研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營定位策略
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1、 前期的市場調(diào)查和分析；
2、 項目策劃和招商推廣：
�。�1）、商場定位；
�。�2）、形象包裝；
�。�3）、商場布局設(shè)計；
�。�4）、目標(biāo)商戶組合；
（5）、租金或分成比例之?dāng)M定；
（6）、招商推廣策略制定和實施。
吸引目標(biāo)商戶進(jìn)場，實現(xiàn)零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。
【開業(yè)后】
1、 商品定價體系，屬商品定位，涉及到庫存/配送體系管理；
2、 品類/品牌/商戶組合，屬經(jīng)營定位，涉及到服務(wù)管理；
3、 促銷策略，屬管理定位，涉及到品質(zhì)管理；
4、 形象推廣策略，屬形象定位，涉及信息系統(tǒng)和硬件設(shè)施管理。
破解一、兌現(xiàn)成功的一塊籌碼
市場調(diào)研：定位核心
調(diào)研種類 所需資料/研究范圍
商圈研究 對項目所在商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍、營業(yè)品種、人流狀況及交通狀況
消費者研究 對消費者的消費習(xí)慣、收入、偏好及其購買力等做調(diào)研
投資客戶研究 對投資客戶所投資的商鋪作基本調(diào)研，如營業(yè)時間、業(yè)績、鋪面狀況等
競爭對手研究 包括競爭項目面積、經(jīng)營狀況及競爭者研究等
1、 商圈研究
（1）、城市發(fā)展?fàn)顩r：包括GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。
�。�2）、項目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：商品交易狀況、恩格爾系數(shù)（恩格爾系數(shù)＝食物支出金額髯苤С黿鴝睿�、居民收入、业态结箿先�?br/>（3）、人流研究：垂直人流和水平人流。研究范圍包括：人流量、停留時間、每次消費對不同類別的需求（吃喝玩樂）等。
�。�4）、交通狀況：途徑本項目的地鐵站、公交車線路、停車場等。
�。�5）、商圈輻射范圍：包括一級商圈、次級商圈輻射范圍，商圈內(nèi)的其他競爭項目等。
2、 終端消費者研究
�。�1）、消費習(xí)慣：考慮南北區(qū)域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等。
�。�2）、逛商場頻度：影響商場人流的關(guān)鍵。
�。�3）、偏好商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點，及其原因。
�。�4）、對項目商圈評價：包括區(qū)域商品價格，對商場滿意度等。
3、 投資客戶研究
�。�1）、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店，大連鎖店或快餐集團(tuán)的個別需要。
�。�2）、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。
�。�3）、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況：包括經(jīng)營特色、營業(yè)時間、營業(yè)業(yè)績等。
4、 競爭對手研究
�。�1）、競爭者基本狀況：包括資金實力、性質(zhì)、優(yōu)勢、劣勢等。
�。�2）、競爭項目：包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。
破解二、點石成金的魔方
商業(yè)地產(chǎn)定位操作系統(tǒng)是由以下七個子系統(tǒng)組成：
目標(biāo)市場定位、商場功能定位、商場業(yè)態(tài)定位、商場形象定位、經(jīng)營方式定位、商場特色定位、商場規(guī)模定位。
商場定位操作流程（略）
系統(tǒng)一、市場定位操作
1、 區(qū)域定位：對區(qū)域商圈范圍的分析，尋找商場需求空白點空間范圍；
2、 客戶群定位：在商圈范圍確定之后，根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，確定客戶群；
3、 超級消費群定位：通過對消費者的市場細(xì)分，最終確定消費群。
其中商場消費群分析分三個層次：
層次1、顧客的基本情況層次：包括性別、年齡、文化程度、職業(yè)、婚姻狀況及經(jīng)濟收入等自然屬性和社會屬性的特征指標(biāo)，在統(tǒng)計分析中稱為社會學(xué)因素；
層次2、行為反映層次：主要調(diào)查顧客在商場消費的一般行為狀況；
層次3、動機層次：主要調(diào)查顧客對商場服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)可情況。
系統(tǒng)二、功能組合定位操作
主要四大功能：購物、休閑、娛樂、服務(wù)
1、 特色定位
�。�1）、大眾化定位：收益穩(wěn)定，經(jīng)營風(fēng)險小。
�。�2）、特色化定位：商場特色主題和特色服務(wù)。
2、商場業(yè)態(tài)定位
主要考慮：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費群結(jié)構(gòu)、需求動向等因素。
九種商場業(yè)態(tài)：
�。�1）、百貨商場 department store
�。�2）、主題性商場 speciatity store
（3）、超級市場 super market
�。�4）、大型綜合商場 general mercha-ndise store
�。�5）、連鎖專賣店 exclusive shop
�。�6）、便利店 convenience store
�。�7）、購物中心 shopping center
（8）、倉儲商店 discontent store
�。�9）、家居中心 home center
3、規(guī)模定位
（1）、商品品種對商場規(guī)模的制約（我國商品品種約70萬種）
（2）、顧客購物疲勞度對商場單店規(guī)模的制約（時間：3小時；休閑步速：30-40M/MIN；瀏覽購物步行距離：≤7500M；顧客承受單店面積：2.5W平米左右。）
（3）、商圈購買力對商場規(guī)模的制約（單店極限規(guī)模約等于商圈購買力減去圈內(nèi)競爭店分流的購買力，再除以商場單位面積的保本銷售額。）
4、（商場經(jīng)營企業(yè)的）形象定位（CIS系統(tǒng)）
�。�1）、商場建筑外觀表現(xiàn)；建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等；
（2）、賣場購物氣氛表現(xiàn)；購物環(huán)境、賣場布局設(shè)計、櫥窗設(shè)計、形象展示、POP廣告等。
�。�3）、通過產(chǎn)品價格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式表現(xiàn)。
系統(tǒng)三、經(jīng)營方式定位操作
一、三大主流經(jīng)營方式
1、自營：購銷、保底抽傭、純分成。
2、招租：按面積出租鋪位或?qū)９�，只收取租金�?BR> 3、委托管理
二、經(jīng)營方式定位要點
1、投資資金回收期預(yù)測（流動資金有效運用到下期開發(fā)）
2、項目收益效果預(yù)測（企業(yè)成敗關(guān)鍵）
3、經(jīng)濟走勢分析（利率走勢、投資回報率等分析，判斷選取經(jīng)營方式）
4、風(fēng)險比較分析（分析商場不同經(jīng)營方式所帶來的風(fēng)險概率大小等）
5、統(tǒng)一管理（有效維護(hù)商場日常經(jīng)營秩序）。
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