研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
商業(yè)地產(chǎn)策劃定位
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追求規(guī)模招商不易
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前本市在建商業(yè)項(xiàng)目建筑規(guī)模超5萬平方米以上的就有12個(gè)，其中投資超億元的有18個(gè)。而在國外商業(yè)項(xiàng)目的平均規(guī)模只有2-3萬平方米，其社區(qū)型、鄰里型的Shopping Mall僅1萬平方米。日前有專業(yè)人士表示，如果商業(yè)地產(chǎn)只重視了城市景觀要求，卻忽視商業(yè)功能的開發(fā)，將會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目陷入招商難的尷尬境地。專家指出，商業(yè)地產(chǎn)可以有多種形式，郊區(qū)型、鄰里型、商業(yè)中心區(qū)域型等。并不是越大越好，一個(gè)大型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，能否成為商業(yè)亮點(diǎn)，最重要的是它的內(nèi)涵，只盲目地追求其規(guī)模是不夠的。
定位不準(zhǔn)業(yè)態(tài)重復(fù)
目前，商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)重復(fù)現(xiàn)象已經(jīng)非常明顯。這不僅表現(xiàn)在宏觀大市場中各賣場的定位雷同，還表現(xiàn)在一個(gè)賣場中的商品也都大同小異。雷同的定位，難以真正實(shí)施錯(cuò)位經(jīng)營，在這種情況下要想爭取消費(fèi)者，只能“開打”價(jià)格戰(zhàn)。長此以往，客流稀釋，商鋪常常是幾敗俱傷。目前，這樣的例子在本市已投入使用的商業(yè)項(xiàng)目中并不鮮見。因此有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，定位不準(zhǔn)是目前不少商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營狀況不佳的重要原因。商業(yè)一定要有特色，沒有特色就沒有生命力，市場細(xì)分才是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的前提。
租金太高經(jīng)營者入不敷出
“現(xiàn)在商鋪的租金已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一般經(jīng)營的能力。”河?xùn)|區(qū)某大型商場的一位商鋪經(jīng)營者這樣抱怨到。這位經(jīng)營者當(dāng)時(shí)正在甩賣自己的商品打算不日撤租，其撤租的原因就是租金太高。據(jù)了解，她那個(gè)不足5平方米的鋪位月租即為1500元。她表示，任何一個(gè)商場都需要經(jīng)歷一段時(shí)間的培育期，在目前人氣不旺的情況下，這么高額的租金會(huì)將經(jīng)營者逼上一條“絕路”，使他們無法獲得良好的收益回報(bào)。經(jīng)營者無法收回成本，這是商業(yè)項(xiàng)目存在的最大隱患。
不能有效經(jīng)營是后續(xù)管理的瓶頸
一般來說，商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值分為兩部分，一是房產(chǎn)本身的價(jià)值，這種價(jià)值會(huì)因?yàn)椤吧啼仭辟Y源的稀缺而升值；另一部分則是它的商業(yè)價(jià)值，即租金。這方面的投資利潤空間雖然相對(duì)較大，但價(jià)值投入與回報(bào)會(huì)“隨行就市”，不太穩(wěn)定。而決定這部分價(jià)值高低的關(guān)鍵因素就在于商場自身的經(jīng)營管理。也就是說，在吸引了大量的投資業(yè)主之后，商場有沒有能力形成有效的經(jīng)營，這一點(diǎn)目前已經(jīng)成為商業(yè)物業(yè)投資需要規(guī)避的另一重風(fēng)險(xiǎn)。
要可持續(xù)發(fā)展
每個(gè)環(huán)節(jié)都不可盲目
地產(chǎn)商與運(yùn)營商：需優(yōu)勢互補(bǔ)資源整
銅鑼灣廣場連鎖集團(tuán)總裁陳智的觀點(diǎn)是，要想實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展，地產(chǎn)商和商業(yè)經(jīng)營者的資源整合是非常重要的，實(shí)現(xiàn)商業(yè)和房地產(chǎn)對(duì)接，與大型國際商家的聯(lián)手，可以降低投資風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)商借助商家的品牌效應(yīng)，能有效地提升商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的銷售。零售巨頭、餐飲娛樂、家居建材等大型商家的加盟，是目前商業(yè)地產(chǎn)的一大賣點(diǎn)，也為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供了高素質(zhì)、高消費(fèi)的人流量。
投資及經(jīng)營者：應(yīng)充分分析交通、區(qū)位等環(huán)境因素
人流量對(duì)商鋪有決定性的意義，如果人流無法停下來，就不可能構(gòu)成消費(fèi)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)人士對(duì)此解釋說，假如商鋪設(shè)在快速干道邊，人群不便前來消費(fèi)，必然會(huì)引起投資回報(bào)率低等一系列問題。因此該人士建議，商業(yè)地產(chǎn)的投資者和經(jīng)營者在有所動(dòng)作前一定不要盲目，只有客觀分析項(xiàng)目的交通、區(qū)位等外部環(huán)境，把所有潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)都考慮進(jìn)去，才能使自己的投入得到比較好的收益。
商鋪投資收益率幾種計(jì)算方法和評(píng)價(jià)
■租金回報(bào)率分析法 公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）?2／購買房屋總價(jià)這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房價(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。
弊�。簺]有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。
■租金回報(bào)率法 公式：（稅后月租金－按揭月供款）?2／（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）
優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。
弊�。何纯紤]前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
■IRR法（內(nèi)部收益率法） 房產(chǎn)投資公式為：IRR＝累計(jì)總收益／累計(jì)總投入＝月租金可以與租金回報(bào)率結(jié)合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計(jì)算，而IRR則是按復(fù)利計(jì)算。
缺點(diǎn)：通過計(jì)算IRR判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來。而未來租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。
■簡易國際評(píng)估法 國際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡單方法。基本公式為：如果該物業(yè)的年收益?5年＝房產(chǎn)購買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值
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