研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
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| ·規(guī)劃編制服務 |
·招商銷售服務
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓服務
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
解讀商業(yè)地產(chǎn)的十宗“罪”行
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目前開發(fā)商罔顧風險，先蓋后算。盲目開發(fā)的現(xiàn)象普遍存在。不管地段，不用選址，不搞定位，不搞市場調(diào)查和論證分析，只要拿到土地就建商場。偏僻的山腳下、臭水溝邊、盡頭路等根本不宜建商場的地方，都建起不少商場，有些甚至還是大型商場。
這種選址嚴重失誤，盲目先蓋起來再說的商業(yè)地產(chǎn)，由于先天不足，建好后，任憑開發(fā)商挖空心思，制造不少概念炒作，一樣難逃一劫，只能長期空置。可謂得不償失，'賠了夫人又折兵'。
二宗'罪'：只要規(guī)劃，不要策劃
長期以來，國內(nèi)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，都是只重規(guī)劃，重景觀建設，追求標新立異，豪華氣派，往往忽視商業(yè)地產(chǎn)需要全程精心策劃。結果，盡管商場建得美輪美奐，卻是好看不中用，無法獲得好的回報，有的甚至被市場永遠拋棄，長期丟空。 全程策劃在商業(yè)地產(chǎn)運作中所占成本甚微，但它卻是整個商業(yè)地產(chǎn)項目的靈魂，有了一個好的策劃往往就成功了一半，就能夠以最少投入，獲得較好回報。商業(yè)地產(chǎn)理應項目未動，策劃先行。應全盤精心策劃后再建。商業(yè)地產(chǎn)成功與否，根本上不在于商場是否建得豪華，也不在于是否有轟動效應的宣傳炒作，主要在于事前能夠規(guī)避風險，做好全程策劃。
三宗'罪'：只要選址，漠視布局
我到各地不少商業(yè)地產(chǎn)項目現(xiàn)場調(diào)查后，發(fā)現(xiàn)約有70%的項目，因為整體布局先天不足，造成失誤或失敗。
商業(yè)地產(chǎn)的整體布局與房地產(chǎn)布局的最大不同在于，必須突出商業(yè)主題，圍繞商業(yè)做文章，必須要充分體現(xiàn)商業(yè)特色，認真整合各種商業(yè)要素，作專業(yè)的分析和定位后，才能作出符合現(xiàn)代商業(yè)運作規(guī)律的整體規(guī)劃布局。不少開發(fā)商搞商業(yè)地產(chǎn)，往往只重選址，認為只要選址好，一切都好辦，其他都不重要。這種由開發(fā)商說了算，非專業(yè)化開發(fā)的結果是，盡管商場選址好，回報卻差，甚至空置或被拍賣。
四宗'罪'：漠視風險，炒作銷售產(chǎn)權商鋪
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金主要依靠銀行貸款的情況下，開發(fā)商面臨資金壓力，往往只顧眼前利益，肆意炒作引進國外主力店，與'世界500強一起飛'等概念，以及返租回報承諾，炒作銷售產(chǎn)權商鋪，漠視潛在風險。
由于經(jīng)營權、管理權、產(chǎn)權分離，勢必造成中小投資者以及商家經(jīng)營各行其是，業(yè)態(tài)混亂，最終導致整體經(jīng)營失敗。產(chǎn)權分散是影響后續(xù)經(jīng)營的禍根，而這個禍根從開發(fā)商炒作銷售產(chǎn)權商鋪那天起就已經(jīng)埋下，令人防不勝防。五宗'罪'：只重招商，不重經(jīng)營
國內(nèi)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)最大硬傷之一，就是開發(fā)商自以為是，只重招商，不重經(jīng)營，不少開發(fā)商認為，只要招商成功，商業(yè)地產(chǎn)就算開發(fā)成功。為此，一味只重招商，生搬硬套房地產(chǎn)模式搞招商，以求早日回籠資金。
招商時，開發(fā)商唯利是圖，投機開發(fā)，急于求成，一味追求招商率，不管功能區(qū)域，布局位置以及經(jīng)營業(yè)態(tài);更不管商家大小、素質優(yōu)劣，只要有人租賃，商鋪就放租出去。招商中介機構更是追求效益回扣，罔顧風險，編造回報'神話'。結果隱患重重，致使無法進行后續(xù)經(jīng)營。
六宗'罪'：培育市場責任心缺失
開發(fā)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，往往急于求成，罔顧社會責任，以為商場開了業(yè)就大功告成，但實際上開業(yè)不過是萬里長征走出的第一步。
