研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)攻略
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調(diào)查結(jié)果顯示，有將近六成的開發(fā)商看好商業(yè)地產(chǎn)的前景。而在投資者眼中，商業(yè)地產(chǎn)更是一塊香甜的蛋糕。高回報(bào)率使商業(yè)地產(chǎn)受到了眾多投資者的追捧。
商鋪投資高回報(bào)的原理在于，住宅屬于一次性投資，住宅使用價(jià)值體現(xiàn)為居住的適用性，商鋪則不同，在后續(xù)使用中仍需要資金流的支持。也就是說，住宅屬于生活資料，而商業(yè)用房則屬于生產(chǎn)資料，因此商用房資本價(jià)值的體現(xiàn)性更強(qiáng)。
有了理論和實(shí)際狀況的支撐，商業(yè)地產(chǎn)市場的迅速升溫似乎是理所當(dāng)然的。但對于開發(fā)商和投資者來說，一定要擦亮眼睛，看清楚市場堪憂的品種和方向上的誤區(qū)。
◆開發(fā)商面臨的誤區(qū)
目前，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)面臨著兩個問題：一是市場需要研究的領(lǐng)域還有很多，國內(nèi)業(yè)界、理論界對商業(yè)地產(chǎn)的研究、經(jīng)驗(yàn)積累仍停留在表面，有點(diǎn)摸著石頭過河的味道，而方向上的誤導(dǎo)對于投資額巨大的商業(yè)開發(fā)是致命的。二是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)定位問題。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這一點(diǎn)非常突出，開發(fā)商非常有必要將產(chǎn)業(yè)分工外包，而關(guān)聯(lián)企業(yè)也不能大包大攬。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的市場策略性應(yīng)用也有必要調(diào)整。從國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展經(jīng)歷看，在“地段、地段、還是地段”的投資名言下，人們對黃金地段的追求曾經(jīng)近乎狂熱。不過對投資收益的最終目的而言，前瞻性的選址，獲取更大的市場回報(bào)才是真正理性和可行的操作。商業(yè)地產(chǎn)的雙重屬性使商鋪投資收益并不完全依賴于對土地權(quán)利的壟斷，向土地需求者收取地租、地價(jià)，而更多地取決于對相關(guān)地塊的后續(xù)持續(xù)投資。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的多樣性和復(fù)雜性，使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場尺度把握上很容易出現(xiàn)問題，尤其是開發(fā)商主觀性強(qiáng)和短期行為下，開發(fā)項(xiàng)目的不合理定位就表現(xiàn)出來。例如，有新開發(fā)的mall號稱幾十萬平方米，這種規(guī)模很可能超越市場承受能力，還有的mall自身定位覆蓋人口超過2000萬人，這簡直可笑之極。2000萬人是什么概念？超越所在城市整體人口將近兩倍！
◆開發(fā)商面臨的選擇
出售和出租
調(diào)查顯示，超過半數(shù)的開發(fā)商對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目傾于出售，這與現(xiàn)金流對開發(fā)商非常重要有關(guān)。九成的開發(fā)商希望自己開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出售的投資回報(bào)率在15%以上，其中的三成甚至希望回報(bào)率達(dá)到30%或更高。
廣州的住宅市場已經(jīng)供過于求了，據(jù)估計(jì)，目前平均銷售利潤大約僅為10%，而商業(yè)物業(yè)銷售一般估計(jì)仍有15%—25%的利潤空間，兩相比較，住宅開發(fā)商對商業(yè)物業(yè)開發(fā)青睞有加也就不難理解了。
資本運(yùn)作
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目的融資存在一定的差異。住宅面對的是普通消費(fèi)者，靠一次性銷售獲利，可以分期滾動開發(fā)，是短線投資；而商業(yè)物業(yè)面對的是商家，靠長期經(jīng)營收取租金獲利，必須一次建成，悉心培養(yǎng)，是長線投資。絕大多數(shù)的開發(fā)商意識到，商業(yè)地產(chǎn)資金需求量較大，在籌集資金上需要充分的準(zhǔn)備。這反映了自有可支配資金的擁有量對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功操作的重要性。
那么，商業(yè)地產(chǎn)如何與資本市場進(jìn)行聯(lián)動呢？多數(shù)的開發(fā)商希望商業(yè)地產(chǎn)以資本運(yùn)作的方式進(jìn)行，少數(shù)的開發(fā)商則希望注入上市公司，還有部分開發(fā)商傾向于引進(jìn)外資、與金融單位合作或利用民間資本進(jìn)行股份合作等方式。
包租或回報(bào)
一個市場的經(jīng)營管理及服務(wù)水平，是市場生存的長久之計(jì)，抓服務(wù)、抓管理已成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一個主要內(nèi)涵。開發(fā)商采取讓商家享受到實(shí)在的服務(wù)、讓經(jīng)營者財(cái)富得到增值等手段，最終的目的都是打動市場、打動商家。
面對日益成熟的消費(fèi)者和競爭越來越激烈的市場，開發(fā)商們不得不給自己提出更高的要求，開始積極主動地解決將面臨的諸多問題。他們一方面尋找自己學(xué)習(xí)的榜樣，如上海的新天地等，另一方面積極探詢解決之道。除了包租和回報(bào)到底外，開發(fā)商還希望通過高質(zhì)量的物業(yè)管理、展開各種提高商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的公關(guān)活動或進(jìn)行持續(xù)地招商和提供租賃服務(wù)，以求真正地打動市場，吸引商家。
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