研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場(chǎng)營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場(chǎng)運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場(chǎng)可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場(chǎng)定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
謹(jǐn)防產(chǎn)權(quán)式商鋪硬傷
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雖然產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)援a(chǎn)生之日起就爭(zhēng)議不斷，但高風(fēng)險(xiǎn)無法阻擋產(chǎn)權(quán)式商鋪由冷落轉(zhuǎn)為熱銷�！澳承┊a(chǎn)權(quán)商鋪價(jià)格已經(jīng)到了不可理喻的程度，基本沒有回報(bào)價(jià)值可言。如果開發(fā)商沒有后續(xù)經(jīng)營的整體思路，只想套現(xiàn)走人，產(chǎn)權(quán)商鋪的投資前景堪憂�！鄙虡I(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟研究中心主任韓健徽指出，產(chǎn)權(quán)商鋪在產(chǎn)權(quán)關(guān)系、投資價(jià)值等方面的不明朗，往往會(huì)讓投資者“很受傷”，在目前產(chǎn)權(quán)式商鋪的入市熱潮中，投資者更應(yīng)該保持足夠警覺。
產(chǎn)權(quán)商鋪領(lǐng)銜商業(yè)地產(chǎn)熱
在被稱為 “史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控措施”出臺(tái)以后，很多原本想要投資住宅市場(chǎng)的投資客選擇持幣觀望，或者開始尋求新的投資途徑，其中產(chǎn)權(quán)式商鋪就是最先受到關(guān)注的。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)鳛樯虡I(yè)地產(chǎn)中比較特別的一種形式，在占有物質(zhì)形態(tài)的商鋪之外，實(shí)際上是商鋪所有權(quán)與商鋪經(jīng)營權(quán)分離的房地產(chǎn)證券化概念。通俗地說，購買商鋪僅僅是購買了某一只商業(yè)用途的“有價(jià)證券”，其最大的價(jià)值在于這只證券的升值潛力。
“對(duì)投資者而言，產(chǎn)權(quán)式商鋪表面上看是個(gè)有吸引力的理財(cái)工具，但實(shí)際上，產(chǎn)權(quán)式商鋪的本質(zhì)是開發(fā)商的變相融資工具，投資者相當(dāng)于購買了固定回報(bào)率的企業(yè)級(jí)信用的債券，為債券提供保證的是出售產(chǎn)權(quán)式商鋪的企業(yè)的自身實(shí)力、商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)以及信用�！表n健徽說。
樓市新政之后，無論是購買商鋪保值還是租賃商鋪經(jīng)商，商業(yè)地產(chǎn)都引起了前所未有的關(guān)注。仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，天津的商鋪市場(chǎng)繼續(xù)保持著強(qiáng)勁增長的勢(shì)頭。2009年，天津的社會(huì)零售消費(fèi)品總額達(dá)人民幣2431億元，實(shí)際增長率為22.9%，創(chuàng)自1994年以來的新紀(jì)錄。
南開大學(xué)房地產(chǎn)金融與法律研究中心主任徐保滿對(duì)此表示：“天津商業(yè)地產(chǎn)會(huì)受到新政影響，但項(xiàng)目所在區(qū)域會(huì)直接影響其發(fā)展速度。一些成熟商圈的商業(yè)占據(jù)地點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展會(huì)更順利。商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵還要看未來升值空間�！�
產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明是硬傷
從開發(fā)商角度來講，產(chǎn)權(quán)式商鋪之所以熱銷，很大程度是因?yàn)楝F(xiàn)有的融資體制不支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的長期持有運(yùn)營模式，迫于資金壓力，開發(fā)商必須走產(chǎn)權(quán)分割銷售的道路。從投資者角度來說，現(xiàn)在最流行的詞匯就是流動(dòng)性過剩，少數(shù)人手中聚集了大量的財(cái)富，這些錢需要一個(gè)出口，而產(chǎn)權(quán)式商鋪是為數(shù)不多的出口之一，導(dǎo)致多數(shù)投資者抵御不了高回報(bào)的誘惑而忽視了其蘊(yùn)含的內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)。
這種風(fēng)險(xiǎn)演化的直接受害人，毫無疑問將是投資者。
去年1月，潘石屹的SOHO中國開發(fā)的朝外SOHO，把三間“金鋪”采取拍賣的方式創(chuàng)造了每平方米7萬元的天價(jià)，成為“鋪王”；天津的友誼新天地，更是把臨近濱江道的底商賣出了每平方米25萬元的天價(jià)。很多人對(duì)這些所謂的“銷售神話”津津樂道，但很少有人會(huì)注意到后期經(jīng)營者面臨的高成本壓力。
在沈陽，大連萬達(dá)開發(fā)的萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，曾經(jīng)利用沃爾瑪、百盛等國際商業(yè)巨頭的號(hào)召力，把商鋪賣出6萬元每平方米的天價(jià)，萬達(dá)通過賣掉354間商鋪獲得了9億多元的銷售回款，僅靠這一招就收回了萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)一期18萬平方米的全部投資。這種銷售神話的代價(jià)，就是嚴(yán)重透支了下游投資者的利益，投資者購買的商鋪根本租不出去，投資者將萬達(dá)以商業(yè)欺詐告上法庭但最終敗訴。2006年10月，萬達(dá)不得不將長期閑置的354間商鋪拆除重建。
專家表示，投資商業(yè)地產(chǎn)必須首先關(guān)注產(chǎn)權(quán)關(guān)系。產(chǎn)權(quán)式商鋪部分是有真實(shí)產(chǎn)權(quán)的，但大部分是沒有真實(shí)產(chǎn)權(quán)的，在這種情況下開發(fā)商出售的是虛擬產(chǎn)權(quán)，這種模式是對(duì)產(chǎn)權(quán)中占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)這4種權(quán)利的重新界定，通常投資者只有占有權(quán)和收益權(quán)，而開發(fā)商或其指定機(jī)構(gòu)擁有處置權(quán)，承租商戶擁有使用權(quán)。這種虛擬產(chǎn)權(quán)不是完全意義上的產(chǎn)權(quán)，投資者拿不到有法律效力的產(chǎn)權(quán)證，當(dāng)開發(fā)商違約的時(shí)候，投資者對(duì)自身權(quán)利的保護(hù)是比較脆弱的。
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