倉(cāng)庫(kù)商品、專業(yè)店等均已成熟，競(jìng)爭(zhēng)激烈，繁華商業(yè)已經(jīng)飽和甚至出現(xiàn)相對(duì)衰退的情況下，在郊區(qū)逐步開發(fā)建立。
我國(guó)部分城市人均GDP已達(dá)數(shù)千美元，繁華商業(yè)區(qū)的停車和購(gòu)物環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足顧客特別是高收入者的需求，加上年均100天的節(jié)假日如何休閑等因素，正呼喚MALL類的多功能大商場(chǎng)的萌生，但需要考慮的是：即使2010年，我們?nèi)司鵊DP預(yù)計(jì)也只有2000美元，少數(shù)大城市或特區(qū)可能達(dá)到5000-10000美元；同時(shí)考慮到國(guó)家可建商業(yè)土地的建立寬敞停車場(chǎng)、綠地園林式MALL的可行性，操作MALL還應(yīng)當(dāng)采取務(wù)實(shí)做法，采取循序漸進(jìn)和變通的辦法進(jìn)行。
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