研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內外市場狀況、經驗豐富的高素質專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內商業(yè)地產研究……
業(yè)務范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
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| ·規(guī)劃編制服務 |
·招商銷售服務
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓服務
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| ·市場定位分析 | ...... |
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商業(yè)地產開發(fā)趨向精耕細作
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雖然2006年我國商業(yè)地產異常活躍，“國六條”等住宅宏觀政策促使房地產投資者轉向商業(yè)地產，限外令難擋外資投資對商業(yè)地產的熱情，外資零售企業(yè)正從一線城市，向二線、三線城市延伸。但同時也存在著空置率高與國內外著名企業(yè)難尋合適的商業(yè)地產項目并存，商業(yè)地產開發(fā)呈現(xiàn)結構性過剩的現(xiàn)象。同時，商業(yè)地產開發(fā)專業(yè)性上的差異——贏利能力參差不齊也較明顯。一方面，一些商業(yè)地產開發(fā)商在項目開發(fā)過程中引入國際化的專業(yè)物業(yè)顧問或進行專業(yè)的咨詢，在運營中依據(jù)消費者實際需求和市場情況不斷調整、不斷變化，在有效輻射范圍內，形成品牌效應和品牌價值；另一方面，一些商業(yè)地產開發(fā)商盲目跟風，隨意的經驗決策方式往往取代了對于項目盈利可行性的理性分析和論證，特別是國內大多數(shù)商業(yè)地產開發(fā)商大多是開發(fā)住宅起家，照搬住宅的開發(fā)模式應用到商業(yè)地產項目的開發(fā)，出現(xiàn)了惡性競爭無人得利的狀況。
商業(yè)地產通常具有地產、商業(yè)與金融的三重特性，它既區(qū)別于單純的證券投資和商業(yè)投資，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產行業(yè)。同時，這三方面的特性既相互獨立又相互作用，形成了商業(yè)地產較為明顯的特征——環(huán)環(huán)相扣，系統(tǒng)性極強。所以商業(yè)地產的開發(fā)和運營是個系統(tǒng)的、長期的過程，貫穿了拿地、定位、規(guī)劃、策劃、包裝、招商、經營各個環(huán)節(jié)，只有通過每一個環(huán)節(jié)嚴密、科學的運作才能創(chuàng)造出一個商業(yè)地產的成功：長期穩(wěn)定的投資收益。
社區(qū)商業(yè)仍將成為重點
2006年商業(yè)網點規(guī)劃進展較快，截至11月30日，38個重點城市已全部編制完成商業(yè)網點規(guī)劃，其中35個城市已經市政府批準實施，3個城市已報市政府待批準。241個地級城市中已有157個城市編制完成商業(yè)網點規(guī)劃，其中98個城市已經市政府批準實施，59個城市已報市政府待批準；73個城市已編制完成商業(yè)網點規(guī)劃初稿，正在組織論證或征求意見，11個城市正在編制規(guī)劃。這將使我國的商業(yè)地產開發(fā)更加規(guī)范，也將推動商業(yè)地產的持續(xù)、健康發(fā)展。
2006年以來，我國城市化進程的加快和大規(guī)模住宅小區(qū)的投入使用，為商業(yè)地產的開發(fā)提供了廣闊的空間�，F(xiàn)階段，我國的城市化水平略高于40%，但低于世界平均水平9～10個百分點。未來15年～20年內，中國的農村城市化進程仍將以無可阻擋的勢頭迅猛發(fā)展，成為拉動經濟增長的又一個龍頭，而這對于商業(yè)地產行業(yè)來說也是一個很好的機遇。城市化將從供給與需求的兩個方面，擴大對城市商業(yè)的需求，促進流通規(guī)模的擴大，增強商業(yè)地產的投資。另外，隨著大部分中心城市的新城建設，形成了大量的郊區(qū)居住區(qū)，而居住區(qū)完善商業(yè)配套通常有一段時間的滯后。因此在住宅投資高峰期后，在未來幾年內將逐漸進入商業(yè)地產開發(fā)和整合階段。2005年商務部發(fā)布了《社區(qū)商業(yè)指導意見》，社區(qū)商業(yè)將成為商業(yè)供應模式的重點，預計2007年以提供社區(qū)配套服務為主要形態(tài)的社區(qū)商業(yè)將是商業(yè)地產的主要發(fā)展方向。
外資地產轉戰(zhàn)二三線城市