商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)后能否做好做強，重點在于必須整合各類資源和投放資金，與商家互惠互利，甚至讓利'蓄水養(yǎng)魚'，當仁不讓承擔商場培育責任。由于開發(fā)商和管理者缺乏實戰(zhàn)體會，往往套房地產(chǎn)模式通知業(yè)主依時開業(yè)就算了，根本不考慮市場培育期間，如果經(jīng)營者效益差，管理者就有危機。一旦經(jīng)營者關門，開發(fā)商同樣要關門，經(jīng)營者失敗，開發(fā)商同樣失敗。
七宗'罪'：漠視商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)團隊
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是為商業(yè)經(jīng)營服務的，要實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的價值，必須靠專業(yè)運作。但國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)普遍存在漠視專業(yè)人才，進行非專業(yè)化運作開發(fā)經(jīng)營商場。結果導致開發(fā)商失敗。這是因為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)是兩個根本不同的概念，商業(yè)地產(chǎn)往往以開發(fā)、經(jīng)營好壞論成敗，房地產(chǎn)則以銷售多少論回報。
商業(yè)地產(chǎn)選址可以多作選擇，資金亦可以多方面籌集，唯有具備商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營成功經(jīng)驗和專業(yè)技能的人才，當前卻十分缺乏。如此一來，勢必制約了國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。
八宗'罪'：只靠'天地通'公關行不通
以往開發(fā)商可以從政府那里以劃撥方式取得廉價土地進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。因此，特別看重那些能夠熟悉門路、手眼通天，能夠與政府要人或主管部門拉關系得到各項好處的'天地通'式公關人員。認為只靠他們四出活動，就可以節(jié)約該項目各類費用和時間，拿塊地開發(fā)。
目前，土地實行公開拍賣，價高者得。此時，如果仍然一味只是依靠'天地通'式公關人員，只能是作繭自縛。這是因為，'天地通'人員擅長的是拉人際關系，而對如何搞好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運作，他們卻是霧里看花，難以精通。
開發(fā)商必須要采取果斷措施，做到一切防患未然，商場如戰(zhàn)場，永遠有競爭，必須要洞察市場變化，不斷化解各種風險，創(chuàng)造更好營商環(huán)境以利早日促旺商場。
九宗'罪'：商業(yè)地產(chǎn)策劃紙上談兵
如今，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進入專業(yè)化開發(fā)時代，可謂'隔行如隔山'，勢必離不開專業(yè)人才進行開發(fā)。如果盲目相信這種夸夸其談，有理論無成功開發(fā)實戰(zhàn)經(jīng)驗的所謂商業(yè)地產(chǎn)策劃機構或專家，那么商業(yè)地產(chǎn)將成為他們紙上談兵的'實驗室'，如此一來，將給商業(yè)地產(chǎn)造成慘重損失。
當前，不少商業(yè)地產(chǎn)策劃機構以往都是搞房地產(chǎn)策劃的，對商業(yè)地產(chǎn)未有深入透徹的了解。就往往紙上談兵大造輿論，了解一些宏觀調(diào)控信息，就自稱市場運行專家;只懂一些房地產(chǎn)意識，就號稱商業(yè)地產(chǎn)專家，有些甚至連商業(yè)地產(chǎn)布局圖紙都看不懂，規(guī)劃布局好環(huán)也不知，也魚目混珠濫竽充數(shù)自稱專家。這些'小學生'往往'盲人騎瞎馬，夜半臨深池'。
十宗'罪'：Mall開發(fā)'形似神不似'
開發(fā)大型Mall要承擔高風險，可以說，Mall的規(guī)模越大，難度就越大，對周邊交通的壓力也越大，投資就越大，培育市場的時間就越長，收回成本的周期也就越長。同時，不少開發(fā)商不是跑到國外考察大型購物中心、就是聘請國外專家設計Mall。由于未能符合實際國情，往往貪大求洋，按圖索驥的結果往往是'形似神不似'，并沒能真正學到'點'上。
據(jù)統(tǒng)計，目前國內(nèi)Mall多達300多個。國內(nèi)消費者的購買力難以支撐如此巨大Mall群體。結果，一邊是繼續(xù)大興土木建Mall，一邊卻繼續(xù)是商業(yè)地產(chǎn)空置率居高不下，潛在風險不容忽視。
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