研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)遭遇五大瓶頸
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國際上以購物中心為代表的商業(yè)地產(chǎn)運營模式是：商業(yè)地產(chǎn)運營商(通常不是開發(fā)商)在長期金融工具支持下蓋房子，蓋完房子長期持有，只租不售，然后通過商業(yè)運營提升資產(chǎn)價值，最終通過資本市場實現(xiàn)資產(chǎn)價值。在這種模式下商業(yè)地產(chǎn)的價值主要通過資產(chǎn)運營管理和資本運作來實現(xiàn)。
而國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位大部分都是從事住宅開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型而來，他們普遍習(xí)慣于延用住宅項目滾動開發(fā)、房子蓋完一賣了之的方式來處理商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，熱衷于對商業(yè)地產(chǎn)進行產(chǎn)權(quán)分割式銷售，對商業(yè)地產(chǎn)也是一賣了之，而對通過長期的商業(yè)運營管理提升資產(chǎn)價值、最終通過資本市場套現(xiàn)實現(xiàn)資產(chǎn)價值的商業(yè)地產(chǎn)運營模式普遍缺乏興趣。重開發(fā)、重銷售、輕招商、輕運營，因此國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商只是賺取了商業(yè)地產(chǎn)的短期開發(fā)利潤，而丟掉了商業(yè)地產(chǎn)長期運營管理帶來的資產(chǎn)增值以及資本運作創(chuàng)造的價值。這種丟了西瓜撿了芝麻的做法最根本的原因是在目前國內(nèi)的融資體制下，開發(fā)商無法獲得長期融資工具的支持，所以最終只能屁股決定腦袋，對商業(yè)地產(chǎn)不得不一賣了之。
解決商業(yè)地產(chǎn)的融資瓶頸，關(guān)鍵在于發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)投資基金，通過投資基金支持開發(fā)商的開發(fā)融資，開發(fā)商沒有還款壓力才有可能長期持有只租不售，注重通過運營管理來提升商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價值，為最終通過資本市場發(fā)行REITS實現(xiàn)價值套現(xiàn)創(chuàng)造條件。但即便有了商業(yè)地產(chǎn)投資基金，也無法解決所有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的問題，因為投資基金本身的專業(yè)化要求決定了基金只會投資給最優(yōu)秀的項目，絕大多數(shù)開發(fā)商都會被阻擋在投資基金的大門之外。
瓶頸二：一地難求 豁出去的無奈
土地是房地產(chǎn)開發(fā)的核心資源和必需的生產(chǎn)資料。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的問題之一就是選址，所謂選址本質(zhì)是對土地的選擇，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對土地的條件有著特殊的要求，因為土地所處的地塊條件很大程度上決定了商業(yè)地產(chǎn)項目的成敗。一塊土地周邊的環(huán)境，比如交通條件包括地鐵、輕軌、火車、公交以及停車場的情況、競爭性商業(yè)物業(yè)的情況、周邊的商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況等都是開發(fā)商在拿地之前應(yīng)該仔細考察的內(nèi)容。
但在目前土地出讓市場采取招拍掛的形式下，開發(fā)商已經(jīng)被逼上了一條獨木橋，拿不到土地，開發(fā)商就只有出局，所以為了拿到土地，開發(fā)商必須不惜一切代價。在這種情況下，即便是土地的地段環(huán)境不適合做商業(yè)項目，即便是土地出讓金不斷節(jié)節(jié)攀高，加大了商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)成本和風(fēng)險，開發(fā)商也是別無選擇。
瓶頸三：人才難覓 21世紀(jì)最貴的資源在何方
這不是房地產(chǎn)行業(yè)獨有的問題，而是整個中國經(jīng)濟發(fā)展中的一個共同的問題。一方面是大量的企業(yè)需要人才、尤其是有一定經(jīng)驗和能力的高端人才，但這些企業(yè)往往招不到想要的人才；另外一方面是很多人由于在經(jīng)驗和能力上達不到用人單位的要求而找不到工作。
造成這個問題的根本原因是經(jīng)濟高速發(fā)展與人才成長之間的脫節(jié)，人才成長的速度趕不上經(jīng)濟發(fā)展的速度。越是發(fā)展速度快的行業(yè)，這個問題就越突出。商業(yè)地產(chǎn)屬于經(jīng)濟發(fā)展中最熱的領(lǐng)域之一，而且商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營橫跨地產(chǎn)、商業(yè)、金融三個領(lǐng)域，專業(yè)化要求和復(fù)合程度要求都非常高，這更加劇了商業(yè)地產(chǎn)人才供求之間的矛盾。優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)人才的匱乏也是開發(fā)商不得不面對的瓶頸性問題。人才匱乏的結(jié)果導(dǎo)致不論是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商還是商業(yè)地產(chǎn)咨詢機構(gòu)普遍處于專業(yè)化水平不高的狀態(tài)，小馬拉大車是普遍的情形，這直接導(dǎo)致了大量低水平的商業(yè)地產(chǎn)項目的誕生。