外資的投資原則是選擇優(yōu)質、升值潛力大的商業(yè)地產項目。目前一二線城市的商業(yè)地產已經趨于飽和狀態(tài)，市場發(fā)展已日趨成熟，競爭也越來越激烈，令相對的投資風險上升，回報下降。但是一些二三線城市經濟已超出全國平均水平增長，例如重慶、武漢、成都等城市。經濟的高速發(fā)展為本地區(qū)商業(yè)地產的開發(fā)帶來了機遇，投資回報率高出全國平均水平，很多二線城市開發(fā)項目的平均利潤能夠達到30%，吸引了大量的外資企業(yè)進入。例如，香港傳統(tǒng)的商業(yè)地產巨鱷恒隆地產2007年以前在上海以外的內地其他10個城市，每年購入3塊～4塊大型土地，共建約10個購物商場，投資金額預計將達200億～250億港元；新加坡凱德置地也于2006年4月在寧波拿下一地塊，開始了二線城市攻略。這種趨勢將在2007年更加明顯，而且二線以及其他中小城市監(jiān)管力度小，缺乏本土競爭，外資侵入遇到的阻力更小。
另外，外資開始全面滲透產業(yè)鏈各環(huán)節(jié)。可以看到一些外資巨頭通過資本和管理上的優(yōu)勢全面進入我們的商業(yè)地產領域。如新加坡房地產開發(fā)公司凱德置地在中國的大舉擴張，以投資基金為身份標簽的大摩、荷蘭ING也開始介入項目開發(fā)。摩根斯坦利4600萬港元投資廣州漢國置業(yè)荔灣區(qū)龍津中路一個商住項目的50%權益；ING1.8億元人民幣投資長沙，成功地滲透房地產后起之秀融科置地。摩根大通以及STARK INVESTMENT作為戰(zhàn)略投資者，以1.5億美元搶在杭州綠城IPO之前成為其股東，速度更快的是渣打銀行、
Drawbridge和摩根斯坦利，2個月就做出了投資即將上市的世茂1.875億美元的決定。藍山中國資本攜同美國最大的地產投資商Equity Inter-national在河南鑫苑置地上市之前對其投入2500萬美元。從以上我們可以看到，外資進入的商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)和項目都是我國商業(yè)地產產業(yè)鏈中的優(yōu)質資源，這將為其帶來豐厚的回報。
商業(yè)地產融資渠道待突破
據(jù)統(tǒng)計，商業(yè)地產商的籌資渠道主要來源于自有資金和銀行貸款，其中銀行信貸比重約占70%～80%。為了規(guī)避風險，國家銀根緊縮，大部分商業(yè)地產開發(fā)商都面臨資金壓力，一方面容易形成爛尾項目，另一方面也容易誘發(fā)開發(fā)商的短期套現(xiàn)行為。
為了緩解這種局面，商業(yè)地產開發(fā)亟待擴寬自身的融資渠道，針對商業(yè)地產自身特點進行融資方式的多種金融創(chuàng)新，例如資產證券化、利用信托基金等金融創(chuàng)新手段。2006年最受業(yè)界注目的融資方式要數(shù)“REITs”，即一種證券化的產業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票(基金單位)集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產項目進行投資組合，在有效降低風險的同時通過將出租不動產所產生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。例如美國約有超過60%的地產投資是通過REITs實現(xiàn)的。
我國的保險基金、養(yǎng)老基金機構投資者以及大量的中小投資者正在尋找合適的投資渠道，而商業(yè)地產收益穩(wěn)定，如果能使兩者得到很好的對接，將會對商業(yè)地產開發(fā)提供可持續(xù)穩(wěn)定的基礎。
商業(yè)地產開發(fā)進入品牌階段
商業(yè)地產的核心性質在于其的商業(yè)性質，在品牌策略中各個流程都應圍繞提升物業(yè)價值來開展，包括科學定位，突出特色，與城市規(guī)劃相適應，提高消費者忠誠度，強調贏利，資產優(yōu)質化，注重品牌的維護和推廣。例如，美國最大的商業(yè)地產信托投資公司——西蒙房地產集團正是通過自己獨有的品牌營銷策略與高質量的零售環(huán)境使西蒙在商家和消費者心目中樹立了良好的高端品牌形象，并突出了其價格和便利性的特色和誠信的形象，成功地造就了西蒙商業(yè)地產王國。
因此，在商業(yè)地產整體運營中，商業(yè)是核心和本質，項目的成敗最終取決于其商業(yè)運營的成敗。所以其地產和金融運營都應為商業(yè)服務，圍繞著商業(yè)運營展開。但是目前的商業(yè)地產開發(fā)商大多停留在住宅開發(fā)水平，而住宅開發(fā)則不需要考慮項目的商業(yè)策劃，長期的品牌運營，因此拿開發(fā)住宅的方式來開發(fā)商業(yè)地產必定達不到預期的目的。像產權零售的做法固然資金回收較快，但沒有很好的挖掘物業(yè)的潛力，一個項目現(xiàn)時出售也許只賣2萬元/平方米，幾年經營成熟了再賣可能就是5萬元/平方米了；類似改進的方法也有采用的3到5年的包租返利的銷售模式，而返租回報率是建立在長期穩(wěn)定的經營租金回報的基礎之上的，一旦經營狀況不良，商鋪被閑置甚至開發(fā)公司申請破產，投資者的返租回報就無法兌現(xiàn)。
這些“產權零售”的做法，從長期上看，損害了投資者以及小業(yè)主的利益，并容易形成大量的空鋪，影響到商業(yè)地產的整體發(fā)展。這些做法說到底都是“先開發(fā)后招商”，沒有遵循商業(yè)地產的“地產、金融服務于商業(yè)”的根本原則，導致項目運營失敗或長期發(fā)展缺乏潛力。目前，比較可行的是商業(yè)地產開發(fā)商持有關鍵產權或完全持有產權，這樣就有利于整體商業(yè)定位策劃，整體招商及整體管理，進而提升物業(yè)價值。
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