研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
南寧商鋪投資勝經(jīng)大揭秘
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選擇專一 從底商做起
新政調(diào)控背景下，不少住宅投資為主的中小投資者轉(zhuǎn)投商鋪，進(jìn)入另一個(gè)有系統(tǒng)學(xué)問的投資領(lǐng)域。不過，京城知名地產(chǎn)人黃璽慶在一次投資房談會(huì)上提醒投資者：“稍安勿躁，多做些準(zhǔn)備�！秉S璽慶認(rèn)為，中小投資者在實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)方面比不上 “術(shù)業(yè)有專攻”的大型投資者，初期入市投資最好做到選擇專一，爭(zhēng)取先成為某一類型商鋪的投資專家。樓盤底商就是一個(gè)很好的起步基石。樓盤底商通常面積都不會(huì)很大，投資額相對(duì)較小。同時(shí)底商附屬于一定的主體建筑之上，有現(xiàn)成的消費(fèi)群，可降低經(jīng)營(yíng)與投資的風(fēng)險(xiǎn)。
項(xiàng)目繁多 投資多“借勢(shì)”
隨著商業(yè)物業(yè)供應(yīng)的增加，面對(duì)眾多號(hào)稱“精品”的商業(yè)項(xiàng)目，投資者該如何慧眼識(shí)金鋪？南寧眾聯(lián)恒項(xiàng)目管理公司總經(jīng)理黃立為此支了一招——借勢(shì)。
借勢(shì)是指以周邊主力店效應(yīng)來判斷項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，或跟隨大型商業(yè)項(xiàng)目步伐來選擇投資區(qū)域和產(chǎn)品。如此一來，個(gè)人投資者可與“商業(yè)大鱷”為鄰，與知名商業(yè)主力店“捆綁”，可以給商鋪帶來較大客流。除了看中主力店品牌優(yōu)勢(shì)外，更重要的一點(diǎn)是要了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)出售的店鋪是否進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，小店經(jīng)營(yíng)如何與大公司錯(cuò)位，發(fā)揮自身的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。
弱化概念 重招商管理
看好市場(chǎng)時(shí)機(jī)，南寧不少地產(chǎn)項(xiàng)目開始大打商業(yè)牌，投資者置身其中如何“淘寶”？
“輕概念、重招商、重管理�！毕愀鄞鞯铝盒猩虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目職業(yè)策劃人張家鵬認(rèn)為，一個(gè)良好的定位概念最終需要招商及經(jīng)營(yíng)管理來實(shí)現(xiàn)，投資者不要被開發(fā)商的宣傳概念所迷惑，更要注重其招商及管理的思路、規(guī)劃以及目前的進(jìn)展等。寶資杰房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目總監(jiān)李曉斐也提出，目前不少商業(yè)項(xiàng)目在概念宣傳上都會(huì)采取“拔高”灌輸，實(shí)際的價(jià)值最終還是要回到項(xiàng)目本身，落到地段、人流、定位和管理等硬軟條件的考察上，分析出真實(shí)的投資回報(bào)價(jià)值。
保值增值 二者須并重
投資商鋪，保值增值都要看好。李曉斐表示，有些項(xiàng)目借由概念炒作來提高價(jià)格，一些項(xiàng)目的售價(jià)甚至已經(jīng)透支了3~5年的價(jià)值上升空間，這就意味著未來的收益被弱化了。所以要提醒投資者的是，應(yīng)該根據(jù)商鋪的實(shí)際情況考察其價(jià)值比，建立在穩(wěn)當(dāng)保值基礎(chǔ)上的商鋪才有長(zhǎng)足的升值前景。臺(tái)灣城·愛之味策劃經(jīng)理徐建儉提醒，此時(shí)投資商業(yè)不要盲目跟風(fēng)，而是回到項(xiàng)目最實(shí)在的投資回報(bào)率的計(jì)算上，商圈成熟，業(yè)態(tài)定位準(zhǔn)確，品牌商管支撐的項(xiàng)目在保值增值上更有保障。
■投資個(gè)案
陳永順：找穩(wěn)鋪慢慢賺
從鳳嶺到城市中心，甚至到西鄉(xiāng)塘和快速環(huán)道沿線，陳永順的踩鋪?zhàn)阚E遍布南寧各區(qū)域。
“穩(wěn)得住，有保障。”這是陳永順考察了南寧各區(qū)域商業(yè)后的體會(huì)。經(jīng)過幾番的對(duì)比分析，他的選鋪目標(biāo)鎖定在城市中心，如今看中的是臺(tái)灣城·愛之味和南寧·澳門街兩個(gè)項(xiàng)目。
偏愛這兩個(gè)項(xiàng)目，陳永順覺得，身處已有一定發(fā)展規(guī)模區(qū)域的商鋪更值得投資。他分析，從臺(tái)灣城·愛之味的產(chǎn)品來看，8~40平方米的小面積商鋪較多，其中3樓主打臺(tái)灣小吃商鋪均價(jià)2.5萬元/平方米左右，按照目前已售商鋪的月租金80~150元/平方米計(jì)算，一間位于3樓的20平方米的商鋪投資回報(bào)率在4%~7%之間，這算是穩(wěn)鋪投資了。
來看南寧·澳門街，它的最大特色在其商業(yè)定位——主打母嬰產(chǎn)品銷售，在城市中心錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，加上臨近南寧市婦幼保健院的利好，在目前來看，其定位算是準(zhǔn)確，投資前景自然看好。
陳永順認(rèn)為，這樣投資回報(bào)計(jì)算比一些商圈未成型的新區(qū)域來得更實(shí)在一點(diǎn)，起碼周邊商圈和投資數(shù)據(jù)可觀可考，加上運(yùn)營(yíng)商售后包租，投資相對(duì)穩(wěn)定。也許升值潛力不一定比得上一些新興發(fā)展區(qū)域，但陳永順更偏重選擇保值功能強(qiáng)的商鋪，他認(rèn)為根據(jù)自己風(fēng)險(xiǎn)承受能力來選擇適合的產(chǎn)品，投資更有保障。
韋貴平：優(yōu)選風(fēng)險(xiǎn)小商鋪
從住宅市場(chǎng)撤出來后，小有資金的韋貴平轉(zhuǎn)身便投入到買鋪大潮中來。
他首先在鳳嶺核心地段看中一個(gè)樓盤底商，同時(shí)又被位于城市中心區(qū)但位置略顯偏僻一樓盤商鋪吸引 。在抉擇過程中，韋貴平參考了一位投資專家的分析：城市中心區(qū)的商鋪總價(jià)200萬元，年租金在8萬元左右，鳳嶺商鋪總價(jià)300萬元，年租金可達(dá)12萬元，理論上這兩者的投資回報(bào)率其實(shí)差不多，不過前提是要保證空置周期短、空置率低。
而從投資成本來看，這200萬元的商鋪實(shí)際投入要小得多。但從出租前景來看，鳳嶺這間300萬的商鋪因?yàn)榈囟魏�，自然不愁租，也因此具有穩(wěn)定的投資回報(bào)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)更小。
這里存在一個(gè)互為因果的循環(huán)鏈：租售兩旺——地段好——價(jià)格高——租售兩旺——地段好，地段和市場(chǎng)互為因果。韋貴平最后選擇了位處鳳嶺中心地段，能雙向集納人流的鳳嶺中心商鋪，此類商鋪抗風(fēng)險(xiǎn)性和增值空間更大。
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