而要解決企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營環(huán)節(jié)自身專業(yè)化程度不高的問題，一個重要的手段是加強對外腦資源的利用水平。而要解決人才瓶頸的問題，關(guān)鍵在于提高企業(yè)的人力資源管理水平，企業(yè)必須要有一個長期的人力資源發(fā)展的規(guī)劃，并且在人才的招募、選拔、培養(yǎng)、使用、保留、激勵等環(huán)節(jié)大大提升自己的專業(yè)化水平，才能在人才爭奪方面搶得先機。得人才者得天下，一個企業(yè)是否真正能突破人才瓶頸對企業(yè)發(fā)展的束縛，關(guān)鍵還在于企業(yè)最高管理者是否真正重視人才的問題。
瓶頸四：規(guī)劃有要求 政府意志難違
政府規(guī)劃部門對土地開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃要求也是開發(fā)商不得不面對的一個瓶頸問題。
政府部門在招商引資、土地出讓、建設(shè)項目規(guī)劃申報等環(huán)節(jié)，在建筑密度、容積率、朝向、層數(shù)、高度、商業(yè)面積比例等方面都有很多硬約束，并且對具體的項目建設(shè)方案也有很多長官意志。很多地方政府已經(jīng)成了一個最大的招商局和地主，政府為了從土地出讓過程獲得更大的利益，往往要求開發(fā)商上馬一些大而不當(dāng)?shù)纳虡I(yè)地產(chǎn)項目。在這些政府的要求以及想法中，有大量違背商業(yè)地產(chǎn)運作規(guī)律的東西。在目前政府對房地產(chǎn)開發(fā)進行深度干預(yù)的環(huán)境下，開發(fā)商為了獲得地方政府的支持，不得不向政府官員對于政績工程、形象工程的要求以及各種不合理的土地規(guī)劃要求進行妥協(xié)，最終犧牲的只有商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律。
所以，如何建立開發(fā)商與政府之間透明公開的交流機制，避免政府過多的、不恰當(dāng)?shù)膶ι虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)的行政干預(yù)，提高政府規(guī)劃部門對商業(yè)地產(chǎn)運作規(guī)律的認(rèn)識是擺在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商面前的一個棘手的問題。
瓶頸五：買方市場的現(xiàn)實 賣方市場的做派
商業(yè)地產(chǎn)是為商業(yè)經(jīng)營活動提供載體的，它要靠商家來買單，商家支付的租金就是商業(yè)物業(yè)的收益；商家靠最終消費者買單，消費者的消費支出是商家的收入。因此，消費市場規(guī)模決定商業(yè)的規(guī)模，也間接決定了對商業(yè)物業(yè)面積的需求以及承受的租金水平。這種來自消費市場的硬約束也是開發(fā)商不得不面對的瓶頸之一。
近幾年中國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，消費市場也在快速增長，2006年，全社會商品零售總額的增長速度大約為13%左右，而與此同時，商業(yè)地產(chǎn)的投資增速在24%以上。在某些一線城市如北京，商業(yè)地產(chǎn)的投資增速遠遠超過這個數(shù)字，今年有超過600萬平米的商業(yè)物業(yè)進入市場，在招商環(huán)節(jié)對商業(yè)資源的爭奪已經(jīng)陷入白熱化狀態(tài)，大量商業(yè)物業(yè)的長期閑置將是一個無法避免的棘手問題。
但在很多商業(yè)物業(yè)閑置的同時，也有大量的商家面臨選址的難題，大量商家因為無法找到理想的商業(yè)物業(yè)從而無法實現(xiàn)開店擴張的計劃。招商難和選址難是一個問題的兩個方面，它反映了商業(yè)地產(chǎn)處在一種結(jié)構(gòu)性失衡的狀態(tài)，大量的商業(yè)物業(yè)都是無效供給。商家拒絕接受的商業(yè)物業(yè)，有的是在地段、建筑結(jié)構(gòu)、面積、配套設(shè)施方面存在硬傷，滿足不了商家的需要；有的是在定位、商業(yè)規(guī)劃、運營管理以及租金價格方面讓商家無法接受。商業(yè)地產(chǎn)供求關(guān)系的失衡決定了商業(yè)地產(chǎn)招商處于買方市場狀態(tài)，開發(fā)商必須克服在住宅行業(yè)長期賣方市場格局下形成的思維定勢，放下姿態(tài)認(rèn)真研究商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律，認(rèn)真聽取商業(yè)機構(gòu)的意見，按照商業(yè)運作的市場規(guī)律來辦事，才有可能在商業(yè)地產(chǎn)處于買方格局下取得有效的突破。用賣方市場的做派去對待買方市場的現(xiàn)實最終只有死路一條。
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